Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
14 MARS 2024
N° RG 23/01502 - N° Portalis DB22-W-B7H-RSUS
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 7] sis [Adresse 2] et [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la SA SEMIV (Société d’Economie Mixte Immobilière de [Localité 8]), société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 629 800 418 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
Non comparant, représenté par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEURS :
1/ Monsieur [C] [L]
né le 22 Décembre 1963 à [Localité 6] (72),
demeurant [Adresse 7],
[Adresse 4],
Non comparant, ni représenté.
2/ Madame [G] [E]
née le 16 Novembre 1964 à [Localité 5] (92),
demeurant [Adresse 7],
[Adresse 4],
Non comparante, ni représentée.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 08 JANVIER 2024
Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
08 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Mars 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
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EXPOSE DU LITIGE
Par actes d'huissier en date du 25 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 8] représenté par son syndic, la SA SEMIV a fait assigner M.[C] [L] et Mme [G] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
- 4.102,59 € au titre des charges de copropriété échues selon arrêté au
15 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 228,09 € au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1.758,72 € au titre des charges à échoir sur le budget prévisionnel 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 500 € au titre de l'article 1231-6 du code civil,
- 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes.
Cités tous les deux à personne, les défendeurs n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- une notification de transfert de propriété ainsi qu'un extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaires de M. [L] et de Mme [E] pour les lot n°567, 590 et 415,
- une mise en demeure en date du 6 février 2023,
- une mise en demeure de M. [L] en date du 11 septembre 2023,
- une mise en demeure de Mme [E] en date du 11 septembre 2023,
- une sommation de payer en date du 16 mars 2023,
- le contrat de syndic,
- l'extrait du règlement de copropriété mentionnant la solidarité des propriétaires indivis des lots
- un décompte des charges de copropriété arrêté au 25 août 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date du 28 avril 2021,
19 avril 2022 et 19 avril 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice précédent et voté le budget prévisionnel de l'exercice suivant, ainsi que divers travaux.
- les appels de provisions de charges et fonds travaux pour les années 2021,2022 et 2023,
- un décompte annuel de charges 2021, 2022,
- le calendrier des provisions sur charges courantes et fonds travaux
Il résulte des documents ainsi fournis que les défendeurs sont redevables solidairement de la somme de 4.102,59 € au titre des charges de copropriété échues selon arrêté au 15 mai 2023, correspondants aux deux premiers trimestres de l'année 2023. Il convient d'y ajouter la somme de 1.758,72 € que le syndicat des copropriétaires sollicite au titre des charges à échoir sur le budget prévisionnel 2023,(au titre des 3ème et 4ème trimestres 2023) ces charges étant devenues échues.
Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de M. [L] et de Mme [E] à lui payer la somme totale de 5.861,31 € au titre des charges de copropriété échues au 31 décembre 2023 (dernier trimestre 2023 inclus). Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date de l'assignation.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.
Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement
retenus :
- une mise en demeure de M. [L] en date du 11 septembre 2023 pour un montant de 35 €,
-une mise en demeure de Mme [E] en date du 11 septembre 2023 pour un montant de 35 €,
- une sommation de payer en date du 16 mars 2023 pour un montant de 158,09 €
soit un montant total de 228,09 €.
En conséquence, M.[L] et Mme [E] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaire la somme de 228,09 €.Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date de l'assignation.
Sur les dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu'il aurait subi un préjudice distinct de celui qui sera indemnisé par le cours des intérêts moratoires.
Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.
Sur les mesures accessoires
M. [L] et Mme [E] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens.
Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. M. [L] et Mme [E] seront condamnés à lui payer solidairement une indemnité de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,
CONDAMNE in solidum M. [C] [L] et Mme [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 8] représenté par son syndic, la SA SEMIV, les sommes suivantes :
- 5.861,31 € au titre des charges de copropriété échues au 31 décembre 2023 (dernier trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023,
- 228,09 € au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 8] représenté par son syndic, la SA SEMIV, de sa demande de dommages-intérêts,
CONDAMNE in solidum M. [C] [L] et Mme [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 8] représenté par son syndic, la SA SEMIV, la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum M. [C] [L] et Mme [G] [E] à payer les dépens,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 8] représenté par son syndic, la SA SEMIV de toutes ses demandes plus amples ou contraires.
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 MARS 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR
