Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
14 MARS 2024
N° RG 23/01455 - N° Portalis DB22-W-B7H-RTHV
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES EXPLORATEURS sise [Adresse 2] ; [Adresse 6] ; [Adresse 3] ; [Adresse 5] ; [Adresse 1] ; [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
Non comparant, représenté par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEUR :
Monsieur [S] [T] [U] [E],
demeurant [Adresse 7],
Non comparant, ni représenté.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 08 JANVIER 2024
Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
08 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Mars 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte d'huissier en date du 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires Résidence Les Explorateurs sise [Adresse 2] ; [Adresse 6] ; [Adresse 3] ; [Adresse 5] ; [Adresse 1] ; [Adresse 4]) représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE, a fait assigner M. [S] [T] [U] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
- 18.720,82 € avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du
17 janvier 2023 ;
- 2.000 € à titre de dommages-intérêts ;
- 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes.
Cité selon la procédure prévue à l'article 659 du code de procédure civile, le défendeur n'a pas constitué avocat.
Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
Conformément l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation du demandeur pour un plus ample exposé de ses moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- l'extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de
M. [T] [U] [E] pour les lots n° 713 et 721
- le contrat de syndic
- les relevé de compte en date du 4 octobre 2023 du syndic IMMO DE FRANCE
- un extrait du grand livre général de la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2021 émanant du syndic PRO GEST HABITAT SENSIBLE
- un extrait du grand livre édité le 9 août 2017 par le syndic Coopération et Famille
- les appels de charges pour les années 2021/2022/2023
- les procès-verbaux de l'assemblée générale :
- du 18 juin 2018 ayant approuvé les budgets prévisionnels des exercices 2018 et 2019
- du 23 octobre 2019
- du 21 mai 2021
- du 15 février 2022 au cours de laquelle ont été ratifiés les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2020 et 2021 et approuvés le budget prévisionnel de la copropriété du 1er janvier au 31 décembre 2022
- du 19 juin 2023 au cours de laquelle ont été ratifiés les budgets prévisionnels des exercices 2015, 2016 et 2017, actualisé le budget prévisionnel de l'exercice 2023 et adopté le budget prévisionnel de l'exercice 2024
- des relances en date des 16 septembre 2021, 2 décembre 2021,19 janvier 2022, 19 avril 2022, 17 mai 2022 et 19 octobre 2022
- des mises en demeure en date du 14 décembre 2022 et 16 janvier 2023.
Il convient de relever à titre liminaire que le syndicat des copropriétaires inclut dans son calcul de créance au titre des charges de copropriété, des frais sur lesquels il sera statué dans un second temps.
Il résulte des pièces ainsi produites que M. [T] [U] [E] est redevable de
la somme de 17.557,50 € au titre des charges de copropriété arrêtées au
31 décembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus).
Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir
sa condamnation à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter
du 17 janvier 2023, date de la mise en demeure.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.
Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement
retenus :
- différentes relances en date des 16 septembre 2021, 2 décembre 2021,
19 janvier 2022, 19 avril 2022, 17 mai 2022 et 19 octobre 2022 pour un
montant total de 128,22 €.
- une mise en demeure du 14 décembre 2022, pour un montant de 54,38 €
- une mise en demeure en date du 16 janvier 2023, pour un montant de 240 €.
Soit un montant total de 422,60 €.
En conséquence, M.[T] [U] [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 422,60 €.
Sur les dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu'il aurait subi un préjudice distinct de celui qui sera indemnisé par le cours des intérêts moratoires.
Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.
Sur les mesures accessoires
M. [T] [U] [E], qui succombe, sera condamné à payer les dépens.
L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner, en conséquence, M. [T] [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 €.
En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,
CONDAMNE M. [S] [T] [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires Résidence Les Explorateurs sise [Adresse 2]
[Adresse 2] ; [Adresse 6] ; [Adresse 3] ; [Adresse 5] ; [Adresse 1] ; [Adresse 4]) représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE, les sommes suivantes :
- 17.557,50 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023,
- 422,60 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires Résidence Les Explorateurs sise [Adresse 2] ; [Adresse 6] ; [Adresse 3] ; [Adresse 5] ; [Adresse 1] ; [Adresse 4]) représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE M. [S] [T] [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires Résidence Les Explorateurs sise [Adresse 2]
[Adresse 2] ; [Adresse 6] ; [Adresse 3] ; [Adresse 5] ; [Adresse 1] ; [Adresse 4]) représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE, la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [S] [T] [U] [E] à payer les dépens,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires Résidence Les Explorateurs sise [Adresse 2] ; [Adresse 6] ; [Adresse 3] ; [Adresse 5] ; [Adresse 1] ; [Adresse 4]) représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE, du surplus de ses demandes,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 MARS 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR
