Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
14 MARS 2024
N° RG 23/01420 - N° Portalis DB22-W-B7H-RR3G
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial MANTES 2 NEPTUNE sis [Adresse 3] représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont Ie siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
Non comparant, représenté par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDERESSE :
La société SCI OAO, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 423 082 676 dont le siège social est situé chez Monsieur [B] sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
Non comparante, représentée par Maître Khadija BENBANI, avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 08 JANVIER 2024
Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
08 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Mars 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI O.A.O est propriétaire d'un local commercial dans le centre commercial MANTES II situé à Mantes la Jolie, local qu'elle a donné à bail le 31 août 2004.
Le 8 août 2013, un incendie s'est déclaré dans le centre commercial. Un expert judiciaire a été nommé par le tribunal de grande instance de Versailles le 8 janvier 2015. Ce dernier a rendu son rapport le 22 juillet 2019 dans lequel il a conclu que le départ de feu se situerait au niveau des locaux dont est propriétaire la SCI O.A.O. Une procédure diligentée par les copropriétaires à l'encontre notamment de la SCI O.A.O. est actuellement en cours devant la 4ème chambre de ce tribunal.
Par acte d'huissier en date du 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE, a fait assigner la SCI O.A.O. devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer notamment des sommes au titre des charges de copropriété :
A l'audience, le syndicat des copropriétaires soutient oralement ses conclusions et demande la condamnation de la SCI O.A.O. à lui payer les sommes suivantes :
- 21.058,65 € avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du
8 septembre 2023,
- 343,17€ au titre des frais de syndic,
- 3.000 € à titre de dommages-intérêts,
- 2.500 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant les frais de poursuite engagés.
Le syndicat soutient que la défenderesse est de mauvaise foi en invoquant une autorisation qu'elle aurait eu de la part du syndic du gel des paiements de charges. Il fait valoir que la défenderesse est la seule à ne pas avoir reconstruit après l'incendie survenu dans le centre commercial. Il s'oppose à tout délai de paiement, la SCI n'ayant fait aucune démarche de régularisation et ne justifiant pas de ses revenus. Il rappelle que la SCI O.A.O. a déjà été condamnée à deux reprises pour non-paiement de ses charges de copropriété.
La SCI O.A.O. se référant à ses conclusions sollicite que soit rejetée la demande en paiement de l'arriéré de charges de 2015 à 2022 ainsi que les autres demandes au titre des frais de syndic, des dommages-intérêts, frais pour travaux et frais irrépétibles.
A titre subsidiaire, elle demande à être autorisée à régler la somme par échéances mensuelles à hauteur de 500 € jusqu'à extinction de la dette, outre le paiement des charges en cours. Elle sollicite que soit écartée l'exécution provisoire et demande la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.
La défenderesse fait valoir qu'il n'est pas possible de vérifier la réalité des charges de copropriété dont il est demandé le paiement par le syndicat des copropriétaires, indiquant que durant les huit années concernées (2015-2022), les locaux ont été démolis et reconstruits avant que l'ancien syndic ne daigne remettre le procès-verbal de réception aux copropriétaires. Elle prétend qu'elle a dû faire constater par huissier les désordres affectant les locaux abandonnés par le syndic, sans surveillance. Elle indique que ce n'est qu'en 2022 que le syndic lui a remis le rapport de réception des travaux lui ayant permis de commencer les travaux d'aménagement intérieur des parties privatives et que ce n'est qu'en janvier 2024 qu'elle a pu finaliser les travaux pour une exploitation prévue en février-mars 2024.Elle explique le non paiement des charges de copropriété par le fait que le conseil syndical, au regard de l'absence de toute dépense concernant les locaux touchés par l'incendie en 2013 et des carences caractérisées du précédent syndic, avait décidé de geler la dette de la SCI OAO dans l'attente du versement de l'indemnité d'assurances..
Elle prétend que pour les années 2019, 2020, 2022 et 2023, comme l'indique Ie syndicat dans son assignation, aucune assemblée générale n'a été tenue et estime qu'à défaut de communiquer le détail précis des charges assumées par la copropriété pendant les huit dernières années, le syndicat n'est pas fondé à réclamer l'arriéré de charges injustifiées pour la période 2015 à 2022.
Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas ni n'allègue un quelconque préjudice indemnisable à hauteur de 3.000 € et que le défaut de règlement des charges est totalement imputable à la gestion chaotique de la copropriété par le syndicat des copropriétaires évincé depuis 2022.
S'agissant des frais de syndic, elle soutient que les frais demandés sont inclus dans les charges.
Elle conteste la demande de frais irrépétibles au motif qu'il s'agirait d'une procédure dilatoire rappelant qu'elle avait pris l'engagement de régler les charges non prescrites dès qu'elle commencerait à pouvoir exploiter de nouveau les locaux.
Elle fait valoir que l'exécution provisoire aurait des conséquences manifestement excessives de nature à menacer l'existence de la société qui a souffert pendant dix ans d'une perte d'exploitation de plus de 200.000 €.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de syndic,
- un descriptif des lots et fiche de copropriétaire,
- les relevés de compte 2015 à 2023,
- les appels de fonds pour les années 2015, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,
- une mise en demeure du 8 septembre 2023 et du 2 octobre 2023,
- les procès-verbaux d'assemblée générale en date du :
- 3 juillet 2014 ayant voté le budget de l'exercice 2015,
- 30 juin 2016 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2015 et voté le budget des exercices 2016 et 2017,
- 27 novembre 2017 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2016 et voté le budget des exercices 2017 et 2018,
- 7 novembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et ratifié les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022 et 2023,
- 13 avril 2023 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2022 et actualisé le budget de l'exercice 2023,
Force est de constater que le syndicat des copropriétaires fournit l'ensemble des procès-verbaux des assemblées générales lors desquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes des exercices dont il est demandé le paiement des charges de copropriété.
La défenderesse ne peut donc prétendre que les sommes dont il est demandé le paiement ne sont pas justifiées.
Il convient de rappeler également qu'il est de jurisprudence constante que le paiement des charges de copropriété s'impose à chaque copropriétaire et que ce dernier reste redevable de celles-ci même si son lot est inaccessible.
Enfin, s'il n'est pas contestable ainsi qu'il ressort du compte-rendu de la réunion du conseil syndical du 5 novembre 2015 que celui-ci "avait accepté le gel de la dette de M. [B] (gérant de la SCI O.A.O), dans l'attente du versement de ses indemnités suite au sinistre incendie de sa cellule commerciale", il convient de relever que cette décision n'a pas été prise par l'assemblée générale des copropriétaires, seul organe susceptible de prendre une telle décision au nom de l'ensemble des copropriétaires.
Il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que la SCI O.A.O est redevable de la somme de 21.058,65 € au titre des charges de copropriété (charges générales et travaux) échues au titre des années 2015 à 2023 (dernier trimestre 2023 inclus).
Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023, date de la mise en demeure.
Sur les frais nécessaires
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite un remboursement de frais d'un montant de 343,17€ qui s'analysent selon la note de débit pour vacation versée par le demandeur en des honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier.
Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de cette demande.
Sur les dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu'il aurait subi un préjudice distinct de celui qui sera indemnisé par le cours des intérêts moratoires étant précisé que la mise en demeure ne date que du 8 septembre 2023.
Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.
Sur les demandes de délais de paiement
La SCI O.A.O qui sollicite des délais de paiement, ne justifie de ses difficultés financières par la production d'aucune pièce.
Dans ces conditions, sa demande de délais sera rejetée
Sur les mesures accessoires
La SCI O.A.O qui succombe supportera la charge des dépens.
Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer, la SCI O.A.O sera condamnée à lui payer une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu, ainsi que le sollicite l'a défenderesse d'écarter le principe d'exécution provisoire de la présente décision tel que prévu par l'article 481-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,
CONDAMNE la société SCI O.A.O à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de
21.058,65 € au titre des charges de copropriété (charges générales et travaux) échues au titre des années 2015 à 2023 (dernier trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023,
DÉBOUTE la société SCI O.A.O. de sa demande de délai de paiement,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE, de sa demande de dommages-intérêts,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE, de sa demande au titre des frais nécessaires,
CONDAMNE la société SCI O.A.O à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société SCI O.A.O. à payer les dépens,
DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 MARS 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR
