Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
14 MARS 2024
N° RG 23/01322 - N° Portalis DB22-W-B7H-RO5V
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 823 628 532 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,
Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEUR :
Monsieur [K] [M] [J],
demeurant [Adresse 3],
Comparant.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 08 JANVIER 2024
Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
08 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Mars 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte d'huissier en date du 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sis, à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE a fait assigner M. [K] [M] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes
suivantes :
- 3.995,66 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023,
- 480,10 € au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,
- 194 € au titre des frais de recouvrement,
- 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
- 1.465,17 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Initialement fixée à l'audience du 13 novembre 2023, M. [J] a sollicité par courrier un renvoi de l'affaire à l'audience du 8 janvier 2024.
A l'audience du 8 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes, y compris la demande de dommages-intérêts. Il indique ne pas être opposé à la mise en place d'un échéancier mais sollicite que soit prévue une clause de déchéance du terme en cas de non respect de cet échéancier.
Il précise qu'un nouveau syndic de copropriété a été élu par l'assemblée générale des copropriétaires le 28 novembre 2023, et que c'est aujourd'hui la société MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST qui est titulaire du mandat de syndic.
M. [J] a comparu à l'audience. Il explique avoir retrouvé un travail après deux ans de chômage. Il ne conteste pas sa dette à l'égard du syndicat des copropriétaires et sollicite de pouvoir la rembourser par échéances de 200 € par mois. Il indique être en CDI et percevoir le montant du SMIC. Il déclare ne pas avoir de charges de famille.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de M. [J] pour les lot n°439, 429 et 451,
- un jugement du 16 novembre 2021 rendu par le présent tribunal ayant condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires, partie à la présente instance, la somme de 3.688,10 € au titre des charges (3ème trimestre 2021 inclus), outre 146,63 € au titre des frais nécessaires et 1.000 € à titre de dommages-intérêts,
- une mise en demeure du 5 avril 2023,
- un décompte au 1er juillet 2023,
- le nouveau contrat de syndic souscrit avec la société MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST,
- les procès-verbaux d'assemblée générale en date du 2 novembre 2021, 19 septembre 2022 et 28 novembre 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice précédent et voté le budget prévisionnel de l'exercice suivant, ainsi que divers travaux.
- différents appels de provisions de charges, fonds travaux pour les exercices concernés
- différentes régularisations de charges pour les exercices concernés,
- le relevé général des dépenses pour l'exercice 2021.
Il résulte des pièces ainsi produites que M. [J] est redevable de la somme de 3.995,66 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus). Il convient d'y ajouter la somme de 480,10 € que le syndicat des copropriétaires sollicitait dans son assignation au titre des charges à échoir sur le budget prévisionnel 2023,(au titre du 4ème trimestres 2023) ces charges étant devenues échues.
Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer la somme totale de 4.475,76 € au titre des charges des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus).
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Il apparaît que M. [J] a été confronté à des difficultés d'ordre professionnel pour payer dans les délais ses charges de copropriété mais qu'il a retrouvé un travail en CDI depuis quelques mois.
Il convient dès lors, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement par 23 versements mensuels de 200 euros, le solde de la dette restant dû devant être réglé en une seule fois le 24ème mois.
En cas de non-paiement d'une seule mensualité de la dette, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.
Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement
retenus :
- une mise en demeure en date du 5 avril 2023 pour un montant de 180 €
En conséquence, M.[J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaire la somme de 180 €.
Sur les dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires de caractériser d'une part, la mauvaise foi du copropriétaire débiteur et d'autre part, l'existence d'un préjudice indépendant du retard.
En l'espèce, il convient de relever que M. [J] a comparu à l'audience et a reconnu l'intégralité de la dette. Il a expliqué avoir été confronté à des difficultés d'ordre professionnel, ce dont il a justifié.
Aucune mauvaise foi ne saurait dès lors être retenue à son encontre.
Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.
Sur les mesures accessoires
M. [J] qui succombe supportera la charge des dépens.
Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. M. [J] sera condamné à lui payer une indemnité de 1.400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,
CONDAMNE M. [K] [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sis, à [Localité 2], représenté par son nouveau syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST, les sommes suivantes :
- 4.475,76 € au titre des charges des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus),
-180 € au titre des frais nécessaires au recouvrement,
ACCORDE à M. [K] [M] [J] un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette, par 23 versements mensuels de 200 euros, à compter du 10 du mois qui suit la signification de la présente décision, et tous les 10 de chaque mois jusqu'au parfait règlement, le 24ème versement correspondant au solde restant dû augmenté des intérêts et éventuels frais,
DIT qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité de la dette à son échéance, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;
RAPPELLE que ces mensualités de 200 € viendront s'ajouter aux charges de copropriété dues chaque mois,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sis, à [Localité 2], représenté par son nouveau syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST de sa demande de dommages-intérêts ;
CONDAMNE M. [K] [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sis, à [Localité 2], représenté par son nouveau syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST la somme de 1.400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [K] [M] [J] à payer les dépens,
DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 MARS 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR
