TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
14 MARS 2024
N° RG 23/01104 - N° Portalis DB22-W-B7H-ROEP
Code NAC : 5AZ
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [Adresse 4] SIS [Adresse 3] A [Localité 5], représenté par son Syndic, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), société par actions simplifiée immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n°422 365 387, dont le siège est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
Représenté par Me Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 212, avocat postulant et par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444, avocat plaidant,
DEFENDEUR
Monsieur [O] [C],
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Aliénor DE BROISSIA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135, aide juridictionnelle Totale numéro 2023-00617 du 05/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Versailles
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Débats tenus à l'audience du : 01 Février 2024
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 01 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Mars 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
La Résidence Les [Adresse 4], située [Adresse 3] à [Localité 5] est soumise au statut de la copropriété.
La société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL ( CITYA EIC) est son syndic en exercice.
M. [O] [C] est copropriétaire non-résident dans l'immeuble.
Il est propriétaire des lots suivants :
-Lot n° 1001 : " un appartement de deux pièces principales (…) situé au rez-de-chaussée de l'immeuble,
-Lot n° 1100 : un cellier
-Lot n° 1197 un parking.
Par acte de commissaire de justice délivré le 3 août 2023, le SDC a fait assigner M. [O] [C] en référé devant le tribunal judiciaire de Versailles afin d'obtenir qu'il soit ordonné à M. [C] :
-De cesser l'activité de location meublée de courte durée au sein de l'appartement, lot n° 1001 de la Résidence Les [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 5] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
-De laisser le SDC accéder à son lot n° 1001 aux fins de permettre au plombier ou à tout autre expert dont le diagnostic ou les prestations s'avéreraient nécessaires au choix du Syndicat d'effectuer une recherche de fuite, d'établir un diagnostic et de prendre les mesures conservatoires ou définitives qui s'imposent pour faire cesser les infiltrations constatées dans les caves de l'immeuble,
-De communiquer au SDC tout document relatif au jacuzzi et notamment sa notice descriptive ainsi que de justifier des conditions de sa vidange et d'évacuation des eaux, ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
Il demande également sa condamnation au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 21 juin 2203 d'un montant de 489,20 euros TTC.
L'affaire appelée à l'audience du 14 septembre 2023 a fait l'objet de deux renvois avant d'être évoquée à l'audience du 1er février 2024.
A cette date :
Le SDC a maintenu ses demandes exposant que M. [O] [C] se livrait à une activité commerciale en louant ses logements par l'intermédiaire de la plate-forme Airbnb, que cette activité était contraire à la destination de l'immeuble et entraînait nuisances et dégradations imputables à ses locataires ;
Il a fait valoir également que depuis mars 2023 des copropriétaires avaient constaté que le mur du couloir des caves et de leur cave situés en dessous de l'appartement de M. [C] état imprégné d'eau, que M. [C] avait indiqué diligenter une recherche de fuite sans en communiquer les résultats et que les infiltrations d'eau persistaient.
Le SDC a exposé que ses démarches amiables étaient restées vaines.
En défense, M. [C] a sollicité le rejet des demandes du SDC et sa condamnation au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile sous réserve de sa renonciation à percevoir l'indemnité au titre de l'aide juridictionnelle.
Au soutien de ses prétentions il a mis en avant l'existence de contestations sérieuses dans l'interprétation du règlement de copropriété et l'absence d'éléments probants versés par le SDC au soutien de sa demande.
Il a notamment fait valoir que le constat d'huissier de juin 2023 ne mettait en évidence que la location du bien et pas celle de dégradations et que les articles 15 et 16 du règlement ne contenaient pas de clause d'occupation exclusive bourgeoise et contenait pour seule limite au doit de jouissance du bien l'atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Il a soutenu que le non-respect cumulatif des clauses était nécessaire pour interdire la location de coure durée et n'était pas démontré.
M. [C] a produit également les résultats d'une recherche de fuite effectuée au mois de septembre 2023 et l'absence d'éléments démontrant l'existence d'infiltrations persistantes faisant valoir que les courriels et SMS produits n'étaient pas suffisants.
Enfin il a indiqué produire le manuel technique du jacuzzi.
La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024
MOTIFS
Sur la demande de cessation de l'activité de location de courte durée
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, " même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite " ; et " dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable " , " accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire " ;
L'article 15 du règlement de copropriété stipule que “l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation, mais la Société se réserve le droit de modifier la destination de certains lots et de les affecter à un usage commercial, professionnel ou de bureau.”
L'article 16 stipule que " chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot à la condition de ne pas nuire au droit des autres copropriétaires et ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité ou la sécurité de l'immeuble, soit porter atteinte à sa destination et sous les réserves qui vont être ci-après formulées.
a)Occupation
Les logements ne pourront être occupés que bourgeoisement ou utilisés pour l'exercice d'une profession libérale. Ils ne pourront, d'une manière générale être utilisés comme siège ou lieu de réunion d'aucune organisation ou association, à l'exception des organismes de gestion de la copropriété.
Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucune moment troublé par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs visiteurs de leurs clients ou des gens à leur service Ils ne pourront avoir aucun animal malfaisant, malodorant malpropre ou bruyant.
b)Bruits
Tout bruit ou tapage de quelque nature que ce soit troublant la tranquillité des occupants est formellement interdit alors même qu'il y aurait lieu à l'intérieur des appartements. L'usage des appareils de radiophonie et des électrophones est autorisé sous réserve de l'observation des règlements de ville et de police, et sous toute réserve également que le bruit ne résultant ne soit pas une gêne pour les voisins ".
Il ressort de la lecture de ces articles que les lots de copropriété ne peuvent être affectés qu'à un usage bourgeois ou l'exercice d'une profession libérale ce qui exclut toute possibilité qu'une activité commerciale de location de courte durée y soit exercée.
Or le SDC produit de nombreuses captures d'écrans internet et un constat réalisé par un commissaire de justice le 21 juin 2023 qui démontrent que M. [C] loue de manière très régulière ce bien pour des périodes de courte durée.
Contrairement à ce que soutient le défendeur le non- respect de cette clause constitue à lui seul un trouble manifestement illicite sans qu'il soit besoin de démontrer cumulativement l'existence de nuisances, qui sont au demeurant établies également par les pièces produites (photographie de copropriétaires et courriels au SDC).
Le SDC est fondé à obtenir la cessation de ce trouble manifestement illicite. La cessation des activités de location de courte durée sera ordonnée dans les conditions prévues au dispositif de la décision.
Sur la demande d'accès à l'appartement
M. [C] produit les résultats d'une recherche de fuite réalisée par un professionnel dépêché par ses soins effectuée en septembre 2023.
Aucune pièce récente ou à tout le moins postérieure à cette recherche du mois de septembre 2023 démontrant la persistance des troubles au jour de l'audience n'est produite.
La demande d'accès à l'appartement sera rejetée.
Sur la demande e communication de la notice technique
Cette notice figure au nombre des pièces produites par M. [C]. La demande n'a plus lieu d'être et sera rejetée.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
L'équité et la situation économique des parties commandent l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Il y a lieu de condamner M. [C] à payer au demandeur la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [C] sera condamné aux dépens de l'instance incluant le coût du constat d'huissier.
PAR CES MOTIFS
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort
Vu l'article 835 du code de procédure civile,
ORDONNONS à M. [O] [C] de cesser l'activité de location meublée de courte durée au sein de l'appartement, lot n° 1001 de la Résidence Les [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 5] sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours après la signification de la décision à intervenir, l'astreinte courant pendant une durée de six mois,
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS M. [C] à payer au SDC DE LA RESIDENCE LES [Adresse 4] SIS [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [O] [C] aux dépens, lesquels comprendront le coût du constat du commissaire de justice
Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE MARS DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART
