Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL du 14 MARS 2024
N° RG 22/04394 - N° Portalis DB22-W-B7G-QYMF.
DEMANDEURS :
Monsieur [S] [I], né le 29 avril 1961 à [Localité 4], demeurant et domicilié [Adresse 2]
représenté par Maître Grégoire LADOUARI de l’AARPI MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, Me Pierre-antoine CALS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant
Madame [B] [L] épouse [I], née le 16 août 1965 à [Localité 5] demeurant et domiciliée [Adresse 2],
représentée par Maître Grégoire LADOUARI de l’AARPI MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, Me Pierre-antoine CALS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant
DEFENDEURS :
SCP « Les Notaires des Allées » [M] [W] – [O] [Z]- [T] [P] S.C.P de Notaires dont le siège social est [Adresse 6]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Me Olivier FONTIBUS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Philippe KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant
Monsieur [V] [G], né le 18 janvier 1967 à [Localité 8] (78), de
nationalité française, demeurant [Adresse 1],
représenté par Me Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Antoine HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Madame [A] [D] épouse [G], née le 13 juin 1967, de nationalité française, demeurant [Adresse 1],
représentée par Me Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Antoine HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
ACTE INITIAL du 01 Août 2022 reçu au greffe le 02 Août 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 09 Janvier 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 14 Mars 2024.
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame MESSAOUDI, Juge
GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique reçu en date du 20 décembre 2021 par Me [O] [Z], notaire, M. [S] [I] et Mme [B] [L] épouse [I] (ci-après les époux [I]) ont consenti à M. [V] [G] et Mme [A] [D] époux [G] (ci-après les époux [G]) une promesse de vente portant sur un bien immobilier situé au [Adresse 2] au sein d'un ensemble soumis au statut de la copropriété, situé lieu-dit [Adresse 7], moyennant le prix de 1.300.000 euros.
Les parties sont convenues de fixer une indemnité d'immobilisation d'un montant de 130.000 euros, laquelle a été séquestrée à concurrence de 52.000 euros entre les mains du notaire lors de la signature de la promesse.
Ladite promesse de vente, conclue pour une durée expirant le 30 avril 2022 à seize heures, a été assortie d'une condition suspensive de fourniture par le promettant d’un rapport de contrôle attestant de la conformité du raccordement au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques.
Les époux [I] ont transmis aux époux [G] un document dont les époux [G] ont considéré qu'il n'attestait pas du raccordement de l'immeuble au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques.
Par acte extrajudiciaire du 6 mai 2022, les promettants ont fait sommation aux bénéficiaires de comparaître en l'étude de Me [O] [Z], notaire, le 18 mai 2022 à 10 heures, afin de régulariser l’acte de vente.
Les époux [I] ont, par acte signifié le 16 mai 2022, fait protestation à ladite sommation et sommation de leur restituer la somme de 52.000 euros séquestrée entre les mains du notaire, réitérée par acte du 12 juillet 2022, en vain.
C’est ainsi que par acte introductif d’instance du 1er août 2022, ils ont assigné les époux [G] devant le tribunal judiciaire de VERSAILLES principalement, aux fins de les voir condamner au paiement de l'indemnité d'immobilisation et de la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires.
Le 5 décembre 2022, ces derniers ont fait assigner le notaire en intervention forcée.
La jonction des procédures a été ordonnée le 17 avril 2023, sous le numéro RG 22/6446.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2023, les époux [I] demandent au tribunal judiciaire de Versailles de :
A titre principal,
- DIRE ET JUGER que Monsieur [S] [I] et Madame [B] [L] épouse [I], promettants, ont rempli la condition suspensive tenant à la conformité du raccordement au réseau public d’assainissement collectif du bien objet de la promesse unilatérale de vente du 21 décembre 2022 ;
A titre subsidiaire,
- DIRE ET JUGER que si la condition suspensive de la promesse de vente est défaillante cela est du fait de Monsieur [V] [G] et Madame [A] [D] épouse [G] ;
En tout état de cause,
- DEBOUTER Monsieur [V] [G] et Madame [A] [D] épouse [G] de l’ensemble de leurs demandes ;
- ORDONNER le paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue fixée à la somme de 130.000 euros,
en autorisant le séquestre contractuellement désigné, à savoir l’étude de notaires LES ALLEES, à libérer la somme de 52.000 euros au profit de Monsieur [S] [I] et Madame [B] [L] épouse [I],en condamnant les requis à verser le solde de l’indemnisation d’immobilisation, soit la somme de 78.000 euros, à Monsieur [S] [I] et Madame [B] [L] épouse [I] ;- CONDAMNER Monsieur [V] [G] et Madame [A] [D] épouse [G] à payer à Monsieur [S] [I] et Madame [B] [L] épouse [I] la somme de 60.000 euros au titre des dommages et intérêts complémentaires ;
CONDAMNER Monsieur [V] [G] et Madame [A] [D] épouse [G] à payer à Monsieur [S] [I] et Madame [B] [L] épouse [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 novembre 2022, les époux [G] sollicitent du tribunal de céans de :
- DÉBOUTER Les époux [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre reconventionnel,
- AUTORISER l’Étude notariale « Les Notaires des Allées » à [Localité 3], séquestre contractuellement désigné, à restituer aux époux [G] la somme séquestrée de 52.000 € ;
- CONDAMNER les époux [I] à verser aux époux [G] une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- LES CONDAMNER aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par Maître Emmanuel MOREAU conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2023, la SCP « Les Notaires des Allées » [M] [W] – [O] [E] [T] [P] demande au tribunal saisi de :
- Juger que la concluante accepte que le jugement à intervenir lui soit contradictoire ;
- Prendre acte de ce qu’elle versera, mais seulement à concurrence de 52 000 €, la somme séquestrée entre les mains de la partie qui sera désignée par le Tribunal que ce soit en vertu de l’exécution provisoire ou de la décision définitive à intervenir ;
- Débouter les époux [G] de tout autre demande et notamment mettre les dépens à la charge
L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 octobre 2023.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 9 janvier 2024 et mise en délibéré au 14 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu'elles sont libellées sous la forme d'une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.
I) Sur l'indemnité d'immobilisation
Les époux [I] soutiennent que la condition suspensive a été accomplie puisqu’ils ont effectué toutes les diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensive de fourniture d'un rapport attestant de la conformité du raccordement de l’immeuble au réseau collectif lesquels sont suffisants, d’autant que cette condition suspensive ne portait pas sur la production d’un certificat de conformité mais d’un rapport de contrôle.
Les époux [G] répliquent que la condition suspensive relative au réseau d'assainissement n'a pas été réalisée, de sorte que la promesse est caduque et que l'indemnité d'immobilisation n'est pas due aux promettants. Ils énoncent que cette condition suspensive était une condition essentielle et déterminante de leur consentement compte tenu de la configuration de l'immeuble, puisque le réseau d'assainissement était en partie commun avec deux autres propriétés et que des servitudes de passage des eaux usées et d'usage d'une pompe de relevage grevaient l'immeuble.
* * *
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et selon l’article 1104 de ce même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Selon les articles 1188 et suivants du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes, et les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.
Aux termes de l'article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Ce droit d'option est le plus souvent consenti pour un délai déterminé.
Dans une promesse unilatérale de vente, ce délai de réalisation correspond toujours à un terme extinctif, lequel peut être prorogé d’un commun accord entre les parties. Ainsi, si à cette date, la vente n'a pas été conclue, la promesse de vente sera caduque, même si les conditions suspensives restaient pendantes.
S'agissant d'une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé, à moins que les parties n'aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité de leur accord ou si le délai n'était qu'indicatif.
En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »
En l'espèce, la promesse de vente litigieuse signée le 21 décembre 2021 a été rédigée comme suit :
« Diagnostics environnementaux
Assainissement
Le PROMETTANT déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L 1331-1 du code de la santé publique.
[…]
Le PROMETTANT atteste qu'aucun contrôlé n'a été effectué par le service public compétent, qui n'a reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu'il ne peut donc garantir la conformité de la l'installation aux normes actuellement en vigueur.
Le BENEFICIAIRE déclare avoir été informé de la possibilité de faire établir un diagnostic de l'installation et de ne pas vouloir en faire une condition suspensive des présentes(comment interpréter cette clause et l'articuler avec la condition suspensive, objet du litige?)LE PROMETTANT informe le BENEFICIAIRE qu'à sa connaissance, les ouvrages permettent d'amener les eaux usées domestiques de l'immeuble à la partie publique ne présentent pas d'anomalie, ni aucune difficulté particulière d'utilisation.
CONDITION SUSPENSIVE SPECIFIQUE - CONTROLE DE CONFORMITE DU RACCORDEMENT
Les parties conviennent de soumettre la réalisation des présentes à la condition suspensive de fourniture d'un rapport de contrôle attestant de la conformité du raccordement au réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques, aux frais et diligences du PROMETTANT. La condition suspensive est stipulée au seul bénéfice du BENEFICIAIRE qui pourra y renoncer si bon lui semble. »
Il est par ailleurs stipulé dans la promesse de vente :
« Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de CENT TRENTE MILLE EUROS (130.000 euros), sur laquelle somme le BENEFICIAIRE versera dans les dix jours de la signature des présentes au PROMETTANT en la comptabilité du rédacteur des présentes la somme de CINQUANTE-DEUX MILLE EUROS (52.000 EUR.) représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée, sur le compte dont le relevé d'identité bancaire lui a été remis ce jour par le notaire soussigné.
[…]
A. Le sort de ladite somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses suivantes ci-après envisagées :
a) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
c) Elle sera versée au PROMETTANT et lui restera acquisse à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
[…]
Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de SOIXANTE DIX-HUIT MILLE EUROS (78.000 EUR), le BENEFICIAIRE s'oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de son seul fait. »
Les consorts [I] ont missionné la société SUD ASSAINISSEMENT le 10 janvier 2022 aux fins de procéder au contrôle du raccordement du bien au réseau d'assainissement collectif dont le rapport a été adressé aux consorts [G]. Il était indiqué sur la facture qu'il avait été procédé à une inspection vidéo du réseau eaux pluviales depuis un condensat de la PAC et qu'il n'y avait pas de communication notoire constatée avec le réseau d'eaux usées.
En outre, une « attestation de raccordement » du Syndicat Durance Luberon en date du 21 avril 2022 atteste que le bien est desservi « par le réseau public de collecte des eaux usées domestiques », tout en précisant que ladite attestation constitue un constat et non un certificat de conformité, et qu'elle a une durée de 3 mois.
Les époux [G] leur faisant savoir que ce n'était pas suffisant, les consorts [I] ont interrogé la société SUD ASSAINISSEMENT laquelle répondait dans un courriel du 25 avril 2022 qu'aucun organisme dans le département du Vaucluse, ni le Service Public d’Assainissement Non Collectif, ni le Syndicat mixte en charge de la gestion de l'assainissement, ne délivrait d'attestation de conformité stricto sensu, et qu'en tout état de cause, « la communauté de commune ne pourra garantir que son réseau d'assainissement public, pas le réseau public. Une entreprise comme la mienne pourra vous donner des indications et constats techniques sur l'état d'un réseau privé par inspection interne par exemple mais nos conclusions ne pourront en aucun cas servir de conformité au sens officiel du terme ».
Concernant le rapport d'intervention de la société ECORES du 14 mai 2022, celui-ci certifie « le raccordement des eaux usées à la ville » et le fait que « le réseau des eaux usées et eaux pluviales sont dissociés l'un de l'autre ».
Toutefois, celui-ci ne pourra pas être pris en compte pour déterminer la réalisation de la condition suspensive de la promesse de vente, compte tenu du fait que celle-ci n'était valable que jusqu'au 30 avril 2022.
S'il n'était pas explicitement mentionné dans la promesse de vente que le rapport de contrôle devait émaner des autorités administratives compétentes, il apparaît que le sens de cette clause était d'assurer aux bénéficiaires la réalité de la conformité du raccordement de l'immeuble au réseau public de collecte des eaux usées domestiques. En instituant en condition suspensive la production d'un rapport de conformité dont allait dépendre la réalisation de la vente, les bénéficiaires ont exprimé le fait qu'il s'agissait d'un élément déterminant dès lors qu'ils n'entendaient pas faire établir un diagnostic d'assainissement.
Si les époux [G] ont été informés que les autorités administratives compétentes dans la commune ne pouvaient délivrer aucun autre document que ceux qui leur avaient été transmis, il n'en demeure pas moins que les éléments fournis avant la date d'expiration de la promesse de vente ne permettaient pas d'assurer de manière effective et certaine de la conformité du raccordement du bien au réseau d'assainissement collectif. Il ne peut donc leur être fait grief de s'en s'être satisfaits.
En outre, il apparaît que les promettants n'avaient pas fait tout leur possible avant cette date, puisque le rapport de la société ECORES rendu postérieurement, soit le 14 mai 2022, permettait d'assurer aux bénéficiaires la conformité du réseau sans qu'un diagnostic ne soit nécessaire.
Par conséquent, tant le rapport rendu par la société SUD ASSAINISSEMENT le 10 janvier 2022 qui ne se prononce pas sur la conformité du raccordement, que l' « attestation de de raccordement » du Syndicat Durance Luberon en date du 21 avril 2022 qui précise explicitement ne constituer qu'un constat et non un certificat de conformité, dont la durée est limitée à 3 mois, ne sont pas suffisantes à la réalisation de la condition suspensive.
Ainsi, compte tenu du fait qu'il demeurait un aléa qui n'a été levé que postérieurement, la condition suspensive n'a pas été remplie dans le temps imparti.
La défaillance de la condition suspensive qui n'est pas imputable aux époux [G] rend caduque la promesse de vente.
Par conséquent, les époux [I] seront déboutés de leur demande de libérer la somme séquestrée de 52.000 euros à leur profit et de voir condamner les époux [G] à leur régler les 78.000 euros restants au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Il convient par ailleurs d'ordonner la restitution par l'étude « Les notaires des Allées », séquestre contractuellement désigné, de la somme séquestrée de 52.000 euros à [V] [G] et [A] [D] épouse [G].
II)Sur la demande de dommages et intérêts
Les époux [I] invoquant la mauvaise foi des époux [G] et de leur comportement, sollicitent la condamnation de ceux-ci à leur verser la somme de 60.000 € à titre de dommages-intérêts.
En défense, les époux [G] considèrent que les demandes formulées par les époux [I] sont infondées en ce que le fondement juridique est erroné, et qu'elles sont injustifiées en ce qu'elles ne résultent que de la non-réalisation de la condition suspensive de la promesse de vente dont ils étaient les débiteurs, de telle sorte qu'ils seront déboutés de leur demande.
***
Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que la non réitération de la vente est exclusive de toute faute de la part des époux [G].
Ainsi, les époux [I] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
III) Sur les autres demandes
1) Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, les époux [I], partie succombante, seront condamnés aux dépens de l’instance.
2) Sur les demandes d’indemnité au titre des frais irrépétibles
En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l’espèce, les époux [I], qui succombent en leurs prétentions, seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et condamné à verser aux époux [G] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, que l'équité commande de fixer à 2.000 euros.
Sur l'exécution provisoire
Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :
DEBOUTE Monsieur [S] [I] et Madame [B] [L] épouse [I] de leur demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation contractuellement prévue fixée à la somme de 130.000 euros ;
DEBOUTE Monsieur [S] [I] et Madame [B] [L] épouse [I] de leur demande d'autoriser le séquestre contractuellement désigné, l'étude « Les notaires des allées », à libérer la somme de 52.000 euros à leur profit ;
DEBOUTE Monsieur [S] [I] et Madame [B] [L] épouse [I] de leur demande de condamner [V] [G] et [A] [D] épouse [G] à leur verser le solde de l'indemnisation d'immobilisation, soit la somme de 78.000 euros à leur profit ;
AUTORISE la restitution par l'étude « Les notaires des Allées », séquestre contractuellement désigné, de la somme séquestrée de 52.000 euros à [V] [G] et [A] [D] épouse [G] ;
DEBOUTE Monsieur [S] [I] et Madame [B] [L] épouse [I] de leur demande de voir condamner [V] [G] et [A] [D] épouse [G] à leur payer la somme de 60.000 euros au titre de dommages et intérêts ;
DEBOUTE Monsieur [S] [I] et Madame [B] [L] épouse [I] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [S] [I] et Madame [B] [L] épouse [I] aux entiers dépens ;
CONDAMNE Monsieur [S] [I] et Madame [B] [L] épouse [I] à payer à [V] [G] et [A] [D] épouse [G] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.
Prononcé le 14 MARS 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT.
