TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
08 MARS 2024
N° RG 23/01468 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVHD
Code NAC : 30B
DEMANDERESSE
SOCIETE CIVILE DU [Adresse 2], société civile, immatriculée au R.C.S VERSAILLES sous le n° 316 188 978, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
Représentée par Me Isabelle DONNET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13
DEFENDEURS
ABV, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 901 477 497, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
Représentée par Maître Nicolas RANDRIAMARO de la SELARL RD ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C339
Monsieur [B] [I]
né le 29 Janvier 1972 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Victoire GUILLUY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 446, avocat postulant et par Me Valentine COUDERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1224, avocat plaidant,
***
Débats tenus à l'audience du : 25 Janvier 2024
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, greffière placée lors des débats et de Virginie DUMINY, greffière lors du prononcé,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 25 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Mars 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 15 juillet 2021, la SCI DU [Adresse 2] a donné à bail, à la société ABV des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2021.
Le loyer a été fixé à la somme de 70.000 euros HT par an payable chaque mois et d'avance.
Une franchise de loyer des trois premiers mois soit mai, juin et juillet 2021 a été consentie au preneur afin de lui permettre d'effectuer des travaux.
Il a été convenu également que le preneur supporterait un droit d'entrée dit " pas-de-porte " d'un montant de 375.000 euros HT soit 450.000 euros réglé à hauteur de :
-25.000 euros HT soit 30.000 euros TTC le jour de la signature du bail,
-350.000 euros HT soit 420 000 TTC en 60 mensualités de 7.000 euros TTC, en sus du loyer, des charges courantes.
Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2021, Monsieur [B] [I], le dirigeant s'est porté caution solidaire de la société ABV au bénéfice de la société civile du [Adresse 2] pour garantir le règlement du droit d'entrée.
Le locataire n'a jamais ouvert son commerce et n'a jamais exploité les locaux
Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2023, la SCI DU [Adresse 2] a fait délivrer à la société ABV un commandement de payer visant la clause résolutoire d'avoir à régler la somme totale de 159.041,91 euros au titre de son arriéré de loyers et charges et échéances de paiement du droit d'entrée, arrêté au mois d'avril 2023 inclus, outre le coût dudit commandement d'un montant de 395,06 euros soit un total global de 159.136 ,97 euros.
Le commandement de payer est resté infructueux.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, la SCI DU [Adresse 2] a fait assigner en référé la société ABV d'une part et M. [B] [I] d'autre part afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,
- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 201.237,63 euros au titre de ses arriérés de loyers, charges et accessoires et échéances du droit d'entrée suivant décompte arrêté au 2 juillet 2023,
- condamner Monsieur [B] [I] à payer à titre provisionnel à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 350.000 euros au titre de son engagement de caution pour le droit d'entrée,
- déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais,
-subsidiairement et dans l'hypothèse où des délais seraient accordés dire que les sommes qui seront versées par la locataire s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l'arriéré dû au titre du commandement de payer n'étant apuré qu'en outre,
- dans cette hypothèse, dire que faute par le locataire de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps les loyers charges et accessoires courants, les termes échu postérieurement au commandement de payer, et l'arriéré, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la SCI DU [Adresse 2] pourra dès lors poursuivre l'expulsion de sa locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier,
- condamner la société ABV au règlement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l'ordonnance à intervenir.
L'affaire appelée à l'audience du 7 décembre 2023 a été renvoyée à celle du 25 janvier 2024.
A cette date :
La SCI DU [Adresse 2] a maintenu ses demandes. Elle a également demandé à être autorisée à faire réaliser un état de lieux par un commissaire de justice avec l'assistance, si besoin est d'un serrurier, en présence du bailleur et de toute entreprise de son choix ainsi que la condamnation de la société ABV à régler à titre de provision une indemnité d'occupation du montant du loyer du bail échu soit 7.000 euros hors indexation augmenté des charges et frais accessoire à effet de mai 2023 jusqu'à la reprise du local par le bailleur.
La société ABV a exposé s'opposer aux demandes aux motifs que sa trésorerie ne lui permettait pas de faire face à la dette exposant qu'elle allait faire une déclaration d'état de cessation des paiements.
M. [B] [I] a demandé au juge des référés de se déclarer incompétent pour connaître de la demande de la SCI DU [Adresse 2]. Il a également demandé sa condamnation au paiement d'une somme de 2.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.
Au soutien de ses prétentions il a fait valoir que la mention manuscrite figurant au pied du document libellé “cautionnement solidaire (acte de cautionnement)” communiqué par la SCI DU [Adresse 2] était illisible.
Il a fait valoir qu'il n'était pas possible de déterminer s'il existait une rature ou si la signature de la SCI DU [Adresse 2] empiétait sur ladite mention manuscrite, et qu'il n'était ainsi pas possible de déterminer si la mention ainsi portée était valable ou non, entraînant un doute sur le bien-fondé de l'obligation dont se prévalait la SCI DU [Adresse 2].
A l'issue des débats la décision a été mise en délibéré au 08 mars 2024.
MOTIFS
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents”.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.
Le bail stipule dans son article Clause résolutoire, qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 12 avril 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce le 12 avril 2023 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n'y a pas lieu à astreinte.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation par la société ABV
Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”
En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.
Il y a lieu donc lieu de condamner la société ABV à payer à la SCI DU [Adresse 2] la somme provisionnelle de 201.237,63 euros correspondant aux loyers, charges et accessoires et échéances du droit d'entrée impayés arrêtés à la date du 2 juillet 2023.
Enfin, il convient de condamner la société ABV à payer à la SCI DU [Adresse 2] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 2 juillet 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la demande relative à la désignation d'un huissier
Il sera fait droit à la demande de la SCI du [Adresse 2] qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Sur les demandes dirigées contre M. [B] [I]
L'article 2288 du code de procédure civile dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.
Par acte du 15 juillet 2021, M. [B] [I] déclare “se porter caution personnelle et solidaire de la cautionnée au profit de la bénéficiaire et s'engage à ce titre à lui payer toutes sommes que la cautionnée peut ou pourra devoir au bénéficiaire, au titre du droit d'entrée convenu au terme du contrat de bail, dont la caution déclare avoir une parfaite connaissance pour y avoir concouru”.
L'engagement de caution a été limité à la somme de 350.000 euros en principal, intérêts, frais, pénalités et indemnités.
Les dispositions relatives au droit d'entrée figurent en page 7 du contrat de bail dans les termes suivants : “Le Preneur supportera, en sus du loyer ci-dessus mentionné, un droit d'entrée dit " pas de porte " d'un montant de 375.000 euros hors taxes réglé à hauteur de :
-25.000 euros hors taxe au jour de la signature du présent bail,
-350.000 euro hors taxes, en 60 mensualités, d'un montant de 5.833,33 euros hors taxes chacune, en sus du loyer et charges courants”.
En l'espèce la seule contestation soulevée porte sur la lisibilité de la copie de l'acte de cautionnement produit en demande.
Or cette copie ne figure parmi les pièces produites en défense qui renvoient uniquement aux “pièces adverses”.
L'exemplaire fourni au tribunal est parfaitement lisible. En outre M. [I] en sa qualité de caution dispose nécessairement d'un exemplaire de l'acte de cautionnement.
Compte tenu de ces éléments la contestation ne peut être qualifiée de sérieuse.
La provision demandée correspond à l'objet du cautionnement et aux limites du cautionnement.
Il convient donc de faire droit à la demande.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de condamner la société ABV, partie succombante, à payer à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société ABV, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût de la présente assignation, la notification éventuelle à créanciers inscrits et la signification de l'ordonnance à intervenir.
PAR CES MOTIFS
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 15 juillet 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 12 mai 2023,
ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS ABV et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 4] à [Localité 6],
ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
AUTORISONS la SCI DU [Adresse 2] à faire réaliser un état des lieux par un commissaire de justice avec l'assistance, si besoin est, d'un serrurier, en présence du bailleur, et de toute entreprise de son choix,
CONDAMNONS la SAS ABV à payer à la SCI DU [Adresse 2] la somme provisionnelle de 201.237,63 euros au titre des loyers, charges et accessoires et échéances du droit d'entrée impayés arrêtés au 2 juillet 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
CONDAMNONS Monsieur [B] [I], à payer, à titre provisionnel, à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 350.000 euros au titre de son engagement de caution pour le droit d'entrée,
CONDAMNONS la SAS ABV à payer à la SCI DU [Adresse 2] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel soit 7.000 euros hors indexation augmenté des charges et frais accessoires en sus, à compter du 2 juillet 2023 et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNONS la SAS ABV à payer à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS la SAS ABV au paiement des dépens comprenant le coût de la présente assignation, la notification éventuelle à créanciers inscrits et la signification de l'ordonnance à intervenir ;
Prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT MARS DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Virginie DUMINY Charlotte MASQUART
