TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
08 MARS 2024
N° RG 23/01376 - N° Portalis DB22-W-B7H-RSVZ
Code NAC : 30B
DEMANDERESSE
SOCIETE AEW [Localité 4] COMMERCES, société civile de placement immobilier, inscrite au R.C.S PARIS sous le n° 381 201 268, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son gérant, la société AEW, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S PARIS sous le n° 329 255 046, dont le siège social est [Adresse 1], société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF le 10 juillet 2007 sous le numéro GP-07-000043, représentée par [H] [D] en qualité de Directeur Général Délégué,
Représentée par Me Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343, avocat postulant et par Me Céline BOURDOULEIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1443, avocat plaidant,
DEFENDERESSE
NR FOOD, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S VERSAILLES sous le n° 829 128 909, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège,
Représentée par Me Amina NAJI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 338
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Débats tenus à l'audience du : 25 Janvier 2024
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, greffière placée lors des débats et de Virginie DUMINY, greffière lors du prononcé,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 25 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Mars 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 22 mars 2017, la SCPI ACTIPIERRE 3, aujourd'hui la SCPI AEW [Localité 4] COMMERCES a donné à bail, à la société NR FOOD, en cours d'immatriculation des locaux à usage exclusif de “pizzeria, restauration rapide, vente de plats à emporter” situés [Adresse 2] à [Localité 3].
Le bail a été consenti pour une durée de 10 ans à compter du 1er avril 2017.
Le loyer annuel de base a été fixé à la somme de 13.753 euros hors taxes et charges, payable trimestriellement et d'avance.
Par acte du 29 septembre 2021, la SCPI ACTPIERRE 3 a fait délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.373,70 euros hors frais de commandement.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2022 la SCPI ACIPIERRE 3 a assigné la société NR FOOD devant le juge des référés afin d'obtenir l'acquisition de la clause résolutoire et le paiement de la dette locative et de l'indemnité d'occupation.
L'affaire é été évoquée à l'audience du 3 mars 2022 et le délibéré annoncé pour le 31 mars 2022.
En cours de délibéré les parties se sont rapprochées et ont signé un protocole le 25 mars 2022 de sorte que la SCPI ACTIPIERRE 3 n'a pas fait exécuter la décision.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2023, le bailleur sous sa nouvelle dénomination AEW [Localité 4] COMMERCES a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 16.876,94 euros.
Par acte de commissaire de justice délivré le 4 octobre 2023, la société AEW [Localité 4] COMMERCES a fait assigner la société NR FOOD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles afin d'obtenir :
- le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail avec effet au 11 août 2023,
- l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- l'autorisation de séquestrer, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,
- la condamnation de la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 13.757,21 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation et charges dus, arrêtée prorata temporis au 11 août 2023,
- la fixation de l'indemnité d'occupation journalière au dernier loyer majoré de 50%, droits, charges et taxes en sus, et ce jusqu'à la date de libération effective des lieux, en application de l'article VI-11° du bail,
- la condamnation de la société NR FDD au paiement provisionnel de ladite indemnité d'occupation à compter du 11 août 2023,
- l'application d'un taux d'intérêt de retard contractuel égal au taux EURIBOR trois mois majoré de 600 points de base, avec un minimum de 10% l'an à compter du 10 juillet 2023, date du commandement de payer,
- la capitalisation des intérêts,
- l'imputation de tout règlement postérieur à la date d'acquisition de la clause résolutoire soit au 11 août 2023 sur la dette d'indemnité d'occupation de la société NR FOOD,
- la condamnation de la société NR FOOD à payer à la SCPI AEW [Localité 4] COMMERCES une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ains qu'aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 10 juillet 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 09 novembre 2023, date à laquelle elle a été renvoyée au 25 janvier 2024.
A cette date :
La demanderesse a maintenu ses demandes actualisées à la somme de 6.371,82 euros Au soutien de ses prétentions elle a fait valoir que la défenderesse avait récemment fait un virement mais que le décompte n'avait pu encore être actualisé.
Elle s'est opposée à la demande de délais exposant qu'une première décision avait été rendue en 2022 et que les difficultés étaient récurrentes.
En défense, la SAS NR FOOD a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi d'un ou deux mois de délais pour régler les sommes restant dues.
A l'appui de ses demandes, elle a exposé que la dette avait diminué, qu'elle avait récemment fait un virement et qu'en réalité la dette n'était plus que de 1.200 euros.
La décision a été mise en délibéré au 08 mars 2024.
MOTIFS
La société AEW [Localité 4] COMMERCES justifie, par la production du bail, du commandement de payer délivré et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme de 6. 371, 82 euros au 15 janvier 2024, précision faite qu'un virement récent a été fait dont le décompte ne peut tenir compte.
L'obligation du locataire de payer cette somme n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de provision.
Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l'article L145-41 du code de commerce le 10 juillet 2023 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après.
Toutefois, au vu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
Les demandes relatives à la majoration éventuelle d'intérêts de retard, à la majoration du montant du loyer afin de fixation de l'indemnité d'occupation et à la capitalisation des intérêts se heurtent à une contestation sérieuse. Il sera dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de ces demandes.
Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, il sera fait droit à la demande de la société AEW à hauteur de 1.500 au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé par décision contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies,
CONDAMNONS la société NR FOOD à payer en deniers ou quittances à la société AEW [Localité 4] COMMERCES la somme provisionnelle de 6. 371, 82 euros correspondant aux loyers impayés au 15 janvier 2024,
SUSPENDONS toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société NR FOOD se libère de la provision ci-dessus allouée en deux acomptes mensuels d'égal montant à verser en plus des loyers et charges courants,
DISONS que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants,
DISONS qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leur échéance :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la SAS NR FOOD et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés,
- la société NR FOOD devra payer mensuellement à la SCPI AEW [Localité 4] COMMMERCES, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
DISONS n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
CONDAMNONS la SAS NR FOOD à payer à la SCPI AEW [Localité 4] COMMERCES la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS la SAS NR FOOD aux dépens, lesquels comprennent le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023.
Prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT MARS DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Virginie DUMINY Charlotte MASQUART
