France, Tribunal judiciaire de Versailles, Deuxième chambre, 08 mars 2024, 22/02244

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 08 MARS 2024

N° RG 22/02244 - N° Portalis DB22-W-B7G-QR3B

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [I] [H], né le 4 décembre 1983 à [Localité 12], demeurant sis [Adresse 11], de nationalité française Analyste marchés,
représenté par Maître Nadia CHEHAT de l’AARPI JUNON AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Kathleen TAIEB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [G] [L] [V], née le 22 janvier 1983 à [Localité 7], demeurant sis [Adresse 11], de nationalité française Ingénieur,
représentée par Maître Nadia CHEHAT de l’AARPI JUNON AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Kathleen TAIEB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [A] [U], né le 6 novembre 1971 à [Localité 6] (ALGERIE), de nationalité française, Responsable de magasin, domicilié [Adresse 5],
représenté par Me Delphine SERVIN LANDES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [W] [K] [R] épouse [U], née le 9 décembre 1974 à [Localité 8], de nationalité française, professeur des Ecoles, domiciliée [Adresse 5]
représentée par Me Delphine SERVIN LANDES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 19 Avril 2022 reçu au greffe le 22 Avril 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 10 Octobre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur avec l’accord des parties en application de l‘article 805 du Code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO Greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 08 Décembre 2023, prorogé au 30 Janvier 2024, puis 08 Mars 2024.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame ANDRIEUX, Juge

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] étaient propriétaires d'un appartement et d'un grenier situés [Adresse 4] à [Localité 9].

Un seul compteur électrique desservait cet appartement et celui appartenant à la sœur de Madame [U].

Souhaitant vendre l'appartement et le grenier, les époux [U] ont déposé une demande auprès d’ENEDIS le 28 août 2019 pour séparer les compteurs.

Un mandat de vente a été conclu avec l’agence immobilière [Localité 9] IMMOBILIER à la fin de l’été 2019.

Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] ont signé un compromis de vente le 26 février 2020.

Après plusieurs prorogations de la durée de validité de la promesse en raison du confinement et du retard dans l'obtention du prêt et dans les travaux de séparation des compteurs électriques, l’acte de vente a été signé le 31 juillet 2020.

Les époux [H] soutiennent qu'à leur entrée dans les lieux, ils ont appris par certains copropriétaires, que le Syndic SENNES n’avait jamais été désigné par l’ensemble des copropriétaires, ni mandaté en cette qualité, sa désignation ayant été décidée unilatéralement par Monsieur [U] avec convocation d’une assemblée générale frauduleuse et contre la volonté des copropriétaires, de telle sorte qu'il apparaît que l’information relative au cabinet SENNES, présente dans l’acte de vente, était mensongère.

Ils font également valoir qu'à l'occasion de la réalisation des travaux de réparation des compteurs électriques achevée au mois de décembre 2020, il est apparu que les éclairages des parties communes du couloir d’entrée étaient eux aussi reliés au système électrique de leur appartement ; qu'ils ont en outre constaté d’importantes nuisances olfactives, provenant de la salle d’eau, si bien qu'ils ont fait intervenir, le 7 janvier 2021, la société ADPLOMB laquelle a relevé dans son rapport d’intervention un problème au niveau du système de siphons et de canalisations engendrant des remontées de mauvaises odeurs ; qu'ils se sont encore heurtés à un problème d’évacuation des eaux dans la cuisine qui a nécessité le déplacement d’un camion hydrocureur ; qu'ils se sont, enfin, aperçus de la présence d'infiltrations dans les parties communes et dans leur propre logement provenant de la fenêtre de toit et apparaissant à une période marquée par de fortes pluies, de telle sorte qu'ils ont déclaré deux dégâts des eaux auprès de leur assurance, les 4 juin et 14 juillet 2021.

Face à cette situation, ils indiquent avoir alerté les époux [U] sur ces vices et malfaçons afin de trouver une solution amiable et qu'en l’absence de réponse, ils leur ont adressé une mise en demeure du 9 janvier 2021, puis un courrier officiel le 11 septembre 2021.

Les époux [U] niant tout vice caché ou mensonge au stade de la vente, les époux [H] les ont assignés devant le tribunal judiciaire de Versailles, par acte délivré le 19 avril 2022, aux fins de voir prononcer la nullité de la vente intervenue le 31 juillet 2020.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 novembre 2023, les époux [H] demandent au tribunal de :

Vu le constat d’huissier en date du 2 juin 2021
Vu le constat d’huissier du 21 juillet 2021
Vu le constat d’huissier du 23 juillet 2021
Vu l’expertise privée du 15 septembre 2022
Vu les articles 1641 et suivants du Code civil
Vu les articles 1130 et suivants du Code civil
Vu l’article 1112-1 du Code civil
Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu les articles 1352 et suivants du Code civil
Vu les jurisprudences citées
Vu les pièces versées au débat

- DECLARER recevables et bien fondés, Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] dans leurs demandes et prétentions dans le cadre de la présente instance ;

A titre principal,

- JUGER que Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] ont commis un dol et en tout état de cause qu’ils ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information à l’égard de Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] ;
En conséquence,

- PRONONCER la nullité de la vente intervenue le 31 juillet 2020 à [Adresse 13] aux termes d’un acte reçu par Maître [X] [C], Notaire, publié et enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 14] 2 le 21/08/2020 sous la référence d’enliassement suivante : 2020P n°6103, et portant sur les lots de copropriété suivants :

- Lot numéro onze (11), une cave numéro 32 et les zéro virgule un trente-troisième (0,1 /33ème) des parties communes générales.
- Lot numéro douze (12), au [Adresse 11], au premier étage, une cuisine et trois pièces et les un virgule quatre-vingt-dix trente-troisième (1,90 /33ème) des parties communes générales.
- Lot numéro seize (16), au premier étage du bâtiment portant le [Adresse 3] : deux pièces, une salle de bains, wc et les cinq trente-troisièmes (5 /33èmes) des parties communes générales.
- Lot numéro dix-sept (17), dans le même bâtiment, [Adresse 3], un grenier accessible par trappe à partir du lot numéro 16 et les un trente-troisième (1 /33ème) des parties communes générales.
Situés dans un ensemble immobilier à [Localité 9] (YVELINES) ([Localité 9]) [Adresse 4]
[Adresse 4] et figurant au cadastre comme suit :

Section
N°
Lieudit
Surface
AH
[Cadastre 1]
[Adresse 10]
00 ha 05 a 32 ca

Reçue entre :
Monsieur [D] [A] [U], né le 6 novembre 1971 à [Localité 6] (ALGERIE) et demeurant sis [Adresse 5], responsable de magasin, de nationalité française ;
Madame [W] [K] [R], née le 9 décembre 1974 [Localité 8], et demeurant sis [Adresse 5], professeur des écoles, de nationalité française ;

Et

Monsieur [N] [I] [H],
né le 4 décembre 1983 à [Localité 12]
Demeurant sis [Adresse 11],
de nationalité française
Analyste marchés

Madame [G] [L] [V],
née le 22 janvier 1983 à [Localité 7]
Demeurant sis [Adresse 11],
de nationalité française
Ingénieur

Vente conclue au prix de QUATRE CENT SOIXANTE DIX MILLE EUROS (470 000,00 EUR),
prix décompté comme suit :
• aux MEUBLES à concurrence de : SEPT MILLE EUROS (7 000,00 EUR),
• au BIEN à concurrence de : QUATRE CENT SOIXANTE-TROIS MILLE EUROS (463 000,00 EUR)

A titre subsidiaire,

- JUGER que les biens acquis par Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] auprès de Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] étaient affectés de vices cachés au jour de la vente, de nature à rendre la chose impropre à l'usage auquel elle était destinée ou en diminuer leur valeur ;

- JUGER que Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] ne pouvaient avoir connaissance des vices, ni de leur existence, ni de leur ampleur, ni de leurs conséquences ;

- JUGER que ces vices cachés étaient connus de Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] mais que ces derniers ne les ont pas volontairement pas dévoilés ;

En conséquence,
- JUGER que la clause exonératoire de responsabilité insérée à l’acte de vente ne peut produire ses
effets à l’égard de de Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] ;

- PRONONCER la résolution de la vente intervenue le 31 juillet 2020 à [Adresse 13] aux termes d’un acte reçu par Maître [X] [C], Notaire, publié et enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 14] 2 le 21/08/2020 sous la référence d’enliassement suivante : 2020P n°6103, et portant sur les lots de copropriété suivants :

- Lot numéro onze (11), une cave numéro 32 et les zéro virgule un trente-troisième (0,1 /33ème) des parties communes générales.
- Lot numéro douze (12), au [Adresse 11], au premier étage, une cuisine et trois pièces et les un virgule quatre-vingt-dix trente-troisième (1,90 /33ème) des parties communes générales.
- Lot numéro seize (16), au premier étage du bâtiment portant le [Adresse 3] : deux pièces, une salle de bains, wc et les cinq trente-troisièmes (5 /33èmes) des parties communes générales.
- Lot numéro dix-sept (17), dans le même bâtiment, [Adresse 3], un grenier accessible par trappe à partir du lot numéro 16 et les un trente-troisième (1 /33ème) des parties communes générales.
Situés dans un ensemble immobilier à [Localité 9] (YVELINES) ([Localité 9]) [Adresse 4]
[Adresse 4] et figurant au cadastre comme suit :

Section
N°
Lieudit
Surface
AH
[Cadastre 1]
[Adresse 10]
00 ha 05 a 32 ca

Reçue entre :

Monsieur [D] [A] [U], né le 6 novembre 1971 à [Localité 6] (ALGERIE) et demeurant sis [Adresse 5], responsable de magasin, de nationalité française ;
Madame [W] [K] [R], née le 9 décembre 1974 [Localité 8], et demeurant sis [Adresse 5], professeur des écoles, de nationalité française ;

Et

Monsieur [N] [I] [H],
né le 4 décembre 1983 à [Localité 12]
Demeurant sis [Adresse 11],
de nationalité française
Analyste marchés

Madame [G] [L] [V],
née le 22 janvier 1983 à [Localité 7]
Demeurant sis [Adresse 11],
de nationalité française
Ingénieur

Vente conclue au prix de QUATRE CENT SOIXANTE DIX MILLE EUROS (470 000,00 EUR),
prix décompté comme suit :

• aux MEUBLES à concurrence de : SEPT MILLE EUROS (7 000,00 EUR),
• au BIEN à concurrence de : QUATRE CENT SOIXANTE-TROIS MILLE EUROS (463 000,00 EUR).

- CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] à restituer le prix de la vente et des frais y afférant à Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] pour un montant total de de 531.415,15 €, à parfaire, et composé comme suit :

- Le prix de vente pour un montant de 470.000 € ;
- Les frais de notaire pour la somme de 23.500 euros ;
- Les frais d’emprunt, au taux de 1.45% pour la somme 2.440,11 euros d’intérêt pour les mois de septembre à décembre 2020 ; 6.849,5 euros d’intérêt pour l’année 2021 et 6.608,68 euros pour l’année 2022
- Les frais d’agence d’un montant de 15.000 €
- Les frais d’assurance pour la somme de 67,89 € pendant 24 mois soit 1.629,36 € et à réactualiser au jour du prononcé de la décision
- Les frais de garantie pour une somme de 4850 €
- Les frais de dossier bancaire pour une somme de 500 €
- Les frais de tenue du compte lié au prêt pour une somme de 37,5 €
- ORDONNER la publication de la décision prononçant la nullité de la vente du 31 juillet 2020 conclue avec Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] pour le bien à usage d’habitation située [Adresse 4], à [Localité 9], figurant au plan cadastral sous le numéro [Cadastre 1], section AH par la partie la plus diligente, aux frais exclusifs des Époux [U] que Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] se feront rembourser sur simple présentation des factures relatives à cette publication ;
- JUGER que Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] ne devront restituer à Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] l’immeuble objet du litige, qu’au terme d’un délai de trois mois suivant la restitution de l’intégralité du prix de vente et des autres condamnations par Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] et que, jusqu’à cette remise, Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] seront en droit de jouir du bien, de le louer et d’en conserver ses fruits.

A titre infiniment subsidiaire,
- JUGER que le bien acquis par Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] auprès de Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] était affecté de vices cachés au jour de la vente, de nature à rendre la chose impropre à l'usage auquel elle était destinée ;
- JUGER que Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] ne pouvaient avoir connaissance des vices, ni de leur existence, ni de leur ampleur, ni de leurs conséquences ;
- JUGER que ces vices cachés étaient connus de Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] mais que ces derniers ne les ont volontairement pas dévoilés;

En conséquence,
- JUGER que la clause exonératoire de responsabilité insérée à l’acte de vente ne peut produire ses effets à l’égard de de Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] ;
- ORDONNER la réduction du prix de la vente conclue le 31 juillet 2020 à hauteur de 64.702,47 euros,
- CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R]
épouse [U] à réduire le prix de vente du bien sis [Adresse 2] à [Localité 9] vendu à Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H], la réduction demandée correspondant à la somme au titre des travaux de remise en état soit 64.702,47 euros pour un montant final de 398.297,5 euros.
-CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R]
épouse [U] à verser la somme de 64.702,47 euros à Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] Épouse [H] à ce titre ;

A titre subsidiaire
CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] à verser la somme de 64.702,47 euros à Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] Épouse [H] au titre de la réticence dolosive et du manquement à l’obligation précontractuelle d’information ;

En tout état de cause, au surplus et quel que soit le fondement retenu,
CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] la somme de 92.998 euros en sus du préjudice financier, et au titre des autres préjudices subis ci-après détaillés :

- la somme de 20.998 euros au titre du préjudice de jouissance (à parfaire)
- la somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral
- la somme de 5.000 euros au titre de la perte de temps
- la somme de 47.000 euros au titre de la perte de chance

-DEBOUTER Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions;
-DEBOUTER Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] de leurs demandes reconventionnelles portant tant sur la restitution du prix de vente que sur l’octroi d’une indemnité d’occupation, ou subsidiairement en ORDONNER compensation avec le préjudice de jouissance subi par Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H], ou infiniment subsidiairement JUGER que le montant de l’indemnité d’occupation ne pourra dépasser la somme mensuelle de 1.295 euros eu égard à l’état des lieux et au coefficient de minoration retenu par l’expert;
-CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] la somme de 15.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
-CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] en tous les dépens de l’instance.

Par conclusions récapitulatives notifiées par le RPVA le 14 juin 2023, les époux [U] sollicitent de voir :

Vu les articles 1137 et suivants Code civil ;
Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil ;
Vu les jurisprudences citées et les pièces versées aux débats ;

-JUGER que Monsieur et Madame [H] sont irrecevables en leurs demandes, JUGER que Monsieur et Madame [H] sont mal fondés en leurs demandes, DEBOUTER Monsieur et Madame [H] de l’intégralité leurs demandes, fins et conclusions,
-CONDAMNER Monsieur et Madame [H] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Monsieur et Madame [U],
-CONDAMNER Monsieur et Madame [H] aux entiers dépens

Si par extraordinaire il était fait droit aux demandes de Monsieur et Madame [H],

-CONDAMNER Monsieur et Madame [H] à restituer les biens dans leur état d’origine JUGER que la restitution du prix de vente et toute autre indemnité à laquelle Monsieur et Madame [U] seraient condamnés devront être versés trois mois après la libération des lieux par Monsieur et Madame [H],
-CONDAMNER Monsieur et Madame [H] à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 2000€ par mois au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 31 juillet 2020 jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 juin 2023. L'affaire a été plaidée le 10 octobre 2023 et mise en délibéré au 8 décembre 2023, prorogé au 30 janvier 2024 puis au 8 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé qu'en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande fondée sur l'existence d'une reticence dolosive ou d'un manquement à l’obligation d’information precontractuelle:

Les époux [H] font valoir que les époux [U] leur ont délibérément menti en dissimulant les informations qu’ils détenaient concernant plusieurs nuisances et que ces mensonges et ces silences ont causé chez eux une erreur sans laquelle ils n’auraient jamais accepté de conclure le contrat ; que c'est ainsi le cas de l’absence de syndic, dont l'existence était pourtant mentionnée dans l'acte de vente alors que le cabinet SENNES ne disposait d’aucun mandat pour agir en tant que Syndic de copropriété de cet ensemble immobilier ; que c'est à leur initiative qu’une assemblée générale des copropriétaires a permis la désignation du cabinet GIF, en urgence afin de pallier la carence de syndic ; que les époux [U] ne pouvaient ignorer que la copropriété n’était pas « correctement » gérée, et que le mandat du Syndic de copropriété étant une exigence légale, ils n’auraient jamais conclu le contrat de vente.

Ils soutiennent, encore, que l'information selon laquelle leur compteur électrique alimentait également les parties communes était nécessairement connue des vendeurs puisqu’ils étaient titulaires de la ligne électrique et destinataires des factures d’électricité et qu'ils avaient sollicité des devis aux fins de séparation des compteurs dès le 28 août 2019 ; que l’absence de vice et la parfaite conformité de l’installation électrique étaient des éléments déterminants au titre du consentement des acquéreurs.

Concernant les nuisances olfactives, les acquéreurs expliquent que les rapports d’intervention des entreprises spécialisées auxquelles il ont fait appel font état de l’ancienneté, d’ouvertures dans les planchers permettant aux odeurs provenant notamment de l’extérieur de pouvoir librement s’infiltrer dans l’appartement, ainsi que du manque d’entretien des systèmes de canalisation ; que s'ils ont fait réaliser des travaux, ceux-ci n'ont aucunement porté sur les canalisations puisqu’ils avaient uniquement pour objet de déplacer la cuisine et qu'au demeurant, il ressort de l’ensemble des constats/attestations/rapports produits que les mauvaises odeurs proviennent essentiellement de la salle de bain et préexistaient à leur emménagement, ce que ne pouvaient ignorer les consorts [U], lesquels lors des visites préalables à la vente avaient placé des cages d'animaux à l'endroit même où émanaient les mauvaises odeurs, ce qui démontre une volonté de dissimuler ce vice par des manœuvres.

S'agissant des infiltrations d’eau dans l'appartement et les parties communes, ils soutiennent que ces problèmes ne pouvaient être ignorés par les époux [U] qui en avaient nécessairement connaissance ; qu'il ressort des témoignages des copropriétaires et habitants de longue date de l’immeuble que des problèmes d’étanchéité existaient préalablement à la vente de l’immeuble ; que Monsieur [Y], expert près la cour d’appel de Versailles a relevé à plusieurs reprises la présence de taux d’humidité anormalement élevés dans l’ancienne cuisine, de traces d’humidité sur le velux du dégagement et sur le plafond, ne pouvant provenir que de l’étage supérieur, la présence d’infiltrations sur la charpente du grenier à de nombreux endroits ainsi que des signes d’humidité très présents dans les parties communes.

Ils reprochent aux vendeurs de ne pas leur avoir communiqué, avant la vente, la facture du 1er janvier 2020, qui porte notamment sur le remplacement de certaines tuiles cassées et de carreaux dans le toit et de ne pas avoir déclaré à leur assurance les sinistres intervenus sur la toiture survenus en 2012 et 2014 pour prétendre à un historique loin d’être vierge au stade de la vente, les privant ainsi de la possibilité de se poser des questions sur des aspects déterminants de leur consentement.

Ils affirment, encore, que le constat d’huissier établit que les époux [U] connaissaient l’état de la toiture puisqu'à cette occasion a été constatée la présence d’une bâche au sol dans les combles de l’appartement visant à retenir l’eau qui s’écoulait du toit.

Ils soutiennent, également que la très probable présence d’amiante dans le grenier ne pouvait être ignorée des époux [U], alors que le diagnostic amiante annexé au contrat de vente mentionne expressément que le diagnostiqueur n’a pas pu accéder aux lieux en raison de « l’encombrement des parties communes », qui en empêchait l’accès ; qu'en raison de leur présence de longue date (près de 35 ans), les époux [U] ne pouvaient ignorer la présence d’amiante dans le grenier, et ont, à dessein décidé de taire cette information primordiale.

Les époux [H] affirment qu'au-delà d'un dol, les vendeurs ont détenu des informations concernant les éléments ci-dessus évoqués, déterminantes de leur consentement, de telle sorte qu'en tout état de cause, il y a lieu de retenir l’existence d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information de la part des époux [U].

En défense, les époux [U] soutiennent que, les époux [H] n’indiquent pas en quoi les faits qu’ils leur reprochent étaient déterminants dans leur consentement pour l’achat de l’appartement ; qu'ils n’indiquent pas non plus en quoi eux-mêmes ont sciemment caché ces informations ; que s'agissant du syndic, il était clairement indiqué dans le compromis de vente et il existait réellement puisqu’il a même émis des appels de fonds ; que le cabinet SENNES comme syndic ayant été désigné par assemblée générale du 16 novembre 2019, il a accompli toutes les démarches pour la copropriété ; que d'ailleurs, les époux [H] lui ont même écrit le 8 août 2020 (soit une semaine après la signature de l’acte de vente) pour demander l’autorisation d’effectuer des travaux.

Ils soulignent, encore, que les époux [H] ont modifié substantiellement l’appartement dès leur arrivée dans les lieux, si bien que l’expertise immobilière réalisée le 15 septembre 2022, soit deux ans après la vente, produite par les époux [H] doit être écartée, les travaux de remaniement sur les canalisations de ce vieil immeuble ayant pu occasionner les désordres que les époux [H] leur imputent à tort ; que s'agissant des désordres électriques, toutes les démarches avaient été entreprises et les époux [H] en ont eu connaissance avant la signature de l’acte authentique, de telle sorte qu'ils étaient encore libres de renoncer à la vente.

Ils indiquent, concernant les infiltrations d’eau ou les nuisances olfactives, qu'elles n’existaient pas lorsqu'ils vivaient dans les lieux, qu'elles n’ont pas non plus été constatées par l’agence immobilière, que les époux [H] ont pu visiter à six reprises l’appartement y compris lorsque le logement était vide ; qu'ils produisent, enfin, des factures d’entretien de la toiture ainsi que des attestations de conformité des installations d’évacuation des eaux pluviales.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable.

A cet égard, le dol, comme l’erreur ou la violence, vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature, que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Le dol s'apprécie à la date de la conclusion du contrat. Sont par suite inopérantes des circonstances postérieures à la vente.

Le dol suppose la preuve d'un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d'un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

Le dol, qui doit émaner du cocontractant ou de son représentant, doit encore avoir été déterminant du consentement du contractant pour entraîner la nullité du contrat.

Si la prétendue victime du dol pouvait avoir facilement connaissance par elle-même du fait dissimulé, il n'y a pas dol car l'obligation d'informer n'existe qu'à l'égard de celui qui ne peut pas s'informer.

Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le biais d’un rapport d’expertise judiciaire.

A cet égard, il est constant qu'un rapport d'expertise amiable est opposable aux tiers, dès lors qu'il est régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties.

Ce rapport constitue alors un élément de preuve qui pourra être pris en compte dans la mesure où il est corroboré par d'autres pièces, la décision du juge ne pouvant se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une seule des parties.

***

En l'espèce au soutien de leurs prétentions, les demandeurs produisent diverses attestations de voisins ou de membres de leur famille ou de leur cercle amical, trois constats d'huissiers en date des 2 juin, 21 et 23 juillet 2021, des factures et rapport d'interventions de divers professionnels et une “expertise immobilière” établie par Monsieur [Y].

Il convient de reprendre les griefs invoqués par les époux [H] les uns après les autres.

* Sur l'absence de mandat régulier du syndic de copropriété :

Il résulte très clairement des pièces produites et des échanges des parties que lorsqu'est intervenue la vente litigieuse, le cabinet SENNES exerçait effectivement la mission de syndic de copropriété puisqu'à la lecture de l'acte de vente il apparaît que les documents prescrits par la loi ont été effectivement transmis au notaire lequel n'a rien trouvé à y redire et qu'une assurance était régulièrement souscrite pour le compte de la copropriété.

D'ailleurs, il apparaît que le cabinet SENNES a été choisi en assemblée générale et a procédé à des appels de fonds alors qu'aucune pièce au dossier ne vient établir qu'un des copropriétaires, après l'avoir rencontré, aurait refusé qu'il intervienne en qualité de syndic.

Le fait que, rapidement après la vente, les copropriétaires aient fait le choix de changer de syndic ne permet pas de démontrer qu'au moment de la vente la copropriété en était dépourvue.

D'ailleurs, les échanges de courriels entre le cabinet SENNES et le nouveau syndic établissent que ceux-ci ont entretenu des relations parfaitement régulières dans le cadre de la passation de cette mission.

En conséquence, les époux [H] ne démontrent pas l'existence de manoeuvres dolosives commises par les vendeurs.

* Sur le compteur électrique :

S'agissant du fait que le compteur électrique de l'appartement vendu alimentait également les parties communes, il apparaît que, préalablement à la signature de l'acte authentique de vente, les vendeurs avaient déjà remédié à une difficulté affectant ce compteur en faisant intervenir un professionnel qui n'a pas détecté que la consommation électrique des parties commune était comptabilisée sur le compteur de cet appartement et a délivré un certificat de conformité.

Aucun élément au dossier ne vient établir que les époux [U] avaient connaissance de ce raccordement irrégulier.

D'ailleurs, étant occupants, puis propriétaires, de ce logement depuis de nombreuses années, force est de constater qu'il n'était pas de leur intérêt de laisser perdurer cette situation s'ils en étaient informés.

Dès lors, les époux [H] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un dol de ce chef.

* Sur les nuisances olfactives :

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs versent aux débats des attestations de leurs proches, sujettes par définition à caution au regard des liens de famille ou d'amitié qu'ils entretiennent avec les demandeurs.

Ils produisent, également la facture et le rapport d'intervention établis par ADPLOMB le 7 janvier 2021 qui indique :
“Mauvaise odeur constatée dans la salle de bain liée à l'installation existante qui n'a subi aucune modification, la canalisation des eaux usées (lavabo, siphon lave-linge, douche et wc) n'étant pas visible car elle est sous la dalle.
Lors de l'utilisation des wc les siphons du lavabo, douche et lave-linge se désamorcent ce qui engendre une remontée de mauvaise odeur. La canalisation des eaux-vannes (wc) doit être séparée des eaux grises (lavabo, douche) est obligatoire dans les habitations collectives. (…)
Préconisation d'installation sous réserve car les canalisation d'eaux usées ne sont pas visibles, un clapet à membrane aérateur sur la canalisation visible du lavabo et du siphon lave-linge.
A voir par la suite pour une ouverture du mur pour ventiler la canalisation des wx.”
étant précisé que l'intervenant a édité une facture de 109,09 € portant le libellé suivant : Demande en plomberie de type non identifiée (1ère heure, déplacement, petites fournitures).

Ils produisent, également, un procès-verbal de constat d'huissier établi le 23 juillet 2021 qui constate la présence d'odeurs, un rapport d'intervention de recherche d'odeur réalisé par Maxime Ragné Plomberie qui ne donne aucune indication quant à l'origine de ces odeurs et une facture de 1.000,29 euros du 30 août 2021 pour un curage de canalisation.

Cependant, aucune de ces pièces ne vient établir l'origine des odeurs présentes dans le logement cédé.

Elles ne démontrent pas qu'elles ne pouvaient qu'être présentes avant la vente litigieuse.

De leur côté, les époux [U] produisent une attestation de l'agent immobilier qui les a accompagnés dans le processus de vente et qui indique avoir réalisé de nombreuses visites de l'appartement litigieux, sans avoir senti d'odeur désagréable, alors même que les acquéreurs évoquent des odeurs “pestilentielles” qui n'auraient manqué d'alerter le professionnel.
Ainsi, les époux [H], qui n'établissent ni que les odeurs dont ils se plaignent préexistaient à la vente, ni l'origine de celles-ci, échouent à rapporter la preuve qui leur incombe de manoeuvres dolosives ou, à tout le moins, de réticence dolosive quant à ce désordre.

* Sur les infiltrations dans les parties communes et dans le logement :

Au soutien de leurs affirmations, les époux [H] produisent deux photos de la cage d'escalier dont ils affirment qu'elles ont été prises avant et après leur achat, un courriel avec photos adressé au cabinet SENNES le 17 août 2020 lui demandant de faire intervenir quelqu'un ainsi qu'un courier non daté de [P] et [T] [F] confirmant une humidité ancienne provenant des caves.

Ils versent également aux débats une “expertise immobilière” ainsi qu'un constat d'huissier dressé le 21 juillet 2021 faisant état de traces d'humidité à plusieurs endroits de l'appartement et au grenier, de la présence d'une bâche sur le sol.
L'huissier constate également que la charpente du toit est en très mauvaise état et que le ciel est visible à travers les tuiles.

Il convient, toutefois, de noter que si les époux [H] invoquent, à plusieurs occasions dans leurs écritures, l'existence de “rapports d'expertise”, ils ne produisent que des constats d'huissier non contradictoires ainsi qu'une “expertise immobilière”, également non contradictoire, dont le seul objet était de déterminer la valeur du bien mais nullement d'établir l'origine, notamment, de l'humidité et la connaissance qu'auraient pu en avoir les vendeurs.

Or, force est de constater que si les acquéreurs affirment que les infiltrations dans leur appartement proviennent de l'état dégradé du toit, ils ne procèdent que par voie d'allégations, qui ne sont corroborées par aucun avis technique sérieux.

Plus encore, il convient de noter qu'en tout état de cause, ils ne démontrent pas que ces désordres étaient antérieurs à la vente et, surtout, que les époux [U], qui en auraient eu connaissance, les leur auraient dissimulés.

En effet, la présence de la bâche sur le plancher du grenier au moment de l'intervention de l'huissier est insusceptible de faire la preuve de la connaissance de l'existence des infiltrations par les vendeurs d'une part parce que le procès-verbal de constat a été dressé près d'une année après la vente et, d'autre part, en ce que la vente litigieuse portait sur l'appartement et sur le grenier de telle sorte qu'un acheteur normalement diligent se serait rendu dans ledit grenier et aurait pu relever la présence de la bâche et n'aurait pu que s'interroger sur les raisons pouvant justifier cette présence.

Or, il convient de rappeler comme il a été dit plus haut, que si la prétendue victime du dol pouvait avoir facilement connaissance par elle-même du fait dissimulé, il n'y a pas dol.

De même, si les époux [U] reconnaissent avoir fait réaliser des travaux de toiture pendant la période au cours de laquelle ils ont occupé le logement, aucun élément au dossier n'établit que des désordres perduraient ou que des travaux de réfection, destinés à camoufler les infiltrations, avaient été réalisés dans l'appartement peu de temps avant la vente.

En outre, s'agissant des infiltrations dans les parties communes, s'il résulte des attestations qu'elles ont pu exister dans le passé, aucune date n'est précisée alors même qu'il n'est pas davantage évoqué que la copropriété a fait réaliser des travaux de remise en état dans la cage d'escalier alors qu'à l'examen des photographies versées aux débats, la cage d'escalier semble être en très bon état.

Il résulte, dès lors, de l'ensemble de ces éléments, que sur ce point également, les acquéreurs ne parviennent pas à rapporter la preuve de manoeuvres dolosives ou d'une réticence dolosive imputable aux époux [U].

* Sur la présente d'amiante :

Le fait que «l’expert immobilier désigné par les époux [H] pour valoriser le bien a noté la présence très probable d’amiante dans le grenier» ainsi que le soulignent les demandeurs, est, au regard du caractère hypothétique de cette affirmation et en l'absence de constat effectif de cette présence, parfaitement insuffisant à rapporter la preuve de l'existence de ce matériau dans l'immeuble loué.

Ainsi, la présence effective d'amiante n'étant pas établie, l'existence d'un dol n'est pas démontrée.
***

Il ressort ainsi de l'ensemble de ces développements, que n'est pas rapportée la preuve d'un dol ou de manoeuvres dolosives qu'auraient commis les époux [U], de telle sorte que les demandeurs seront déboutés de leur demandes présentées sur ce fondement.

* Sur l'obligation précontractuelle d'information :

L'article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Pour que l’obligation d’information soit due par l’une des parties à l’autre trois conditions cumulatives doivent être réunies :
la connaissance de l’information par le vendeur débiteur de l’obligation,l’ignorance de l’information par l’acquéreur, créancier de l’obligation d’information,le caractère déterminant de l’information pour le consentement.
En l'espèce, les acquéreurs soutiennent que les vendeurs ont détenu des informations concernant les éléments ci-dessus évoqués, déterminantes de leur consentement.

Pour autant, il résulte des développements précédents que la preuve n'est pas rapportée que les époux [U] avaient connaissance des désordres invoqués par les demandeurs.

Par voie de conséquence, ils n'est pas davantage démontré qu'ils ont tu des informations déterminantes pour le consentement des acquéreurs.

En conséquence, ce moyen sera également rejeté et les époux [H] seront déboutés de demandes présentées au titre du manquement à l'obligation d'information.

Sur les vices cachés :

Reprenant les désordres invoqués dans le cadre de leurs demande d'annulation de la vente litigieuse fondées sur le dol, les époux [H] soutiennent que les époux [U] avaient parfaitement connaissance préalablement à la vente des vices, qu’ils les leur ont délibérément cachés pour les faire acquérir le bien immobilier, bien qu’ils n’auraient pas acquis en parfaite connaissance de cause.

En défense, les vendeurs rappellent que le vice caché désigne un défaut majeur affectant le bien, découvert seulement après l’acte d’achat, et inconnu par le vendeur comme par l’acheteur au moment de la signature de ladite transaction.

Ils soutiennent que les époux [H] ont pu vivre dans l’appartement depuis l’achat, il n’est donc pas impropre à l’habitation ; que les époux [H] ne prouvent aucunement que le vice existait avant la vente et qu’il était dissimulé.

Ils considèrent qu'en l’absence d’une expertise, il est impossible de savoir si les désordres invoqués par les époux [H] préexistaient à la vente ; que les travaux effectués par les époux [H] à leur entrée dans les lieux peuvent être à l’origine des mauvaises odeurs ; que rien ne prouve que les infiltrations préexistaient à la vente, sachant qu'eux-mêmes avaient fait effectuer des travaux de toiture ; qu'il en est de même s'agissant du problème électrique.
Ils soulignent qu'en outre lorsque le vendeur a réparé les défauts de la chose et qu’elle fonctionne normalement, elle n’est plus impropre à l’usage auquel elle est destinée, de sorte que la résolution de la vente n’est plus possible.

De plus, ils rappellent ils ne sont pas professionnels de l’immobilier, si bien sont bien fondés à se prévaloir de la garantie des vices cachés insérée en page 12 de l’acte de vente.

***
L'article 1641 du Code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Le vice caché se définit comme le défaut qui existait antérieurement à la vente, que l'acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n'a pas eu connaissance au moment de la vente.

En application de l'article 1641 du Code civil, seul le vice rendant le bien impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur, s'il l'avait connu, n'aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés.

Et l'article 1642 du même code ajoute que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, tandis qu'aux termes de l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Néanmoins, cette exonération ne s'applique pas lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ou lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés.

L'acheteur qui agit contre son vendeur en raison des vices cachés de la chose vendue dispose à son choix de l'action rédhibitoire ou estimatoire.

Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il découle, ainsi, de l’application combinée de cet article avec les articles 1641 et suivants du Code civil que pèse sur l’acquéreur la charge de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de ses différents caractères.

Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,
- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose,
- existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe,
- n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l'article 1642 du Code civil.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le biais d’un rapport d’expertise judiciaire.

A cet égard, il est constant qu'un rapport d'expertise amiable est opposable aux tiers, dès lors qu'il est régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties.

Enfin, il est constant que l'acheteur d'un bien affecté d'un vice caché qui accepte que le vendeur procède à la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l'action en garantie dès lors que le vice a disparu.

***
En l'espèce, de manière classique, l'acte de vente contient la clause dénommée « ETAT DU BIEN » aux termes de laquelle :

« L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
si leVENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'ACQUEREUR a également cette qualité,ou s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. ».
Dès lors, outre le fait qu'il appartient aux demandeurs de prouver que les vices rendent l'immeuble acquis impropre à l'usage auquel il était destiné, il leur incombe, en tout état de cause, de démontrer que les vendeurs avaient connaissance des vices affectant le bien cédé.
Or, il résulte de ce qui précède que les époux [E] ne parviennent pas à rapporter cette preuve concernant le branchement électrique des parties communes ainsi que l'existence des nuisances olfactives et des infiltrations constatées dans les parties communes et l’appartement vendu.

Dès lors, la clause de l'acte de vente doit recevoir pleine application de telle sorte que la responsabilité des vendeurs ne peut valablement être recherchée au titre des vices cachés.

Par ailleurs, et en tout état de cause, la présence d'amiante dans le grenier n'est pas établie.
En conséquence, les demandes fondées sur les vices cachés qui affecteraient l'immeuble litigieux doivent être rejetées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il y a lieu de condamner les époux [H], qui succombent, aux dépens de l'instance.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [H], condamnés aux dépens, devront verser aux époux [U] la somme de 2.000 euros.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE l'ensemble des demandes présentées par Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [N] [H] et Madame [G] [V] épouse [H] à payer à Monsieur [D] [U] et Madame [W] [R] épouse [U] la somme de 2.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Prononcé par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

| France, Tribunal judiciaire de Versailles, Deuxième chambre, 08 mars 2024, 22/02244

Synthèse

Origine de la décision