Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 08 MARS 2024
N° RG 22/00222 - N° Portalis DB22-W-B7G-QLOC
DEMANDEURS :
La SCI NICOPIERRES, Société Civile Immobilière, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 344 497 961 dont le siège social est [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant
Monsieur [F] [Z] [U], né le 17 octobre 1966 à [Localité 14] (78), de nationalité italienne, époux de Mme [C] [T], demeurant [Adresse 12] et désormais [Adresse 4],
représenté par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant
Monsieur [L] [Y] [U], né le 26 mars 1976 à [Localité 14] (78) de nationalité française, demeurant [Adresse 1],
représenté par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant
Monsieur [N] [U], né le 4 novembre 1974 à [Localité 14] (78), de nationalité française, marié, demeurant [Adresse 3],
représenté par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant
Madame [B] [U], née le 30 janvier 1968 à [Localité 14] (78), de nationalité franco-italienne, divorcée de M. [OU]-[HU] [R], demeurant [Adresse 17] à [Localité 13] (Italie),
représentée par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant
Madame [P] [S] [U] épouse [V], née le 7 mars 1964 à [Localité 14] (78), de nationalité franco-italienne, demeurant [Adresse 5],
représentée par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant
Madame [J] [A], [HK] [U] épouse [X], née le 2 septembre 1961 à [Localité 14] (78), de nationalité française, demeurant [Adresse 18] à [Localité 13] (Italie),
représentée par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant
Madame [M] [O] veuve [U], née le 28 janvier 1940 à [Localité 13] (ITALIE), de nationalité italienne, demeurant [Adresse 7],
représentée par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant
S.C.I. SCI PIOPPI, Société civile immobilière, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 418 099 453, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant
DEFENDEURS :
Maître [D] [E], Notaire associé de la SCP dénommée « Claude LAMBERT, Denis MACRON et [D] [E] », titulaire d’un Office Notarial sis [Adresse 9]
défaillant
Monsieur [H], [I] [G] [ET], né le 27 juin 1987 à [Localité 19]
(Portugal), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Sigmund BRIANT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
ACTE INITIAL du 22 Décembre 2021 reçu au greffe le 08 Janvier 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 10 Octobre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur avec l’accord des parties en application de l‘article 805 du Code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO Greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2023, prorogé au 30 janvier 2024, puis au 08 Mars 2024.
MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame ANDRIEUX, Juge
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 21 mai 2021 reçu par Maître [D] [E], notaire, une promesse unilatérale de vente a été conclue entre la SCI NICOPIERRES, la SCI I PIOPPI, Messieurs [L] et [N] [U], Madame [B] [U], Monsieur [F] [U], Mesdames [P] [V] épouse [U], [J] [X] épouse [U] et [M] [O] épouse [U] (ci-après les consorts [U]), promettants, et Monsieur [H] [G] [ET], bénéficiaire, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 11], moyennant le prix de 1.330.000 euros.
La promesse de vente a été conclue pour une durée expirant le 30 août 2021 à seize heures et assortie d'une condition suspensive de prêt, à savoir, l'obtention, par le bénéficiaire, d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximal de 1.330.000 euros sur une durée de 10 ans au taux maximum de 1,3 % l'an hors assurances, au plus tard le 30 juillet 2021.
Les parties sont convenues de fixer une indemnité d'immobilisation d'un montant de 133.000 euros, laquelle devait être séquestrée à concurrence de 40.000 euros entre les mains de Maître [D] [E], notaire, au plus tard le 31 mai 2021.
Par courriel du 22 septembre 2021 adressé aux notaires ainsi qu'à Monsieur [H] [EJ] [K], les consorts [U] se sont étonnés de l'absence de retour du bénéficiaire et de l'absence de réitération de la vente et ont sollicité que les parties soient convoquées pour établissement d'un procès-verbal de défaillance de l'acquéreur.
Par courriel en réponse du 27 septembre 2021, Maître [D] [E], notaire du bénéficiaire, a transmis au notaire des promettants deux courriers de refus de prêt datés des 1er et 10 juillet 2021.
Les promettants se sont alors opposés à la restitution par le notaire à Monsieur [H] [EJ] [K] de la somme de 40.000 euros séquestrée entre ses mains au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Puis, par actes du 22 décembre 2021, les SCI NICOPIERRES et I PIOPPI, Messieurs [L] et [N] [U], Madame [B] [U], Monsieur [F] [U] et Mesdames [P] [V], [J] [X] et [M] [U], ont fait assigner M. [H] [G] [ET] et Me [D] [E], notaire, devant le présent tribunal, auquel ils demandent, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2022, de :
Vu les articles 1103 et 1104, 1304-3 du code civil,
Vu l’acte authentique du 21 mai 2021 contenant promesse unilatérale de vente,
Vu la transmission par mail au notaire du promettant le 27 septembre 2021 de deux lettres de refus de prêts des 1er et 10 juillet 2021, et l’absence de levée de l’option d’achat par le bénéficiaire,
Vu que M. [G] [ET] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la défaillance de la condition suspensive de prêt,
Acte étant donné aux parties concluantes de leur désistement d’instance à l’encontre du notaire,
- DECLARER que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie ;
- DECLARER que M. [G] [ET] est débiteur à l’égard du Promettant de l'intégralité de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat, soit la somme de 133.000 euros ;
- CONDAMNER M. [G] [ET] à payer à la SCI NICOPIERRES, M. [L] [U], M. [N] [U], Mme [B] [U], M. [F] [U], Mme [P] [U] épouse [V], Mme [J] [U] épouse [X], Mme [M] [O] veuve [U] et la SCI I PIOPPI, agissant solidairement, la somme de 133.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- CONDAMNER M. [G] [ET] à payer à chacun des demandeurs la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- DEBOUTER M. [G] [ET] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Subsidiairement,
Vu l’attitude fautive et la mauvaise foi de M. [G] [ET],
Vu le préjudice des demandeurs en étant résulté,
- CONDAMNER M. [G] [ET] à payer à la SCI NICOPIERRES, M. [L] [U], M. [N] [U], Mme [B] [U], M. [F] [U], Mme [P] [U] épouse [V], Mme [J] [U] épouse [X], Mme [M] [O] veuve [U] et la SCI I PIOPPI, agissant solidairement, la somme de 133.000 euros à titre de dommage et intérêts ;
En toutes hypothèses,
- CONDAMNER M. [G] [ET] à payer aux demandeurs agissant solidairement la somme de 13.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER le même aux entiers dépens ;
- PRONONCER comme étant de droit l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 8 juin 2023, Monsieur [H] [G] [ET] sollicite du tribunal de :
Vu l’article 1112-1 du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu les pièces régulièrement versées aux débats,
- RECEVOIR M. [H] [G] [ET] en ses écritures ;
EN CONSEQUENCE :
A TITRE PRINCIPAL :
- CONSTATER la nullité de la promesse pour violation de l’article 1112-1 du code civil ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- CONSTATER que l’absence de diligences préalables de l’agent immobilier et des demandeurs rend sans fondement leurs demandes ou, en tout état de cause, justifie que toute impossible condamnation du défendeur soit assortie d’une condamnation du même montant à la charge des demandeurs sur ce fondement ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- CONSTATER que les demandeurs n’ont subi aucun préjudice ;
- DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.
- CONDAMNER chacun des demandeurs à verser la somme de 1.500 euros à M. [H] [G] [ET] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- LES CONDAMNER aux entiers dépens.
Maître [D] [E], valablement assigné par acte remis à l'étude, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera en conséquence réputé contradictoire.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2023. L'affaire a été fixée à l'audience du 10 octobre 2023 et mise en délibéré au 8 décembre 2023 par mise à disposition au greffe reporté au 30 janvier 2024, puis au 08 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé que :
en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;les demandes tendant à voir donner acte ou constater ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'elles ne donnent pas lieu à statuer.
- Sur la demande en nullité de la promesse de vente :
Monsieur [H] [G] [ET] expose que la promesse mentionne que le bien était libre de toute occupation, alors que le bien était en réalité partiellement occupé à titre de résidence principale et constituait également le siège social de la société RYA.
Il considère que les promettants ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information en dissimulant cette situation qui aurait, en cas de réalisation de la vente, empêché l'exploitation des locaux en raison de la présence de locataires.
Les promettants répliquent que les affirmations quant à l'occupation de l'immeuble ne sont étayées par aucun fait. Ils soulignent que le bien objet de la promesse a été occupé avant la signature de la promesse et après l'expiration du délai d'option, mais qu'il n'était pas occupé durant le délai d'option de la promesse de vente. Ils précisent que Madame [M] [U] est domiciliée au 324 et non au [Adresse 8] et que la société RYA a été expulsée le 17 mai 2021 en vertu d'une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Versailles du 12 mars 2021.
Ils soutiennent que rien n'empêchait une prise de possession pleine et entière de l'immeuble.
***
Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »
En application de ces dispositions, le créancier de l'obligation d'information qui invoque un manquement à cette obligation doit prouver :
qu'une information ne lui a pas été communiquée,que cette information était déterminante de son consentement,que son cocontractant avait connaissance de cette information et de son caractère déterminant pour son consentement,que lui-même ignorait légitimement cette information.
En l'espèce, la promesse de vente stipule une clause « PROPRIETE JOUISSANCE » ainsi rédigée :
« Le BENEFICIAIRE sera propriétaire du BIEN le jour de la constatation de la vente en la forme authentique.
Il en aura la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, le BIEN devant être impérativement, à cette même date, libre de toute location ou occupation.
Le PROMETTANT déclare que le bien n'a pas avant, avant ce jour, fait l'objet d'un congé pouvant donner lieu à l'exercice d'un droit de préemption ».
Ainsi, s'il résulte de cette clause que la condition que le bien soit libre de toute occupation au moment de la régularisation de la vente par acte authentique a été expressément convenue entre les parties, force est toutefois de constater que la promesse ne prévoit pas que le bien devait être libre de toute occupation durant le délai de validité de la promesse, de sorte que l'éventuelle occupation du bien par l'un des promettants à titre de résidence principale ou par un tiers, jusqu'à la régularisation de la vente par acte authentique, ne constitue pas un manquement des promettants à leur obligation précontractuelle d'information.
Or, s'il est indiqué dans la promesse que Monsieur [F] [U] est domicilié 3[Adresse 6] à [Localité 10], ce dernier produit ses avis d'impôt 2020 et 2021 justifiant que son domicile est situé à [Localité 16].
Par ailleurs, les promettants versent aux débats une ordonnance de référés rendue par le tribunal judiciaire de Versailles le 12 mars 2021, ordonnant l'expulsion de la SARL RYA des locaux objets de la promesse de vente, et un procès-verbal de reprise signifié le 20 mai 2021 constatant le départ de la société RYA des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 10] et procédant à leur reprise.
Il y a donc lieu de constater que l'ensemble immobilier objet de la promesse de vente n'était ni occupé, ni loué pendant la durée de validité de la promesse et aucun élément n'établit qu'il n'aurait plus été libre le 30 août 2021, date d'expiration de la validité de la promesse.
Monsieur [H] [G] [ET] échoue donc à démontrer que les promettants ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information en ne l'informant pas de l'occupation du bien.
En conséquence, la demande en nullité de la promesse sera rejetée.
- Sur la caducité de la promesse et le sort de l'indemnité d'immobilisation :
- Sur l'absence de levée de l'option dans le délai de la promesse
Les demandeurs indiquent qu'en application des stipulations de la promesse, le bénéficiaire s'est trouvé automatiquement déchu du bénéfice de la promesse, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure, du seul fait de la non levée de l'option durant le délai de la promesse.
Ils précisent qu'ils ont pris acte de la caducité de la promesse en sollicitant la convocation des parties pour établir un procès-verbal de défaillance de l'acquéreur puis en s'opposant à la restitution du séquestre à celui-ci.
Ils ajoutent que, le bénéficiaire n'ayant pas levé l'option, il est redevable de l'indemnité d'immobilisation. Ils affirment que l'indemnité d'immobilisation ne peut être réduite.
M. [H] [G] [ET] objecte que les demandeurs n'ont jamais acté la caducité de la promesse, alors même qu'ils ont remis le bien en vente.
Il rappelle que les parties ont continué à négocier après l'expiration du délai d'option, de sorte que la promesse n'était pas caduque.
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Selon l'article 1103 du code civil, dans sa rédaction issue des dispositions de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, l'article 1104 du même code ajoutant que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Aux termes de l'article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Ce droit d'option est le plus souvent consenti pour un délai déterminé.
Ainsi, le promettant a l'obligation de maintenir son consentement à la vente et d'être de bonne foi durant le délai laissé au bénéficiaire pour opter.
Dans une promesse unilatérale de vente, ce délai de réalisation correspond toujours à un terme extinctif, lequel peut être prorogé d’un commun accord entre les parties, expressément ou tacitement, sans formalités, lorsque la prorogation ne porte pas atteinte aux éléments fondamentaux de la promesse elle-même.
La prorogation tacite du délai fixé par la promesse de vente peut résulter du comportement des parties démontrant leur volonté non équivoque de poursuivre l'exécution du contrat.
Par ailleurs, si à l'expiration du délai fixé dans la promesse, la vente n'a pas été conclue (ou l'option levée), la promesse de vente sera caduque, même si les conditions suspensives restaient pendantes.
S'agissant d'une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive d'obtention de prêt est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé, à moins que les parties n'aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité de leur accord ou si le délai n'était qu'indicatif.
Par ailleurs, il est de jurisprudence établie que sauf si la promesse contient des dispositions particulières relatives aux modalités de la levée d’option, celle-ci n'est soumise à aucune forme ou modalité particulière.
Ainsi, lorsque rien n’est contractuellement prévu, c’est le droit commun des contrats qui s’applique et le contrat est formé par l’émission de l’acceptation du bénéficiaire de la promesse, laquelle résulte d’une manifestation quelconque de la volonté de l’intéressé de conclure la vente.
La preuve de cette manifestation, qui n’est pas nécessairement écrite, peut alors être apportée par tout moyen.
En l'espèce, la promesse a été conclue pour une durée expirant le 30 août 2021 à 16 heures.
Aux termes de la clause « CARENCE » de la promesse prévoyait :
« [La carence s'entant ici du manquement fautif par l'une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.
En l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai
Au cas où le BENEFICIAIRE n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l'acquérir. »
Il est constant que le 30 août 2021 à 16 heures l'option n'était pas levée par M. [H] [G] [ET].
Il y a donc lieu de constater qu'à défaut de levée de l'option, la promesse unilatérale est caduque.
- Sur la défaillance de la condition suspensive de prêt
Les demandeurs font valoir que le bénéficiaire ne justifie pas avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles.
Ils considèrent cependant que les deux courriers de refus de prêt produits par le demandeur sont dépourvus de valeur probante ; que s'agissant du premier courrier, il ne précise pas le taux d'intérêt du prêt sollicité, de sorte que la preuve d'une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse n'est pas rapportée, qu'il ne mentionne ni les coordonnées de l'agence contactée, ni les références client ou dossier relatives à la demande, ni la date de la demande, ni les raisons de refus de prêt ; que le second courrier n'est pas signé et ne comporte que la mention dactylographiée « la direction » en bas de page, qu'il ne comporte ni la date de la demande de prêt, ni les raisons du refus de prêt, ni une référence client ou dossier.
Ils prétendent que les refus de prêt ne sont pas la cause de la non-levée de l'option d'achat ; que par demande du 9 juillet 2021, Monsieur [H] [G] [ET] a souhaité acquérir leur maison familiale, non incluse dans la promesse, ce qu'ils ont refusé ; que le bénéficiaire a refusé de réitérer la vente en raison de leur refus de modifier la promesse pour y inclure la maison familiale.
Ils affirment également que M. [H] [G] [ET] a tenté de faire perdurer l'immobilisation de l'immeuble car son projet de clinique n'était pas finalisé à temps, en l'absence d'agrément délivré par l'ARS.
Le bénéficiaire explique qu'il est intervenu en tant qu'intermédiaire, la société exploitant l'immeuble devant être détenue par M. [PM] [W], médecin ; que l'immeuble objet de la promesse était loué pendant la durée du délai d'option de la promesse.
Il rappelle que l'indemnité d'immobilisation n'est due qu'à défaut de réitération de la vente, si toutes les conditions suspensives ont été réalisées, ce qui n'est pas le cas puisqu'il n'a pas obtenu de prêt bancaire.
Il affirme que les promettants ont retiré le bien de la vente et qu'ils souhaitent percevoir l'indemnité d'immobilisation sans avoir subi un quelconque préjudice puisqu'ils percevaient des revenus locatifs pendant toute la durée de la promesse.
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Selon l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »
Il est, par ailleurs, constant que lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule cette dernière peut se prévaloir de la caducité attachée à la défaillance de cette condition.
De plus, aux termes de l'article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie.
En cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive, il incombe à l'acquéreur, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a satisfait aux exigences du compromis pour parvenir à la réalisation de la condition. Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au vendeur de démontrer que la non-réalisation de la condition est due à son fait, à sa faute ou à sa négligence.
L'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente par le promettant qui est seul obligé. Le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse représente le prix de l'option, et non une clause pénale qui a pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de l'obligation, en fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation de celle-ci.
Lorsqu'une indemnité d'immobilisation a été stipulée et que les conditions de sa mise en jeu sont réunies, le juge ne dispose d'aucun pouvoir modérateur. Son versement est automatique, du seul fait de la non levée d'option par le bénéficiaire, et sans que le promettant n'ait à justifier d'un quelconque préjudice.
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En l'espèce, la promesse stipule une condition suspensive au profit du bénéficiaire, d'obtention d'un prêt d'un montant maximal de 1.330.000 euros pour une durée de 10 ans au taux d'intérêt de 1,30 % l'an et précise expressément que :
« […]
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.
La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le BENEFICIAIRE d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 30 juillet 2021. »
Monsieur [H] [G] [ET] a transmis aux promettants deux courriers de refus de prêt pour justifier de la défaillance de la condition suspensive.
Le premier refus de prêt, émanant de la BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS, ne précise pas le taux d'intérêt demandé, de sorte que le bénéficiaire n'établit pas que sa demande de prêt était conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.
En revanche, le second refus porte sur une demande de prêt d'un montant de 1.330.000 euros pour une durée de 10 ans au taux d'intérêt de 1,30 % l'an.
Ce document est néanmoins dépourvu de valeur probante à défaut de signature.
En effet, il ne comporte que la mention dactylographiée « La Direction » en bas de page, mais n'est pas signé et ne comporte ni le nom d'un signataire ni le cachet de la banque et ne fait pas mention de l'agence de la CAISSE D'EPARGNE ILE-DE-FRANCE concernée, ni d'une référence client ou dossier.
Dès lors, M. [H] [G] [ET] ne démontre pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.
Il s'ensuit que la défaillance de la condition suspensive est due à son fait de sorte que cette condition suspensive d'obtention d'un prêt doit donc réputée accomplie.
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Par ailleurs, la clause intitulée « INDEMNITE D'IMMOBILISATION – SEQUESTRE » stipule que :
« Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de CENT TRENTE-TROIS MILLE EUROS (133.000 EUR).
[…]
Le sort de l'indemnité sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncés à l’acte.Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. [...]» .
La condition suspensive étant réputée réalisée et Monsieur [H] [G] [ET] ayant renoncé à acquérir le bien objet de la promesse, ainsi qu'il ressort du courriel de son notaire daté du 27 septembre 2021, l'indemnité d'immobilisation est due aux promettants sans que ceux-ci doivent démontrer l'existence d'un préjudice.
En conséquence, Monsieur [H] [G] [ET] sera condamné à payer aux promettants la somme de 133.000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil.
Monsieur [H] [G] [ET] ayant versé, au titre de cette indemnité d'immobilisation, la somme de 23.500 euros, entre les mains de Maître [D] [E], notaire séquestre, il convient d'autoriser ce dernier à restituer cette somme aux bénéficiaires de la promesse séquestrée, laquelle viendra en déduction de la somme due.
- Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts
Monsieur [H] [G] [ET] soutient que les promettants sont des spécialistes de l'immobilier et que ni eux, ni l'agent immobilier n'ont jamais vérifié sa solvabilité ; que sa situation financière ne lui permettait nullement de réaliser l'opération et qu'aucun établissement financier n'aurait accepté de financer le projet d'acquisition au regard de ses revenus.
Il indique que le projet d'acquisition était porté au nom du docteur [W], qui devait le financer, le temps que les tracas administratifs de ce dernier soient résolus ; qu'il n'avait aucun intérêt personnel dans l'opération.
Les promettants objectent qu'ils savaient que le docteur [W] exercerait dans la clinique exploitée dans l'immeuble objet de la promesse, mais qu'ils n'avaient pas été informés que ce dernier étant le financier et le seul décideur de l'opération ;que Monsieur [H] [G] [ET] ne peut donc se dégager de ses obligations à leur égard.
Ils précisent qu'ils ne sont pas professionnels de l'immobilier mais que l'immeuble concerné est une indivision familiale ;qu'ils se sont renseignés sur le bénéficiaire, qui était dirigeant de plusieurs sociétés, notamment des sociétés de conseil en patrimoine et d'une agence immobilière ; que l'étude du financement du projet d'acquisition n'a pas été réalisée sur la base des revenus de Monsieur [H] [G] [ET] mais sur la base des revenus locatifs attendus de l'immeuble.
Ils affirment que le bénéficiaire tente désormais de faire peser sur eux le risque lié à l'opération, alors qu'ils n'ont commis aucune faute et que les informations du bénéficiaire sur sa situation financière sont mensongères.
***
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Une demande en dommages et intérêts formée sur le fondement des règles de la responsabilité civile délictuelle suppose la preuve, par la victime, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.
En l'espèce, l'argument selon lequel les promettants n'ont pas vérifié la solvabilité du bénéficiaire est inopérant.
En effet, il n'appartient pas au vendeur non-professionnel de vérifier la solvabilité de l'acquéreur, a fortiori lorsqu'une condition suspensive de prêt a été insérée dans la promesse dans l'intérêt exclusif de ce dernier.
En outre, l'agent immobilier, dont la responsabilité semble également recherchée par Monsieur [H] [G] [ET], n'a pas été attrait à la cause.
Enfin, il est constant que si le bénéficiaire avait formulé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles et s'était vu opposer un refus à sa demande, ce qui n'est pas établi, la promesse aurait été caduque et il n'aurait pas eu à verser l'indemnité d'immobilisation aux promettants.
Monsieur [H] [G] [ET] n'établit donc ni la faute des promettants, ni l'existence de son préjudice.
En conséquence, sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts sera rejetée.
- Sur la demande en dommages et intérêts au titre du préjudice moral
Les promettants soutiennent qu'ils ont subi un préjudice moral en raison de la mauvaise foi contractuelle et de la réticence fautive du vendeur.
M. [H] [G] [ET] considère que les promettants n'ont subi aucun préjudice.
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La résistance abusive correspond à la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour faire valoir ses droits, compte tenu du refus abusif du défendeur d'accéder à ses prétentions.
Elle ouvre droit à réparation sur le fondement des principes de la responsabilité délictuelle.
Toutefois, il est constant que l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, outre le fait que la mauvaise foi de Monsieur [H] [G] [ET] n'est nullement démontrée, la seule faute pouvant objectivement lui être reprochée est d'avoir effectué une appréciation inexacte de ses droits.
Cette faute étant en soi insusceptible de fonder une demande de dommages et intérêts, les demandeurs doivent être déboutés de ce chef de prétentions.
- Sur les autres demandes
Par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [G] [ET], qui succombe, sera condamné aux dépens.
Il sera en outre condamné à verser aux promettants la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera corrélativement débouté de sa demande de ce chef.
Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,
REJETTE la demande reconventionnelle en nullité de la promesse de vente ;
CONDAMNE Monsieur [H] [G] [ET] à payer à la SCI NICOPIERRES, la SCI I PIOPPI, à Messieurs [L] et [N] [U], Madame [B] [U], Monsieur [F] [U] et Mesdames [P] [V], [J] [X] et [M] [U], la somme de 133.000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
AUTORISE Maître [D] [E], notaire, à remettre à la SCI NICOPIERRES, la SCI I PIOPPI, à Messieurs [L] et [N] [U], Madame [B] [U], Monsieur [F] [U] et Mesdames [P] [V], [J] [X] et [M] [U] la somme de 23.500 euros séquestrée en sa comptabilité, laquelle viendra en déduction de la somme due par Monsieur [H] [G] [ET] ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SCI NICOPIERRES, la SCI I PIOPPI, à Messieurs [L] et [N] [U], Madame [B] [U], Monsieur [F] [U] et Mesdames [P] [V], [J] [X] et [M] [U] pour résistance abusive ;
REJETTE la demande reconventionnelle de Monsieur [H] [G] [ET] en paiement de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [H] [G] [ET] aux entiers dépens ;
CONDAMNE Monsieur [H] [G] [ET] à payer à la SCI NICOPIERRES, la SCI I PIOPPI, Messieurs [L] et [N] [U], Madame [B] [U], Monsieur [F] [U] et Mesdames [P] [V], [J] [X] et [M] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
REJETTE le surplus des demandes, plus amples ou contraires.
Prononcé par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
