TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉ
le HUIT MARS DEUX MIL VINGT QUATRE
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N° RG 21/00039 - N° Portalis DB22-W-B7F-QLXA
OPÉRATION : Expropriation – Réalisation de la phase 2 du Tram 13 à [Localité 59]
Nous, Mélanie MILLOCHAU, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée en qualité de juge de l’Expropriation au Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, désignée le 22 décembre 2023 par ordonnance n°608/2023 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel, rectifiée par ordonnance n°18/2024 du 10 janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,
ENTRE :
ILE-DE-FRANCE MOBILITÉS (IDFM), établissement public administratif local immatriculé sous le SIREN numéro 287 500 078, dont le siège social est situé [Adresse 30] à [Localité 57], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
AUTORITÉ EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE
Représenté par Maître Michaël MOUSSAULT de l’AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Xavier GOSSELIN des mêmes cabinet et barreau.
ET
Monsieur [W] [L] [N], né le 18 avril 1967 à [Localité 53] (ALGERIE), demeurant [Adresse 33] à [Localité 59].
Madame [J] [P] [S] [U], née le 12 janvier 1970 à [Localité 58], de nationalité française, demeurant [Adresse 33] à [Localité 59].
PROPRIÉTAIRES EXPROPRIÉS ET DÉFENDEURS
Tous deux représentés par Maître Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS.
DÉBATS
A l’audience du 02 février 2024 tenue en audience publique.
EN PRÉSENCE DE :
Monsieur [G] [Y], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.
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FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur [W] [L] [N] et Madame [J] [P] [S] [U] étaient propriétaires d’une parcelle mère cadastrée BD n°[Cadastre 29] située [Adresse 33] à [Localité 59]. Une division cadastrale est intervenue le 26 décembre 2021 et à la dernière notification du 10 décembre 2021, la parcelle BD n°[Cadastre 29] a été divisée en trois parcelles : la parcelle BD n°[Cadastre 44] d’une superficie de 223 m2, la parcelle BD n°[Cadastre 45] d’une superficie de 3 m2 et la parcelle BD n°[Cadastre 46] d’une superficie de 57 m2.
Ainsi, les parcelles faisant l’objet de l’expropriation sont les parcelles BD n°[Cadastre 45] et BD n°[Cadastre 46] pour une emprise totale de 60 m2.
Dans le cadre du projet du tramway T13 phase 2, déclaré d’utilité publique au profit d’Ile-de-France-Mobilités (ci-après « IDFM ») par arrêté du préfet des Yvelines du 6 décembre 2018, IDFM a engagé une procédure d'expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l'opération, dont la parcelle précitée.
Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 30 mai 2022 au profit d’IDFM s’agissant de cette parcelle.
Par un mémoire d’offres indemnitaires du 27 septembre 2021, reçu le 10 décembre 2021 par Monsieur [W] [L] [N] et Madame [J] [P] [S] [U], IDFM a notifié aux expropriés son offre d’indemnisation.
En l’absence d’acceptation, suivant le mémoire reçu au greffe le 10 décembre 2021, IDFM a saisi le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à Monsieur [W] [L] [N] et à Madame [J] [P] [S] [U].
L’ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 16 août 2023.
Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 30 octobre 2023.
Le transport sur les lieux est intervenu le 9 novembre 2023 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.
L’affaire a été retenue à l’audience du 2 février 2024 lors de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.
Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique, réceptionné par le greffe le 30 janvier 2024, IDFM demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité devant revenir à Monsieur [W] [L] [N] et à Madame [J] [P] [S] [U] comme suit :
34.020 euros au titre de l’indemnité principale après abattement ;4.402 euros au titre des frais de remploi ;129.860 euros au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus ;10.000 euros au titre de la perte de stationnement dans l’hypothèse où l’emplacement ne sera pas restitué sur le terrain voisin ;De donner acte de l’engagement de l’autorité expropriante de reconstituer les fonctionnalités impactées par l’emprise :
Dans l’hypothèse où l’emplacement pourra être restitué sur le terrain voisin :Restitution d’un portail à battant et portillon et automatisation du portail ;Restitution d’une place de parking en surface à gauche de la dépendance (sur la parcelle BD n°[Cadastre 28]) ;Restitution d’un muret qualitatif et d’une clôture ;Restitution d’une climatisation ;Mise en place d’un revêtement extérieur type béton désactivé sur les surfaces minérales ;Mise en place d’une véranda côté jardin pour permettre l’accès au bâtiment (les surfaces seront affinées dans les phases ultérieures) ;Déplacement de la porte principale côté jardin ;Transformation de l’ancienne porte en fenêtre ;Transformation de l’ancienne fenêtre en porte ;
Dans l’hypothèse contraire,Restitution d’un portail à battant et portillon et automatisation du portail ;Restitution d’un muret qualitatif et d’une clôture ;Restitution d’une climatisation ;Mise en place d’un revêtement extérieur type béton désactivé sur les surfaces minérales ;Mise en place d’une véranda côté jardin pour permettre l’accès au bâtiment (les surfaces seront affinées dans les phases ultérieures) ;Déplacement de la porte principale côté jardin ;Transformation de l’ancienne porte en fenêtre ;Transformation de l’ancienne fenêtre en porte.
Aux termes de leur mémoire en réponse et récapitulatif n°2 rectificatif réceptionné au greffe le 1er février 2024, Monsieur [W] [L] [N] et Madame [J] [P] [S] [U] demandent au juge de l’expropriation de :
Fixer l’indemnité principale correspondant à l’emprise partielle de 63 m2 à prélever sur la parcelle BD n°[Cadastre 29] (devenue BD n°[Cadastre 44], [Cadastre 45] et [Cadastre 46]) sise [Adresse 33] à [Localité 59] à la somme de 53.550 euros ;Fixer l’indemnité de remploi correspondant à l’emprise partielle de 63 m2 à prélever sur la parcelle BD n°[Cadastre 29] (devenue BD n°[Cadastre 44], [Cadastre 45] et [Cadastre 46]) sise [Adresse 33] à [Localité 59] à la somme de 6.355 euros ;
Fixer l’indemnité pour dépréciation du surplus à la somme de 160.000 euros,Fixer l’indemnité pour perte de stationnement à la somme de 10.000 euros en cas d’impossibilité de restituer la place de stationnement supprimée ;Donner acte à IDFM de son engagement de rétablir les fonctionnalités impactées par l’expropriation partielle de la parcelle BD n°[Cadastre 29] (devenue BD n°[Cadastre 44], [Cadastre 45] et [Cadastre 46]) sise [Adresse 33] à [Localité 59] ; Condamner IDFM au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Laisser à sa charge les dépens de la première instance ;Rejeter toute demande contraire.
Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 30 octobre 2023, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 217.100 euros décomposée comme suit :
51.000 euros au titre de l’indemnité principale après abattement6.100 euros au titre de l’indemnité de remploi160.000 euros au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 8 mars 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article L. 213-4 du Code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation.
I. SUR LE BIEN
A. Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme
1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien
En application de l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du Code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du Code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Aux termes de l’article L. 213-6 du Code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4.
Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Aux termes de l’article L.213-4 a du Code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
Pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire;ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Les parties s’accordent pour que la date de référence soit celle de la dernière modification du PLUi, et soit fixée au 21 février 2020.
Une modification du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) de la Communauté Urbaine du Grand Paris Seine et Oise a été approuvé par délibération du 16 janvier 2020, et est devenu opposable le 21 février 2020. À cette date, la parcelle était située en zone UDd du PLUi.
La date de référence est donc le 21 février 2020.
2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien
Aux termes de l’article L. 322-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.
En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 30 mai 2022, rectifiée par ordonnance du 13 janvier 2023.
La consistance du bien doit donc être appréciée au 30 mai 2022.
3) Sur la date d’estimation du bien
L’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.
B. La surface
Les parties s’accordent sur la superficie de la parcelle cadastrée BD n°[Cadastre 45] qui est fixée à 3 m² et la parcelle BD n°[Cadastre 46] qui est fixée à 60 m2, soit une emprise totale de 63 m².
Il sera noté que le commissaire du gouvernement a pris en compte une surface de 57 m² s’agissant de la parcelle BD n°[Cadastre 46], et donc une emprise totale de 60 m².
L’évaluation s’effectuera sur la base de 63 m².
C. L’occupation du bien
Il n’est pas contesté que l’emprise expropriée est évaluée libre de toute occupation.
D. Les constats lors de la visite des lieux
Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :
Sur l’accessibilité
La parcelle se situe à 35min en voiture de [Localité 60], 45 min – 1h30 en voiture de [Localité 56] et à 10 min à pied du centre-ville et de la gare.
Sur l’environnement
La parcelle est délimitée par des murs en pierre et le côté opposé au [Adresse 49] est délimité par le mur de la maison voisine. On accède à la parcelle depuis un portillon métallique, il y a un portail pour accéder en voiture. Les 2 accès sont sur le [Adresse 49].
Sur la parcelle mère
La parcelle est un terrain d’habitation avec une maison et un jardin et un petit local aujourd’hui inoccupé. Le propriétaire précise qu’il s’agissait d’un cabinet dentaire.
Le jardin comprend une pelouse, une petite terrasse en bois, quelques arbres et arbustes.
Sur la parcelle objet de l’emprise
Il s’agit d’une parcelle rectangulaire longiligne d’environ 2m de large sur 30m de long environ. Sur cette parcelle, se situe le mur en pierre, le portail, le portillon, un cerisier, un laurier et un érable.
Observation du conseil des propriétaires : l’emprise fait perdre l’emplacement du stationnement du véhicule.
La délimitation de la parcelle emprise est à moins de 50cm de la porte d’entrée.
Le conseil des propriétaires et l’expropriant s’accordent pour dire que l’entrée sera condamnée.
Sur la visite de la maison
Il s’agit d’une maison avec un rez-de-chaussée et un 1er étage. Le 1er étage est légèrement surélevé. La maison est en pierre de meulière avec un toit en tuile. La maison date de 1930.
Il est possible d’accéder à la maison côté [Adresse 49] depuis la porte d’entrée qui sera condamnée ou par une porte donnant accès à la cuisine qui est au fond du terrain.
Au rez-de-chaussée, il y a la salle-à-manger, le salon, la cuisine, une salle d’eau et des sanitaires. Dans l’entrée et la cuisine, il y a du carrelage au sol, le salon a du parquet et les fenêtres sont en double vitrage. L’ensemble est en bon état d’usage.
Observation des propriétaires : les travaux pour la cuisine et le salon ont moins d’un an.
Une fenêtre donne sur [Adresse 49].
On accède au 1er étage par un escalier en bois qui dessert 2 chambres et une salle de bain. Il y a du parquet dans les chambres et du carrelage dans la salle-de-bain. Les fenêtres sont en double vitrage.
La maison a un chauffage au gaz. 2 fenêtres donnent sur [Adresse 49]. L’ensemble est équipé, meublé et en bon état d’usage.
On accède au 2ème étage par un escalier en bois qui dessert 2 pièces : une chambre et un bureau. Il y a du parquet au sol et des fenêtres en double vitrage. Le plafond du bureau est en plaque de polystyrène mais n’est pas présent sur l’ensemble. Il s’agit de combles mansardés aménagées
Observations de Me GOSSELIN pour IDFM : il y a un problème d’étanchéité du plafond qui permet d’avoir un doute sur l’étanchéité du toit.
Observations de Me ERHENFELD, conseil des propriétaires : dans l’autre chambre du même étage, il n’y a pas de signe d’infiltration.
Observations de Me GOSSELIN pour IDFM : la toiture n’a pas été refaite depuis l’origine. Elle a 90 ans.
Observations de Me ERHENFELD, conseil des propriétaires : observation générale : la maison est saine, il n’y a pas d’odeur d’humidité et le propriétaire indique que les travaux ont été faits.
Observations du commissaire du gouvernement : Pas d’observation
II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION
Aux termes de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. Cette méthode sera donc appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.
A. Sur l’évaluation de l’indemnité principale
IDFM présente les termes de comparaison suivants :
1 - Cession du 27 mars 2020 d’un terrain constructible situé [Adresse 17] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 238 m²
Prix de vente : 289.000 euros
Prix au m² : 1.214 euros
2- Cession du 12 février 2020 d’un terrain constructible situé [Adresse 4] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 276 m²
Prix de vente : 275.000 euros
Prix au m² : 996 euros
3- Cession du 18 décembre 2018 d’un terrain constructible situé [Adresse 23] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 220 m²
Prix de vente : 245 000 euros
Prix au m² : 1.114 euros
4- Cession du 31 octobre 2018 d’un terrain constructible situé [Adresse 4] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 276 m²
Prix de vente : 240.000 euros
Prix au m² : 870 euros
5- Cession du 10 mai 2017 d’un terrain constructible situé [Adresse 47] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDc
Surface du terrain : 451 m²
Prix de vente : 230.000 euros
Prix au m² : 510 euros
6- Cession du 27 mars 2017 d’un terrain constructible situé [Adresse 13] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDa
Surface du terrain : 205 m²
Prix de vente : 125.000 euros
Prix au m² : 610 euros
7- Cession du 29 août 2016, d’un terrain constructible situé [Adresse 39] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UAb
Surface du terrain : 448 m²
Prix de vente : 270.000 euros
Prix au m² : 602 euros
8- Acte de vente du 12 mai 2022
Parcelle cadastrée section AW n° [Cadastre 32] de 37 m² en zone UAb du PLUi.
Indemnité principale : 24.420 euros soit 660 euros/m² (avec prise en compte de l’abattement pour recouvrement)
9- Jugement du 6 mars 2020, RG n°18/72
Parcelle située [Adresse 50] cadastrée section D n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] à [Localité 55]
Situation d’urbanisme : AUd
Surface du bien : 72 m²
Indemnité principale : 77 euros x 72 m² = 5.544 euros
10- Jugement du 6 mars 2020, RG n°18/52
Parcelle située [Adresse 51] cadastrée section AA n°[Cadastre 43] à [Localité 55]
Situation d’urbanisme : UR2a
Surface du bien : 18 m²
Indemnité principale : 252 euros x 18 m² = 4.536 euros
11- Jugement du 6 mars 2020, RG n°19/05
Parcelle située [Adresse 51] cadastrée section AA n°[Cadastre 10] à [Localité 55]
Situation d’urbanisme : UR2a
Surface du bien : 12 m²
Indemnité principale : 240 euros x 12 m² = 3.456 euros
12- Jugement du 20 juillet 2018, RG n°17/06
Parcelle située [Adresse 52] cadastrée section AA n°[Cadastre 5] à [Localité 54]
Situation d’urbanisme : UB
Surface du bien : 213 m²
Indemnité principale : 240 euros x 213 m² = 51.120 euros
IDFM soutient qu’il convient de retenir des références avant la crise sanitaire pour obtenir une valeur du marché plus réaliste. En effet, l’expropriant argue que l’effet haussier qu’a pu engendrer la crise de la Covid 19 serait désormais terminé et que le marché immobilier connaitrait une baisse des prix de vente en Ile-de-France.
IDFM propose de retenir une valeur de terrain de 900 euros /m2.
Monsieur [W] [L] [N] et Madame [J] [P] [S] [U] ne retiennent que les termes de comparaison n°1 et 2 cités par l’expropriant qui correspondent aux termes de comparaison n°2 et 3 du commissaire du gouvernement. Ils soulignent que les termes de comparaison n° 2 et 4 cités par l’expropriant concernent le même bien. Ils écartent les termes de comparaison anciens, datés de 2016 à 2018, et ceux ne concernant pas des biens situés sur la commune de [Localité 59]. De même, ils écartent les termes de comparaison relatifs à des jugements du juge de l’expropriation, considérant qu’ils répondent aux prétentions des parties et ne représentent pas l’état du marché. Enfin, ils ajoutent que le terme de comparaison relatif à une vente du 12 mai 2022 doit également être écartée, la parcelle étant située dans un zonage différent, l’abattement pour encombrement n’étant pas précisé et le prix ne reflétant pas la valeur métrique des terrains dans le quartier.
Les expropriés entendent retenir les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement et proposent de retenir une valeur de 1.000 euros /m².
Le commissaire du gouvernement présente les comparables suivants :
1- Cession du 23 août 2021 d’un terrain situé [Adresse 22] à [Localité 59]
Zonage : UDd
Surface du terrain : 190 m²
Prix de vente : 160.000 euros
Prix au m² : 842,11 euros
2- Cession du 12 février 2020 d’un terrain situé [Adresse 4] à [Localité 59]
Zonage : UDd
Surface du terrain : 276 m²
Prix de vente : 275.000 euros
Prix au m² : 996,38 euros
3- Cession du 27 mars 2020 d’un terrain situé [Adresse 17] à [Localité 59]
Zonage : UDd
Surface du terrain : 238 m²
Prix de vente : 289.000 euros
Prix au m² : 1.214,29 euros
4- Cession du 8 mars 2021 d’un terrain situé [Adresse 3] à [Localité 59]
Zonage : UDa
Surface du terrain : 216 m²
Prix de vente : 215.000 euros
Prix au m² : 995,37 euros
Il ressort de ces termes de comparaison, une valeur moyenne de 1.012,04 euros /m² et une valeur médiane de 995,88 euros/m². Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.000 euros/m².
Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les prix moyens suivants :
Pour IDFM : 900 euros /m²Pour Monsieur [W] [L] [N] et Madame [J] [P] [S] [U] : 1.000 euros /m²Pour le commissaire du gouvernement : 1.000 euros /m²
En l’espèce, les termes de comparaison concernant d’autres tronçons du Tram 13 qui ne sont pas situés sur la commune de [Localité 59] seront écartés. En outre, le terme n°4 de l’expropriant doit être écarté car il apparait trop ancien, et correspond à une ancienne vente du bien dont il est fait référence dans le terme n°2 de l’expropriant. De même, les termes n°3, n°5, n°6 ,n°7 de l’expropriant sont trop anciens. Enfin, le terme n°8 de l’expropriant sera écarté car bien inférieur aux autres montants proposés, et ce sans précision.
Ainsi, les termes n°1 et n°2 d’IDFM et n°1, n°2, n°3 et n°4 du commissaire du gouvernement seront conservés pour calculer le ratio moyen du prix au mètre carré, étant précisé que les termes n°1 et n°2 de l’expropriant sont similaires aux termes n°2 et n°3 du commissaire du gouvernement.
Soit le calcul suivant : 842,11 + 996,38 + 1.214,29 + 995,37 = 4.048,15 /4 = 1.012,04
Les expropriés et le commissaire du gouvernement retenant une valeur arrondie à 1.000 euros /m², cette valeur sera retenue.
b. Sur le taux de l’abattement pour encombrement
Les parties s’accordent sur la nécessité de fixer un abattement sur le prix moyen proposé à hauteur de :
40 % pour IDFM,15 % pour Monsieur [W] [L] [N] et Madame [J] [P] [S] [U], 15 % pour le commissaire du gouvernement.
En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement constatent que la zone Udd du PLUi en vigueur limite l’emprise au sol à 50%.
L’expropriant conteste le calcul du commissaire du gouvernement qu’il considère erroné, expliquant qu’il omet une division par deux (50 %). Il fait valoir que l’emprise au sol du bâti correspond à 72,02 % et non 36,01 %, et en conclut qu’un taux de 40 % d’abattement pour encombrement doit être appliqué.
Les expropriés exposent qu’un abattement de 40 % correspond à une situation dans laquelle les droits à construire seraient épuisés, ce que l’expropriant n’établit pas, et mentionnent que la superficie de la parcelle initiale BD [Cadastre 29] est de 283 m², et que l’emprise au sol des constructions présentes sur le terrain est d’environ 104 m², soit environ 36% de la superficie du terrain représentant 72% du potentiel de constructibilité.
Le commissaire du gouvernement opère un calcul entre le taux d’encombrement réel de la parcelle (36,01 %) et le taux maximum autorisé par la jurisprudence (40 %), et retient un taux d’abattement de 15 % en raison de l’encombrement de l’emprise. Il constate l’absence d’élément permettant de justifier un taux de 40 % et que l’encombrement de la parcelle ne s’élève qu’à 14,40 %.
En l’espèce, il y a lieu de tenir compte de ce que le taux maximum d’abattement autorisé par la jurisprudence est de 40 % et que les droits à construire ne sont pas épuisés en l’espèce.
Par conséquent, un abattement de 15 % sera retenu.
Ainsi, l’indemnité principale sera fixée à 1.000 euros/m² x 63 m² x 0,85 = 53.550 euros.
B. Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.
Elle est égale à :
. 20 % jusqu'à 5 000 euros = 1.000 euros
. 15 % de 5 000 euros à 15 000 euros =1.500 euros
. 10 % sur le surplus = 38.550 x 10% = 3.855 euros
Soit un total de 6.355 euros.
C. Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus
Aux termes de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l’article L. 321-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, si l'exécution des travaux consécutifs à une expropriation partielle procure une augmentation de valeur immédiate au reste de la propriété, le juge statue sur cette augmentation par une disposition distincte. Le montant de la plus-value se compense en tout ou partie avec l'indemnité d'expropriation.
En l’espèce, le principe du versement d’une indemnité pour dépréciation du surplus n’est pas contesté.
IDFM présente les termes de comparaison suivants :
1 – Vente du 15 octobre 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 2010, situé au [Adresse 42] à [Localité 59] :
Surface du terrain : 180 m²
Surface du bien : 111 m²
Prix de vente : 484.000 euros
Prix au m² : 4.360,36 euros
2 – Vente du 30 octobre 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1929, situé au [Adresse 25] à [Localité 59] :
Surface du terrain : 369 m²
Surface du bien : 150 m²
Prix de vente : 684.699
Prix au m² : 4.564,66 euros
3 – Vente du 16 mars 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1989, situé au [Adresse 18] à [Localité 59] :
Surface du terrain : 229 m²
Surface du bien : 125 m²
Prix de vente : 572.000 euros
Prix au m² : 4.576 euros
4 – Vente du 5 août 2020, d’un pavillon d’habitation construit en 1930, situé [Adresse 26] à [Localité 59] :
Surface du terrain : 399 m²
Surface du bien : 120 m²
Prix de vente : 490.000 euros
Prix au m² : 4.083,33 euros
5 – Vente du 13 septembre 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1923, situé au [Adresse 2] à [Localité 59] :
Surface du terrain : 514 m²
Surface du bien : 154 m²
Prix de ventre : 620.000 euros
Prix au m2 : 4.025,97 euros
6 – Vente du 30 août 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1920, situé au [Adresse 37] à [Localité 59] :
Surface du terrain : 172 m²
Surface du bien : 111 m²
Prix de vente : 410.000 euros
Prix au m2 : 3.693,69 euros
7 – Vente du 28 juin 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1966 situé au [Adresse 40] à [Localité 59] :
Surface du terrain : 513 m²
Surface du bien : 110 m²
Prix de vente : 545.000 euros
Prix du m2 : 4.954,55 euros
Soit une valeur moyenne de 4.322,65 euros /m².
IDFM fait valoir que compte tenu de l’état général du pavillon de Monsieur [W] [L] [N] et Madame [J] [P] [S] [U], il propose une valeur unitaire de 4.300 euros /m².
Monsieur [W] [L] [N] et Madame [J] [P] [S] [U] présentent les mêmes termes que le commissaire du gouvernement et retiennent une valeur de 5.300 euros /m².
Ils précisent que depuis la crise sanitaire, les prix sur le marché immobilier ont augmenté et que la valeur de la maison ne peut se fonder sur la moyenne des termes de comparaison de l’expropriant, ceux-ci datant pour la plupart de 2018.
Le commissaire du gouvernement présente les comparables suivants :
1- Cession du 5 juin 2023 d’un pavillon situé [Adresse 15] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 568 m²
Surface utile totale : 130 m²
Prix de vente : 675.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.192,31 euros
2- Cession du 10 novembre 2021 d’un pavillon situé [Adresse 27] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 642 m²
Surface utile totale : 180 m²
Prix de vente : 944.200 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.245,56 euros
3- Cession du 15 décembre 2021 d’un pavillon situé [Adresse 41] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 233 m²
Surface utile totale : 126 m²
Prix de vente : 679.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.388,89 euros
4- Cession du 16 juin 2021 d’un pavillon situé [Adresse 48] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 297 m²
Surface utile totale : 134 m²
Prix de vente : 830.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 6.194,03 euros
5- Cession du 13 avril 2022 d’un pavillon situé [Adresse 6] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 322 m²
Surface utile totale : 120 m²
Prix de vente : 691.240 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.760,33 euros
6- Cession du 22 février 2021 d’un pavillon situé [Adresse 20] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDa
Surface du terrain : 450 m²
Surface utile totale : 120 m²
Prix de vente : 631.800 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.265 euros
7- Cession du 20 octobre 2021 d’un pavillon situé [Adresse 14] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 253 m²
Surface utile totale : 165 m²
Prix de vente : 785 900 euros
Prix au m² (surface utile) : 4.763,03 euros
8- Cession du 22 novembre 2022 d’un pavillon situé [Adresse 36] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 172 m²
Surface utile totale : 111 m²
Prix de vente : 548 000 euros
Prix au m² (surface utile) : 4.936,94 euros
9- Cession du 12 février 2021 d’un pavillon situé [Adresse 12] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDa
Surface du terrain : 862 m²
Surface utile totale : 104 m²
Prix de vente : 350.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 3.365,38 euros
10- Cession du 29 octobre 2021 d’un pavillon situé [Adresse 1] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UAb
Surface du terrain : 298 m²
Surface utile totale : 120 m²
Prix de vente : 669 000 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.575 euros
11- Cession du 31 août 2021 d’un pavillon situé [Adresse 11] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 1 134 m²
Surface utile totale : 180 m²
Prix de vente : 1.101.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 6.116,67 euros
12- Cession du 4 janvier 2022 d’un pavillon situé [Adresse 35] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UAa
Surface du terrain : 130 m²
Surface utile totale : 113 m²
Prix de vente : 728 000 euros
Prix au m² (surface utile) : 6.442,48 euros
13- Cession du 11 février 2021 d’un pavillon situé [Adresse 38] à [Localité 59]
Zonage PLUI : UAa
Surface du terrain : 249 m²
Surface utile totale : 116 m²
Prix de vente : 613 000 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.284,48 euros
Il ressort de l’étude du commissaire du gouvernement que la valeur moyenne des termes de comparaison est de 5.348 euros/m² et que la médiane est de 5.284 euros/m², arrondie à 5.300 euros/m².
Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les prix moyens suivants :
Pour IDFM : 4.300 euros /m²Pour Monsieur [W] [L] [N] et Madame [J] [P] [S] [U] : 5.300 euros /m2D’après le commissaire du gouvernement : 5.300 euros /m²
En l’espèce, il convient de retenir les termes les plus récents, et les termes proposés par l’expropriant sont trop anciens, à l’exception du terme n°4.
Dès lors, les termes proposés par le commissaire du gouvernement et le terme n°4 proposé par l’expropriant seront retenus.
Soit le calcul suivant : 4.083,33 + 5.192,31 + 5.245,56 + 5.388,89 + 6.194,03 + 5.760, 33 + 5.265 + 4.763,03 + 4.936,94 + 3.365,38 + 5.575 + 6.116,67 + 6.442,48 + 5.284,48 = 73.613,43 / 14 = 5.258,1, arrondi à 5.260 euros.
Ainsi, la valeur moyenne retenue concernant le pavillon d’habitation sera de 5.260 euros/m2.
Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la surface habitable du pavillon à hauteur de 151 m².
La valeur vénale de la maison est donc estimée à 5.260 x 151 = 794.260 euros.
Compte tenu de l’état du bien immobilier constaté lors du transport, la valeur du bien sera valorisée à la somme de 796.000 euros.
Concernant le taux pour l’indemnité de la dépréciation du surplus, les parties et le commissaire du gouvernement retiennent un taux de 20%.
Par conséquent, l’indemnité au titre de la dépréciation du surplus sera fixée à 20 % de la valeur du bien, soit 796.000 x 20% = 159.200 euros.
D. Sur l’indemnité pour perte de stationnement
Les expropriés demandent l’indemnisation de la perte de leur place de stationnement du fait de l’expropriation.
Ils fondent leur demande sur les termes de comparaison suivants :
Cession d’un parking le 1er mars 2021 situé [Adresse 16] à [Localité 59]
Année de construction : 1992
Nombre de dépendances : 1
Surface : 12 m2
Prix : 12 000 euros
Prix/Nombre de dépendances : 12 000
Cession d’un parking le 27 juillet 2021 situé [Adresse 24] à [Localité 59]
Année de construction : 2022
Nombre de dépendances : 1
Surface : 12 m2
Prix : 16 000 euros
Prix/Nombre de dépendances : 16 000
Cession d’un parking le 2 décembre 2021 situé [Adresse 34] à [Localité 59]
Année de construction : 1964
Nombre de dépendances : 1
Surface : 12 m2
Prix : 15 000 euros
Prix/Nombre de dépendances : 15 000
Cession d’un parking le 10 décembre 2021 situé [Adresse 21] à [Localité 59]
Année de construction : 1967
Nombre de dépendances : 1
Surface : 13 m2
Prix : 23 000 euros
Prix/Nombre de dépendances : 23 000 euros
Cession d’un parking le 7 mars 2022 situé [Adresse 31] à [Localité 59]
Nombre de dépendances : 1
Surface : 10 m2
Prix : 21 500 euros
Prix/Nombre de dépendances : 21 500
Cession d’un parking le 11 avril 2022 situé [Adresse 24] à [Localité 59]
Année de construction : 2022
Nombre de dépendances : 1
Surface : 12 m2
Prix : 16 000 euros
Prix/Nombre de dépendances : 16 000
Cession d’un parking le 20 juin 2022 situé [Adresse 24] à [Localité 59]
Année de construction : 2022
Nombre de dépendances : 1
Surface : 12 m2
Prix : 18 200 euros
Prix/Nombre de dépendances : 18 200
Cession d’un parking le 24 août 2022 situé [Adresse 24] à [Localité 59]
Année de construction : 2022
Nombre de dépendances : 1
Surface : 12 m2
Prix : 18 200 euros
Prix/Nombre de dépendances : 18 200
Cession d’un parking le 16 décembre 2022 situé [Adresse 19] à [Localité 59]
Année de construction : 1967
Nombre de dépendances : 1
Surface : 13 m2
Prix : 22 000 euros
Prix/Nombre de dépendances : 22 000
Cession d’un parking le 9 janvier 2023 situé [Adresse 24] à [Localité 59]
Année de construction : 2022
Nombre de dépendances : 1
Surface : 12 m2
Prix : 15 000 euros
Prix/Nombre de dépendances :15 000
Cession d’un parking le 24 mars 2023 situé [Adresse 34] à [Localité 59]
Nombre de dépendances : 1
Surface : 12 m2
Prix : 15 000 euros
Prix/Nombre de dépendances :15 000
Les expropriés précisent qu’il s’agit de références situées dans un secteur proche et que la moyenne de ces termes de comparaison est de 17.370 euros. Toutefois, ils ajoutent que l’essentiel de ces ventes portaient sur des places souterraines. Les expropriés relèvent également que dans d’autres affaires relatives au Tram 13, le juge de l’expropriation a fixé le prix d’une place de parking extérieur à la somme de 10.000 euros sur la base des références de 2020/2021 en considérant que la valeur d’une place souterraine est plus élevée.
Par conséquent, ils sollicitent une indemnité à hauteur de 10.000 euros.
IDFM ne conteste pas que l’emprise entraînera la perte de l’emplacement de stationnement actuel. L’expropriant ajoute que des pourparlers sont, avec l’accord des expropriés, en cours avec la Mairie de [Localité 59] pour reconstituer ledit emplacement de stationnement sur le terrain voisin qui jouxte la dépendance et qui appartient à IDFM. Celui-ci serait donc vendu au profit des expropriés.
Dans ces conditions, l’expropriant propose au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité sollicitée par les expropriés au titre de la perte d’un emplacement de stationnement de manière alternative, selon que le projet de reconstitution de l’emplacement sur le terrain voisin appartenant à IDFM, qui doit être validé par la commune de [Localité 59], aboutira ou non.
Dans l’affirmative, l’expropriant propose que la demande d’indemnisation en numéraire soit écartée dans la mesure où l’indemnisation se réalisera en nature dans le cadre des travaux de reconstitution des fonctionnalités qu’IDFM s’engage à réaliser.
Dans la négative, l’expropriant demande au tribunal de fixer une indemnité pour perte d’un emplacement de stationnement à la hauteur de 10.000 euros tel que sollicité dans cette hypothèse par les expropriés.
Compte tenu de l’accord des parties, la demande sera entérinée.
E. Sur l’indemnité pour reconstitution des fonctionnalités
En application de l’article R. 311-20 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à l’audience, le juge entend les parties. Le juge donne acte, le cas échéant, des accords intervenus entre l’expropriant et l’exproprié.
En l’espèce, des discussions entre l’expropriant et l’exproprié ont eu lieu et ont permis de préciser les modalités et l’étendue de la reconstitution en cause.
Les expropriés s’accordent avec l’expropriant sur les restitutions suivantes dans l’hypothèse où l’emplacement de parking pourra être restitué sur le terrain voisin :
Restitution d’un portail à battant et portillon et automatisation du portail,Restitution d’une place de parking en surface à gauche de la dépendance (sur la parcelle BD n°[Cadastre 28]),Restitution d’un muret qualitatif et d’une clôture,Restitution d’une climatisation,Mise en place d’un revêtement extérieur type béton désactivé sur les surfaces minérales,Mise en place d’une véranda côté jardin pour permettre l’accès au bâtiment (les surfaces seront affinées dans les phases ultérieures),Déplacement de la porte principale côté jardin,Transformation de l’ancienne porte en fenêtre,Transformation de l’ancienne fenêtre en porte.
Dans l’hypothèse contraire, les parties s’accordent sur les restitutions suivantes :
Restitution d’un portail à battant et portillon et automatisation du portail,Restitution d’un muret qualitatif et d’une clôture,Restitution d’une climatisation,Mise en place d’un revêtement extérieur type béton désactivé sur les surfaces minérales,Mise en place d’une véranda côté jardin pour permettre l’accès au bâtiment (les surfaces seront affinées dans les phases ultérieures),Déplacement de la porte principale côté jardin,Transformation de l’ancienne porte en fenêtre,Transformation de l’ancienne fenêtre en porte.
Il sera fait droit à leur demande de donner acte concernant ces travaux.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge d’IDF MOBILITES par application de l'article L. 312-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.
Monsieur [W] [L] [N] et Madame [J] [P] [S] [U] se verront allouer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
FIXE l’indemnité due par l’établissement public administratif ILE DE FRANCE MOBILITES pour la dépossession d’une emprise de 63 m² correspondant aux parcelles cadastrées BD n°[Cadastre 45] et BD n°[Cadastre 46], situé au [Adresse 33] à [Localité 59] décomposée comme suit :
Indemnité principale : 53.550 eurosIndemnité de remploi : 6.355 euros Indemnité pour dépréciation du surplus : 159.200 eurosIndemnité pour perte de stationnement : 10.000 euros en cas d’impossibilité de restituer la place de stationnement supprimée ;
DONNE ACTE aux parties de leur accord pour que l’expropriant prenne en charge les travaux de reconstitution des fonctionnalités sous la forme d’une indemnisation en nature ;
DIT que cette indemnisation en nature comprendra notamment les travaux suivants mis à la charge de l’établissement public administratif ILE DE FRANCE MOBILITES :
Dans l’hypothèse où l’emplacement de parking pourra être restitué :
Restitution d’un portail à battant et portillon et automatisation du portail,Restitution d’une place de parking en surface à gauche de la dépendance (sur la parcelle BD n°[Cadastre 28]),Restitution d’un muret qualitatif et d’une clôture,Restitution d’une climatisation,Mise en place d’un revêtement extérieur type béton désactivé sur les surfaces minérales,Mise en place d’une véranda côté jardin pour permettre l’accès au bâtiment (les surfaces seront affinées dans les phases ultérieures),Déplacement de la porte principale côté jardin,Transformation de l’ancienne porte en fenêtre,Transformation de l’ancienne fenêtre en porte.
Dans l’hypothèse contraire :
Restitution d’un portail à battant et portillon et automatisation du portail,Restitution d’un muret qualitatif et d’une clôture,Restitution d’une climatisation,Mise en place d’un revêtement extérieur type béton désactivé sur les surfaces minérales,Mise en place d’une véranda côté jardin pour permettre l’accès au bâtiment (les surfaces seront affinées dans les phases ultérieures),Déplacement de la porte principale côté jardin,Transformation de l’ancienne porte en fenêtre,Transformation de l’ancienne fenêtre en porte. ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNE ILE DE FRANCE MOBILITES à verser à Monsieur [W] [L] [N] et Madame [J] [P] [S] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE ILE DE FRANCE MOBILITES aux dépens.
Fait et mis à disposition à Versailles, le 08 Mars 2024.
Le GreffierLe Juge de l’expropriation
Sarah TAKENINT Mélanie MILLOCHAU
