TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉ
le HUIT MARS DEUX MIL VINGT QUATRE
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N° RG 21/00034 - N° Portalis DB22-W-B7F-QLWB
Code NAC : 70H
OPÉRATION : Expropriation – Réalisation de la phase 2 du Tram 13 à [Localité 47]
Nous, Mélanie MILLOCHAU, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée en qualité de juge de l’Expropriation au Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, désignée le 22 décembre 2023 par ordonnance n°608/2023 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel, rectifiée par ordonnance n°18/2024 du 10 janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,
ENTRE :
ILE-DE-FRANCE MOBILITES (IDFM), établissement public administratif local immatriculé sous le SIREN numéro 287 500 078, dont le siège social est situé [Adresse 25]), pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
AUTORITÉ EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE
Représenté par Maître Michaël MOUSSAULT de l’AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Xavier GOSSELIN des mêmes cabinet et barreau.
ET
Monsieur [F] [W] [J], né le 19 novembre 1974 à [Localité 47], demeurant [Adresse 13]).
Madame [V] [D] [H] [T], née le 29 décembre 1971 à [Localité 50], demeurant [Adresse 13]).
PROPRIÉTAIRES EXPROPRIÉS ET DÉFENDEURS
Tous deux représentés par Maître Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS.
DÉBATS
A l’audience du 02 février 2024 tenue en audience publique.
EN PRÉSENCE DE :
Monsieur [X] [U], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.
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FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur [F] [J] et Madame [V] [T] étaient propriétaires d’une parcelle mère cadastrée BD n°[Cadastre 35] d’une contenance de 778 m2 située [Adresse 13]). Une division cadastrale est intervenue le 26 décembre 2021, divisant la parcelle BD n°[Cadastre 35] en deux parcelles : la parcelle BD n°[Cadastre 37] d’une superficie de 651 m2 et la parcelle BD n°[Cadastre 38] d’une superficie de 127 m2. La parcelle faisant l’objet de l’expropriation est la parcelle BD n°[Cadastre 38] pour une emprise de 127 m2.
Dans le cadre du projet de tramway T13 express phase 2, déclaré d’utilité publique au profit d’Ile-de-France-Mobilités (ci-après « IDFM ») par arrêté du préfet des Yvelines du 6 décembre 2018, IDFM a engagé une procédure d'expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l'opération, dont la parcelle précitée.
Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 30 mai 2022 au profit d’IDFM s’agissant de cette parcelle.
Par mémoire d’offres indemnitaires en date du 27 septembre 2021 reçu par Monsieur [F] [J] et par Madame [V] [T] le 10 décembre 2021, IDFM a notifié aux expropriés son offre d’indemnisation.
En l’absence d’acceptation, suivant le mémoire reçu au greffe le 10 décembre 2021, IDFM a saisi le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à Monsieur [F] [J] et à Madame [V] [T].
L’ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 16 août 2023.
Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 30 octobre 2023.
Le transport sur les lieux est intervenu le 9 novembre 2023 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.
L’affaire a été retenue à l’audience du 2 février 2024 lors de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.
Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique, réceptionné au greffe le 30 janvier 2024, IDFM demande au juge de l’expropriation de :
Fixer l’indemnité devant revenir à Monsieur [F] [J] et à Madame [V] [T] comme suit :
68.580 euros au titre de l’indemnité principale après abattement ; 7.858 euros au titre des frais de remploi ;40.000 euros au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus ;Donner acte aux parties de leur accord sur la reconstitution par IDFM des fonctionnalités selon le modalités suivantes : Restitution de trois armoires électriques ;Restitution d’un muret en pierre et d’une clôture ;Restitution d’un portail piéton plus grand que celui existant ;Reprise des espaces verts ;Plantation d’arbres ;Mise en place d’une haie de lilas en pied de mur ;Transformation d’une porte fenêtre en fenêtre ;Reprise maçonnerie de la façade ;Mise en place de stabilisé ;Restitution d’une boîte aux lettres et d’un interphone ;Intégration d’un coffret dans le muret ;Mise en place du festonnage ;Restitution d’un compteur d’eau intégré dans le futur mur ;Donner acte à IDFM de son engagement à :outre le compteur d’eau visé ci-dessus, à établir les raccordements, y compris compteurs, en eau, gaz, fibre, électricité et eau de pluie ;conserver la hauteur actuelle du muret et de la clôture sur l’ensemble du [Adresse 41] et la [Adresse 48], sous réserve d’obtention d’une dérogation du PLUi.
Aux termes de leur mémoire en réponse et récapitulatif réceptionné au greffe le 1er février 2024, Monsieur [F] [J] et Madame [V] [T] demandent au juge de l’expropriation de :
Fixer l’indemnité principale correspondant à l’emprise partielle de 127 m2 à prélever sur la parcelle BD n°[Cadastre 35] devenue BD n°[Cadastre 37] et BD n°[Cadastre 38] sise [Adresse 13]) à la somme de 114.300 euros ;Fixer l’indemnité de remploi correspondant à l’emprise partielle de 127 m2 à prélever sur la parcelle BD n°[Cadastre 35] devenue BD n°[Cadastre 37] et BD n°[Cadastre 38] sise [Adresse 13] à la somme de 12.430 euros ;Fixer l’indemnité pour dépréciation du surplus à la somme de 106.000 euros ;Donner acte à IDFM de son engagement de rétablir les fonctionnalités impactées par l’expropriation partielle de la parcelle BD n°[Cadastre 35] devenue BD n°[Cadastre 37] et BD n°[Cadastre 38] sise [Adresse 13]) ;Juger qu’IDFM devra en outre procéder aux reconstitutions suivantes :Pour le muret et la clôture sur l’ensemble du [Adresse 41] et [Adresse 48] : la clôture devra être reconstruite à l’identique afin que la hauteur actuelle soit conservée ;Procéder à un festonnage anti-bruit du muret et de la clôture ;Pour le portail, il convient d’inclure la boîte aux lettres et la sonnerie ;Raccordements des éléments suivants : eau, gaz, électricité, fibre et eau de pluie ;Prendre acte de l’accord d’IDFM sur ces points ;Condamner IDFM au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Laisser à sa charge les dépens de la présente instance ;Rejeter toute demande contraire.Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 30 octobre 2023, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 179.730 euros décomposée comme suit :
114.300 euros au titre de l’indemnité principale après abattement ; 12.430 euros au titre de l’indemnité de remploi ; 53.000 euros au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 8 mars 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article L. 213-4 du Code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation.
I. SUR LE BIEN
A. Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme
1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien
En application de l’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 46], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du Code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Aux termes de l’article L.213-6 du Code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4.
Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L.322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
Pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire;ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Les parties s’accordent pour que la date de référence soit celle de la dernière modification du PLUi, et soit fixée au 21 février 2020.
Une modification du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) de la Communauté Urbaine du Grand [Localité 46] Seine et Oise a été approuvé par délibération du 16 janvier 2020, et est devenu opposable le 21 février 2020. À cette date, la parcelle était située en zone UDd du PLUi.
La date de référence est donc le 21 février 2020.
2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien
Aux termes de l’article L.322-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.
En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 30 mai 2022, rectifiée par ordonnance du 13 janvier 2023.
La consistance du bien doit donc être appréciée au 30 mai 2022.
3) Sur la date d’estimation du bien
L’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.
B. La surface
Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la superficie de l’emprise qui s’élève à 127 m2.
L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.
C. L’occupation du bien
Il n’est pas contesté que l’emprise expropriée est évaluée libre de toute occupation.
D. Les constats lors de la visite des lieux
Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :
Sur l’accessibilité
La parcelle se situe à 35min en voiture de [Localité 49], 45 min – 1h30 en voiture de [Localité 46] et à 10 min à pied du centre-ville et de la gare.
Sur l’environnement
Parcelle située en centre-ville de [Localité 47], on y accède depuis la [Adresse 48] mais fait l’angle avec le [Adresse 41].
Sur la parcelle mère
La parcelle est délimitée par un mur en pierre en fer forgé sur les 2 côtés donnant sur la [Adresse 48] et le [Adresse 41]. Les 2 autres côtés sont délimités par un grillage et une haie et un mur en pierre d’inégale hauteur et sur la longueur.
Un garage en parpaing accède à la [Adresse 48].
Le sol est goudronné rouge sur une majeure partie de la parcelle. Une partie entre le portillon métallique et la porte d’entrée est en pierre. Le fond de la parcelle (la partie la plus éloignée de la porte d’entrée) a de l’herbe. Il y a une balançoire et un vieux puits. La parcelle comprend de nombreux arbres de toute taille.
Sur la parcelle objet de l’emprise
Il s’agit d’une parcelle rectangulaire longiligne d’environ 2m de large sur 64m de long. Sur cette parcelle, se trouve le mur en pierre, la grille métallique et des plaques de fibrociment fixées à la grille. Il y a environ une quinzaine d’arbres et arbustes de tailles différentes. La parcelle longe le [Adresse 41].
Les propriétaires indiquent qu’il y a 2 pommiers qui donnent des fruits, ils précisent que les arbres protègent du vis-à-vis au printemps-été.
Sur la visite de la maison
La maison se situe environ au milieu de la partie goudronnée. Elle est construite en pierre de meulière recouverte de crépie. On accède à la maison par 3 entrées. Elle a 2 étages et le rez-de chaussé est surélevé côté jardin car le terrain est en pente. La maison dispose d’un toit en tuile.
On accède depuis la terrasse à la maison par une porte vitrée qui donne sur une cuisine équipée meublée présentant de nombreux objets. Une porte vitrée donne sur le [Adresse 41]. Au sol il y a du carrelage. Les fenêtres sont en double vitrage. Depuis la salle-à-manger, une fenêtre donne sur le [Adresse 41]. Il y a un salon avec du parquet au sol. La maison est entièrement meublée. Elle dispose d’un chauffage au gaz. Les pièces sont en état d’usage.
Les propriétaires indiquent que la maison aurait été construite avant 1905. Le salon a été refait en 2020 : peinture et parquet ont été refaits.
Il y a des sanitaires à ce niveau.
On accède au 1er étage par un escalier en bois qui dessert 3 chambres, une salle-de-bain et un dressing. Tous les espaces sont meublés et présentent de nombreux objets. Le sol est en parquet, il y a du double vitrage aux fenêtres.
Une seule fenêtre donne sur le [Adresse 41], celle de la salle-de-bain. L’ensemble est en état d’usage.
On accède au 2ème étage depuis un escalier en bois qui dessert 3 chambres, une salle-de-bain. 2 fenêtres donnent sur le [Adresse 41] : la salle-de-bain et une chambre.
L’ensemble est meublé, encombré par de nombreux objets et en état d’usage.
Les propriétaires indiquent que les peintures ont été refaites.
Le sol est en parquet, il y a du double vitrage aux fenêtres.
On accède à la cave par un escalier avec un plafond bas. Elle sert à entreposer du matériel, différents objets, il y a une cave à vin. Un accès depuis la cave permet de sortir sous la terrasse où est entreposé du bois et qui donne accès au jardin.
Le conseil des propriétaires indique que la chaudière semble neuve.
Observations de Me GOSSELIN pour IDFM : la maison est globalement en état d’usage.
Observations des propriétaires : la toiture a été refaite sur la surface retenue par IDFM : 200 m².
Observations du commissaire du gouvernement : Pas d’observation
Observations de Me GOSSELIN pour IDFM : On entend assez bien les nuisances sonores due au [Adresse 41] depuis le jardin.
Observations des propriétaires : Il y a eu un doute en 2014, on pensait que l’expropriation serait totale ce qui nous a freiné dans les travaux. Une fois la réponse d’IDFM, on a repris les travaux.
Observations de Me GOSSELIN pour IDFM : On entend assez bien les nuisances sonores due au [Adresse 41] depuis le jardin.
II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION
Aux termes de l’article L.321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. Cette méthode sera donc appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.
A. Sur l’évaluation de l’indemnité principale
1) Sur la valeur unitaire du terrain
IDFM présente les termes de comparaison suivants :
1 - Cession du 27 mars 2020 d’un terrain constructible situé [Adresse 17]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 238 m²
Prix de vente : 289.000 euros
Prix au m² : 1.214 euros
2- Cession du 12 février 2020 d’un terrain constructible situé [Adresse 4]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 276 m²
Prix de vente : 275.000 euros
Prix au m² : 996 euros
3- Cession du 18 décembre 2018 d’un terrain constructible situé [Adresse 21]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 220 m²
Prix de vente : 245 000 euros
Prix au m² : 1.114 euros
4- Cession du 31 octobre 2018 d’un terrain constructible situé [Adresse 4]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 276 m²
Prix de vente : 240.000 euros
Prix au m² : 870 euros
5- Cession du 10 mai 2017 d’un terrain constructible situé [Adresse 39]
Zonage PLUI : UDc
Surface du terrain : 451 m²
Prix de vente : 230.000 euros
Prix au m² : 510 euros
6- Cession du 27 mars 2017 d’un terrain constructible situé [Adresse 14]
Zonage PLUI : UDa
Surface du terrain : 205 m²
Prix de vente : 125.000 euros
Prix au m² : 610 euros
7- Cession du 29 août 2016, d’un terrain constructible situé [Adresse 31]
Zonage PLUI : UAb
Surface du terrain : 448 m²
Prix de vente : 270.000 euros
Prix au m² : 602 euros
8- Acte de vente du 12 mai 2022
Parcelle cadastrée section AW n° [Cadastre 26] de 37 m² en zone UAb du PLUi.
Indemnité principale : 24.420 euros soit 660 euros/m² (avec prise en compte de l’abattement pour recouvrement)
9- Jugement du 6 mars 2020, RG n°18/72
Parcelle située [Adresse 42] » cadastrée section D n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] à [Localité 45]
Situation d’urbanisme : AUd
Surface du bien : 72 m²
Indemnité principale : 77 euros x 72 m² = 5.544 euros
10- Jugement du 6 mars 2020, RG n°18/52
Parcelle située [Adresse 43] cadastrée section AA n°[Cadastre 36] à [Localité 45]
Situation d’urbanisme : UR2a
Surface du bien : 18 m²
Indemnité principale : 252 euros x 18 m² = 4.536 euros
11- Jugement du 6 mars 2020, RG n°19/05
Parcelle située [Adresse 43] cadastrée section AA n°[Cadastre 10] à [Localité 45]
Situation d’urbanisme : UR2a
Surface du bien : 12 m²
Indemnité principale : 240 euros x 12 m² = 3.456 euros
12- Jugement du 20 juillet 2018, RG n°17/06
Parcelle située [Adresse 43] cadastrée section AA n°[Cadastre 5] à [Localité 44]
Situation d’urbanisme : UB
Surface du bien : 213 m²
Indemnité principale : 240 euros x 213 m² = 51.120 euros
IDFM soutient qu’il convient de retenir des références avant la crise sanitaire pour obtenir une valeur du marché plus réaliste. En effet, l’expropriant argue que l’effet haussier qu’a pu engendrer la crise de la Covid 19 serait désormais terminé et que le marché immobilier connaitrait une baisse des prix de vente en Ile-de-France.
IDFM propose de retenir une valeur de terrain de 900 euros /m2.
Monsieur [F] [J] et Madame [V] [T] ne retiennent que les termes de comparaison n°1 et n°2 cités par l’expropriant qui correspondent aux termes de comparaison n°2 et n°3 du commissaire du gouvernement. Ils soulignent que les termes de comparaison n° 2 et n°4 cités par l’expropriant concernent le même bien. Ils écartent les termes de comparaison anciens, datés de 2016 à 2018, et ceux ne concernant pas des biens situés sur la commune de [Localité 47]. De même, ils écartent les termes de comparaison relatifs à des jugements du juge de l’expropriation, considérant qu’ils répondent aux prétentions des parties et ne représentent pas l’état du marché. Enfin, ils ajoutent que le terme de comparaison relatif à une vente du 12 mai 2022 doit également être écartée, la parcelle étant située dans un zonage différent, l’abattement pour encombrement n’étant pas précisé et le prix ne reflétant pas la valeur métrique des terrains dans le quartier.
Les expropriés entendent retenir les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement et proposent de retenir une valeur de 1.000 euros /m².
Le commissaire du gouvernement présente les comparables suivants :
1- Cession du 23 août 2021 d’un terrain situé [Adresse 20]
Zonage : UDd
Surface du terrain : 190 m²
Prix de vente : 160.000 euros
Prix au m² : 842,11 euros
2- Cession du 12 février 2020 d’un terrain situé [Adresse 4]
Zonage : UDd
Surface du terrain : 276 m²
Prix de vente : 275.000 euros
Prix au m² : 996,38 euros
3- Cession du 27 mars 2020 d’un terrain situé [Adresse 17]
Zonage : UDd
Surface du terrain : 238 m²
Prix de vente : 289.000 euros
Prix au m² : 1.214,29 euros
4- Cession du 8 mars 2021 d’un terrain situé [Adresse 3]
Zonage : UDa
Surface du terrain : 216 m²
Prix de vente : 215.000 euros
Prix au m² : 995,37 euros
Il ressort de ces termes de comparaison, une valeur moyenne de 1.012,04 euros /m² et une valeur médiane de 995,88 euros/m². Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.000 euros/m².
Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les prix moyens suivants :
Pour IDFM : 900 euros /m²Pour Monsieur [F] [J] et Madame [V] [T] : 1.000 euros /m²Pour le commissaire du gouvernement : 1.000 euros /m²
En l’espèce, le terme n°4 de l’expropriant doit être écarté car il apparait trop ancien, et correspond à une ancienne vente du bien dont il est fait référence dans le terme n°2 de l’expropriant. De même, les termes n°3, n°5, n°6 ,n°7 de l’expropriant sont trop anciens. Enfin, le terme n°8 de l’expropriant sera écarté car bien inférieur aux autres montants proposés et ce, sans précision.
Ainsi, les termes n°1 et n°2 d’IDFM et n°1, n°2, n°3 et n°4 du commissaire du gouvernement seront conservés pour calculer le ratio moyen du prix au mètre carré, étant précisé que les termes n°1 et n°2 de l’expropriant sont similaires aux termes n°2 et n°3 du commissaire du gouvernement.
Soit le calcul suivant : 842,11 + 996,38 + 1.214,29 + 995,37 = 4.048,15 /4 = 1.012,04
Les expropriés et le commissaire du gouvernement retenant une valeur arrondie à 1.000 euros /m², cette valeur sera retenue.
2)Sur le taux de l’abattement pour encombrement
Les parties s’accordent sur la nécessité de fixer un abattement sur le prix moyen proposé à hauteur de :
40 % pour IDFM,10 % pour Monsieur [F] [J] et Madame [V] [T], 10 % pour le commissaire du gouvernement.
En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement constatent que la zone Udd du PLUi en vigueur limite l’emprise au sol à 50 %.
L’expropriant conteste le calcul du commissaire du gouvernement qu’il considère erroné, expliquant qu’il ne prend pas en compte le calcul de la superficie au sol du bâti existant de la terrasse/escalier recouverte située à l’arrière du pavillon qui représente 32 m² environ.
Ainsi, IDFM estime que seule un extension du pavillon existant ou une nouvelle construction de l’ordre de 109 m² maximum est possible afin de respecter la règle du recul de 5 mètres par rapport à la voie publique et aux limites séparatives.
Il en conclut que le taux d’abattement de 10 % retenu par le commissaire du gouvernement et les expropriés ne prend pas en compte toutes les contraintes prévues par le PLUi qui limitent la constructibilité de la parcelle en cause, et qu’un taux de 40 % d’abattement pour encombrement doit être appliqué.
Les expropriés affirment quant à eux que la prise en compte de la terrasse située à l’arrière du pavillon, pour une superficie totale de 32 m² environ, est indifférente, les droits à construire n’étant pas épuisés. Ils expliquent que même en tenant compte de ces 32 m² de terrasse, la surface au sol du bâti serait de 144,93 m² soit un reliquat encore constructible de 117,07 m².
Ils font valoir qu’un abattement de 40% correspond à une situation dans laquelle les droits à construire serait épuisés, ce que l’expropriant n’établit pas, et mentionnent que 29% des droits à construire ont été utilisés sur les 389 m² autorisés.
Le commissaire du gouvernement opère un calcul entre le taux d’encombrement réel de la parcelle (14,52 %) et le taux maximum autorisé par la jurisprudence (40 %), et retient un taux d’abattement de 10 % en raison de l’encombrement de l’emprise de 778 m². Il constate l’absence d’élèment permettant de justifier un taux de 40 % et que l’encombrement de la parcelle ne s’élève qu’à 5,81 %.
En l’espèce, il y a lieu de tenir compte de ce que le taux maximum d’abattement autorisé par la jurisprudence est de 40 % et que les droits à construire ne sont pas épuisés en l’espèce.
Par conséquent, un abattement de 10 % sera retenu.
Ainsi, l’indemnité principale sera fixée à 1.000 euros/m² x 127 m² x 0,90 = 114.300 euros.
B. Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.
Elle est égale à :
. 20 % jusqu'à 5 000 euros = 1.000 euros
. 15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros
. 10 % sur le surplus = 99.300 x 10% = 9.930 euros
Soit un total de 12.430 euros.
C. Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus
Aux termes de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l’article L. 321-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, si l'exécution des travaux consécutifs à une expropriation partielle procure une augmentation de valeur immédiate au reste de la propriété, le juge statue sur cette augmentation par une disposition distincte. Le montant de la plus-value se compense en tout ou partie avec l'indemnité d'expropriation.
En l’espèce, le principe du versement d’une indemnité pour dépréciation du surplus n’est pas contesté.
IDFM présente les termes de comparaison suivants :
1 – Vente du 15 octobre 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 2010, situé au [Adresse 34] :
Surface du terrain : 180 m2
Surface du bien : 111 m2
Prix de vente : 484.000 euros
Prix au m2 : 4.360,36 euros
2 – Vente du 30 octobre 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1929, situé au [Adresse 22] :
Surface du terrain : 369 m2
Surface du bien : 150 m2
Prix de vente : 684.699
Prix au m2 : 4.564,66 euros
3 – Vente du 16 mars 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1989, situé au [Adresse 18] :
Surface du terrain : 229 m2
Surface du bien : 125 m2
Prix de vente : 572.000 euros
Prix au m2 : 4.576 euros
4 – Vente du 5 août 2020, d’un pavillon d’habitation construit en 1930, situé [Adresse 23] :
Surface du terrain : 399 m²
Surface du bien : 120 m²
Prix de vente : 490.000 euros
Prix au m² : 4.083,33 euros
5 – Vente du 13 septembre 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1923, situé au [Adresse 2] :
Surface du terrain : 514 m2
Surface du bien : 154 m2
Prix de ventre : 620.000 euros
Prix au m2 : 4.025,97 euros
6 – Vente du 30 août 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1920, situé au [Adresse 29] :
Surface du terrain : 172 m2
Surface du bien : 111 m2
Prix de vente : 410.000 euros
Prix au m2 : 3.693,69 euros
7 – Vente du 28 juin 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1966 situé au [Adresse 32] :
Surface du terrain : 513 m2
Surface du bien : 110 m2
Prix de vente : 545.000 euros
Prix du m2 : 4.954,55 euros
Soit une valeur moyenne de 4.322,65 euros /m².
IDFM fait valoir que sa proposition de 4.000 euros /m² est pleinement satisfactoire dans la mesure où les références proposées sont d’une superficie moindre et que l’état d’entretien du pavillon de Monsieur [F] [J] et Madame [V] [T] est d’usage moyen ou passable.
Monsieur [F] [J] et Madame [V] [T] présentent les mêmes termes que le commissaire du gouvernement et retiennent une valeur de 5.300 euros /m².
Ils précisent que depuis la crise sanitaire, les prix sur le marché immobilier ont augmenté et que la valeur de la maison ne peut se fonder sur la moyenne des termes de comparaison de l’expropriant, ceux-ci datant pour la plupart de 2018.
Le commissaire du gouvernement présente les comparables suivants :
1- Cession du 5 juin 2023 d’un pavillon situé [Adresse 16]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 568 m²
Surface utile totale : 130 m²
Prix de vente : 675.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.192,31 euros
2- Cession du 10 novembre 2021 d’un pavillon situé [Adresse 24]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 642 m²
Surface utile totale : 180 m²
Prix de vente : 944.200 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.245,56 euros
3- Cession du 15 décembre 2021 d’un pavillon situé [Adresse 33]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 233 m²
Surface utile totale : 126 m²
Prix de vente : 679.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.388,89 euros
4- Cession du 16 juin 2021 d’un pavillon situé [Adresse 40]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 297 m²
Surface utile totale : 134 m²
Prix de vente : 830.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 6.194,03 euros
5- Cession du 13 avril 2022 d’un pavillon situé [Adresse 6]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 322 m²
Surface utile totale : 120 m²
Prix de vente : 691.240 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.760,33 euros
6- Cession du 22 février 2021 d’un pavillon situé [Adresse 19]
Zonage PLUI : UDa
Surface du terrain : 450 m²
Surface utile totale : 120 m²
Prix de vente : 631.800 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.265 euros
7- Cession du 20 octobre 2021 d’un pavillon situé [Adresse 15]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 253 m²
Surface utile totale : 165 m²
Prix de vente : 785 900 euros
Prix au m² (surface utile) : 4.763,03 euros
8- Cession du 22 novembre 2022 d’un pavillon situé [Adresse 28]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 172 m²
Surface utile totale : 111 m²
Prix de vente : 548 000 euros
Prix au m² (surface utile) : 4.936,94 euros
9- Cession du 12 février 2021 d’un pavillon situé [Adresse 12]
Zonage PLUI : UDa
Surface du terrain : 862 m²
Surface utile totale : 104 m²
Prix de vente : 350.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 3.365,38 euros
10- Cession du 29 octobre 2021 d’un pavillon situé [Adresse 1]
Zonage PLUI : UAb
Surface du terrain : 298 m²
Surface utile totale : 120 m²
Prix de vente : 669 000 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.575 euros
11- Cession du 31 août 2021 d’un pavillon situé [Adresse 11]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 1 134 m²
Surface utile totale : 180 m²
Prix de vente : 1.101.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 6.116,67 euros
12- Cession du 4 janvier 2022 d’un pavillon situé [Adresse 27]
Zonage PLUI : UAa
Surface du terrain : 130 m²
Surface utile totale : 113 m²
Prix de vente : 728 000 euros
Prix au m² (surface utile) : 6.442,48 euros
13- Cession du 11 février 2021 d’un pavillon situé [Adresse 30]
Zonage PLUI : UAa
Surface du terrain : 249 m²
Surface utile totale : 116 m²
Prix de vente : 613 000 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.284,48 euros
Il ressort de l’étude du commissaire du gouvernement que la valeur moyenne des termes de comparaison est de 5.348 euros/m² et que la médiane est de 5.284 euros/m², arrondie à 5.300 euros/m².
Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les prix moyens suivants :
Pour IDF MOBILITES : 4.000 euros /m²Pour Monsieur [F] [J] et Madame [V] [T] : 5.300 euros /m2D’après le commissaire du gouvernement : 5.300 euros /m²
En l’espèce, il convient de retenir les termes les plus récents, et les termes proposés par l’expropriant sont trop anciens, à l’exception du terme n°4.
Dès lors, les termes proposés par le commissaire du gouvernement et le terme n°4 proposé par l’expropriant seront retenus.
Soit le calcul suivant : 4.083,33 + 5.192,31 + 5.245,56 + 5.388,89 + 6.194,03 + 5.760, 33 + 5.265 + 4.763,03 + 4.936,94 + 3.365,38 + 5.575 + 6.116,67 + 6.442,48 + 5.284,48 = 73.613,43 / 14 = 5.258,1, arrondi à 5.260 euros.
Ainsi, la valeur moyenne retenue concernant le pavillon d’habitation sera de 5.260 euros/m2.
Les parties s’accordent sur la surface habitable du pavillon de 200 m².
La valeur vénale de la maison est donc estimée à 5.260 x 200 = 1.052.000 euros.
Concernant le taux pour l’indemnité de la dépréciation du surplus, IDFM entend verser 5 % de la valeur vénale du bien.
Le commissaire du gouvernement prend acte de ce taux et propose de retenir 5 % également.
Les expropriés proposent quant à eux de retenir un coefficient de 10 % de la valeur du pavillon. Ils exposent que l’emprise va impacter le jardin côté [Adresse 41] sur toute la largeur de la parcelle, ainsi que le muret en pierres surmonté d’une clôture. Ils ajoutent que le pavillon va perdre une partie de son terrain d’agrément très boisé qui sera réduit de plusieurs mètres sur la largeur. En outre, ils soulignent que l’emprise partielle va rapprocher la maison de la voie, ce qui va occasionner des nuisances sonores et visuelles. Ils affirment que l’expropriation aura pour conséquence la suppression du mur végétal qui isole le pavillon des nuisances sonores et visuelles ainsi que des arbres.
En l’espèce, il convient de relever que la superficie de l’emprise représente 127 m² sur 778m² de la superficie totale de la parcelle d’origine, de sorte que l’emprise n’a qu’un impact modéré sur la dépréciation du bien. Par ailleurs, les éventuelles nuisances sonores ne peuvent être revendiquées comme un préjudice direct de l’expropriation, les nuisances alléguées ne résultant pas de l’expropriation mais de la mise en fonction du tramway.
Par conséquent, l’indemnité au titre de la dépréciation du surplus sera fixée à 5 % de la valeur du bien, soit (5.260 x 200) x 5% = 52.600 euros.
D. Sur l’indemnité pour reconstitution des fonctionnalités
En application de l’article R. 311-20 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à l’audience, le juge entend les parties. Le juge donne acte, le cas échéant, des accords intervenus entre l’expropriant et l’exproprié.
En l’espèce, des échanges sont intervenus entre les parties pour définir les travaux qui seront entrepris par le département en réparation du préjudice subi par Monsieur [F] [J] et Madame [V] [T] du fait de l’expropriation.
Les parties se sont accordées sur le principe d’une réparation en nature, ce dont il leur sera donné acte, à savoir que l’expropriant prendra en charge les travaux de reconstitution des fonctionnalités.
Puisque le juge de l’expropriation peut être amené à connaître des difficultés d’exécution de la présente décision et au regard des échanges déjà intervenus entre les parties, rien ne s’oppose à lister les travaux qui font l’objet d’un accord.
Ainsi, au regard des observations de chacune des parties dans leurs mémoires respectifs, il se dégage un accord sur les travaux suivants :
Restitution de trois armoires électriques ;Restitution d’un muret en pierre et d’une clôture ;Restitution d’un portail piéton plus grand que celui existant ;Reprise des espaces verts ;Plantation d’arbres ;Mise en place d’une haie de lilas en pied de mur ;Transformation d’une porte fenêtre en fenêtre ;Reprise de la maçonnerie de la façade ;Mise en place de stabilisé ;Restitution d’une boîte aux lettres et d’un interphone ;Intégration d’un coffret dans le muret ;Mise en place du festonnage ;Restitution d’un compteur d’eau intégré dans le futur mur ;Etablissement des raccordements, y compris compteurs, en eau, gaz, fibre, électricité et eau de pluie ;Conservation de la hauteur actuelle du muret et de la clôture sur l’ensemble du [Adresse 41] et la [Adresse 48], sous réserve d’obtention d’une dérogation du PLUi.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge d’IDFM par application de l'article L. 312-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.
Monsieur [F] [J] et Madame [V] [T] se verront allouer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
FIXE l’indemnité due par l’établissement public administratif ILE DE FRANCE MOBILITES pour la dépossession d’une emprise partielle de 127 m² correspondant à la parcelle cadastrée BD n°[Cadastre 38] située [Adresse 13]), décomposée comme suit :
- Indemnité principale : 114.300 euros ;
- Indemnité de remploi : 12.430 euros ;
- Indemnité pour dépréciation du surplus : 52.600 euros ;
DONNE ACTE aux parties de leur accord pour que l’expropriant prenne en charge les travaux de reconstitution des fonctionnalités sous la forme d’une indemnisation en nature ;
DIT que cette indemnisation en nature comprendra notamment les travaux suivants mis à la charge de l’établissement public administratif ILE DE FRANCE MOBILITES :
Restitution de trois armoires électriques ;Restitution d’un muret en pierre et d’une clôture ;Restitution d’un portail piéton plus grand que celui existant ;Reprise des espaces verts ;Plantation d’arbres ;Mise en place d’une haie de lilas en pied de mur ;Transformation d’une porte fenêtre en fenêtre ;Reprise de la maçonnerie de la façade ;Mise en place de stabilisé ;Restitution d’une boîte aux lettres et d’un interphone ;Intégration d’un coffret dans le muret ;Mise en place du festonnage ;Restitution d’un compteur d’eau intégré dans le futur mur ;Etablissement des raccordements, y compris compteurs, en eau, gaz, fibre, électricité et eau de pluie ;Conservation de la hauteur actuelle du muret et de la clôture sur l’ensemble du [Adresse 41] et la [Adresse 48], sous réserve d’obtention d’une dérogation du PLUi.
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNE ILE DE FRANCE MOBILITES à verser à Monsieur [F] [J] et Madame [V] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE ILE DE FRANCE MOBILITES aux dépens.
Fait et mis à disposition à Versailles, le 08 Mars 2024.
Le GreffierLe Juge de l’expropriation
Sarah TAKENINT Mélanie MILLOCHAU
