TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉ
le HUIT MARS DEUX MIL VINGT QUATRE
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N° RG 21/00030 - N° Portalis DB22-W-B7F-QLV2
Code NAC : 70H
OPÉRATION : Expropriation – Réalisation de la phase 2 du Tram 13 à [Localité 50]
Nous, Mélanie MILLOCHAU, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée en qualité de juge de l’Expropriation au Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, désignée le 22 décembre 2023 par ordonnance n°608/2023 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel, rectifiée par ordonnance n°18/2024 du 10 janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,
ENTRE :
ILE-DE-FRANCE MOBILITES (IDFM), établissement public administratif local immatriculé sous le SIREN numéro 287 500 078, dont le siège social est situé [Adresse 21] à [Localité 48], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
AUTORITÉ EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE
Représenté par Maître Michaël MOUSSAULT de l’AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Xavier GOSSELIN des mêmes cabinet et barreau.
ET
Monsieur [K] [C] [Y], né le 03 mai 1967 à [Localité 51], de nationalité française, demeurant [Adresse 23])
Madame [B] [D] [O] épouse [Y], née le 03 juillet 1969 à TUNIS (TUNISIE), de nationalité française, demeurant [Adresse 23]).
PROPRIÉTAIRES EXPROPRIÉS ET DÉFENDEURS
Tous deux représentés par Maître Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS.
DÉBATS
A l’audience du 02 février 2024 tenue en audience publique.
EN PRÉSENCE DE :
Monsieur [U] [M], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.
***
Monsieur [K] [Y] et Madame [B] [O] épouse [Y] étaient propriétaires d’une parcelle mère cadastrée [Cadastre 39] d’une contenance de 543 m2 située [Adresse 23]). Une division cadastrale est intervenue le 26 décembre 2021 et à la dernière notification intervenue le 10 décembre 2021, la parcelle [Cadastre 39] a été divisée en deux parcelles : la parcelle [Cadastre 40] d’une superficie de 456 m2 et la parcelle [Cadastre 41] d’une superficie de 87 m2. Ainsi, la parcelle faisant l’objet de l’expropriation est la parcelle [Cadastre 41] pour une emprise de 87 m2.
Dans le cadre du projet du tramway T13 express phase 2, déclaré d’utilité publique au profit d’ILE DE FRANCE MOBILITES (ci-après « IDFM ») par arrêté du préfet des Yvelines du 6 décembre 2018, IDFM a engagé une procédure d'expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l'opération, dont la parcelle précitée.
Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 30 mai 2022 au profit d’IDFM s’agissant de cette parcelle.
Par un mémoire d’offres indemnitaires du 27 septembre 2021 et reçu le 10 décembre 2021 par Monsieur [K] [Y], IDFM a notifié aux expropriés son offre d’indemnisation.
En l’absence d’acceptation, suivant le mémoire reçu au greffe le 10 décembre 2021, IDFM a saisi le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à Monsieur [K] [Y] et à Madame [B] [O] épouse [Y].
L’ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 16 août 2023.
Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 30 octobre 2023.
Le transport sur les lieux est intervenu le 9 novembre 2023 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.
L’affaire a été retenue à l’audience du 2 février 2024 lors de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.
Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique réceptionné par le greffe le 30 janvier 2024, IDFM demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité devant revenir à Monsieur [K] [Y] et à Madame [B] [O] épouse [Y] comme suit :
46.980 euros au titre de l’indemnité principale après abattement ;5.698 euros au titre des frais de remploi ;46.761,30 euros au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus ;8.386,10 euros au titre de la perte d’arbres ;160 euros au titre des frais de géomètre expert ;21.627,40 euros au titre de la perte de la piscine ;De surseoir à statuer sur la reconstitution des fonctionnalités.
Aux termes de leur mémoire en réponse et récapitulatif n°2 réceptionné par le greffe le 1er février 2024, Monsieur [K] [Y] et Madame [B] [O] épouse [Y] demandent au juge de l’expropriation de :
Fixer l’indemnité principale correspondant à l’emprise partielle de 87 m2 à prélever sur la parcelle [Cadastre 38] sise [Adresse 23]) à la somme de 78.300 euros ;Fixer l’indemnité de remploi correspondant à l’emprise partielle de 87 m2 à prélever sur la parcelle [Cadastre 38] sise [Adresse 23]) à la somme de 8.830 euros ;Fixer l’indemnité pour dépréciation du surplus à la somme de 107.754 euros ;Fixer l’indemnité accessoire pour perte d’arbres à la somme de 8.386,10 euros ;Fixer l’indemnité pour frais de géomètre à la somme de 160 euros ;Fixer l’indemnité pour perte de la piscine à la somme de 52.091 euros ;Prendre acte de l’accord d’IDFM pour que les travaux de restitution des fonctionnalités impactées par l’expropriation soient réalisés par Monsieur et Madame [Y] ;Prendre acte de l’accord d’IDFM pour le remboursement des travaux de restitution des fonctionnalités sur présentation des factures ;Surseoir à statuer sur la question de la reconstitution des fonctionnalités impactées par l’expropriation partielle de la parcelle [Cadastre 38] sise [Adresse 23]) ;Condamner IDFM au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Laisser à sa charge les dépens de la présente instance ;Rejeter toute demande contraire.
Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 30 octobre 2023, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 128.470 euros décomposée comme suit :
78.300 euros au titre de l’indemnité principale après abattement ; 8.830 euros au titre de l’indemnité de remploi ;41.340 euros au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 8 mars 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article L. 213-4 du Code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation.
I. SUR LE BIEN
A. Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme
1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien
En application de l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du Code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 47], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du Code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Aux termes de l’article L. 213-6 du Code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4.
Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Aux termes de l’article L. 213-4 a du Code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
Pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire;ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Les parties s’accordent pour que la date de référence soit celle de la dernière modification du PLUi, et soit fixée au 21 février 2020.
Une modification du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) de la Communauté Urbaine du Grand [Localité 47] Seine et Oise a été approuvé par délibération du 16 janvier 2020, et est devenu opposable le 21 février 2020. À cette date, la parcelle était située en zone UDd du PLUi.
La date de référence est donc le 21 février 2020.
2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien
Aux termes de l’article L.322-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. À défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.
En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 30 mai 2022, rectifiée par ordonnance du 13 janvier 2023.
La consistance du bien doit donc être appréciée au 30 mai 2022.
3) Sur la date d’estimation du bien
L’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.
B. La surface
Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la superficie de la parcelle cadastrée [Cadastre 41] qui est fixée à 87 m2.
L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.
C. L’occupation du bien
Il n’est pas contesté que l’emprise expropriée est évaluée libre de toute occupation.
D. Les constats lors de la visite des lieux
Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :
Sur l’accessibilité
La parcelle se situe à 35min en voiture de [Localité 52], 45 min – 1h30 en voiture de [Localité 47] et à 10 min à pied du centre-ville et de la gare.
Sur l’environnement
Propriété délimitée par un mur en pierre sur deux faces, un mur en pierre réhaussé d’un mur en brique et d’un grillage pour la 4ème face. On accède à la parcelle depuis le boulevard Gambetta par un portail métallique à deux pans par lequel peut entrer une voiture. Il y a également un portillon piéton à côté du portail.
Sur la parcelle mère
Terrain d’habitation comprenant une maison prenant environ 1/3 du terrain, un jardin arboré avec de nombreux buissons et une piscine hors sol couverte.
Sur la parcelle objet de l’emprise
Il s’agit d’une parcelle rectangulaire longiligne d’environ 2m de large sur 25m de long. Sur cette parcelle, se situe le mur en pierre rehaussé d’un mur en brique, le portail, le portillon.
Les propriétaires indiquent qu’il y a tous les réseaux : eau, électricité et égout.
En limite de parcelle, il y a plusieurs arbustes, un cerisier d’environ 10m de hauteur, un magnolia, un cognassier et un peuplier. La piscine se trouve partiellement sur la parcelle emprise.
Le conseil des propriétaires fait observer que la piscine est démontable mais qu’elle n’existe plus sur le marché et qu’en cas de panne, trouver une pièce de rechange serait impossible. Il n’est pas certain que la piscine puisse être installée ailleurs.
Sur la visite de la maison
Il s’agit d’une maison construite en parpaing avec un 1er niveau à demi surélevé et un 2ème étage. On peut y accéder par un escalier. La façade de la maison donnant sur le boulevard Gambetta n’a pas de fenêtre au 1er niveau. La maison dispose d’un toit en brique. Il y a un garage et un sous-sol.
Au 1er niveau, il y a une terrasse avec du mobilier extérieur, on accède à l’intérieur par une porte d’entrée et 2 portes vitrées permettent d’accéder à la terrasse.
Depuis l’entrée, on accède à la salle à manger, il y a un salon ouvert, une chambre/bureau, une salle d’eau, des sanitaires et une cuisine équipée. La maison est entièrement meublée. Le sol est en parquet, il y a du carrelage dans la cuisine.
On accède au 2ème niveau par un escalier en bois qui donne sur un palier qui dessert 3 chambres et 2 salles de bain. Seule la fenêtre de la salle de bain donne sur le boulevard Gambetta. Il y a du parquet sur le sol.
La maison est chauffée grâce à un chauffage électrique, une pompe à chaleur et un poêle à bois. Il y a du double vitrage à toutes les fenêtres. Maison construite en 2002.
Sur le sous-sol : on y accède depuis le hall d’entrée de la maison, l’escalier est en bois. L’ensemble du sous-sol a été aménagé récemment. Il y a une grande pièce de rangement et un bureau. Au sol, il y a du carrelage et de nombreux rangements. On accède au garage par une porte vitrée.
Observations de Me GOSSELIN pour IDFM : Pas d’observation sur la maison.
Observations de Me ERHENFELD, conseil des propriétaires : bon état général de la maison.
Observations du commissaire du gouvernement : Pas d’observation.
Observations de Me GOSSELIN pour IDFM : on entend assez bien les nuisances sonores dues au boulevard Gambetta depuis le jardin.
Observations des propriétaires : la partie rehaussée du mur boulevard Gambetta a été faite pour les nuisances sonores mais le PLU impose un grillage, on ne peut plus reconstruire un mur.
II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION
Aux termes de l’article L.321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. Cette méthode sera donc appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.
A. Sur l’évaluation de l’indemnité principale
IDFM présente les termes de comparaison suivants :
1 - Cession du 27 mars 2020 d’un terrain constructible situé [Adresse 13]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 238 m²
Prix de vente : 289.000 euros
Prix au m² : 1.214 euros
2- Cession du 12 février 2020 d’un terrain constructible situé [Adresse 4]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 276 m²
Prix de vente : 275.000 euros
Prix au m² : 996 euros
3- Cession du 18 décembre 2018 d’un terrain constructible situé [Adresse 17] à [Localité 49]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 220 m²
Prix de vente : 245 000 euros
Prix au m² : 1.114 euros
4- Cession du 31 octobre 2018 d’un terrain constructible situé [Adresse 4]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 276 m²
Prix de vente : 240.000 euros
Prix au m² : 870 euros
5- Cession du 10 mai 2017 d’un terrain constructible situé [Adresse 32] à [Localité 49]
Zonage PLUI : UDc
Surface du terrain : 451 m²
Prix de vente : 230.000 euros
Prix au m² : 510 euros
6- Cession du 27 mars 2017 d’un terrain constructible situé [Adresse 10]
Zonage PLUI : UDa
Surface du terrain : 205 m²
Prix de vente : 125.000 euros
Prix au m² : 610 euros
7- Cession du 29 août 2016, d’un terrain constructible situé [Adresse 28] à [Localité 49]
Zonage PLUI : UAb
Surface du terrain : 448 m²
Prix de vente : 270.000 euros
Prix au m² : 602 euros
8- Acte de vente du 12 mai 2022
Parcelle cadastrée section [Cadastre 37] de 37 m² en zone UAb du PLUi.
Indemnité principale : 24.420 euros soit 660 euros/m² (avec prise en compte de l’abattement pour recouvrement)
9- Jugement du 6 mars 2020, RG n°18/72
Parcelle située [Adresse 42] » cadastrée section [Cadastre 44], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] à [Localité 46]
Situation d’urbanisme : AUd
Surface du bien : 72 m²
Indemnité principale : 77 euros x 72 m² = 5.544 euros
10- Jugement du 6 mars 2020, RG n°18/52
Parcelle située [Adresse 43] cadastrée section [Cadastre 36] à [Localité 46]
Situation d’urbanisme : UR2a
Surface du bien : 18 m²
Indemnité principale : 252 euros x 18 m² = 4.536 euros
11- Jugement du 6 mars 2020, RG n°19/05
Parcelle située [Adresse 43] cadastrée section [Cadastre 35] à [Localité 46]
Situation d’urbanisme : UR2a
Surface du bien : 12 m²
Indemnité principale : 240 euros x 12 m² = 3.456 euros
12- Jugement du 20 juillet 2018, RG n°17/06
Parcelle située [Adresse 43] cadastrée section [Cadastre 34] à [Localité 45]
Situation d’urbanisme : UB
Surface du bien : 213 m²
Indemnité principale : 240 euros x 213 m² = 51.120 euros
IDFM soutient qu’il convient de retenir des références avant la crise sanitaire pour obtenir une valeur du marché plus réaliste. En effet, l’expropriant argue que l’effet haussier qu’a pu engendrer la crise de la Covid 19 serait désormais terminé et que le marché immobilier connaîtrait une baisse des prix de vente en Ile-de-France.
IDFM propose de retenir une valeur de terrain de 900 euros /m2.
Monsieur [K] [Y] et Madame [B] [O] épouse [Y] ne retiennent que les termes de comparaison n°1 et n°2 cités par l’expropriant qui correspondent aux termes de comparaison n°2 et n°3 du commissaire du gouvernement. Ils soulignent que les termes de comparaison n°2 et n°4 cités par l’expropriant concernent le même bien. Ils écartent les termes de comparaison anciens, datés de 2016 à 2018, et ceux ne concernant pas des biens situés sur la commune de [Localité 49]. De même, ils écartent les termes de comparaison relatifs à des jugements du juge de l’expropriation, considérant qu’ils répondent aux prétentions des parties et ne représentent pas l’état du marché. Enfin, ils ajoutent que le terme de comparaison relatif à une vente du 12 mai 2022 doit également être écartée, la parcelle étant située dans un zonage différent, l’abattement pour encombrement n’étant pas précisé et le prix ne reflétant pas la valeur métrique des terrains dans le quartier.
Les expropriés entendent retenir les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement et proposent de retenir une valeur de 1.000 euros /m².
Le commissaire du gouvernement présente les comparables suivants :
1- Cession du 23 août 2021 d’un terrain situé [Adresse 16] à [Localité 49]
Zonage : UDd
Surface du terrain : 190 m²
Prix de vente : 160.000 euros
Prix au m² : 842,11 euros
2- Cession du 12 février 2020 d’un terrain situé [Adresse 4]
Zonage : UDd
Surface du terrain : 276 m²
Prix de vente : 275.000 euros
Prix au m² : 996,38 euros
3- Cession du 27 mars 2020 d’un terrain situé [Adresse 13]
Zonage : UDd
Surface du terrain : 238 m²
Prix de vente : 289.000 euros
Prix au m² : 1.214,29 euros
4- Cession du 8 mars 2021 d’un terrain situé [Adresse 3]
Zonage : UDa
Surface du terrain : 216 m²
Prix de vente : 215.000 euros
Prix au m² : 995,37 euros
Il ressort de ces termes de comparaison, une valeur moyenne de 1.012,04 euros /m² et une valeur médiane de 995,88 euros/m². Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.000 euros/m².
Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les prix moyens suivants :
Pour IDFM : 900 euros /m²Pour Monsieur [K] [Y] et Madame [B] [O] épouse [Y] : 1.000 euros /m²Pour le commissaire du gouvernement : 1.000 euros /m²
En l’espèce, les termes de comparaison concernant d’autres tronçons du Tram 13 qui ne sont pas situés sur la commune de [Localité 49] seront écartés. En outre, le terme n°4 de l’expropriant doit être écarté car il apparaît trop ancien, et correspond à une ancienne vente du bien dont il est fait référence dans le terme n°2 de l’expropriant. De même, les termes n°3, n°5, n°6 ,n°7 de l’expropriant sont trop anciens. Enfin, le terme n°8 de l’expropriant sera écarté car bien inférieur aux autres montants proposés, et ce sans précision.
Ainsi, les termes n°1 et n°2 d’IDFM et n°1, n°2, n°3 et n°4 du commissaire du gouvernement seront conservés pour calculer le ratio moyen du prix au mètre carré, étant précisé que les termes n°1 et n°2 de l’expropriant sont similaires aux termes n°2 et n°3 du commissaire du gouvernement.
Soit le calcul suivant : 842,11 + 996,38 + 1.214,29 + 995,37 = 4.048,15 /4 = 1.012,04.
Les expropriés et le commissaire du gouvernement retenant une valeur arrondie à 1.000 euros /m², cette valeur sera retenue.
b. Sur le taux de l’abattement pour encombrement
Les parties s’accordent sur la nécessité de fixer un abattement sur le prix moyen proposé à hauteur de :
40 % pour IDFM,10 % pour Monsieur [K] [Y] et Madame [B] [O] épouse [Y], 10 % pour le commissaire du gouvernement.
En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement constatent que la zone UDd du PLUi en vigueur limite l’emprise au sol à 50 %.
L’expropriant conteste le calcul du commissaire du gouvernement qu’il considère erroné, expliquant qu’il ne prend pas en compte le calcul de la superficie au sol du bâti existant des deux terrasses situées de part et d’autre du pavillon et qui n’apparaissent pas au cadastre. Il argue que la réalité de ces terrasses, telle que constatée lors du transport est incontestable et que leur superficie de 32,12 m² + 17,10 m² = 51,22 m² doit être prise en compte.
En outre, il ajoute que dans le calcul de ce que représente le bâti par rapport au maximum autorisé par le PLUi, le commissaire du gouvernement omet une division par deux (50 %). Il fait également valoir que le calcul du commissaire du gouvernement reste théorique, d’autres règles pouvant limiter de manière importante la constructibilité des terrains, telles les règles tenant à l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques ou privées (article 2.1 de la Zone UDd) et aux limites séparatives (article 2.2) qui imposent, chacune, un recul de 5 mètres pour toute nouvelle construction.
Ainsi, IDFM estime que seule une extension du pavillon existant ou une nouvelle construction de l’ordre de 44 m² maximum est possible afin de respecter la règle du recul de 5 mètres par rapport à la voie publique et aux limites séparatives.
Il en conclut que le taux d’abattement de 10 % retenu par le commissaire du gouvernement et les expropriés ne prend pas en compte toutes les contraintes prévues au PLUi qui limitent la constructibilité de la parcelle en cause, et qu’un taux de 40 % d’abattement pour encombrement doit être appliqué.
Les expropriés affirment quant à eux que la prise en compte de la terrasse située à l’arrière du pavillon, pour une superficie totale de 51,22 m² environ et qui n’apparaissent pas au cadastre, est indifférente, les droits à construire n’étant pas épuisés. Ils expliquent que même en tenant compte de la surface des terrasses, la surface au sol du bâti serait de 149,97 m² soit un reliquat encore constructible de 121,03 m².
Ils font valoir qu’un abattement de 40 % correspond à une situation dans laquelle les droits à construire seraient épuisés, ce que l’expropriant n’établit pas, et mentionner que la superficie de la parcelle est de 543 m² et que l’emprise au sol est de 98,75 m² environ, soit environ 18 % de la superficie du terrain et 36,37 % de l’emprise au sol autorisée.
Le commissaire du gouvernement opère un calcul entre le taux d’encombrement réel de la parcelle (18,19 %) et le taux maximum autorisé par la jurisprudence (40 %), et retient un taux d’abattement de 10 % en raison de l’encombrement de l’emprise de 543 m². Il constate l’absence d’élément permettant de justifier un taux de 40 % et que l’encombrement de la parcelle ne s’élève qu’à 7,28 %.
En l’espèce, il y a lieu de tenir compte de ce que le taux maximum d’abattement autorisé par la jurisprudence est de 40 % et que les droits à construire ne sont pas épuisés en l’espèce.
Par conséquent, un abattement de 10 % sera retenu.
Ainsi, l’indemnité principale sera fixée à 1.000 euros/m² x 87 m² x 0,90 = 78.300 euros.
B. Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.
Elle est égale à :
. 20 % jusqu'à 5 000 euros = 1.000 euros
. 15 % de 5 000 euros à 15 000 euros =1.500 euros
. 10 % sur le surplus = 63.300 x 10% = 6.330 euros
soit un total de 8.830 euros.
C. Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus
Aux termes de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l’article L. 321-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, si l'exécution des travaux consécutifs à une expropriation partielle procure une augmentation de valeur immédiate au reste de la propriété, le juge statue sur cette augmentation par une disposition distincte. Le montant de la plus-value se compense en tout ou partie avec l'indemnité d'expropriation.
En l’espèce, le principe du versement d’une indemnité pour dépréciation du surplus n’est pas contesté.
IDFM présente les termes de comparaison suivants :
1 – Vente du 15 octobre 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 2010, situé au [Adresse 31] à [Localité 49] :
Surface du terrain : 180 m2
Surface du bien : 111 m2
Prix de vente : 484.000 euros
Prix au m2 : 4.360,36 euros
2 – Vente du 30 octobre 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1929, situé au [Adresse 18] à [Localité 49] :
Surface du terrain : 369 m2
Surface du bien : 150 m2
Prix de vente : 684.699
Prix au m2 : 4.564,66 euros
3 – Vente du 16 mars 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1989, situé au [Adresse 14] :
Surface du terrain : 229 m2
Surface du bien : 125 m2
Prix de vente : 572.000 euros
Prix au m2 : 4.576 euros
4 – Vente du 5 août 2020, d’un pavillon d’habitation construit en 1930, situé [Adresse 19] à [Localité 49] :
Surface du terrain : 399 m²
Surface du bien : 120 m²
Prix de vente : 490.000 euros
Prix au m² : 4.083,33 euros
5 – Vente du 13 septembre 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1923, situé au [Adresse 2] à [Localité 49] :
Surface du terrain : 514 m2
Surface du bien : 154 m2
Prix de ventre : 620.000 euros
Prix au m2 : 4.025,97 euros
6 – Vente du 30 août 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1920, situé au [Adresse 26] à [Localité 49] :
Surface du terrain : 172 m2
Surface du bien : 111 m2
Prix de vente : 410.000 euros
Prix au m2 : 3.693,69 euros
7 – Vente du 28 juin 2018, d’un pavillon d’habitation construit en 1966 situé au [Adresse 29] à [Localité 49] :
Surface du terrain : 513 m2
Surface du bien : 110 m2
Prix de vente : 545.000 euros
Prix du m2 : 4.954,55 euros
Soit une valeur moyenne de 4.322,65 euros /m².
IDFM fait valoir que compte tenu du bon état général du pavillon de Monsieur [K] [Y] et Madame [B] [O] épouse [Y], il propose une valeur unitaire de 4.600 euros /m².
Monsieur [K] [Y] et Madame [B] [O] épouse [Y] présentent les mêmes termes que le commissaire du gouvernement et retiennent une valeur de 5.300 euros /m².
Ils précisent que depuis la crise sanitaire, les prix sur le marché immobilier ont augmenté et que la valeur de la maison ne peut se fonder sur la moyenne des termes de comparaison de l’expropriant, ceux-ci datant pour la plupart de 2018.
Le commissaire du gouvernement présente les comparables suivants :
1- Cession du 5 juin 2023 d’un pavillon situé [Adresse 12] à [Localité 49]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 568 m²
Surface utile totale : 130 m²
Prix de vente : 675.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.192,31 euros
2- Cession du 10 novembre 2021 d’un pavillon situé [Adresse 20] à [Localité 49]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 642 m²
Surface utile totale : 180 m²
Prix de vente : 944.200 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.245,56 euros
3- Cession du 15 décembre 2021 d’un pavillon situé [Adresse 30] à [Localité 49]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 233 m²
Surface utile totale : 126 m²
Prix de vente : 679.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.388,89 euros
4- Cession du 16 juin 2021 d’un pavillon situé [Adresse 33] à [Localité 49]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 297 m²
Surface utile totale : 134 m²
Prix de vente : 830.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 6.194,03 euros
5- Cession du 13 avril 2022 d’un pavillon situé [Adresse 5]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 322 m²
Surface utile totale : 120 m²
Prix de vente : 691.240 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.760,33 euros
6- Cession du 22 février 2021 d’un pavillon situé [Adresse 15]
Zonage PLUI : UDa
Surface du terrain : 450 m²
Surface utile totale : 120 m²
Prix de vente : 631.800 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.265 euros
7- Cession du 20 octobre 2021 d’un pavillon situé [Adresse 11]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 253 m²
Surface utile totale : 165 m²
Prix de vente : 785 900 euros
Prix au m² (surface utile) : 4.763,03 euros
8- Cession du 22 novembre 2022 d’un pavillon situé [Adresse 25] à [Localité 49]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 172 m²
Surface utile totale : 111 m²
Prix de vente : 548 000 euros
Prix au m² (surface utile) : 4.936,94 euros
9- Cession du 12 février 2021 d’un pavillon situé [Adresse 9] à [Localité 49]
Zonage PLUI : UDa
Surface du terrain : 862 m²
Surface utile totale : 104 m²
Prix de vente : 350.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 3.365,38 euros
10- Cession du 29 octobre 2021 d’un pavillon situé [Adresse 1]
Zonage PLUI : UAb
Surface du terrain : 298 m²
Surface utile totale : 120 m²
Prix de vente : 669 000 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.575 euros
11- Cession du 31 août 2021 d’un pavillon situé [Adresse 8]
Zonage PLUI : UDd
Surface du terrain : 1 134 m²
Surface utile totale : 180 m²
Prix de vente : 1.101.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 6.116,67 euros
12- Cession du 4 janvier 2022 d’un pavillon situé [Adresse 24]
Zonage PLUI : UAa
Surface du terrain : 130 m²
Surface utile totale : 113 m²
Prix de vente : 728 000 euros
Prix au m² (surface utile) : 6.442,48 euros
13- Cession du 11 février 2021 d’un pavillon situé [Adresse 27] à [Localité 49]
Zonage PLUI : UAa
Surface du terrain : 249 m²
Surface utile totale : 116 m²
Prix de vente : 613 000 euros
Prix au m² (surface utile) : 5.284,48 euros
Il ressort de l’étude du commissaire du gouvernement que la valeur moyenne des termes de comparaison est de 5.348 euros/m² et que la médiane est de 5.284 euros/m², arrondie à 5.300 euros/m².
Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les prix moyens suivants :
Pour IDFM : 4.600 euros /m²Pour Monsieur [K] [Y] et Madame [B] [O] épouse [Y] : 5.300 euros /m2D’après le commissaire du gouvernement : 5.300 euros /m²
En l’espèce, il convient de retenir les termes les plus récents, et les termes proposés par l’expropriant sont trop anciens, à l’exception du terme n°4.
Dès lors, les termes proposés par le commissaire du gouvernement et le terme n°4 proposé par l’expropriant seront retenus.
Soit le calcul suivant : 4.083,33 + 5.192,31 + 5.245,56 + 5.388,89 + 6.194,03 + 5.760, 33 + 5.265 + 4.763,03 + 4.936,94 + 3.365,38 + 5.575 + 6.116,67 + 6.442,48 + 5.284,48 = 73.613,43 / 14 = 5.258,1, arrondi à 5.260 euros.
Ainsi, la valeur moyenne retenue concernant le pavillon d’habitation sera de 5.260 euros/m2.
L’expropriant et l’exproprié s’accordent sur la surface habitable du pavillon à hauteur de 203,31 m². Le commissaire du gouvernement retient quant à lui une surface de 156 m² correspondant aux données cadastrales.
Compte tenu de l’accord des parties, une surface de 203,31 m² sera retenue.
La valeur vénale de la maison est donc estimée à 5.260 x 203,31 = 1.069.410,60 euros.
Compte tenu du bon état du bien immobilier constaté lors du transport, la valeur du bien sera valorisée à la somme de 1.075.000 euros.
Concernant le taux pour l’indemnité de la dépréciation du surplus, IDFM entend verser 5 % de la valeur vénale du bien.
Le commissaire du gouvernement prend acte de ce taux et propose de retenir 5 % également.
Les expropriés proposent quant à eux de retenir un coefficient de 10 % de la valeur du pavillon. Ils exposent que toute possibilité d’extension de la maison sera impossible, la maison étant à 9 mètres de la voie et le coefficient d’emprise au sol n’étant pas atteint. Ils ajoutent que le pavillon va perdre une partie de son terrain d’agrément sur toute la largeur de la parcelle et que l’emprise partielle va rapprocher la maison de la voie, ce qui va occasionner des nuisances sonores et visuelles. Ils expliquent que les stipulations du PLUi rendent impossibles la restitution d’un mur de clôture plein et que l’édification d’un mur surmonté d’une grille à barreaudage n’apporte pas d’occultation totale et ne permet pas une isolation phonique. Ils mentionnent que les terrasses du pavillon auront beaucoup moins d’attrait du fait des vues directes des passants et des nuisances sonores augmentées.
En l’espèce, il convient de relever que la superficie de l’emprise représente 87 m² sur 543 m² de la superficie totale de la parcelle d’origine, de sorte que l’emprise n’a qu’un impact modéré sur la dépréciation du bien. Par ailleurs, les éventuelles nuisances sonores ne peuvent être revendiquées comme un préjudice direct de l’expropriation, les nuisances alléguées ne résultant pas de l’expropriation mais de la mise en fonction du tramway.
Par conséquent, l’indemnité au titre de la dépréciation du surplus sera fixée à 5 % de la valeur du bien, soit 1.075.000 x 5% = 53.750 euros.
D. Sur l’indemnité pour perte d’arbres
La perte du jardin d’agrément se distingue de la perte des plantes et des arbres qui arboraient ce jardin, source d’agrément dont les expropriés sont privés du fait de l’expropriation partielle.
Il est constant qu’une indemnité doit être allouée dès lors que l’expropriation induit la suppression d’arbres présents sur la parcelle exproprié.
Les expropriés affirment qu’un certain nombre d’arbres et d’arbustes feuillus et persistants sur toute la longueur de la parcelle ne pourront être restitués. Ils expliquent que même si IDFM prévoit de replanter des végétaux et deux arbres jeunes, la barrière végétale constituée par un arbre de trois ans n’est pas comparable à celle d’un arbre de plus de vingt ans.
En outre, ils soulignent que le devis de replantation de la société Arbor’escience produit indique le montant d’acquisition d’arbres qu’il ne sera pas possible de planter, compte tenu de la taille de la parcelle qui sera trop petite. Ils versent aux débats un devis pour la seule plantation des végétaux suivants : un magnolia, un cerisier bigarreau, un peuplier d’Italie de force 25/30, un cognassier de force 120/150, un oranger du Mexique de force 80/100, un lilas de force 200/250, un fusain panaché de force 120/150, une glycine de force 300/350.
Ainsi, sur la base du devis de la société Arbor’escience, du coût de l’acquisition et de la plantation d’arbres restitués et le coût de la perte partielle des arbres non restitués, les expropriés sollicitent une indemnité pour perte d’arbres évaluée à la somme totale de 8.386,10 euros.
En l’espèce, le principe de l’indemnisation n’est pas contesté et les parties s’accordent sur le montant de l’indemnisation pour perte d’arbre à hauteur de 8.386,10 euros.
Par conséquent, une indemnisation au titre de la perte d’arbre sera accordée à hauteur de 8.386,10 euros.
E. Sur l’indemnité pour frais de géomètre-expert
Il est constant que les frais de géomètre nécessaires à l’établissement de la surface du bien à évaluer résultent de la procédure d’expropriation.
En l’espèce, les expropriés produisent aux débats la facture du géomètre-expert ayant effectué le mesurage à hauteur de 160 euros.
Ils sollicitent donc que le montant de l’indemnité accessoire pour frais de géomètre-expert soit fixé à 160 euros.
IDFM accepte d’en prendre la charge, le mesurage ayant été nécessaire à la procédure.
Par conséquent, l’indemnité pour frais de géomètre-expert sera fixée à la somme de 160 euros.
F. Sur l’indemnité pour perte de la piscine
Les expropriés demandent à ce qu’il leur soit octroyée une indemnité pour perte de la piscine.
Ils font valoir que le constructeur de la piscine, la société Piscinelle, les a informés que leur modèle de piscine RG6 n’existe plus et qu’il n’est donc pas possible de la démonter pour la remonter ensuite. Ils poursuivent en ajoutant que la société Piscinelle ne fabrique plus de piscines octogonales dont la structure porteuse est faite en lames de bois horizontales, leur gamme de piscine hors sol actuelle étant rectangulaire avec une structure porteuse en palpanches verticales.
Ils produisent un devis de fourniture et pose d’une piscine équivalente dans leur gamme actuelle dont le montant s’élève à 44.181 euros TTC pièces et main d’œuvre comprises. Ils produisent également un devis pour un abri de piscine du même fabricant et même modèle que l’existant, leur abri de piscine actuel étant adapté à la forme d’une piscine octogonale et ne pouvant être utilisé pour une piscine rectangulaire, pour un montant de 7.910 euros TTC, soit un total de 52.091 euros TTC.
IDFM n’entend pas contester le principe de l’indemnité pour perte de piscine. Cependant, l’expropriant n’accepte pas le montant sollicité et demande l’application d’un abattement pour vétusté.
En effet, l’expropriant argue que la prise en charge doit se faire en appliquant un abattement pour vétusté sur le coût de la piscine et de ses aménagements qui, bien qu’apparemment fonctionnels, n’en sont pas moins dans un état neuf eu égard à leur ancienneté. Il explique qu’en l’absence d’abattement, les biens expropriés seraient remplacés par des biens neufs, de sorte que les expropriés ne seraient pas replacés en même et semblable état, et qu’il en résulterait un enrichissement sans cause.
L’expropriant demande donc qu’il soit appliqué un abattement de 60 % pour la piscine et de 50 % pour l’abri de piscine en raison de son caractère plus récent. IDFM fixe donc l’indemnité totale pour perte de la piscine à 21.627,40 euros TTC.
Les expropriés défendent qu’il est acquis en jurisprudence qu’aucun abattement pour vétusté ne doit être appliqué en ce qu’un tel abattement est contraire au principe de réparation intégrale du préjudice, l’exproprié devant pouvoir réinstaller son équipement dans des conditions équivalentes.
Il est constant que seule la valeur à neuf des accessoires doit être prise en considération pour réparer l'entier préjudice, sauf s'il est possible de remettre en état la chose, en la déplaçant par exemple.
En l’espèce, les expropriés produisent un courriel en date du 16 novembre 2023 émanant de la société Piscinelle qui atteste que la piscine actuelle ne peut être déplacée et reconstruite à l’identique.
Par conséquent, aucun abattement pour vétusté ne sera appliqué et l’indemnité pour perte de la piscine sera fixée à hauteur de 52.091 euros (comprenant le devis piscine à hauteur de 27.461 euros, le devis d’installation à hauteur de 16.720 euros et le devis concernant l’abri de piscine à hauteur de 7.910 euros).
G. Sur l’indemnité pour reconstitution des fonctionnalités
En application de l’article R.311-20 du code de l’expropriation, à l’audience, le juge entend les parties. Le juge donne acte, le cas échéant, des accords intervenus entre l’expropriant et l’exproprié.
Les expropriés souhaitent effectuer les travaux de restitution eux-mêmes. Ils produisent, à titre indicatif, un devis permettant d’évaluer approximativement ces travaux, étant précisé que le coût des travaux de restitution à vocation à évoluer, raison pour laquelle ils demandent au juge de l’expropriation de surseoir à statuer sur la question de la reconstitution des fonctionnalités.
IDFM ne s’oppose pas à ce que les fonctionnalités soient reconstituées par les expropriés et s’engage à les prendre en charge financièrement.
Des pourparlers étant actuellement en cours, il demande au juge de l’expropriation de surseoir à statuer sur ce chef.
Compte tenu de l’accord des parties, il sera donné acte de l’accord d’IDFM pour que les travaux de restitution des fonctionnalités impactées par l’expropriation soient réalisés par Monsieur [K] [Y] et Madame [B] [O] épouse [Y] et qu’IDFM prenne en charge le remboursement des travaux de restitution des fonctionnalités sur présentation des factures, et il sera sursis à statuer sur la question de la restitution des fonctionnalités.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge d’IDFM par application de l'article L. 312-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.
Monsieur [K] [Y] et Madame [B] [O] épouse [Y] se verront allouer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
FIXE l’indemnité due par l’établissement public administratif ILE DE FRANCE MOBILITES pour la dépossession d’une emprise de 87 m² correspondant à la parcelle cadastrée [Cadastre 41] située au [Adresse 22] à [Localité 50], décomposée comme suit :
Indemnité principale : 78.300 euros ;Indemnité de remploi : 8.330 euros ;Indemnité pour dépréciation du surplus : 53.750 euros ;Indemnité pour perte d’arbres : 8.386,10 euros ;Indemnité pour frais de géomètre-expert : 160 euros ;Indemnité pour perte de la piscine : 52.091 euros ;
DONNE ACTE aux parties de leur accord pour que les expropriés réalisent les travaux de reconstitution des fonctionnalités et qu’ILE DE FRANCE MOBILITES rembourse les travaux de reconstitution des fonctionnalités réalisés sur présentation des factures ;
SURSEOIT À STATUER sur la question de la reconstitution des fonctionnalités impactées par l’expropriation partielle de la parcelle [Cadastre 41] sise [Adresse 22] à [Localité 50] ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNE ILE DE FRANCE MOBILITES à verser à Monsieur [K] [Y] et à Madame [B] [O] épouse [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE ILE DE FRANCE MOBILITES aux dépens.
Fait et mis à disposition à Versailles, le 08 Mars 2024.
Le GreffierLe Juge de l’expropriation
Sarah TAKENINTMélanie MILLOCHAU
