N° RG 23/02776 - N° Portalis DBZT-W-B7H-GCNX
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Affaire n° N° RG 23/02776 - N° Portalis DBZT-W-B7H-GCNX
N° minute : 2424/144
Code NAC : 50G
AD/AFB
LE ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE
DEMANDERESSE
Mme [L] [E] [N]
née le 23 Mai 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Mélanie O’BRIEN membre de la SCP VANHELDER-BOUCHART-O’BRIEN, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant
DÉFENDEUR
M. [K] [M] [C]
né le 19 Mars 1991 à [Localité 6], dont le dernier domicile connu est : [Adresse 3]
n’ayant pas constitué avocat
* * *
Jugement réputé contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.
Débats tenus à l'audience publique du 18 Avril 2024 devant Madame Aurélie DESWARTE, Juge qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions des articles 785 et 786 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, assistée de Madame Sophie DELVALLEE, Greffier.
Composition du Tribunal lors du délibéré
- Madame Aurélie DESWARTE, Juge,
- Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte en date du 31 mai 2022, un compromis de vente sous condition suspensive d’obtention du financement de cette acquisition, a été signé entre Mme [L] [N], propriétaire, et M. [K] [C], acquéreur, portant sur l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 7].
Par lettre recommandée en date du 15 septembre 2022, Maître [G] l’a mis en demeure de transmettre les justificatifs d’obtention ou de non obtention dudit financement.
Faute de transmission de ces éléments, par acte d’huissier en date du 25 septembre 2023, Mme [L] [N] a fait assigner M. [K] [C] devant le Tribunal Judiciaire de Valenciennes afin d’obtenir sa condamnation à lui payer le montant de la clause pénale ainsi que l’indemnisation du préjudice subi.
Aux termes de son assignation, à laquelle il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, Mme [L] [N] sollicite sur le fondement des dispositions des articles 1232-1 et 1232-5 du code civil, de :
Dire que le compromis de vente signé en date du 31 mai 2022 entre elle et M. [K] [C] est caduc par le fait du manquement fautif de M. [C],Dire et juger que la stipulation de pénalité insérée au compromis de vente doit s’appliquer en son intégralité,En conséquence,Condamner M. [K] [C] à lui payer la somme de 33 800 euros au titre de la clause pénale visée au compromis,Le condamner à lui payer la somme de 4 363,91 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,Le condamner à lui payer une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner aux dépens avec recouvrement direct au profit de la SCP Vanhelder Bouchart et O’Brien,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Au soutien de ses intérêts, Mme [L] [N] expose avoir pris la décision de vendre son immeuble dans le courant de l’année 2021, qu’elle a également fait l’acquisition d’un autre immeuble et souscrit pour financer cet achat un prêt relais auprès du Crédit Agricole. Elle précise que M. [K] [C] a signé une proposition d’achat de son immeuble pour un prix fixé à 338 000 euros en date du 16 décembre 2021, qu’elle a accepté le jour même et qu’un compromis de vente a été régularisé en date du 31 mai 2022 sous condition suspensive d’obtention de prêt. Elle souligne que M. [K] [C] ne s’est pas rétracté dans le délai de dix jours de sorte que le compromis est devenu définitif et qu’il s’était engagé à notifier au vendeur dans le délai de 60 jours à compter du compromis soit au plus tard le 31 juillet 2022, le justificatif de l’obtention ou la non-obtention du prêt, ce qu’il n’a pas fait. Elle indique que Me [G] l’a mis en demeure en date du 15 septembre 2022 de transmettre les justificatifs de cette obtention ou non-obtention de prêt tout en lui précisant qu’à défaut, la condition serait censée défaillie et que l’avant-contrat serait caduc de plein droit lui laissant la possibilité de le poursuivre pour l’application de la clause pénale. Elle affirme que M. [K] [C] n’a pas réagi à cette
mise en demeure ce qui a eu pour conséquence qu’elle n’a pu finaliser cette vente la contraignant à solliciter un nouveau prêt relais auprès du Crédit Agricole avec un taux d’intérêt plus élevé. Elle mentionne avoir réussi à vendre son immeuble en date du 27 février 2023 au prix de 300 000 euros soit avec une perte de 38 000 euros par rapport à la vente prévue avec M. [K] [C]. Elle estime que les conditions de la clause pénale sont réunies dans la mesure où M. [K] [C] n’a jamais justifié de la réalisation ou non des conditions suspensives et ne s’est plus manifesté malgré la mise en demeure du notaire et sollicite ainsi son application. Elle soutient également que l’absence de régularisation de cette vente a généré pour elle un préjudice financier dans la mesure où elle a été contrainte de régulariser un nouveau prêt relais à un taux moins intéressant la contraignant à augmenter ses heures de travail pour y faire face. Elle chiffre son préjudice financier à la somme de 4 363,91 euros correspondant aux mensualités des prêts relais ainsi qu’au frais de dossier du nouveau prêt relais et à l’indemnité de remboursement anticipée dudit prêt.
M. [K] [C] a été assigné en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.
L’ordonnance de clôture a été rendue en date du 09 novembre 2023.
DISCUSSION :
Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la caducité du compromis de vente :
Aux termes des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
De même, en application de l’article 1304 du Code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.
Lorsque dans une promesse synallagmatique de vente la réalisation des conditions suspensives est encadrée par un délai et que l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée dans le délai prévu pour la régularisation de la vente par acte authentique, alors la promesse synallagmatique de vente devient caduque.
Enfin, selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat par les parties qu'un compromis de vente a été signé en date du 31 mai 2022 entre Mme [L] [N], vendeur, et M. [K] [C], acquéreur, portant sur l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], cadastré section A n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 338 000 euros.
Or, ce compromis comporte notamment les conditions suspensives d’obtention du financement de l’opération :
« (...) Condition suspensive d’obtention de prêt
L’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ de l’application de l’article L313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
Organisme prêteur : Caisse d’Epargne ou tout autre organisme.Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT MILLE EUROS ( 400 000 euros),Durée maximale de remboursement : 25 ans,Taux nominal d’intérêt maximal : 2,5 % l’an (hors assurances).En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil
Obligations de l’ACQUEREUR vis-à-vis du crédit sollicité
L’acquéreur s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.
L’acquéreur devra informer, sans retard, le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article 313-41 du code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.
L’acquéreur déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.
Réalisation de la condition suspensive
Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de la réalisation des présentes.
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans les soixante jours des présentes.
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’Acquéreur au Vendeur et au notaire.
A défaut de cette notification, le Vendeur aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre l’Acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple au notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l’Acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.
Dans ce cas, l’Acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au Vendeur.
Jusqu’à l’expiration du délai susvisé, l’Acquéreur pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L313-41 du code de la consommation , soit en acceptant une offre de prêt à des conditions moins favorables que celles-ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au Vendeur, soit en exprimant une intention contraire à celle-ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne pas faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue à l’article 313-42 de ce code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au Vendeur.. (…) »
Il ressort des pièces versées que le notaire a mis en demeure M. [K] [C] de justifier de l’obtention ou la non-obtention de son financement en date du 15 septembre 2022 et que ce dernier n’a transmis aucun justificatif.
Ainsi, faute de transmission de justificatifs quant à l’obtention ou la non-obtention dudit financement, le compromis de vente est devenu caduc.
Par voie de conséquence, il conviendra donc de dire que le compromis de vente est caduc.
2. Sur la clause pénale :
En application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée. La clause pénale a par principe pour but de pénaliser la défaillance de l’une des parties mais les parties doivent veiller à circonscrire exactement les évènements et circonstances autorisant, s’ils devaient se produire, sa mise en œuvre.
Enfin en vertu de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
En l’espèce, le compromis de vente signé le 31 mai 2022 entre Mme [L] [N] et M. [K] [C] comporte une clause pénale stipulant expressément :
« STIPULATION DE PENALITE
Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE TROIS MILLE HUIT CENTS EUROS (33 800 euros) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des PARTIES de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente
Or, le notaire en charge de ladite vente a par lettre recommandée avec accusé de réception mis en demeure M. [K] [C] de justifier de l’obtention ou non du prêt afin de financer ladite acquisition.
Faute d’avoir transmis ces justificatifs, M. [K] [C] n’a pas justifier avoir accompli de diligences afin d’obtenir le financement de ce prêt.
Dès lors, la condition d’obtention dudit financement est réputée accomplie et les conditions d’application de la clause pénale sont donc réunies.
En conséquence, il conviendra donc de condamner M. [K] [C] à payer à Mme [L] [N] la somme de 33 800 euros au titre de la clause pénale.
3. Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier :
Aux termes de l’article 1132-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, Mme [L] [N] invoque avoir subi un préjudice financier dans la mesure où cette vente n’a pu être réalisée intégrant les frais du prêt relais supplémentaire qu’elle a dû souscrire à des conditions moins intéressante chiffrée à la somme de 4 363,91 euros.
Or, la clause pénale a notamment pour objet d’indemniser les dommages et intérêts subis conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.
Par voie de conséquence, le préjudice invoqué a d’ores et déjà été indemnisé au titre de la clause pénale.
Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter Mme [L] [N] de sa demande.
4. Sur les dépens :
Aux termes des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, M. [K] [C], ayant succombé, sera condamné aux dépens avec recouvrement direct au profit de la SCP Vanhelder Bouchart et O’Brien.
5. Sur la demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, M. [K] [C] ayant succombé, il conviendra donc de le condamner à payer à Mme [L] [N] une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
6. Sur l'exécution provisoire :
En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».
L’article 514 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, il n'y aura pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition de la décision au greffe le 11 juillet 2024, comme cela a été indiqué à l'audience de plaidoirie, et par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :
DIT que le compromis de vente signé entre Mme [L] [N] et M. [K] [C], en date du 31 mai 2022, portant sur le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7], cadastré section A n°[Cadastre 1], est caduc,
CONDAMNE M. [K] [C] à payer à Mme [L] [N] la somme de 33 800 euros au titre de la clause pénale,
CONDAMNE M. [K] [C] à payer à Mme [L] [N] une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE Mme [L] [N] du surplus de ses demandes,
CONDAMNE M. [K] [C] aux dépens avec recouvrement direct au profit de la SCP Vanhelder Bouchart et O’Brien,
RAPPELLE que la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.
Le Greffier, Le Président,
