N° RG 23/02345 - N° Portalis DBZT-W-B7H-GCBR
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Affaire n° N° RG 23/02345 - N° Portalis DBZT-W-B7H-GCBR
N° minute : 24/139
Code NAC : 30B
AD/AFB
LE ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE
DEMANDERESSE
Société DECATHLON, société européenne, dont le siège social est sis [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerc et des Sociétés de LILLE MÉTROPOLE sous le numéro 306 138 900, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit sièige,
représentée par Maître Jérôme WALLAERT de la SARL EDIFICES AVOCATS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant
DÉFENDERESSE
Société TERRES ET EAUX, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE MÉTROPOLE sous le numéro 422 555 722 prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège
n’ayant pas constitué avocat
* * *
Jugement réputé contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Madame Sophie DELVALLEE, Greffier.
Débats tenus à l'audience publique du 18 Avril 2024 devant Madame Aurélie DESWARTE, Juge qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions des articles 785 et 786 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, assistée de Madame Sophie DELVALLEE, Greffier.
Composition du Tribunal lors du délibéré
- Madame Aurélie DESWARTE, Juge,
- Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire.
* * *
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 30 mai 1986, la SCI Sogama, aux droits de laquelle est venue la société SAS Immochan France, renommée Ceetrus a consenti à bail commercial à la SNC Petite Forêt Sports, aux droits de laquelle est venue la société européenne Décathlon, portant sur un local à usage commercial, implanté sur une partie de la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 2], d’une superficie totale d’environ 1 190 m2.
Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2013, la société Décathlon a consenti la sous-location de ces locaux à la société Terres et Eaux pour un loyer de base annuel d’un montant de 130 000 euros hors charges et hors taxes fixé à la date du 1er janvier 2013.
Courant 2018, la société Terres et Eaux a effectué des travaux dans ces locaux, dont elle a sollicité le remboursement à sa bailleresse.
Face au refus de la société Décathlon de prendre en charge ces travaux, la société Terres et Eaux a refusé de régler le solde restant dû au titre du loyer du 4ème trimestre 2018 pour un montant de 29 119,41 euros, et la taxe foncière 2018 pour un montant de 22 825,20 euros.
Par correspondance en date du 10 janvier 2019, la société Décathlon a mis en demeure la société Terres et Eaux de lui régler la somme due.
En date du 30 septembre 2021, elle a donné congé à son bailleur mettant ainsi fin au contrat de bail principal ainsi qu’à la convention de sous-location.
Par acte d’huissier en date du 19 décembre 2022, elle lui a fait signifier une sommation de payer.
Faute de paiement, par acte d’huissier en date du 14 août 2023, la société européenne Décathlon a fait assigner la société SAS Terres et Eaux devant le tribunal judiciaire de Valenciennes afin d’obtenir à son encontre un titre exécutoire.
Aux termes de son assignation, à laquelle il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la société européenne Décathlon sollicite sur les fondements des articles 1231-6 du code civil et du contrat de sous-location du 9 décembre 2013, de :
Condamner la société Terres et Eaux à lui payer la somme de 29 119,41 euros au titre des loyers du 4ème trimestre 2018 et la somme de 22 825,20 euros au titre de la taxe foncière 2018, soit un total de 51 944,61 euros TTC assorti des intérêts moratoires capitalisés à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 10 janvier 2019,La condamner à lui payer la somme de 6 434,46 euros due au titre de la majoration de 10 % prévue par la convention de sous-location du 9 décembre 2013 en cas d’impayés,La condamner à lui payer les intérêts moratoires sur ces sommes à compter du 10 janvier 2019, date de la première mise en demeure arrêtés à la somme de 14 254,59 euros pour la période du 18 janvier 2019 au 13 juin 2023, ainsi qu’au règlement des intérêts moratoires complémentaires,La condamner à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, La condamner aux dépens.
Au soutien de ses intérêts, la société Décathlon expose avoir sous loué une surface commerciale qu’elle avait elle-même louée à la SCI Sogama, dans le [Adresse 4], par convention de sous-location en date du 9 décembre 2013 à la société SAS Terres et Eaux, que cette société a effectué dans ces locaux des travaux de ravalement de façade ainsi que de modification des sanitaires et des vestiaires ainsi que de la réserve en installant un coupe-feu et que la société Terres et Eaux a sollicité sa prise en charge de ces travaux. Elle estime que la convention de sous-location est claire sur ce point et laisse à la charge du preneur toutes les réparations sans distinction, grosses ou menues, en ce compris les travaux prévus à l’article 606 du code civil et que dès lors la charge de ces travaux ne doit pas lui être imputée. Elle rappelle que les travaux réalisés ne sont pas des travaux de remises aux normes mais de réhabilitation commerciale du magasin, qu’elle ne doit pas prendre en charge et que même s’il s’était agi de travaux de remises aux normes, ces derniers devaient être à la charge de la société Terres et Eaux. Elle considère ainsi qu’elle ne pouvait compenser les sommes exposées à ce titre avec les loyers et la taxe foncière et qu’elle doit être condamnée à lui payer le solde des loyers du 4ème trimestre de l’année 2018 ainsi que le solde de la taxe foncière 2018. Elle soutient qu’elle n’a jamais donné son accord pour prendre en charge ces travaux comme la société Terres et Eaux le prétend dans son courrier daté du 19 avril 2023 et que si elle a donné son accord, ce dernier portait uniquement sur la possibilité pour cette dernière de les réaliser et non pas pour les prendre en charge. Enfin, elle rappelle également que la convention prévoit une majoration de 10 % en cas de retard de paiement dont elle demande l’application. Elle invoque enfin les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, pour obtenir la condamnation aux intérêts moratoires à compter de sa mise en demeure en date du 10 janvier 2019.
La société SAS Terres et Eaux a été valablement assignée. Elle n’a pas constitué d’avocat. Susceptible en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile d'un appel, la présente décision sera réputée contradictoire.
L'ordonnance de clôture a été rendue en date du 26 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de paiement :
Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
La convention de sous-location conclue entre les parties en date du 9 décembre 2013 prévoit notamment :
« (…) B) Entretien – Réparation
IV – LOYER ET FRAIS FINANCIERS
IV.1 – La présente convention est consentie et acceptée moyennant un loyer de base annuel de 130 000 euros HT ( CENTE TRENTE MILLE EUROS HORS TAXES HORS CHARGES), fixé à la date du 1er janvier 2013.
Le loyer sera assujetti à la taxe à la valeur ajoutée, à la charge du preneur, en sus du prix indiqué ci-dessus.
Le loyer est payable trimestriellement d‘avance au siège du bailleur.
Le loyer et tous accessoires s’entendent toujours hors taxes sur la valeur ajoutée.
Le preneur s’engage à acquitter en sus desdits loyers et accessoires, le montant de la TVA ou de toute autre taxe nouvelle, complémentaire ou de substitution, affectant le montant des loyers à percevoir. (…)
Le sous-locataire prend le bâtiment dans son état actuel, conformément au Diagnostic Maintenance valant état des lieux ci-annexé en date du 8 juillet 2013, et ne pourra exiger du locataire principal, en cours de bail, aucun engagement ni aucune réparation.
Charge des réparationsLe Preneur s’engage à entretenir les lieux loués, les maintenir en bon état effectuer toutes les réparations locatives et d’entretien comme toutes les autres, les rendre en bon état à l’expiration du contrat quelles que soient la date et la cause de celle-ci.
Le Preneur supportera également toutes les réparations sans distinction, grosses ou menues, en ce compris les travaux prévus à l’article 606 du code civil y compris les parkings, qui resteront à sa charge exclusive.
Il est ici précisé que le sous-locataire a fait réaliser à ses frais les travaux de remplacement de la climatisation ainsi que la réparation de la porte d’entrée. Le locataire principal a reçu les justificatifs de réalisation de ces travaux préalablement à la signature des présentes.
Travaux du sous-locataireNe pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition aucun percement de murs ou de voûtes, aucune construction sans l’autorisation expresse du Locataire principal et dans les conditions définies par lui.
Toutefois, les travaux d’aménagement, embellissement, amélioration, installation fait par le sous-locataire dans les lieux loués y compris les aménagements constituant des immeubles par destination, resteront, en fin de contrat la propriété du Locataire principal, sans indemnité à sa charge, à moins qu’il ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif tel que constaté dans le PV de réception des locaux, aux frais de sous-locataire ce qu’il aura le droit de requérir, même s’il a autorisé lesdits travaux.
Il est précisé que le sous-locataire devra supporter la charge financière de tous travaux de transformation ou d’aménagement, dont l’exécution deviendrait nécessaire par suite des modifications, en cours de contrat, de la législation ou de la réglementation en vigueur en relation avec son activité ou dans le cadre de la mise aux normes de l’immeuble. (…)
2) IMPOTS ET TAXES
Le sous-locataire devra s’acquitter à compter de la prise d’effet du bail les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle, l’impôt foncier et tous autres impôts dont le locataire principal est responsable à un titre quelconque. (…)»
En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, il ressort des pièces versées dont notamment la convention de sous-location conclut entre la société européenne Décathlon et la société SAS Terres et Eaux en date du 9 décembre 2013, que la première a sous-loué un local à usage commercial implanté sur une partie de la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 2], dans le [Adresse 4] de [Localité 6] et que la société Décathlon a émis dans le cadre de cette convention notamment deux factures, n°88006267 en date du 1er octobre 2018 pour un montant de 39 851,10 euros TTC au titre du loyer du 4ème trimestre et n°88006313 émise en 7 novembre 2018 d’un montant de 28 525,20 euros TTC correspondant à la taxe foncière 2018.
Or, la sommation de payer délivrée par la société Décathlon à la société SAS Terres et Eaux en date du 19 décembre 2022 fait état d’un principal correspondant à la taxe foncière 2018 impayée pour un montant de 22 825,20 euros et pour un loyer du dernier trimestre de l’année 2018 pour un montant de 29 119,41 euros à laquelle des pénalités et majoration d’un montant de 9 823,36 euros ont été ajoutées.
Les différentes correspondances échangées entre ces entreprises permettent d’établir que la société SAS Terres et Eaux soutient avoir réglé ces deux factures par compensation des travaux de mise en conformité des locaux loués, travaux prescrits par la commission de sécurité du 8 juin 2017 et qui préexistaient à la prise d’effet de bail et qu’ainsi la société Décathlon lui avait délivré un local n’étant pas apte à l’usage pour lequel ce dernier était loué, ce que la société Décathlon conteste.
« (…) Nous avons bien reçu votre sommation de payer à la demande de la société Décathlon et nous tenons à vous faire part des remarques suivantes :
Le bail de sous-location portant sur le local dont DECATHLON était le locataire principal situé à [Adresse 5] a expiré le 30/09/2021 ;A l’occasion de ce bail nous avons réalisé des travaux de réhabilitation commerciale du magasin à la charge de T&E mais aussi des travaux de mise au norme qui incombe normalement au bailleur suite à une commission de sécurité qui en atteste (document transmis à DECATHLON) ;Nous avons donc refacturé à DECATHLON les travaux de sécurité urgents réalisés par nos soins mais incombant au bailleur ( la facture est reprise en pièce jointe) ;En conséquence, les sommes réclamées étaient d’ores et déjà payées par compensation suivant décompte ci-dessous :FA 88006267 du 20/07/2018 de DECATHLON pour le loyer du 4ème trim 2018 - 39 851,10 euros,
FA 88006313 du 7/11/2018 de DECATHLON pour la taxe foncière 2018- 28 525,20 euros,FA 2018 10 319 du 10/10/2018 de TERRES ET EAUX à DECATHLON pour travaux 2018 64 944,61 euros,Virement de TERRES ET EAUX à DECATHLON en date du 9/01/20193431,69 euros,Solde au 9/01/2019 : 0,00 euro.Enfin par considération des règlements d’acomptes du 27/10/2022 :Virement de TERRES ET EAUX à DECATHLON du 27/10/2022 5 700 euros,Virement de TERRES ET EAUX à DECATHLON en date du 27/10/2022 7 300 euros,Le solde s’élève à 11 000 euros en notre faveur. (…) » correspondance de la société TERRES ET EAUX en date du 21 décembre 2022.
Pour autant, faute de comparution de la société SAS Terres et Eaux, l’état des pièces versées permet d’établir que la société SAS Terres et Eaux a accepté de sous-louer ladite surface commerciale en l’état et qu’elle a également accepté de prendre en charge tous les travaux de réparations sans distinction.
Ainsi, les travaux réalisés en 2017 et 2018 par ses soins ne peuvent en l’état des pièces versées être mises à la charge de la société européenne Décathlon.
Au surplus, en l’état des pièces versées, la sommation de payer en date du 19 décembre 2022, permet d’établir que la facture de la taxe foncière 2018 n’a pas été réglée par la société Terres et Eaux et que le loyer du dernier trimestre de l’année 2018 a quant à lui été partiellement réglé.
Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner la société SAS Terres et Eaux à payer à la société européenne Décathlon la somme de
51 944,61 euros TTC au titre du dernier trimestre de l’année 2018 et de la taxe foncière 2018. (22 825,20 euros + 29 119,41 euros).
2. Sur la majoration de 10 % :
Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
De même, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Enfin, la convention de sous-location conclue entre les parties en date du 9 décembre 2013 prévoit :
“ (…) V – RETARD DE PAIEMENT
En cas de non-paiement à l’échéance d’une somme quelconque due au locataire principal par le sous-locataire, le locataire principal bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d’une majoration forfaitaire de 10 % de la somme due et d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal majoré de 5 points, sans que cette clause autorise le sous-locataire à différer son obligation (...)”.
En l’espèce, il ressort de la facture portant n° 2019001108 en date du 3/12/2019 que la société Décathlon a fait application de la clause sur les intérêts de retard et a facturé la somme de 6 494,46 euros au titre de la majoration de 10 % et la somme de 3 328,90 euros au titre des intérêts de retard de la période du 18/01/2019 au 03/12/ 2019.
Au regard des liens unissant lesdites sociétés, cette somme est manifestement excessive et il conviendra donc d’office de la réduire substantiellement et en prenant également en compte, le délai s’étant écoulé entre la date d’émission desdites factures et la saisine de la présente juridiction.
Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner la société SAS Terres et Eaux à payer à la société européenne Décathlon une somme de 600 euros au titre des majorations et intérêts de retard.
3. Sur les intérêts moratoires :
Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
De même, en vertu de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.
En l’espèce, force est de constater que les desdites factures émises à l’encontre de la société SAS Terres et Eaux l’ont été respectivement en date des 1er octobre 2018, 7 novembre 2018 et 3 décembre 2019, et que la société Décathlon n’a fait délivrer une sommation de payer à sa débitrice que le 19 décembre 2022.
Par voie de conséquence, il conviendra donc d’assortir lesdites condamnations prononcées à l’encontre de la société SAS Terres et Eaux du taux d’intérêt légal à compter du 19 décembre 2022 et ce, jusqu’au parfait paiement.
4. Sur la capitalisation des intérêts :
Aux termes des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l'espèce, il conviendra d'ordonner la capitalisation des intérêts.
5. Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, la SAS Terres et Eaux, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
6. Sur la demande d’article 700 du Code de Procédure Civile :
L'article 700 du Code de Procédure Civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, la SAS Terres et Eaux, partie perdante, sera condamnée à payer à la société européenne Décathlon, la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
7. Sur la demande d’exécution provisoire :
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition de la décision au greffe le 11 juillet 2024, comme cela a été indiqué à l'audience de plaidoirie, et par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :
CONDAMNE la société SAS Terres et Eaux à payer à la société européenne Décathlon la somme de 51 944,61 euros TTC au titre du loyer du dernier trimestre de l’année 2018 et de la taxe foncière 2018, somme qui portera intérêt légal à compte du 19 décembre 2022, et ce, jusqu’au parfait paiement,
CONDAMNE la société SAS Terres et Eaux à payer à la société européenne Décathlon la somme de 600 euros au titre de la majoration et intérêts de retard, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2022, et ce, jusqu’au parfait paiement,
ORDONNE la capitalisation des intérêts,
CONDAMNE la société SAS Terres et Eaux à payer à la société européenne Décathlon une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société SAS Terres et Eaux aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.
Le Greffier, Le Président,
