N° RG 21/02372 - N° Portalis DBZT-W-B7F-FR2L
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Affaire n° N° RG 21/02372 - N° Portalis DBZT-W-B7F-FR2L
N° minute : 24/140
Code NAC : 72Z
LG/AFB
LE HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE
DEMANDERESSE
Mme [N] [L] [E]
née le 30 Novembre 1948 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par la SCP DEBACKER & ASSOCIES, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant
DÉFENDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], pris en la personne de son syndic PARTENORD HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Caroline LOSFELD-PINCEEL de l’ASSOCIATION MONTESQUIEU AVOCATS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant
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Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 09 Novembre 2023 prororgé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.
Débats tenus à l'audience publique du 07 Septembre 2023 devant Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions des articles 785 et 786 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, assistée de Madame Laure HASDENTEUFEL, Greffier
Composition du Tribunal lors du délibéré
- Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,
- Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
L’office public de l'Habitat du Nord, dénommé commercialement PARTENORD HABITAT est propriétaire de la [Adresse 7] sise au [Adresse 1] à [Localité 4].
L'immeuble comprend, outre des lots en Rez-de-chaussée commercial, 36 logements pour 11 propriétaires dont PARTENORD HABITAT qui dispose de la qualité de propriétaire-bailleur pour la majorité de ces lots et exerce, par ailleurs, les fonctions de syndic de copropriété.
Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2015, réitéré par acte authentique en date du 30 novembre 2015, Madame [N] [E] a acquis auprès de l'office public PARTENORD HABITAT un appartement de type F3, situé au 5ème étage de la [Adresse 7] (constitutif du lot n°84) et cadastré Section AN [Cadastre 2], ce, moyennant le prix principal de 53 100 euros nets.
Le 17 mai 2021, une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue et dans ce cadre plusieurs résolutions relatives à la réalisation de travaux de désamiantage des coursives et balcons en façade ont été soumises à l’approbation des copropriétaires.
Madame [E], par ailleurs présidente du Conseil Syndical de la résidence, s’est prononcée contre la résolution numéro 4 fixant les modalités de financement desdits travaux, laquelle a néanmoins reçu un vote favorable.
Par acte délivré le 13 août 2021, Madame [E] a attrait devant le tribunal judiciaire, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic afin notamment d’obtenir l’annulation de la résolution litigieuse.
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA (conclusions récapitulatives n°2) auxquelles il convient de se référer pour le détail de l’argumentation développée Madame [E] demande au tribunal :
- de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
- d’annuler la résolution n°4 de l’Assemblée Générale des Copropriétaires de la [Adresse 8] en date du 17 mai 2021 ;
- de débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Subsidiairement,
- de lui accorder les plus larges délais de paiement pour lui permettre de régler les sommes réclamées au titre de l’arriéré de charges ;
- juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure ;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son Syndic en exercice, PARTENORD HABITAT, au paiement d’une indemnité procédurale de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son Syndic en exercice, PARTENORD HABITAT aux entiers frais et dépens de l’instance.
Au soutien de ses prétentions, elle rappelle dans un premier temps, qu’elle a acheté son appartement sans avoir été informée de la présence d’amiante dans les parties communes de l’immeuble et avoir découvert fortuitement la réalité de cette situation nécessitant la réalisation de travaux d’envergure particulièrement onéreux. Elle précise avoir intenté une procédure judiciaire pour dol laquelle est actuellement pendante devant la cour d’appel.
Elle expose qu’elle entend dans le cadre de la présente procédure voir annuler la résolution votée le 17 mai 2021 par l’assemblée générale des copropriétaires prévoyant le financement des travaux de désamiantage au moyen de deux appels de fonds exceptionnels correspondant chacun à 50% du montant global des devis, exigibles les 1er juin 2021 et 1er juillet 2021.
A ce titre, elle relève que sur les dix copropriétaires présents ou représentés, sept ont votés contre ladite résolution, laquelle a néanmoins été adoptée par trois voix grâce au vote favorable de PARTENORD HABITAT lequel dispose de 7666 tantièmes sur les 9518 exprimés.
Elle explique que le calendrier de règlement n’est pas adapté à sa situation financière et qu’elle n’est aucunement en capacité de régler deux appels de fonds de 2298,96 euros en un mois d’intervalle. Elle fait observer que la décision a été votée sans véritable débat dans le cadre d’un vote par correspondance.
Elle considère que PARTENORD HABITAT a ainsi commis un abus de majorité, qui doit être sanctionné par l’annulation de la résolution litigieuse. A titre subsidiaire, elle rappelle sa situation financière et sollicite les plus larges délais de paiement.
Par conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 25 janvier 2023 (conclusions III), le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8] demande au tribunal de :
Débouter Madame [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionsReconventionnellement,Condamner Madame [E] au paiement d’une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Pour sa part, il relève que Madame [E] a voté « pour » s’agissant du choix de l’entreprise en charge du désamiantage au titre de la résolution n°3, ce qui impliquait son acceptation tacite quant aux travaux à exécuter. Il souligne que de manière surprenante, la demanderesse a voté contre la résolution n°4 portant sur le principe du financement desdits travaux.
Il fait observer que la requérante invoque la nullité de la résolution qu’elle critique, sans toutefois fonder en droit sa demande et sans étayer ses propos quant à de supposés fraude, dol ou abus de majorité.
Il indique également que seules deux copropriétaires dont Madame [E] se sont refusées à régler intégralement l’appel de fonds et souligne que la demanderesse en sa qualité de présidente du Conseil syndical était parfaitement informée bien avant la tenue de l’assemblée générale du montant et des modalités de financement.
Il expose que la demanderesse a effectué en tout et pour tout un seul versement de 500 euros, le 10 août 2021.
Il ajoute que tous les copropriétaires ayant sollicité un échéancier ont vu leurs demandes satisfaites et rappelle que Madame [E] s’était elle-même engagée aux termes d’un courriel en date du 12 juillet 2021 à régler une somme de 500 euros de juillet 2021 à novembre 2021, sa dette au titre des travaux devant être soldée pour fin décembre 2021.
Il soutient que la résolution n°4 ne souffre d’aucune irrégularité et que le principe de répartition en fonction des tantièmes ainsi que les modalités de financement sont parfaitement licites.
Enfin, il fait valoir que sa créance s’élevant à la somme de 4403,71 euros n’est ni contestée ni contestable, de sorte qu’il est bien fondé à en solliciter le paiement.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mai 2023.
L’affaire a été fixée pour plaider à l’audience du 7 septembre 2023.
La décision a été mise en délibéré au 9 novembre 2023 prorogée jusqu’au 8 juillet 2024 compte tenu de la charge de travail et des arrêts maladies du magistrat ayant tenu l’audience .
SUR CE :
Sur la demande en annulation de la résolution n° 4 votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021 :
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Madame [E] fonde sa demande en annulation de la résolution sur un abus de majorité.
L’abus de majorité se définit comme une décision méconnaissant l’intérêt collectif des co-propriétaires, le cas échéant, ne servant que l’intérêt exclusif d’un nombre restreint d’entre eux ou comme une décision adoptée sans aucune motivation.
En l’espèce, le règlement de copropriété de la [Adresse 8] prévoit à son article 22 intitulé « Assemblée Générale » que « chaque copropriétaire dispose d’autant de voix qu’il possède de tantièmes de copropriété. Les assemblées des copropriétaires ne peuvent valablement délibérer qu’aux conditions de quorum et majorité des articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Toutefois lorsqu’un copropriétaire possède une quote part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ».
Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 17 mai 2021 qu’étaient présents ou représentés dix copropriétaires sur douze, représentant 9518/10 000 tantièmes.
Il est constant que dans ces circonstances a été soumise au vote la question n°3 portant sur le choix de l’entreprise chargée de procéder aux travaux de désamiantage des coursives et balcons en façades avant et arrière et que neuf copropriétaires sur dix, dont Madame [E] ont voté « pour » le choix de
confier ces travaux à l’entreprise DOMMERY au regard du devis transmis par celle-ci proposant une prestation à hauteur de 159.097,40 euros, la date du démarrage du chantier, prévu sur trois mois, étant fixée au mois de septembre 2021.
Il s’ensuit que la demanderesse a accepté le principe de la réalisation de travaux onéreux au sein de la copropriété, situation qui s’imposait à tous les copropriétaires en raison du vote majoritaire intervenu.
La question n° 4 soumise au vote portait sur le calendrier de financement desdits travaux avec la proposition de faire deux appels de fonds exceptionnels d’un montant de 50% chacun, exigibles le 1er juin 2021 et le 1er juillet 2021 et calculés sur la base des tantièmes généraux.
Il est justifié que dans le respect des dispositions du règlement de copropriété cette résolution a été adoptée à la majorité des voix exprimées par tantième. Elle a donc été régulièrement votée.
Or, Madame [E] qui ne remet pas en cause la nécessité des travaux de désamiantage dans les parties communes de la résidence où se trouve son bien immobilier, lesquels supposent, pour être financés, des appels de fonds, n’explique à aucun moment en quoi la résolution qu’elle critique et fixant les modalités de financement de ces travaux par les copropriétaires, serait contraire à l’intérêt collectif ou ne servirait que l’intérêt exclusif de PARTENORD HABITAT.
Le fait que l’office public dispose d’un poids plus important lors des opérations de vote, en raison du nombre de tantièmes détenus, ne suffit en effet aucunement à caractériser un abus de majorité pas plus que le choix de procéder à un vote par correspondance.
Au surplus, il est établi par le rapport du Conseil Syndical en date du 18 mars 2021 ( pièce n° 5 défendeur) que Madame [E], qui en est la présidente, était alors parfaitement informée du coût des travaux proposés par l’entreprise DOMMERY, de la date d’intervention de celle-ci fixée en septembre ainsi que de la durée du chantier. Elle ne pouvait dès lors ignorer que l’acceptation du devis présentée par cette entreprise impliquait un premier appel de fond au plus tard à la date de commencement des travaux dont elle était en mesure d’évaluer le montant au regard du nombre de ses tantièmes et de la simulation de répartition réalisée le 8 avril 2021. Elle ne pouvait pas non plus ignorer qu’en tout état de cause le solde de la prestation serait à honorer pour les mois de novembre ou décembre 2021, soit selon un calendrier resserré.
Elle était donc en mesure d’anticiper les appels de fonds et l’argument selon lequel elle aurait été contrainte à un financement dépassant ses capacités financières n’apparaît pas pertinent alors même qu’il ressort de la pièce 2 du défendeur que par mail du 12 juillet 2021 elle avait sollicité un échelonnement des paiements à raison de 500 euros par mois débutant fin juillet jusque fin décembre 2021, proposition qu’elle n’a pas honorée.
Au de l’ensemble de ces éléments, Madame [E] sera déboutée de sa demande en annulation de la résolution.
Sur la demande reconventionnelle en paiement et la demande en délais de paiement :
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
L’article 1343-5 du même code donne quant à lui possibilité au juge d’échelonner ou de reporter le paiement des sommes dues en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, ce, dans la limite de deux années.
En l’espèce la créance revendiquée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] qui s’élève à la somme de 4403,71 euros n’est ni contestée dans son principe ni dans son montant au vu des conclusions et du courriel de Madame [E] daté du 12 juillet 2021. Elle est, en outre établie par les devis et courriers d’appels de fonds.
Il conviendra dès lors de condamner Madame [E] au paiement de cette somme et d’écarter la demande de cette dernière tendant à l’obtention des délais de paiement dans la mesure où la demanderesse a, a de facto, au vu de l’ancienneté du litige, bénéficié d’un délai suffisamment long pour régler les sommes réclamées et n’a, au surplus, pas honoré l’échéancier qu’elle avait elle-même proposé, le dernier règlement datant du mois d’août 2021.
Il conviendra de dire que la somme mise à la charge de Madame [E] sera majorée des intérêts légaux à compter du présent jugement.
Sur les dépens et les frais non répétibles :
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Par ailleurs, l'équité commande de condamner Madame [N] [E] à régler au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, l’office public de l’Habitat du Nord, PARTENORD HABITAT la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En la cause, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE Madame [N] [E] de sa demande en annulation de la résolution n°4 votée le 17 mai 2021 par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 4] ;
CONDAMNE Madame [N] [E] à régler au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, l’office public de l’Habitat du Nord, PARTENORD HABITAT la somme de 4403,71 euros correspondant au solde des appels de fonds relatifs aux travaux de désamiantage votés le 17 mai 2021 par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 8] d’[Localité 4] et ce, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;
DIT n’y avoir lieu à échelonner ou reporter le paiement de la somme due ;
DÉBOUTE Madame [N] [E] de ses demandes accessoires ;
CONDAMNE Madame [N] [E] aux entiers frais et dépens ;
CONDAMNE Madame [N] [E] à régler au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, l’office public de l’Habitat du Nord, PARTENORD HABITAT la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire ;
Le Greffier, Le Président,
