N° RG 22/02060 - N° Portalis DBZT-W-B7G-FZIT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Affaire n° N° RG 22/02060 - N° Portalis DBZT-W-B7G-FZIT
N° minute : 24/137
Code NAC : 50G
LG/AFB
LE QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE
DEMANDEURS
M. [L] [D] [P]
né le 05 Juin 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Dominique HENNEUSE de la SELARL ADEKWA, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant
Mme [V] [C]
née le 11 Octobre 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Dominique HENNEUSE de la SELARL ADEKWA, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant
DÉFENDERESSE
S.C.I. PICSOU, Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 879 608 933, dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Anne MACCHIA, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat postulant, Maître Philippe PAINGRIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
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Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Sophie DELVALLEE, Greffier.
Débats tenus à l'audience publique du 28 Mars 2024 devant Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions des articles 785 et 786 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, assistée de Madame Sophie DELVALLEE, Greffier.
Composition du Tribunal lors du délibéré
- Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,
- Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [L] [P] et Madame [V] [C] ont conclu, par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2021, une promesse de vente aux termes de laquelle ils se sont engagés à céder à la SCI PICSOU un bien immobilier à usage de commerce et d’habilitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un prix fixé à hauteur de 579.273 euros. Aucun acompte n’a été versé par l’acquéreur et le paiement des frais d’agence, d’un montant de 32.273 euros, a été reporté au jour de la réitération par acte authentique prévue le 20 décembre 2021.
La promesse de vente a été consentie sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un financement par un prêt d’un montant total de 640.000 euros sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 2,5% hors assurance. L’acquéreur s’engageait à déposer dans les plus brefs délais des dossiers complets de demande de prêt répondant à ces caractéristiques dans au moins deux établissements financiers et d’en justifier au vendeur dans un délai maximum de 60 jours à compter du dépôt de la demande. La date butoir pour la réception par le vendeur de l’offre de prêt a été fixée au 25 novembre 2021. Une indemnité forfaitaire de 64.000 euros a été prévue à titre de clause pénale en cas de résolution judiciaire de la vente sollicitée par la partie non défaillante.
La SCI PICSOU a informé l’agence immobilière et le notaire en charge du dossier, le 18 janvier 2022, qu’elle n’avait pas obtenu d’offre de prêt et qu’elle entendait dès lors renoncer à l’acquisition, la condition suspensive liée au financement de l’acquisition n’ayant pas été remplie.
Les vendeurs ont dès lors mis en demeure la SCI PICSOU, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 5 avril 2022, de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.
La SCI PICSOU n’ayant pas répondu à cette première mise en demeure, les vendeurs en ont adressé une seconde, datée du 20 avril 2022. Ils mettaient ainsi en demeure la SCI PICSOU, dans un délai de dix jours, de procéder à la régularisation de la vente par acte authentique et, à défaut, indiquaient entendre se prévaloir de la résolution de plein droit de la vente et solliciter le versement de l’indemnité forfaitaire de 64.000 euros.
La SCI PICSOU a répondu, par lettre du 21 avril 2022, qu’elle refusait de verser l’indemnité d’immobilisation, considérant ne pas être défaillante et ne pouvoir se voir imputer la non-réalisation de la condition suspensive dans la mesure où elle avait justifié, avant la réception de la première mise en demeure, l’ensemble des démarches entreprises afin d’obtenir le prêt objet de la condition suspensive.
Dans ces circonstances, par acte délivré le 10 août 2022, Monsieur [P] et Madame [C] ont fait assigner la SCI PICSOU devant le Tribunal judiciaire de VALENCIENNES aux fins d’obtenir sa condamnation à leur verser l’indemnité forfaitaire prévue en cas de non-réalisation de la condition suspensive liée au financement de l’acquisition.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 29 juin 2023, Monsieur [P] et Madame [C] sollicitent la condamnation de la SCI PICSOU à lui payer la somme de 64.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire.
Ils sollicitent en outre la condamnation de la SCI PICSOU au paiement de la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à supporter les dépens et demande que les demandes de la SCI PICSOU soient rejetées.
A l’appui de leurs demandes, se fondant sur les articles 1103, 1104 et 1343-4 du code civil, Monsieur [P] et Madame [C] soutiennent que la SCI PICSOU a manqué à ses obligations en ne déposant pas dans les plus brefs délais après la signature du compromis de vente des dossiers complets de demande de prêt et en ne transmettant pas, dans les délais impartis, soit avant le 25 novembre 2021, les offres de prêt correspondant aux caractéristiques visées dans la promesse de vente ou des lettres de refus de financement. Ils ajoutent qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties pour proroger le délai de transmission d’une offre de financement, nonobstant le message écrit adressé par le notaire lequel ne valait pas avenant à la promesse, seul en capacité de les engager.
Les demandeurs en déduisent que, n’ayant pas répondu à la mise en demeure qui lui a été adressée le 5 avril 2022, la SCI PICSOU n’a pas été en capacité de justifier la cause de la défaillance de la condition suspensive, de sorte que les vendeurs peuvent se prévaloir de la résolution de plein droit du compromis de vente et solliciter le versement de l’indemnité forfaitaire prévue dans le compromis de vente, soit la somme de 64.000 euros.
Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 28 septembre 2023, la SCI PICSOU sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [P] et de Madame [C] et, à titre reconventionnel, la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Au soutien de sa demande de rejet, la SCI PICSOU fait valoir qu’elle a été diligente afin de permettre la réalisation de la condition suspensive. Elle indique notamment avoir, dès le 20 septembre 2021 et avant même la signature de la promesse de vente, mis en relation l’agence immobilière rédactrice de l’acte avec l’établissement bancaire Le Crédit Lyonnais pressenti pour le financement de l’acquisition. Elle ajoute que les dossiers de demande de prêt, correspondant aux caractéristiques fixées par la promesse de vente, ont été adressés le 20 octobre 2021 au Crédit Lyonnais et le 23 octobre 2021 au Crédit agricole, lesquels ont constaté que les dossiers étaient finalisés respectivement les 10 et 20 novembre 2021, soit avant la date butoir du 25 novembre 2021. Le délai de réponse apporté à sa demande de financement est, selon la défenderesse, imputable aux établissements bancaires et non à un défaut de diligence de sa part.
La SCI PICSOU soutient encore qu’elle avait obtenu un accord des vendeurs pour la prorogation des délais en vue d’une signature de l’acte authentique de vente au cours du mois de janvier 2022, ce que le notaire rédacteur lui avait confirmé par écrit le 3 décembre 2021. En avisant le notaire et l’agence immobilière le 11 janvier 2022 des deux refus de financement qui lui avaient été notifiés les 7 et 11 janvier 2022, la SCI PICSOU estime avoir été diligente puisqu’elle était encore dans les délais, qui avaient été prorogés, pour aviser les vendeurs du défaut de réalisation de la condition suspensive.
La clôture de la procédure est intervenue suivant ordonnance en date du 14 décembre 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2024 et la décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024.
MOTIVATION
Sur la demande tendant au versement d’une indemnité forfaitaire pour défaillance dans la réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt pour l’acquisition d’un ensemble immobilier
Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
L’article L. 313-41 du code de la consommation prévoit par ailleurs, s’agissant d’une promesse de vente, que lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. Lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
En cas de vente d'un immeuble sous condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant déterminé dans un délai convenu, il appartient à l’acquéreur qui s'était obligé dans un délai déterminé à déposer des demandes de prêts conformes aux prévisions du contrat, de justifier de l'exécution de cette obligation en démontrant avoir accompli les diligences tendant à l'obtention d'un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.
Le refus opposé par un établissement de financement doit comporter la date de la demande, les caractéristiques du prêt sollicité, les raisons et la date du refus. L’acquéreur doit en aviser le vendeur spontanément et loyalement.
Par ailleurs, l’indication, dans une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, d’un montant maximal du prêt n’est pas de nature à contraindre l’acquéreur sous condition à accepter toute offre d’un montant inférieur.
Il en résulte que la non-réalisation de la condition suspensive autorise le vendeur à constater la caducité de la vente. En revanche, seule la démonstration d’un manquement de l’acquéreur à son obligation de diligence, manquement faisant obstacle à la réalisation de la condition suspensive, l’expose à l’obligation de réparer le préjudice qu’il cause au vendeur du fait de la non-réalisation de la vente. A ce titre, la promesse de vente peut prévoir une indemnisation forfaitaire ayant la valeur d’une clause pénale.
En l’espèce, Monsieur [P] et Madame [C] soutiennent tout d’abord que la SCI PICSOU aurait été négligente et de mauvaise foi en ne procédant au dépôt de leur demande de prêt que les 10 et 20 novembre 2021, soit quelques jours seulement avant la date butoir, fixée au 25 novembre 2021, pour la transmission d’une offre de prêt.
Il ressort néanmoins des attestations établies par les deux établissements bancaires sollicités, le Crédit Lyonnais et le Crédit Agricole, que des dossiers de demande de prêt, correspondant aux caractéristiques visées dans le compromis de vente, ont été respectivement transmis les 20 et 23 octobre 2021, soit quelques jours seulement après la conclusion du compromis de vente le 18 octobre 2021.
Si les dossiers n’ont été finalisés que les 10 et 20 novembre 2021, comme indiqué dans les lettres de refus, il n’est pour autant pas démontré que ce délai peut être imputé à la SCI PICSOU qui démontre avoir fait le nécessaire avant même la signature de la promesse de vente en prenant contact avec lesdits établissements bancaires et en leur transmettant des premiers éléments financiers.
Il convient à cet égard de relever que le Crédit Lyonnais avait indiqué dans un premier temps, dès le 21 septembre 2021, qu’une réponse favorable paraissait envisageable au regard des capacités d’endettement de la SCI et des revenus de ses associés, avis qui avait été transmis le même jour à l’agence immobilière en charge de la rédaction de la promesse de vente.
La négligence de l’acquéreur dans la constitution du dossier de prêt n’est donc pas démontrée, d’autant qu’il n’est pas contesté que les dossiers étaient transmis et complets avant la date butoir fixée le 25 novembre 2021.
Les vendeurs soulignent encore que la SCI PICSOU n’aurait pas transmis les lettres de refus de prêt dans le délai qui lui était imparti et qui n’avait pas été prorogé, à défaut d’avoir conclu un avenant au compromis de vente en ce sens.
A cet égard, l’acte d’acquisition prévoit la date du 25 novembre 2021 et précise que celle-ci peut être prorogée à la demande de l’acquéreur et après acceptation écrite du vendeur avant le terme de la condition suspensive. S’il est établi que la SCI PICSOU a adressé un e-mail au notaire le 2 décembre 2021, afin de solliciter le report de la date butoir et que celui-ci a indiqué par e-mail du 3 décembre 2021 que les vendeurs étaient favorables au report de la date de signature de l’acte authentique de vente au cours du mois de janvier 2022, cette prorogation n’a toutefois pas donné lieu à l’établissement d’un accord écrit des vendeurs comme initialement envisagé par les parties.
Il en résulte que la date butoir est demeurée le 25 novembre 2021 pour apprécier la réalisation de la condition suspensive.
L’atteinte de cette date permettait aux vendeurs, selon les termes du compromis de vente, de mettre en demeure l’acquéreur de justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition, le silence de l’acquéreur permettant de considérer la condition suspensive défaillie.
Or, les acquéreurs n’ont mis en demeure la SCI PICSOU de justifier la réalisation ou la défaillance de la condition que le 5 avril 2022, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par l’intermédiaire de leur conseil.
Dans l’intervalle, la SCI PICSOU justifie néanmoins avoir pris l’initiative d’informer les vendeurs, par le biais du notaire en charge de la vente, de l’avancée de l’étude de leur dossier par les établissements bancaires auprès desquels un dossier avait été déposé.
Ainsi, le 2 décembre 2021, la SCI PICSOU indiquait au notaire qu’elle commençait à obtenir des retours des banques et qu’à cet instant « tous les voyants (étaient) au vert ».
Le 5 janvier 2022, la SCI PICSOU transmettait à l’agence immobilière en charge du dossier la réponse obtenue la veille de la part du Crédit Lyonnais. Ce dernier confirmait un accord de principe sur le prêt mais selon des modalités distinctes de celles prévues au compromis de vente puisqu’un apport de 30% était sollicité et que la garantie bancaire envisagée était en l’état refusée.
Enfin, le 11 janvier 2022, la SCI PICSOU communiquait à l’agence immobilière et au notaire les deux lettres de refus de prêt, réceptionnées les 6 et 11 janvier 2022. La SCI PICSOU indiquait vouloir prendre contact avec des courtiers afin d’explorer une nouvelle possibilité de financement de l’acquisition. Le 18 janvier 2022, la SCI PICSOU informait toutefois l’agence immobilière et le notaire de son souhait « d’acter la clause de rétractation », compte tenu des refus de financement rencontrés.
La SCI PICSOU a également justifié auprès du notaire, par e-mail du 19 janvier 2022, l’ensemble des démarches réalisées en vue de l’obtention d’un prêt, ce dont elle informait les vendeurs, par lettre du 21 avril 2022, adressée en réponse à la mise en demeure qui lui avait été adressée.
Il en résulte que bien avant l’envoi par les acquéreurs de leur lettre de mise en demeure le 5 avril 2022, la SCI PICSOU avait informé l’agence immobilière et le notaire de l’ensemble des étapes de l’étude du financement de l’acquisition, celles-ci ayant abouti les 6 et 11 janvier 2022 à un double refus.
Que ce soit au 25 novembre 2021 ou dans les huit jours de la mise en demeure adressée le 5 avril 2022, il n’est pas démontré que l’acquéreur aurait été négligent et qu’il n’aurait pas effectué les diligences nécessaires pour permettre la réalisation de la condition suspensive.
Il ne peut davantage être reproché à l’acquéreur de ne pas avoir consenti à une modification des conditions de prêt et notamment à une augmentation de l’apport personnel dès lors que le compromis de vente prévoyait des modalités de financement qui ont bien été reprises dans les demandes formulées par la SCI PICSOU auprès de deux établissements bancaires.
La circonstance que le Crédit agricole, dans sa lettre de refus, vise un montant emprunté de 579.273 euros correspondant au prix de vente au lieu de 640.000 euros incluant les travaux envisagés, est indifférent dans la mesure où d’une part le montant est inférieur à celui visé dans la promesse de vente et d’autre part, la demande initiale de financement portait bien sur le montant repris dans la promesse de vente. Cela démontre au contraire que, même en renonçant aux travaux dont le financement était sollicité initialement et en ne requérant un financement qu’à hauteur du prix de vente, les acquéreurs ont démontré avoir accompli les diligences attendues pour permettre la réalisation de la condition suspensive.
Enfin, les vendeurs ne démontrent pas que l’acquéreur aurait agi avec mauvaise foi en laissant entendre aux vendeurs qu’il avait obtenu un accord de principe sur une offre de prêt. En effet, il ressort des pièces produites par les parties que la SCI PICSOU s’est contentée de relayer les écrits qui lui étaient transmis par les établissements de crédit et qui, dès le 21 septembre 2021, s’étaient montrés favorables par principe à la délivrance d’un prêt. Il en était également ainsi le 5 janvier 2022, le Crédit Lyonnais indiquant expressément « nous avons un accord sur le prêt », avant de solliciter de nouvelles conditions de recours, telles que l’augmentation de l’apport personnel de l’acquéreur.
La mauvaise foi de la SCI PICSOU n’est donc pas davantage établie.
Les vendeurs seront dès lors déboutés de leur demande d’indemnisation au titre de la non-réalisation de la condition suspensive, aucun manquement de la SCI PICSOU n’étant démontré.
Sur les dépens et frais non répétibles :
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [P] et Madame [C], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [P] et Madame [C], condamnés in solidum aux dépens, devront verser à la SCI PICSOU une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros. La demande de Monsieur [P] et de Madame [C] sur ce même fondement sera rejetée en application des mêmes dispositions.
Sur l’exécution provisoire :
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile issues du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, il convient de rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En la cause, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
N° RG 22/02060 - N° Portalis DBZT-W-B7G-FZIT
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
Déboute Monsieur [L] [P] et Madame [V] [C] de leur demande en condamnation de la SCI PICSOU au paiement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 64.000 euros ;
Condamne in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [V] [C] aux entiers dépens ;
Condamne in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [V] [C] à payer à la SCI PICSOU la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;
Le Greffier, Le Président,
