N° RG 21/02883 - N° Portalis DBZT-W-B7F-FSS3
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Affaire n° N° RG 21/02883 - N° Portalis DBZT-W-B7F-FSS3
N° minute : 24/135
Code NAC : 51Z
LG/AFB
LE QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE
DEMANDEUR
M. [T] [S]
né le 30 Août 1971 à [Localité 5] (BÉNIN), demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Caroline LE BOT, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003073 du 22/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Valenciennes)
DÉFENDERESSE
S.A.S. SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, Société par actions simplifiée, ayant son siège social sis [Adresse 1], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lille Métropole sous le numéro 444 193 122, prise en la personne de son Président en exercice domicilié es qualité audit siège
représentée par Maître Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
* * *
Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Sophie DELVALLEE, Greffier.
Débats tenus à l'audience publique du 28 Mars 2024 devant Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions des articles 785 et 786 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, assistée de Madame Sophie DELVALLEE, Greffier.
Composition du Tribunal lors du délibéré
- Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,
- Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire, rédactrice de la présente décision.
* * *
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [K] [R] est propriétaire non occupante d’un immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 4], au [Adresse 2].
Par acte sous-seing privé du 25 octobre 2016, Mme [R] a confié un mandat de gestion de son bien immobilier à la société Square Habitat Nord de France (« Square Habitat ») pour une durée de trois années, renouvelable tacitement par période annuelle.
Par acte sous-seing privé du 21 juin 2018, Mme [R] a donné à bail à M. [T] [S] et Mme [F] [Z], par l’intermédiaire de la société Square Habitat, son immeuble, moyennant un loyer mensuel de 650 euros. Une somme de 650 euros a été versée à titre de dépôt de garantie.
Aux termes de ce bail, il était prévu que les honoraires d’agence de 620 euros TTC et la somme de 160 euros TTC relative au coût de l’état des lieux d’entrée seraient à la charge des locataires.
Le dossier de M. [S] et Mme [F] au sein de la société Square Habitat était notamment géré par Mme [C] [U], exerçant les fonctions de chargée de location.
M. [S] et Mme [F] ont fait réaliser des travaux de peinture dans le logement après en avoir informé la société Square Habitat.
Dans ce cadre, M. [S] et Mme [F] ont sollicité une prise en charge des travaux par la bailleresse en demandant un échelonnement du paiement des premiers loyers et du dépôt de garantie.
Mme [R] a, dans ces circonstances, consenti à M. [S] et Mme [F] une remise de 1 950 euros correspondant à trois mois de loyers. Cette somme a été créditée au compte de gestion des locataires le 1er septembre 2018.
M. [S] et Mme [F] ont remis à la société Square Habitat un chèque de 390 euros et un chèque de 606,66 euros aux fins de règlement du loyer du mois de juin 2018, des honoraires du bail et des frais d’état des lieux. Un troisième chèque de 650 euros était remis au titre du dépôt de garantie.
La société Square Habitat a encaissé le chèque de 390 euros le 12 juillet 2018, le chèque de 606,66 euros le 13 juillet 2018 et le chèque de 650 euros le 16 août 2018. Ce dernier chèque est revenu impayé.
Par actes d’huissier du 1er février 2019, Mme [R] a fait délivrer à M. [S] et Mme [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 524,94 euros au titre des loyers impayés au 15 janvier 2019.
Par actes d’huissier du 8 avril 2019, Mme [R] a attrait M. [S] et Mme [F] devant le tribunal d’instance de Valenciennes aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de M. [S] et Mme [F].
Suivant un jugement du 25 mai 2020, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Valenciennes a :
Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 2 avril 2019 ;Rejeté la demande de délais de paiement ;Ordonné l’expulsion de M. [S] et Mme [F] ;Condamné solidairement ces derniers à payer à Mme [R] la somme de 1 443 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 avril 2019, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;Condamné M. [S] à payer à Mme [R] la somme de 7 362,10 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation échue depuis le 19 avril 2019 jusqu’au 12 mars 2020, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;Fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 650 euros et condamné en tant que de besoin M. [S] jusqu’à la libération effective des lieux loués ;Débouté Mme [R] de ses demandes au titre de la résistance abusive et de la clause pénale ;Condamné in solidum M. [S] et Mme [F] à payer à Mme [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;Ordonné l’exécution provisoire.
Par déclaration du 11 septembre 2020, M. [S] a interjeté appel dudit jugement.
Le 23 août 2021, M. [S] a quitté le logement.
Suivant un arrêt du 25 novembre 2021, la Cour d’appel de Douai a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 25 mai 2020.
Par acte en date du 29 septembre 2021, M. [S], imputant ses difficultés financières au non respect par la Société Square Habitat de ses engagements relativement aux dates d’encaissement des chèques destinés au règlement des loyers, a assigné celle-ci devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de la voir condamner notamment, à lui payer la somme de 9 105 euros en réparation de son préjudice financier ainsi que la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.
Par conclusions récapitulatives et responsives signifiées par RPVA en date du 05 mai 2023, déposées par son Conseil à l'audience, auxquelles il est fait référence pour l'exposé et le détail de l'argumentation, M. [S] sollicite de voir, sur le fondement des dispositions de l'article 1242 alinéa 5 du code civil, 46 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1992 relative à l’aide juridique :
Se déclarer territorialement compétent ;Débouter la société Square Habitat de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la société Square Habitat à lui verser la somme de 9 105 euros au titre de son préjudice financier, avec intérêt à taux légal à compter de l’acte introductif d’instance ;Condamner la société Square Habitat à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral, avec intérêt à taux légal à compter de l’acte introductif d’instance ;Condamner la société Square Habitat à verser la somme de 1 500 euros à son Conseil au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1992 relative à l’aide juridique ;Condamner la société Square Habitat aux entiers dépens de l’instance.
M. [S] fait valoir en premier lieu que du fait de son lieu de résidence, le tribunal de céans est compétent.
En second lieu, il soutient que la société Square Habitat est responsable à son égard de la faute commise par sa salariée, Mme [U]. A ce titre, il expose que Mme [U] n’a pas respecté leur accord relatif à un encaissement différé des chèques remis lors de la conclusion du bail. Il ajoute qu’il démontre l’existence de cet accord.
Il fait valoir qu’il existe un lien de causalité entre la faute commise par Mme [U] et ses difficultés financières. Il indique ainsi qu’en sus du coût des travaux dans le logement supporté par lui, c’est l’encaissement de l’ensemble de ses chèques sans échelonnement qui lui a causé des difficultés financières, et notamment une interdiction d’émettre des chèques. Il précise que ces difficultés financières sont à l’origine de sa dette locative et de la résiliation consécutive du bail. Il souligne par ailleurs que la remise de trois mois de loyer effectuée par la bailleresse et convenue au début du bail se justifie puisque les travaux incombaient de par leur nature au bailleur. Il fait valoir qu’il justifie de sa situation financière à la date de prise d’effet du bail. Il ajoute que du fait de son fichage bancaire, il est dans l’impossibilité de contracter un prêt personnel comme professionnel.
Au soutien de ses demandes indemnitaires, il expose que la faute de la salariée lui a causé un préjudice financier correspondant au quantum de sa condamnation en justice.
Il ajoute qu’il a par ailleurs subi un préjudice moral, faute de compréhension de la société défenderesse, de l’absence de délais de paiement octroyés et de la procédure en résiliation de bail et expulsion devant le juge des contentieux de la protection.
Par conclusions récapitulatives n°2 signifiées par RPVA le 6 octobre 2023 auxquelles il est fait référence pour l'exposé et le détail de l'argumentation, la société Square Habitat sollicite de voir, sur le fondement des dispositions des articles 1242 du code civil, L. 131-1 du code monétaire et financier :
Débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner M. [S] à lui verser une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;Condamner M. [S] à lui verser une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [S] aux entiers frais et dépens.
La société Square Habitat fait valoir qu’elle n’a pas commis de faute en encaissant les chèques remis par le demandeur. Elle souligne à ce titre que le chèque est payable à vue et qu’elle a appliqué les dispositions du bail. Elle expose que M. [S] ne démontre pas avoir bénéficié d’un échéancier pour la remise de chèques. Elle précise qu’il n’est pas justifié que les mentions manuscrites apposées sur le courrier de sa salariée émanent de cette dernière et ajoute au surplus l’existence de deux écritures différentes. Elle indique encore que les modalités de paiement issues de ces écritures sont incohérentes avec les sommes dues.
Elle fait valoir ensuite que, si par extraordinaire une faute de sa part relative à l’encaissement des chèques était établie, il n’est pas justifié l’existence d’un lien de causalité entre cette faute et les difficultés financières de M. [S], la résiliation du bail. Elle indique que ces difficultés résultent de faits extérieurs, sans lien avec sa gestion. Elle souligne que le courrier de la banque du défendeur met en lumière que ce dernier n’a pas eu d’interdiction bancaire pendant cinq années en suite du seul chèque impayé. Elle ajoute que M. [S] n’éclaire pas la juridiction sur sa situation professionnelle, ses revenus permettant de comprendre les facteurs responsables de ses difficultés économiques.
Elle fait ensuite valoir que M. [S] n’a jamais justifié d’une facture pour les travaux dans le logement alors qu’il a été bénéficiaire d’une remise de trois mois de loyer.
Au soutien de sa demande indemnitaire reconventionnelle, elle indique enfin que l’analyse de l’affaire met en exergue le caractère abusif de la procédure initiée par M. [S].
Suivant une ordonnance du 14 décembre 2023, la juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction et fixé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 28 mars 2024.
L'affaire a été utilement plaidée à l’audience du 28 mars 2024.
A l'issue des débats tenus en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
SUR LA RESPONSABILITÉ DE LA SOCIÉTÉ SQUARE HABITAT
L’article 1242 du code civil dispose notamment qu’on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. Les maîtres et les commettants sont solidairement responsables du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés.
La mise en œuvre de cette responsabilité du fait d’autrui suppose donc de démontrer la faute du préposé pour engager la responsabilité du commettant.
En l’espèce, M. [S] a signé le 21 juin 2018 à effet à cette même date, un bail rédigé par la société Square Habitat mandatée par la bailleresse suivant lequel il était notamment convenu des sommes suivantes à la charge du locataire et de leurs modalités de paiement :
Un loyer mensuel de 650 euros, les modalités de paiement prévoyant « un paiement à échoir »,Un dépôt de garantie de 650 euros « a été versé au mandataire »,Une somme de 620 euros relative aux prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail, « honoraires toutes taxes comprises dus à la signature du bail »,Une somme de 160 euros relative à la prestation de réalisation de l’état des lieux d’entrée, « honoraires toutes taxes comprises dus à compter de la réalisation de la prestation ».Il n’est pas contesté que M. [S] a remis à la société Square Habitat un chèque de 390 euros et un chèque de 606,66 euros aux fins de règlement du loyer du mois de juin 2018, des honoraires du bail et des frais d’état des lieux ainsi qu’un troisième chèque de 650 euros au titre du dépôt de garantie.
Au début du bail, M. [S] a fait réaliser des travaux dans le logement. S’il n’est pas produit de facture du locataire permettant d’éclairer le tribunal sur la nature et le quantum de ces travaux, il est en revanche établi que la bailleresse a réglé à M. [S] une somme de 1 950 euros tel que cela figure au crédit du compte locatif de celui-ci le 1er septembre 2018.
L’examen du compte locatif du demandeur fait également apparaître que les chèques remis par lui à la société Square Habitat ont été débités aux dates suivantes :
Le 12 juillet 2018 pour le chèque de 390 euros, Le 13 juillet 2018 pour le chèque de 606,66 euros,Le 16 août 2018 pour le chèque de 650 euros (Ce dernier chèque est revenu impayé).
Il résulte de cette chronologie que la société Square Habitat n’a pas encaissé à une date antérieure à celle convenue au bail ces différentes sommes et que certaines de ces sommes ont même été encaissées postérieurement aux dates convenues au bail, s’agissant par exemple du loyer pour juin 2018 et du dépôt de garantie.
M. [S] soutient toutefois qu’un accord avait été passé avec Mme [U], salariée de la société Square Habitat aux fins d’échelonner ses paiements.
Il est communiqué un document datant du 21 juin 2018, date de signature du bail, portant en en-tête le logo de la société Square Habitat et le nom de Mme [U], « votre chargée de location » en bas de page.
Ce document ne comporte aucune signature, tant de Mme [U], que celle de M. [S].
Ce courrier informatique comporte des ajouts manuscrits à côté des sommes dues par le demandeur, à savoir « payé le 21/08/18 » à côté de 650 euros pour le loyer mensuel, « 606,66 € 10/07 » à côté de la somme de 216,66 euros, « 10/08 » à côté de la somme de 650 euros, « 390 € 10/08 » à côté des sommes de 160 euros et 620 euros et sous ces sommes, un ajout manuscrit « 606 € 10/07 ».
Ces seuls ajouts manuscrits sur le courrier édité à la date de signature du bail dont il n’est pas démontré qu’ils émanent de Mme [U] ne permettent pas d’établir l’existence d’un accord relatif à des dates de dépôt des chèques remis par M. [S] à l’agence immobilière. Il n’est produit aucun autre élément permettant de justifier de l’existence d’un tel accord entre M. [S] et Mme [U] en qualité de salariée de la société Square Habitat.
L’échange de courriels des 13 et 17 juillet 2018 entre M. [S] et Mme [U] communiqué par le demandeur n’évoque pas plus la réalité d’un accord de paiement. Le courriel de M. [S] du 17 juillet 2018, soit 5 jours après l’encaissement du chèque de 390 euros et 4 jours après l’encaissement du chèque de 606,66 euros ne fait pas en effet mention du non-respect d’un accord relatif à des dates de dépôt de chèque tel qu’il aurait été fixé dans le courrier du 21 juin 2018.
Par conséquent, de l’examen de l’ensemble des pièces produites au débat, il n’est pas démontré un accord de paiement passé entre le demandeur et une salariée de la société Square Habitat et le non-respect de cet accord.
Les conditions d'application de la responsabilité de droit commun font en l’espèce défaut puisqu’il n’est pas rapporté la preuve d’une faute de la salariée de la société Square Habitat.
La responsabilité de la société Square Habitat du fait de sa salariée n’est par conséquent pas engagée à l’égard de M. [S].
Au surplus, il n’est pas démontré l’existence d’un lien de causalité entre une éventuelle faute de la salariée de la société défenderesse et les difficultés financières certaines de M. [S]. Le quantum conséquent des loyers impayés à l’origine de la résiliation du bail est sans lien avec un éventuel accord de paiement à la signature du bail et il ressort également du rapport de l’enquêtrice sociale du 10 mai 2019 que les difficultés économiques de M. [S] trouvent notamment leur origine dans le retard de versement de prestations d’Allocation de Retour à l’Emploi du fait de la déclaration en qualité d’autoentrepreneur de M. [S].
SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES DE M. [S]
La responsabilité de la société Square Habitat n’étant pas engagée à l’égard de M. [S], celui-ci sera nécessairement débouté de ses demandes de dommages et intérêts au titre d’un préjudice financier et d’un préjudice moral.
SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE INDEMNITAIRE AU TITRE DE LA PROCÉDURE ABUSIVE
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
L'article 1240 du code civil dispose encore que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'exercice d'une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.
En l’espèce, il s’évince du jugement rendu le 25 mai 2020 par le juge des contentieux de la protection de Valenciennes prononçant la résiliation du bail du 21 juin 2018 que M. [S] a notamment déclaré que la société Square Habitat avait encaissé l’intégralité de ses chèques remis au début du bail au mois de juillet. Or, cette affirmation apparaît inexacte puisque le chèque de 650 euros revenu impayé a été encaissé le 16 août 2018.
Par ailleurs, M. [S] a été condamné par ce même jugement, confirmé en appel, au paiement de la somme de 8 805 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 12 mars 2020. Ce montant conséquent représente de nombreux mois de loyers impayés qui ne peuvent manifestement pas être la conséquence de premiers chèques encaissés à des dates non respectées de quelques jours, ce que ne peut ignorer le demandeur.
De même, la chronologie des événements vient établir que le demandeur a initié la présente procédure après avoir été condamné par le juge des contentieux de la protection au paiement des loyers et indemnités et après avoir quitté le logement.
Par conséquent, les déclarations volontairement inexactes de M. [S] exprimées tant devant la juridiction statuant sur la procédure de loyers impayés que devant le tribunal judiciaire, le quantum des impayés du demandeur et la mise en oeuvre de la présente procédure caractérisent ensemble une attitude constitutive d’un abus du droit d’ester en justice.
La Société Square Habitat justifie d’un préjudice en ce qu’elle a subi une procédure judiciaire dans le cadre de laquelle sa loyauté contractuelle a été remise en cause, ce qui est de nature à nuire à sa réputation.
Pour autant, au vu du peu d’élément transmis pour quantifier ce préjudice, il y aura lieu de fixer à la somme de 500 euros la juste réparation de celui-ci.
Il y aura lieu, dès lors, de condamner M. [S] à régler à la société Square Habitat Nord de France, une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
SUR LES DÉPENS ET SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l'espèce, M. [S] qui succombe principalement, sera condamné aux dépens de l’instance ainsi qu'à payer à la société Square Habitat Nord de France, une somme que l’équité commande de voir fixer à 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR L'EXÉCUTION PROVISOIRE
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »
L'article 514-1 du même code dispose notamment que « le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. »
En l'espèce, aucune circonstance ne justifie d’écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE M. [T] [S] de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE M. [T] [S] à payer à la société SQUARE HABITAT NORD DE France la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
DÉBOUTE la société SQUARE HABITAT NORD DE France du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE M. [T] [S] aux dépens de l'instance ;
CONDAMNE M. [T] [S] à payer à la société SQUARE HABITAT NORD DE France la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé à Valenciennes, le 4 juillet 2024.
Le Greffier,Le Président,
