TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Localité 5]
JUGEMENT DU 09 Août 2024
N° RG 23/09030 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KWWB
Jugement du 09 Août 2024
N° : 24/482
Société [R]
C/
[M] [V]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me CASTRES
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me COETMEUR
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 09 Août 2024 ;
Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;
Audience des débats : 17 Mai 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
Société [R]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
Mme [M] [V]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Agnès COETMEUR, avocat au barreau de RENNES
I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 27 août 2019, la société [R] mettait à disposition de Mme [M] [V] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 318,67 € (euros).
Suite à des troubles du voisinage et des violences, [R] et [M] [V] concluaient un nouveau bail d’habitation en date du 04 novembre 2021 sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 327,57 €.
Le 24 novembre 2022, [M] [V] acceptait de signer un plan d’apurement du passif par mensualités de 30 € et 10 € par mois.
Par acte de commissaire de justice en date du 02 décembre 2022, [R] délivrait à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.874,17 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Concomitamment, par courrier électronique reçu, le 02 décembre 2022, la bailleresse signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d’ILLE-ET-VILAINE la situation d’impayé de [M] [V].
Par assignation en date du 29 novembre 2023, [R] saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de :
- Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ;
- Ordonner l’expulsion immédiate, avec suppression des délais légaux, de [M] [V] ;
- Condamner [M] [V] au paiement des sommes suivantes :
Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;
4.150,36 € d’arriéré locatif sur le nouveau logement [Adresse 4] à [Localité 5], arrêté au mois de septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
2.375,11 € de dette locative sur l’ancien logement [Adresse 2] à [Localité 5] comprenant 536,88 € de loyers impayés et 1.838,23 € de réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le 29 novembre 2023, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l’audience.
II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
À l'audience du 17 mai 2024, [R] maintenait les demandes de son assignation. Elle réévaluait les dettes aux sommes de 4.051,35 € pour le second logement et 2.345,11 € pour le premier logement et le montant du loyer résiduel mensuel au jour de l’audience à 75,55 € (hors APL : 440,55 €).
A l’appui de ses prétentions, la demanderesse prenait acte de la proposition d’apurement du passif locatif en cours sur le second logement mais déplorait l’absence de proposition de remboursement relatif à la précédente dette sur le premier logement.
En défense, par conclusions en date du 16 mai 2024 et soutenues à l’audience, [M] [V] sollicitait de :
- Accorder à la locataire un délai de 3 ans pour régler l’arriéré locatif ;
- Suspendre, pendant ce délai de 3 ans, les effets de la clause résolutoire ;
- Débouter [R] de toutes ses demandes ;
- Débouter [R] de sa demande de condamnation aux frais irrépétibles.
A l’oral, [M] [V], représentée par son avocate, réitérait demander des délais de paiement et la poursuite du bail. Elle proposait des échéances de remboursement de 30 € par mois. Elle avançait avoir repris le règlement de son loyer, avoir quitté son ancien compagnon et avoir changé de comportement. Elle relatait s’être mobilisée, s’astreindre à son suivi par les travailleurs sociaux et le SPIP, avoir constitué un dossier MDPH, avoir fait des démarches auprès des banques et envisager le déblocage d’un FSL. Elle ajoutait souhaiter pouvoir continuer de bénéficier du contrat d’accompagnement et du logement offerts par [R] en vue de l’aider dans son insertion sociale.
Sur sa situation économique, [M] [V] produisait, par l’intermédiaire de son conseil, une attestation CAF certifiant l’allocation de prestations familiales et sociales pour un montant de 1.007,35 € par mois (APL + RSA).
Il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
III.- MOTIVATION
1. A titre liminaire, sur les dispositions applicables :
Aux termes de l’article 12 alinéa 1er et alinéa 2 du Code de procédure civile : “Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée”.
Aux termes de l’article 1188 du Code civil : “Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation”.
Aux termes de l’article 1104 du Code civil : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public”.
En l'espèce, les contrats des 27 août 2019 et 04 novembre 2021, qualifiés de « contrat de mise à disposition » font, certes, référence à l’article L.442-8-1 du Code de la construction.
Cependant, la requérante a choisi de les exécuter comme des contrats de bail en laissant perdurer la relation contractuelle pendant plus de 4 années, en fixant une redevance et une provision pour charges sans référence aux revenus des parties, en visant également la loi du 06 juillet 1989 en entête du contrat et en mettant en œuvre les procédures instaurées par la Loi du 06 juillet 1989, notamment, par la signification d’un commandement visant expressément l’article 24 de la Loi précitée, par l’information de la CCAPEX et par la notification de l’assignation à la préfecture. De plus, la demanderesse n’a pas contesté, lors de l’audience, l’application de la procédure imposée par la Loi du 06 juillet 1989.
En conséquence, le contrat litigieux s’analyse en réalité comme un contrat de bail auquel s’appliqueront les dispositions de la Loi du 06 juillet 1989.
2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail :
2.1. Sur la recevabilité de la demande :
Le commandement de payer a été délivré, le 02 décembre 2022 et la CCAPEX saisie, le 02 décembre 2022, soit, l’un et l’autre, plus de deux mois avant l’assignation.
L’assignation a été signifiée, le 29 novembre 2023, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 29 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience au fond.
L’action de la demanderesse est donc recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.
2.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail :
Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : « I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ».
En l’espèce, le contrat du 04 novembre 2021 contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 02 décembre 2022, à la locataire, pour un montant de 2.874,17 €. Or, vu l’historique des versements, la dette de loyer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.
Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 03 février 2023.
2.3. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :
Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06/07/1989 : « [...] V.- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative [...] ».
En l’espèce, la défenderesse sollicite le bénéfice de délais de paiement pour régler la dette locative et la suspension de la clause résolutoire, ce à quoi la bailleresse s’oppose.
Compte tenu des capacités financières du foyer ci-dessus exposées, de la reprise du versement du loyer par la locataire depuis plus d’un an, du respect du plan amiable d’apurement du passif de 30 € par mois depuis plus d’un an, de la proposition raisonnable d’échelonnement de la dette formulée en défense, du positionnement de la locataire à l’audience et de l’intérêt du bailleur d’obtenir remboursement de sa créance dans un délai satisfaisant, il y a lieu d’accorder à [M] [V] des délais pour rembourser l’arriéré locatif sur le second logement et de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve de respecter le plan d’apurement précisé ci-après.
Ainsi, les mensualités, fixées en fonctions des revenus et charges des parties et du montant de la dette peuvent, en l’état, être évaluées à une somme de 30 €, à régler en plus du loyer courant.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
A ce stade, en cas d’expulsion pour non-respect du plan d’apurement du passif locatif, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ne saurait être encourue dès lors que les occupants ne se sont pas introduits dans les lieux par voie de fait ou que le relogement des intéressés n’est pas assuré. Les demandes d’[R] seront donc rejetées sur ces points.
En conséquence, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourrait avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.
3. Sur les demandes de condamnation au paiement :
Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ».
Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
3.1. Sur la dette locative relative au second logement [Adresse 4] à [Localité 5] (bail en cours) :
En l’espèce, le montant de la créance de la bailleresse estimé à 4.051,35 € – tel que figurant au décompte daté du 03 mai 2024, produit à l’audience par [R] et soustraction faite des frais de procédure – n’est pas contesté par [M] [V].
[M] [V] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4.051,35 € (loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation au 17 mai 2024 sur le second logement [Adresse 4] à [Localité 5]) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Néanmoins, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire précédemment évoquée, il convient de différer l'exigibilité de cette dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. En l’état, le plan d’apurement du passif comprendra 36 mensualités fixées à la somme de 30 €, à régler en plus du loyer courant.
Le droit à intérêt pourra être suspendu pendant l’exécution du plan.
3.2. Sur l’indemnité d’occupation pour non-respect du plan d’apurement du passif :
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, [M] [V] serait également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés.
En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 440,55 € par mois et sera comptabilisée à compter du 18 mai 2024, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité.
3.3. Sur la dette locative relative au premier logement [Adresse 2] à [Localité 5] (bail terminé) :
En l’espèce, [R] évalue sa créance sur le précédent logement à 2.345,11 € : 536,88 € de loyers et charges impayés et 1.838,23 de réparations locatives. Elle produit un décompte daté du 03 mai 2024 et arrêté au 09 novembre 2023.
Or, ce décompte comporte des irrégularités ou approximations.
D’une part, le libellé d’une ligne de compte, facturée le 1/09/2022, à 80,92 € contient des ????. Faute de pouvoir identifier l’objet de cette facturation, ce montant devra être retranché de la dette.
D’autre part, les loyers et charges des mois de novembre 2021, décembre 2021, janvier 2022, février 2022 et mars 2022 ont été facturés à la locataire alors que, dès le 04 novembre 2021, [M] [V] semble avoir emménagé dans son nouveau logement et signé l’état des lieux d’entrée. La facturation sur le nouveau logement commence, cependant, en mars 2022. Ces deux relevés de compte révèlent manifestement une confusion des frais relatifs aux deux logements successifs. En tout état de cause, le loyer et les charges du mois de mars 2022 ont été facturés deux fois, apparaissant sur les décomptes des 2 appartements. Il conviendra donc de déduire 323,23 € du passif locatif.
Enfin, s’agissant des réparations locatives, la requérante n’a pas fourni de justificatifs du coût réel des travaux. Elle a uniquement joint à sa requête une estimation des réparations locatives établie par leurs propres services et ceux d’ARCHIPEL HABITAT mais aucune facture ou devis d’entreprise extérieures. Ainsi, faute de preuve non auto-constituée, [R] sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement des réparations locatives à hauteur de 1.838,23 €.
En l’état, il y a donc lieu de condamner [M] [V] à payer à la bailleresse : 2.345,11 € – (80,92 € + 323,23 € + 1.838,23 €), soit une somme totale de 102,73 € correspondant à la dette locative sur l’ancien logement [Adresse 2] à [Localité 5], et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
4. Sur les demandes accessoires :
Succombant à la cause, [M] [V] sera condamnée aux dépens.
En revanche, l’équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens.
En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 02 décembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 04 novembre 2021, entre la société [R], d’une part, et Mme [M] [V], d’autre part, sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 03 février 2023 ;
CONDAMNE Mme [M] [V] à payer à la société [R] la somme de 4.051,35 € (quatre mille cinquante-et-un euros et trente-cinq centimes) d’arriéré locatif, arrêté au 17 mai 2024, sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Mme [M] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 € (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
DIT que le droit à intérêt pourra être suspendu pendant la durée du plan ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [V] ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 03 février 2023 ;
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
• Mme [M] [V] sera condamnée à verser à la société [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 440,55 € (quatre cent quarante euros et cinquante-cinq centimes) par mois ;
DÉBOUTE, en cas de non-respect du plan d’apurement du passif, la société [R] de sa demande de suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE, en conséquence, que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Mme [M] [V] à payer à la société [R] la somme de 102,73 € (cent deux euros et soixante-treize euros) d’arriéré locatif, arrêté au 17 mai 2024, sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
DÉBOUTE la société [R] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [M] [V] aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 02 décembre 2022 et de l'assignation du 29 novembre 2023 ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 09 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière, La Juge,
