TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 09 Août 2024
N° RG 23/08939 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KWNS
Jugement du 09 Août 2024
N° : 24/480
S.A. HLM LES FOYERS
C/
[C] [H]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Maître GARNIER
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 09 Août 2024 ;
Par Manon LIPIANSKY, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;
Audience des débats : 17 Mai 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
S.A. HLM LES FOYERS
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES substituée par Me Clémence LAPORTE, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
M. [C] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 17 août 2021, la société S.A. HLM LES FOYERS consentait un bail d’habitation à M. [C] [H] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 302,32 € (euros).
Par acte de commissaire de justice en date du 04 août 2023, la S.A. HLM LES FOYERS délivrait au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.569,96 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Concomitamment, par courrier électronique reçu, le 04 août 2023, la bailleresse signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d’ILLE-ET-VILAINE la situation d’impayé d’[C] [H].
Par assignation en date du 24 novembre 2023, la S.A. HLM LES FOYERS saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de :
- Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire deux mois suivant le commandement ;
- Ordonner l’expulsion immédiate, avec suppression des délais légaux, d’[C] [H] ;
- Condamner [C] [H] au paiement des sommes suivantes :
Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;
2280,48 € d’arriéré locatif, arrêté courant septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le 27 novembre 2023, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l’audience.
II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
À l'audience du 17 mai 2024, la S.A. HLM LES FOYERS maintenait les demandes de son assignation. Elle réévaluait la dette à la somme de 3.438,99 € et le montant du loyer mensuel au jour de l’audience à 366,26 €. A l’appui de ses prétentions, la demanderesse précisait n’avoir aucun contact avec le locataire.
Bien que régulièrement cité par acte délivré à étude, [C] [H] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire.
Il sera renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
III.- MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail :
1.1. Sur la recevabilité de la demande :
Le commandement de payer a été délivré, le 04 août 2023 et la CCAPEX saisie, le 04 août 2023, soit, l’un et l’autre, plus de deux mois avant l’assignation.
L’assignation a été signifiée, le 24 novembre 2023, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 27 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience au fond.
L’action de la demanderesse est donc recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.
1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail :
Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux (avant juillet 2023) : « I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ».
A titre liminaire, il convient de rappeler que les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément aux dispositions de l'article 2 du Code civil. Ainsi, en l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat de bail, un délai de 2 mois suivant le commandement de payer et la notification à la CCAPEX sera décompté pour apprécier l’acquisition de la clause résolutoire. La bailleresse a d’ailleurs opté pour cette solution, expressément reprise au dispositif de son assignation.
En l’espèce, le contrat du 17 août 2021 contient bien une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 04 août 2023, au locataire, pour un montant de 1.569,96€.
Cependant, la demanderesse n’a pas fourni à la juridiction de décompte permettant de contrôler l’absence d’apurement de la dette dans les 2 mois suivant le commandement de payer. En effet, en l’absence du défendeur à l’audience et de complète contradiction lors des débats, seules les demandes figurant dans l’assignation seront valablement retenues et les nouvelles pièces versées écartées. Ainsi, le dernier décompte daté du 07 mai 2024, non notifié contradictoirement au défendeur, devra être rejeté des débats. Le dispositif de l’assignation vise une dette arrêtée « courant septembre 2023 » sans en préciser sa date exacte et le relevé de compte joint n’apporte pas plus d’information sur la date réelle d’édition du décompte (pièce n°15). Or, le débiteur avait jusqu’au 04 octobre 2023 pour régler le passif locatif.
Dans ces conditions, en ne produisant pas un décompte édité postérieurement au délai accordé par la loi et précisément daté, la demanderesse n’a pas permis au juge des baux de vérifier la réalité du défaut de paiement de l’arriéré locatif par le locataire dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de débouter la S.A. HLM LES FOYERS de sa demande aux fins de constat de la résiliation du bail.
En conséquence, les demandes connexes à la requête en constat de la résiliation du bail, à savoir les demandes relatives à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation, seront également déclarées irrecevables
2. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :
Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ».
Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
En l’espèce, la requérante évalue la dette locative au jour de l’audience à 3.438,99 €. Cependant, en l’absence du défendeur à l’audience et de complète contradiction lors des débats, seules les demandes figurant dans l’assignation seront valablement retenues et les nouvelles pièces versées écartées.
Le dispositif de l’assignation vise un arriéré de loyer estimé à 2.280,48 €. Le décompte arrêté courant septembre 2023 permet de valider ce montant, soustraction faite des frais de procédure.
[C] [H] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2.280,48 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
3. Sur les demandes accessoires :
Chaque partie succombant partiellement à la cause, les dépens seront partagés par moitié.
Par ailleurs, l’équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens.
En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE la société S.A. HLM LES FOYERS de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
DÉBOUTE, en conséquence, la société S.A. HLM LES FOYERS de ses demandes aux fins d’ordonner l’expulsion de M. [C] [H] de son logement et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation ;
CONDAMNE M. [C] [H] à payer à la société S.A. HLM LES FOYERS la somme de 2.280,48 € (deux mille deux cent quatre-vingts euros et quarante-huit centimes) d’arriéré locatif arrêté en septembre 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
DÉBOUTE la société S.A. HLM LES FOYERS de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE les parties aux dépens, chacune pour moitié, comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 04 août 2023 et de l’assignation du 24 novembre 2023 ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 09 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière, La Juge,
