TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 09 Août 2024
N° RG 23/08750 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KWB3
Jugement du 09 Août 2024
N° : 24/479
S.A. HLM LES FOYERS
C/
[O] [S]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Maître GARNIER
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 09 Août 2024 ;
Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;
Audience des débats : 17 Mai 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
S.A. HLM LES FOYERS
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES substituée par Me Clémence LAPORTE, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
M. [O] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté
I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 24 février 2023, la société S.A. HLM LES FOYERS consentait un bail d’habitation à M. [O] [S] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 387,55 € (euros) et d’une provision pour charges de 43,83 €.
Par acte de commissaire de justice en date du 03 août 2023, la S.A. HLM LES FOYERS délivrait au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.371,18 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Préalablement, la bailleresse signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d’ILLE-ET-VILAINE la situation d’impayé de [O] [S]. Par mail, la sous-commission CCAPEX informait la S.A. HLM LES FOYERS avoir reçu ce signalement, enregistré dans leur service, le 24 juillet 2023.
Par assignation en date du 22 novembre 2023, la S.A. HLM LES FOYERS saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de :
- Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ;
- Ordonner l’expulsion immédiate, avec suppression des délais légaux, de [O] [S] ;
- Condamner [O] [S] au paiement des sommes suivantes :
Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;
2.665,32 € d’arriéré locatif, arrêté au 30 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ;
800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le 22 novembre 2023, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département.
Le 07 mai 2024, l’enquête sociale diligentée par le département était transmise au greffe avant l’audience de jugement. Le rapport d’enquête exposait que [O] [S] vivait seul et était fonctionnaire au centre pénitentiaire de [6] pour un salaire mensuel de 2.000 à 2.400 €. L’enquêtrice reliait les difficultés financières rencontrées par le locataire à sa séparation avec sa conjointe qui gérait habituellement le budget du couple et à un épisode dépressif consécutif à cette rupture. Elle indiquait que [O] [S] avait repris le paiement de son loyer depuis 5 mois et souhaitait conclure avec son bailleur un plan d’apurement du passif par mensualités de 100 à 150 €.
II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
À l'audience du 17 mai 2024, la S.A. HLM LES FOYERS maintenait les demandes de son assignation. Elle réévaluait la dette à la somme de 5424,65 € et le montant du loyer mensuel au jour de l’audience à 444,94 €.
Cité par procès-verbal de recherches infructueuses, [O] [S] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter.
Il sera renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
III.- MOTIVATION
1. Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail :
L’assignation a été signifiée, le 22 novembre 2023, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 22 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience au fond.
La CCAPEX a été saisie, le 24 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation
Le commandement de payer, délivré le 03 août 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a jamais été remis en personne au locataire. Le commissaire de justice n’a pas tenté de remettre le commandement sur le lieu de travail du destinaire comme l’impose la cour de cassation.
Dans ces circonstances, les formalités préalables à la délivrance d’une assignation ne peuvent être considérées comme accomplies et l’action du demandeur n’apparaît pas, en l’état, recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes connexes à la requête en constat de la résiliation du bail, à savoir les demandes relatives à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation, seront également déclarées irrecevables
2. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :
2.1. Sur la dette locative :
Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ».
Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
En l’espèce, la requérante évalue la dette locative au jour de l’audience à 5.424,65 €. Cependant, en l’absence du défendeur à l’audience et de complète contradiction lors des débats, seules les demandes figurant dans l’assignation seront valablement retenues et les nouvelles pièces versées écartées.
Le dispositif de l’assignation vise un arriéré de loyer estimé à 2.665,32 €. Le décompte daté du 30 septembre 2023 permet de valider ce montant, soustraction faite des frais de procédure.
M. [O] [S] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2.665,32 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
2.2. Sur les délais de paiement :
Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues […] ».
En l’espèce, le défendeur sollicite, par l’intermédiaire de l’enquête sociale, le bénéfice de délais de paiement pour régler sa dette locative.
Compte tenu des capacités financières du foyer ci-dessus exposées, de la reprise du règlement du loyer par le locataire, de la proposition d’échelonnement de la dette formulée en défense, des conclusions de l’enquête sociale et de l’intérêt du bailleur d’obtenir remboursement de sa créance dans un délai satisfaisant, il y a lieu d’accorder au locataire des délais pour rembourser l’arriéré locatif.
Ainsi, les mensualités, fixées en fonctions des revenus et charges des parties et du montant de la dette, peuvent, en l’état, être évaluées à une somme de 100 €, à régler en plus du loyer courant, pendant 24 mois, sauf meilleur accord des parties pour une prolongation du plan.
Le droit à intérêt pourra être suspendu pendant l’exécution du plan.
3. Sur les demandes accessoires :
Chaque partie succombant partiellement à la cause, les dépens seront partagés par moitié.
En revanche, l’équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens.
En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE l’action de la société S.A. HLM LES FOYERS aux fins de constat de la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire irrecevable ;
DECLARE, en conséquence, les demandes aux fins d’ordonner l’expulsion de M. [O] [S] de son logement et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation irrecevables.
CONDAMNE M. [O] [S] à payer à la société S.A. HLM LES FOYERS la somme de 2.665,32 € (deux mille six cent soixante-cinq euros et trente-deux centimes) d’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE M. [O] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 € (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
DIT que le droit à intérêt pourra être suspendu pendant l’exécution du plan ;
DIT que, à défaut d’un seul paiement, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou commandement de payer ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
DÉBOUTE la société S.A. HLM LES FOYERS de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE les parties aux dépens, chacune pour moitié, comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 03 août 2023 et de l’assignation du 22 novembre 2023 ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 09 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière, La Juge,
