TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 09 Août 2024
N° RG 23/08028 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KURB
Jugement du 09 Août 2024
N° : 24/476
Société CDC HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA SNI
C/
[N] [K]
[Z] [W]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me QUESNEL
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [K]
Me BELLENGER
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 09 Août 2024 ;
Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;
Audience des débats : 17 Mai 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
Société CDC HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA SNI
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Anne-marie QUESNEL, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
M. [N] [K]
hébergé au centre pénitentiaire de [Localité 7] [Localité 9]
[Adresse 8]
[Localité 9]
comparant en personne
Mme [Z] [W]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Emilie BELLENGER, avocat au barreau de RENNES
I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 18 mai 2017, la Société Nationale Immobilière (S.N.I.), reprise par la Société CDC HABITAT, consentait un bail d’habitation à M. [N] [K] et Mme [Z] [W] sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 960,54 € (euros) et d’une provision pour charges de 57,83 €.
Par jugement du 05 mai 2023, le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes :
- déclarait l’action de CDC HABITAT aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation irrecevable ;
- condamnait, solidairement, les [N] [K] et [Z] [W] à payer la somme de 131,17 € d’arriéré locatif, arrêté au 08 mars 2022 ;
- autorisait [Z] [W] à régler 25 € par mois pendant 6 mois ;
- déboutait CDC HABITAT de sa demande d’indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamnait les parties aux dépens, chacune pour moitié.
Par actes de commissaire de justice en date du 08 août 2023, CDC HABITAT, venant aux droits de la S.N.I., délivrait aux locataires un commandement de payer la somme principale de 12.294,13 € correspondant au nouvel arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Préalablement, par courrier électronique reçu, le 17 juillet 2023, la bailleresse signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d’ILLE-ET-VILAINE la situation d’impayé de [N] [K] et [Z] [W]. Par mail du même jour, la CCAPEX attestait de sa saisine.
Par assignation en date du 23 octobre 2023, CDC HABITAT saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de :
- Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ;
- Ordonner l’expulsion de [N] [K] et [Z] [W] ;
- Condamner, solidairement, [N] [K] et [Z] [W] au paiement des sommes suivantes :
Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;
12.964,66 € d’arriéré locatif, arrêté au 01 octobre 2023 ;
600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le 24 octobre 2023, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département. L’enquête sociale diligentée par le département était transmise au greffe avant l’audience de jugement.
Le rapport d’enquête sociale en date du 03 mai 2024 exposait que le couple était séparé et était parent de trois enfants majeurs dont une encore à charge. Elle indiquait que [Z] [W] avait déménagé, le 07 mars 2024, et subissait la situation de surendettement de son ex-compagnon.
II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
À l'audience du 17 mai 2024, CDC HABITAT maintenait les demandes de son assignation. Elle réévaluait la dette à la somme de 18.831,09 € et le montant du loyer mensuel au jour de l’audience à 1130,35 €. La demanderesse confirmait que [Z] [W] avait déjà quitté les lieux et s’être accordé avec [N] [K] pour un départ imminent. Elle s’opposait à l’exclusion de la solidarité de la dette demandée par [Z] [W].
Il sera renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens.
En défense, [N] [K] reconnaissait le montant de sa dette et sollicitait des délais de paiement. Il proposait des échéances de remboursement de 200 € par mois. Il précisait avoir emménagé dans une chambre mise à sa disposition par son employeur sur son lieu de travail depuis 15 jours et avoir quitté, vidé et nettoyé le logement loué à CDC HABITAT. Il soutenait que son ex-compagne avait toujours payé sa part du loyer.
Sur sa situation personnelle et économique, [N] [K] relatait vivre seul, être employé par l’administration pénitentiaire pour un salaire mensuel de 1.990 € et subir une saisie de ses rémunérations de 550 € par mois. Il expliquait ses problèmes financiers par un arrêt maladie et une diminution de ses revenus.
Par conclusions adverses, soutenues à l’audience, [Z] [W] demandait de :
- Résilier le bail ;
- Condamner seul [N] [K] au paiement de la dette locative ;
- Subsidiairement, lui accorder un délai de 36 mois pour apurer la dette et condamner [N] [K] à garantir les sommes mise à sa charge ;
- Débouter CDC HABITAT de ses demandes ;
- Débouter CDC HABITAT de sa demande d’indemnisation au titre des frais irrépétibles ;
- Condamner [N] [K] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Ecarter l’exécution provisoire.
[Z] [W] assurait avoir pris congé du logement début mars 2024 et avoir toujours réglé la moitié du loyer selon l’accord tacite conclu avec son ex-concubin. Elle considérait que seul [N] [K] était responsable et redevable de la dette locative. A défaut, elle souhaitait voir son codéfendeur condamner à lui rembourser les sommes versées à la bailleresse et bénéficier de délais de paiement par mensualités maximales de 150 € sur une durée de 36 mois. En outre, elle considérait que la solidarité se limitait à son occupation effective du logement jusqu’en mars 2024.
Sur sa situation, [Z] [W] déclarait vivre avec sa fille étudiante et à charge, travailler à temps complet pour un salaire mensuel de 2.000 € et s’acquitter du règlement d’un nouveau loyer à hauteur de 1.000 € par mois et d’un remboursement de trop perçu d’APL auprès de la CAF. Elle ajoutait ne pas percevoir de contribution à l’entretien et à l’éducation pour sa fille et avoir également rencontré des soucis financiers en raison d’un long arrêt de travail et de difficultés pour réintégrer le ministère de la justice suite à une mise en disponibilité.
Il sera renvoyé aux conclusions de la défenderesse pour un plus ample exposé des moyens.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
III.- MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail :
1.1. Sur la recevabilité de la demande :
Le commandement de payer a été délivré, le 08 août 2023 et la CCAPEX saisie, le 17 juillet 2023, soit, l’un et l’autre, plus de deux mois avant l’assignation.
L’assignation a été signifiée, le 23 octobre 2023, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 24 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience au fond.
L’enquête sociale a été reçue au greffe avant l’audience de jugement.
L’action de la demanderesse est donc recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.
1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail :
Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : « I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ».
En l’espèce, le contrat du 18 mai 2017 contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 08 août 2023, aux locataires, pour un montant de 12.294,13 €. Or, vu l’historique des versements, la dette de loyer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement du passif n’a été conclu.
Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 09 octobre 2023.
A ce stade, il conviendra de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :
2.1. Sur la dette locative :
Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ».
Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
En l’espèce, la bailleresse estime sa créance à 18.831,09 € et produit un décompte daté du 06 mai 2024. Or, ce décompte contient des frais de procédure relevant des dépens ou des frais irrépétibles (126,48 € + 77,82 € + 170,88 €).
Par ailleurs, CDC HABITAT dispose d’un précédent titre, le jugement du 05 mai 2023, qui avait fixé l’arriéré locatif au 08 mars 2022.
En conséquence, il conviendra de déduire des 18.831,09 € réclamés :
- 375,18 € de frais de procédure ;
- 1.683,45 € de solde au 08 mars 2022.
Ainsi, l’arriéré locatif au 06 mai 2024 peut être évalué à 16.772,46 € (18.831,09 € - 375,18 € - 1.683,45 €).
[N] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 16.772,46 € (loyers, charges et indemnités d’occupation au 06 mai 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
[Z] [W], qui a quitté le logement au 07 mars 2024, sera solidairement condamnée au paiement sur la somme de 14.510,80 €. Elle n’a joint aucun contrat permettant d’exclure cette solidarité ou prévoyant une garantie de remboursement.
Néanmoins, les deux ex-concubins reconnaissent que [Z] [W] a toujours réglé sa part du loyer et que les impayés sont le fait de [N] [K], qui s’engage à régler seul la dette locative. Il leur sera donné acte de leur accord dans leur rapport entre eux.
1.3. Sur les délais de paiement :
Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06/07/1989 : « [...] V.- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative [...] ».
En l’espèce, les défendeurs sollicitent le bénéfice de délais de paiement pour régler la dette locative, ce à quoi la bailleresse s’oppose.
Compte tenu des capacités financières des foyers ci-dessus exposées, du maintien de versements partiels continus du loyer qui, cumulés, dépassent le montant d’un loyer mensuel, des propositions raisonnables d’échelonnement de la dette formulées en défense, du positionnement des locataires à l’audience, de leur départ des lieux, de la composition de la famille, des conclusions de l’enquête sociale et de l’intérêt da la bailleresse d’obtenir remboursement de sa créance dans un délai satisfaisant, il y a lieu d’accorder à [N] [K] et [Z] [W] des délais à chacun pour rembourser l’arriéré locatif.
Ainsi, les mensualités, fixées en fonctions des revenus et charges des parties et du montant de la dette peuvent, en l’état, être évaluées à une somme de :
- 180 € pour [N] [K] ;
- 20 € pour [Z] [W].
Le droit à intérêt pourra être suspendu pendant l’exécution du plan.
2.3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, [N] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés.
En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 1.130,35 € par mois et sera comptabilisée à compter du 07 mai 2024, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité.
3. Sur les demandes accessoires :
Succombant à la cause, [N] [K] sera condamné aux dépens.
Par ailleurs, l’équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens.
En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 08 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 18 mai 2017, entre la société CDC HABITAT, d’une part, et M. [N] [K] et Mme [Z] [W], d’autre part, sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 4] est résilié depuis le 09 octobre 2023 ;
CONDAMNE M. [N] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 1.130,35 € (mille cent trente euros et trente-cinq centimes) par mois ;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 09 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;
CONDAMNE, solidairement, M. [N] [K] et Mme [Z] [W] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 14.510,80 € (quatorze mille cinq cent dix euros et quatre-vingt centimes) d’arriéré locatif arrêté au 07 mars 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE M. [N] [K] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 2.261,66 € (deux mille deux cents soixante-et-un euros et soixante-six centimes) d’arriéré locatif arrêté au 06 mai 2024 (indemnités d’occupation du 08 mars 2024 au 06 mai 2024), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE M. [N] [K] à se libérer de ses dettes en réglant chaque mois, pendant 36 mois, une somme minimale de 180 € (cent quatre-vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
AUTORISE Mme [Z] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, pendant 36 mois, une somme minimale de 20 € (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
DIT que le droit à intérêt pourra être suspendu pendant la durée du plan ;
DIT que, à défaut d’un seul paiement, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible ;
DONNE ACTE à M. [N] [K] et Mme [Z] [W] de leur accord selon lequel M. [N] [K] s’engage à régler seul les dettes ;
ORDONNE à M. [N] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
ACCORDE à Mme [Z] [W] l’aide juridictionnelle provisoire ;
DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DÉBOUTE Mme [Z] [W] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [N] [K] aux dépens comprenant le coût des commandements de payer du 08 août 2023 et des assignations du 23 octobre 2023 ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 09 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière, La Juge,
