TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 09 Août 2024
N° RG 23/06818 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KSFC
Jugement du 09 Août 2024
N°: 24/475
Etablissement public ARCHIPEL HABITAT
C/
[G] [W]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 09 Août 2024 ;
Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffeir lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;
Audience des débats : 17 Mai 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
O.P.H ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Mme [J] [N], muni d’un pouvoir
ET :
DEFENDEUR :
M. [G] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 01 février 2022, l'établissement ARCHIPEL HABITAT consentait un bail d’habitation à M. [G] [W] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 327,06 € (euros) et d’une provision pour charges de 48,65 €.
Par acte de commissaire de justice en date du 01 décembre 2022, ARCHIPEL HABITAT délivrait au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.515,32 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Préalablement, par courrier recommandé avec accusé réception émargé, le 21 novembre 2022, le bailleur signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d’ILLE-ET-VILAINE la situation d’impayé de [G] [W].
Par assignation en date du 28 juillet 2023, ARCHIPEL HABITAT saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de :
- Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ;
- Ordonner l’expulsion de [G] [W] ;
- Condamner [G] [W] au paiement des sommes suivantes :
Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;
2.464,42 € d’arriéré locatif, arrêté au 02 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
50 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le 31 juillet 2023, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département. Le 23 novembre 2023, l’enquête sociale diligentée par le département était déposée au greffe avant l’audience de jugement.
Le rapport d’enquête sociale en date du 23 novembre 2023 exposait que [G] [W] vivait en couple, était sans emploi depuis juin 2022, percevait 842 € d’ARE par mois et bénéficiait d’une APL mensuelle de 176 €. L’enquêtrice relevait que les droits aux prestations sociales et familiales n’avaient pu être régularisées, faute de légalisation de l’acte de naissance du locataire, qu’au bout de 18 mois. Elle précisait que la compagne de [G] [W], dans l’attente de la régularisation de sa situation administrative, ne travaillait pas et ne percevait aucune ressource. L’enquête concluait qu’un dossier FSL pour la totalité de la dette de loyer était en cours d’instruction dans leur service sous réserve du respect par le locataire de l’engagement de reprendre le paiement de son loyer et d’apurer le passif locatif par mensualité de 20 €.
II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
À l'audience du 17 mai 2024, ARCHIPEL HABITAT maintenait les demandes de son assignation. Il réévaluait la dette à la somme de 2662,84 € et le montant du loyer mensuel au jour de l’audience à 406,74 €. A l’appui de ses prétentions, le demandeur indiquait avoir reçu 3 paiements depuis la mise en œuvre de la procédure, dont le dernier de 300 € en février 2024.
Bien que régulièrement cité par acte délivré à domicile, [G] [W] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire.
Il sera renvoyé à l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des moyens.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
III.- MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail :
1.1. Sur la recevabilité de la demande :
Le commandement de payer a été délivré, le 01 décembre 2022 et la CCAPEX saisie, le 21 novembre 2022, soit, l’un et l’autre, plus de deux mois avant l’assignation.
L’assignation a été signifiée, le 28 juillet 2023, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 31 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience au fond.
L’enquête sociale a été reçue au greffe avant l’audience de jugement.
L’action du demandeur est donc recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.
1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail :
Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : « I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ».
En l’espèce, le contrat du 01 février 2022 – portant sur les conditions générales de location – contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 01 décembre 2022, au locataire, pour un montant de 1.515,32 €. Or, vu l’historique des versements, la dette de loyer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement du passif n’a été conclu.
Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 2 février 2023.
1.3. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :
Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06/07/1989 : « [...] V.- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative [...] ».
En l’espèce, le défendeur sollicite, par l’intermédiaire de l’enquête sociale, le bénéfice de délais de paiement pour régler la dette locative et la suspension de la clause résolutoire dans le cadre d’un suivi par les services sociaux avec instruction d’un dossier de FSL, ce à quoi le bailleur s’oppose.
Compte tenu des capacités financières du foyer ci-dessus exposées, de la reprise par le locataire de 3 versements supérieurs au loyer résiduel avant l’audience au fond, des rappels d’APL et rectifications subséquentes intervenus en septembre et décembre 2023, de la proposition d’échelonnement de la dette formulée par les services sociaux, des conclusions de l’enquête sociale, du dossier de FSL en cours d’instruction et de l’intérêt du bailleur d’obtenir remboursement de sa créance dans un délai satisfaisant, il y a lieu d’accorder à [G] [W] des délais pour rembourser l’arriéré locatif et de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve de respecter le plan d’apurement précisé ci-après.
Ainsi, les mensualités fixées en fonctions des revenus et charges des parties et du montant de la dette peuvent, en l’état, être évaluées à une somme de 20 €, à régler en plus du loyer courant, conformément aux recommandations de l’enquête sociale.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
En outre, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourrait avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :
2.1. Sur la dette locative :
Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ».
Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
En l’espèce, le bailleur évalue sa créance à 2.662,84 €. Le décompte daté du 13 mai 2024, produit par ARCHIPEL HABITAT, permet de valider ce montant, soustraction faite des frais de procédure.
[G] [W] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2.662,84 € (loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation au 13 mai 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Néanmoins, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire précédemment évoquée, il convient de différer l'exigibilité de cette dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. En l’état, le plan d’apurement du passif comprendra 36 mensualités fixées à la somme de 20 €, à régler en plus du loyer courant.
Le droit à intérêt pourra être suspendu pendant l’exécution du plan.
2.2. Sur l’indemnité d’occupation pour non-respect du plan d’apurement du passif :
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, [G] [W] serait également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés.
En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 406,74 € par mois et sera comptabilisée à compter du 14 mai 2024, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité.
3. Sur les demandes accessoires :
Succombant à la cause, [G] [W] sera condamné aux dépens.
En revanche, l’équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens.
En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er décembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 01 février 2022, entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [G] [W], d’autre part, sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 02 février 2023 ;
CONDAMNE M. [G] [W] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 2.662,84 € (deux mille six cent soixante-deux euros et quatre-vingt-quatre centimes) d’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024 (créance qui comprend les loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail et les loyers et charges ou éventuelles indemnités d’occupation à compter de la date de résiliation jusqu’au jour de l’audience), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE M. [G] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 € (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
DIT que le droit à intérêts pourra être suspendu pendant l’exécution du plan ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [W] ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 02 février 2023 ;
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
• le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
• M. [G] [W] sera condamné à verser à l'établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 406,74 € (quatre cent six euros et soixante-quatorze centimes) par mois ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [G] [W] aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 01 décembre 2022 et de l'assignation du 28 juillet 2023 ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 09 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière, La Juge,
