TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 3]
ORDONNANCE DU 09 Août 2024
N° RG 23/00154 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KHGC
Ordonnance du 09 Août 2024
N° : 24/21
[E] [W]
[L] [T]
C/
[I] [D]
[G] [B], caution
copie dossier
copie exécutoire délivrée
le
à Me GARNIER
copie certifiée conforme délivrée
à Me RICHARD
Me ONGLIS
Au nom du Peuple Français ;
Rendue par mise à disposition le 09 Août 2024 ;
Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;
Audience des débats : 17 Mai 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR :
Mme [E] [W]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Mathieu RICHARD, avocat au barreau de RENNES
M. [L] [T]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Me Mathieu RICHARD, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
M. [I] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Morgane ONGIS, avocat au barreau de RENNES
M. [G] [B], caution
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Me Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES , substitué par Me LAPORTE, avocat au bareau de RENNES
I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 24 décembre 2014, Mme [E] [W] et M. [L] [T] consentaient un bail d’habitation à M. [I] [D] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510 € (euros) et d’une provision pour charges de 19 €.
Le 25 décembre 2014, M. [G] [B] signait un acte de cautionnement pour garantir le paiement des loyers aux bailleurs.
Par courrier recommandé avec accusé réception présenté, le 27 décembre 2022, les époux [T], par l’intermédiaire de leur conseil, délivraient au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 1.182 €, de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, de faire procéder à la dépose du poêle à bois et à la remise en état du conduit d’évacuation collectif et de laisser libre accès au garage pour le remplacement de la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble.
Concomitamment, copie de cette mise en demeure était transmise à la caution.
Par assignations en référé en date des 27 et 30 janvier 2023, [E] [W] et [L] [T] saisissaient le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de :
- Condamner, solidairement, [I] [D] et [G] [B] à payer 1.169,02 € d’arriéré locatif, arrêté au 24 janvier 2023 ;
- Enjoindre, sous astreinte de 50 € par jour de retard, [I] [D] à justifier d’une assurance locative ;
- Enjoindre, sous astreinte de 500 € par jour de retard, [I] [D] à procéder à la dépose du poêle à bois et à la remise en état du conduit d’évacuation collectif ;
- Enjoindre, sous astreinte de 500 € par refus opposé, [I] [D] à laisser accéder au garage à tout intervenant mandaté pour le remplacement de la colonne des eaux usées ;
- Condamner, solidairement, [I] [D] et [G] [B] à payer une indemnité de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
À l'audience du 17 mai 2024, après 6 renvois, les parties déposaient leurs conclusions et dossier de plaidoirie.
Par conclusions récapitulatives reçues au greffe, le 13 mai 2024, [E] [W] et [L] [T] modifiaient leurs demandes comme suit :
- Condamner, solidairement, [I] [D] et [G] [B] à payer 1.214,23 € d’arriéré locatif ;
- Condamner, solidairement, [I] [D] et [G] [B] à payer 1.419 € de frais de dépose du poêle et de remise en état du biens ;
- Condamner, solidairement, [I] [D] et [G] [B] à payer 7.742,96 € de réparations locatives ;
- Débouter [I] [D] de ses demandes ;
- Débouter [G] [B] de ses demandes ;
- Condamner, solidairement, [I] [D] et [G] [B] à payer une indemnité de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par conclusions adverses, transmises le 05 mars 2024, [I] [D] sollicitait de :
- A titre principal, Déclarer les demandes de [E] [W] et [L] [T] irrecevables devant le juge des référés ;
- A titre subsidiaire, Débouter [E] [W] et [L] [T] de leurs demandes ;
- A titre reconventionnel, Condamner, solidairement, [E] [W] et [L] [T] à payer 510 € de dépôt de garanti et 3.500 € de dommages et intérêts ;
- Condamner [E] [W] et [L] [T] à payer 500 € et 1.500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;
- Ecarter l’exécution provisoire.
En défense, par conclusions déposées, le 01 décembre 2023, [G] [B] demandait de :
- A titre principal, Déclarer les demandes de [E] [W] et [L] [T] irrecevables devant le juge des référés ;
- A titre subsidiaire, Prononcer la nullité du cautionnement et Débouter [E] [W] et [L] [T] de leurs demandes ;
- Débouter les parties de leurs demandes ;
- Condamner, in solidum, les parties succombantes à payer 2.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
III.- MOTIVATION
1. A titre liminaire, sur la recevabilité de l’action en référé :
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
En l’espèce, les bailleurs sollicitent, essentiellement, la remise en l’état du logement suite à l’installation d’un poêle à bois et la condamnation au paiement du locataire et de la caution pour non-respect des obligations contractuelles, notamment, l’obligation de payer le loyer.
Or, depuis l’engagement de la procédure et avant même la première audience de renvoi, le locataire a quitté les lieux et le fondement des demandes a changé, se basant désormais sur les réparations locatives. Les défendeurs contestent, pour leur part, le choix d’une action devant le juge des référés et, subsidiairement, présentent des demandes reconventionnelles.
Ainsi, l’ensemble des prétentions formulées par toutes les parties nécessitent une interprétation du contrat de bail et de l’acte de cautionnement. De plus, l’urgence d’une intervention dans un local d’habitation occupé a cessé avec le départ du locataire, la reprise des lieux par les propriétaires et le libre accès aux lots privés et collectifs. La requête initiale formée par les bailleurs en vue de travaux de remise en état sur un logement loué et inaccessible, ayant motivé l’action en référé en janvier 2023, est devenue, au jour de l’audience, sans objet. Enfin, aucune des parties n’a requis de passerelle au fond au cours des multiples renvois.
Dans ces conditions, les demandes liées à la mauvaise exécution des obligations du contrat de location, à la validité et l’étendue du cautionnement accordé par la caution et à l’évaluation des réparations locatives et préjudices se heurtent à des contestations sérieuses et doivent être tranchées après un débat contradictoire au fond. La lecture des conclusions et l’épaisseurs des dossiers de plaidoirie déposés par les parties révèlent d’ailleurs que les débats ont déjà largement dépassés le cadre du simple référé, qui n’apparaît plus, à ce stade, adapté au traitement judiciaire de l’affaire.
Dès lors, les demandes des parties ne relèvent pas de la procédure de référé et devront être rejetées. En conséquence, il conviendra de les inviter à mieux se pourvoir, soit en introduisant une assignation au fond, soit en engageant une médiation par l’intermédiaire de leur avocat.
2. Sur les demandes accessoires :
Succombant à la cause, [E] [W] et [L] [T] seront condamnés aux dépens.
Par ailleurs, l’équité commande de laisser à la charge des bailleurs et locataire, [E] [W], [L] [T] et [I] [D], les frais engagés non compris dans les dépens.
En revanche, l’ancienne caution, [G] [B], a dû avancer des frais pour se défendre alors même que le fondement de la procédure initiale de référé visait principalement à obtenir une remise en état du logement et l’accès aux locaux loués, prétentions étrangères au contrat de cautionnement. En équité, il conviendra d’allouer à [G] [B] une somme de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, en raison de contestations sérieuses et faute d’urgence,
DIT N’Y AVOIR LIEU à référé ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
DÉBOUTE Mme [E] [W] et M. [L] [T] de leur demande d’indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DÉBOUTE M. [I] [D] de sa demande d’indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE, in solidum, Mme [E] [W] et M. [L] [T] à payer à M. [G] [B] 700 € (sept cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE, in solidum, Mme [E] [W] et M. [L] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les assignations des 27 et 30 janvier 2023 ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 09 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière, La Juge,
