TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 02 Août 2024
N° RG 24/03438 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K7CZ
Jugement du 02 Août 2024
N° : 24/470
Etablissement public ARCHIPEL HABITAT
C/
[G] [B]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE
LE
à OPH ARCHIPEL
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [B] [G]
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 02 Août 2024 ;
Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 14 Juin 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [X] [Z], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEUR :
M. [G] [B]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
comparant en personne
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 26 février 2021, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [B] [G] sur des locaux situés au [Adresse 4].
Après de multiples missives restées vaines, par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 6386,26 euros au titre de l'arriéré locatif.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés locatifs de M. [B] [G] le 12 février 2024.
Par assignation délivrée le 25 avril 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
7546,71 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
les loyers dus du 24 avril 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 14 juin 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT, représenté, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 juin 2024, s'élève désormais à 10322,40 euros.
M. [B] [G], présent, expose être dans l’impossibilité de régler l’intégralité de son loyer malgré ses importants efforts.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS
1. Sur la demande de résiliation du bail
1.1 Sur la recevabilité
L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur le fond
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, malgré les multiples écrits dont la mise en demeure qui lui a été délivrée le 1er mars 2024, M. [B] [G] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 6386,26 euros qui y était mentionnée.
L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 juin 2024, M. [B] [G] lui devait la somme de 10322,40 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 7546,71 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [B] [G] et son expulsion.
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à la somme due en cas de poursuite du contrat.
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.
2.Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [B] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de l’asymétrie des situations économiques des parties, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 février 2021 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [B] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4],
ORDONNE à M. [B] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [B] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le présent jugement, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [B] [G] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 10322,40 euros (dix mille trois cent vingt-deux euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 7546,71 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [B] [G] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 25 avril 2024,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 août 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.
La Greffière Le VPVCP
