TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 02 Août 2024
N° RG 24/03229 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K6UF
Jugement du 02 Août 2024
N° : 24/469
S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION
C/
[D] [J]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à S.A AIGUILLON
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 02 Août 2024 ;
Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 14 Juin 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [I] [V], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEUR :
M. [D] [J]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 11 février 2009, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à M. [J] [D] sur des locaux situés au [Adresse 6].
Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2103,52 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés locatifs de M. [J] [D] le 15 décembre 2023.
Par assignation du 17 avril 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
− 5160,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 avril 2024 et 1537.03 euros au titre de la dette SLS déduit (pénalité SLS de 2023 et 2024).
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 14 juin 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION, représentée, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 juin 2024, s'élève désormais à 6466,96 euros. La société AIGUILLON CONSTRUCTION considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [J] [D] est absent et non représenté.
La société AIGUILLON CONSTRUCTION ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 14 décembre 2023 et que la somme de 2103,52 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément à l'article 2 du code civil.
En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n'y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer litigieux dans un délai de six semaines.
La bailleresse est seulement donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dans un délai de deux mois, dont les conditions sont réunies depuis le 15 février 2024.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 juin 2024, M. [J] [D] lui devait la somme de 6466,96 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [J] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle équivalent à la somme due en cas de poursuite du contrat.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
M. [J] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 février 2009 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et M. [J] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] est résilié depuis le 15 février 2024,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à M. [J] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [J] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [J] [D] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 6466,96 euros (six mille quatre cent soixante-six euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 juin 2024,
RAPPELLE que M. [J] [D] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (4200 euros) incluse dans cette condamnation s'il communique à la bailleresse ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer et à quel titre et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,
CONDAMNE M. [J] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 décembre 2023 et celui de l'assignation du 17 avril 2024,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 août 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.
La Greffière Le VPCP
