TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 30 Juillet 2024
N° RG 23/06420 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KROK
Jugement du 30 Juillet 2024
Etablissement public ARCHIPEL HABITAT
C/
[L] [N]
Société APASE, curateur de Mme [N] [L]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 30 juillet 2024
à ARCHIPEL HABITAT
CERTIFIE CONFORME DELIVRE
LE 30 juillet 2024
à Maitre LAPORTE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 30 Juillet 2024 ;
Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;
Audience des débats : 06 Juin 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
Etablissement public ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [R] [O]
ET :
DEFENDEURS :
Mme [L] [N]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Clémence LAPORTE, avocat au barreau de RENNES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382024001468 du 26/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)
Société APASE, curateur de Mme [N] [L]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 août 2018, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [N] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1].
Se prévalant de nombreuses incommodités et autres nuisances notamment sonores, de multiples tentatives de rappels aux obligations de tranquillité et de jouissance paisible ont été adressé à la locataire par le bailleur par l’interface de l’ensemble des voies possible.
Suite à l’échec de la conciliation du 27 juin 2023, par assignation touchant sa locataire et son curateur en la personne de l’APASE, délivrée le 30 août 2023, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail pour trouble anormal du voisinage, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [L] en supprimant les délais inhérents aux deux mois suivants le commandement de quitter les lieux, et celui de la trêve hivernale et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-les loyers dus du 29 août 2023 jusqu’à la résiliation judiciaire du bail,
-une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
-200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Dans ses dernières écritures reçues le 6 juin 2024 par courriel dans le respect de la contradiction doublée d’un dépôt le 7 juin 2024 en la forme papier, l'établissement ARCHIPEL HABITAT demande à la juridiction de :
-de prononcer la résiliation du bail pour trouble anormal du voisinage,
-être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [L] en supprimant les délais inhérents aux deux mois suivants le commandement de quitter les lieux, et celui de la trêve hivernale et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-les loyers dus du 29 août 2023 jusqu’à la résiliation judiciaire du bail,
-une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
-200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
-rappeler que l’exécution provisoire est de droit et rejeter la demande visant à la supprimer ;
-rejeter Madame [N] [L] de toutes ses demandes plus amples et contraires.
En défense, dans ses ultimes écrits reçus le 6 juin 2024, Madame [N] [L] sollicite de la juridiction de :
-à titre principal,
*débouter l’OPH ARCHIPEL HABITAT de sa demande d’expulsion ;
-à titre subsidiaire,
*accorder un délai de 24 mois à Madame [N] [L] ;
En tout état de cause :
*débouter l’OPH ARCHIPEL HABITAT de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes ;
*écarter l’exécution provisoire de droit ;
*condamner l’OPH ARCHIPEL HABITAT à payer la somme de 1200 euros au profit de Maître LAPORTE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
*condamner l’OPH ARCHIPEL HABITAT aux entiers dépens.
Il est fait application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, moyens, et, prétentions des parties.
À l'audience du 6 juin 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT, et Madame [N] [L], représentés, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions respectives.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, l’APASE n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe de la juridiction.
MOTIFS
I-Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences
Sur la recevabilité
L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir effectué les diligences de conciliation de l’article 750-1 du code de procédure civile de sorte que sa demande est recevable.
Sur le fond
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
De même, l'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu notamment d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.
En outre, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».
Enfin, l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de jouir des lieux loués en bon père de famille et de payer le loyer font partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de jouissance paisible comme celui de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail et du trouble, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, il appert des données de la cause et des propres écrits de la défenderesse dans un degrés moindre, l’existence de troubles causés par cette dernière à la tranquillité de ses voisins lesquels déclarent par écrits et propos relayés concordants, circonstanciés et précis, leur peur quant à cette présence, la tenue de propos injurieux, la tentative de violences envers un animal de compagnie (Mme [X] le 7 mars 2023), de violence envers ses voisins « Mme [N] m’agresse dès que j’arrive sous le hall de l’immeuble avec les enfants que je garde. Elle sonne régulièrement à mon interphone. Le hall lui appartient : elle y fume y dépose ses poubelles etc. L’été quand elle crie ou pleure sur sa terrasse du RDC nous l’entendons aussi. Nos enfants en ont peur et les parents des enfants que je garde me reprochent l’odeur qui règne dans le hall à cause de Mme [N]. » (Mme [K]) ; Mesdames [F], [D], [A], [C] et M. [Z] attestent de comportements tout aussi non opportuns les 7 et 20 mars 2023.
La pérennité de ses troubles ressorts des écrits d’une partie de ces mêmes personnes avec une fiche de réclamation dès le 23 novembre 2022 et la production de photographies illustrant les désordres occasionnés avec, notamment, des poubelles éventrées jonchant le sol du hall d’immeuble litigieux.
Par ailleurs, il est mis en exergue que loin de subir une vindicte de ses voisins, Madame [N] [L] bénéficie au contraire d’un regard on ne peut plus bienveillant de la part de certains d’entre eux mais qui néanmoins aboutit tout de même à objectiver des comportements inadéquats, et, ne devant pas être supportés par les membres d’un habitat collectif non dédié ; [U] [C] rédige ainsi le 9 février 2024 un message au bailleur selon les termes suivants :
« Bonjour, les nuisances causées par Madame [N] [L] se sont un peu atténuées ces derniers temps mais la situation reste très fragile. Elle a du mal à respecter les règles de vie dans les parties communes de l'immeuble. Nous devons régulièrement ramasser ses poubelles (avec protections hygiéniques, sondes urinaires....) et supporter les odeurs de son manque d'hygiène. Il arrive encore régulièrement que j'entende ses cris en provenance de son appartement quand je passe dans le hall. J'ai constaté moins d'agressivité et de colère à mon égard mais je peux affirmer que Madame [N] a beaucoup de mal à s'intégrer dans une vie en communauté. Je sais (et les autres locataires de l'immeuble aussi) que Madame [N] est malade et je pense sincèrement qu'elle n'est pas apte à vivre seule dans un appartement. Elle devrait être suivi et accompagnée au quotidien (médical, hygiène, alimentation....) dans une structure adaptée Cordialement [C] [U] ».
Aussi, malgré les multiples écrits qui lui ont été délivrés dont la mise en demeure du 2 mai 2023 revenue non réclamée, les troubles n’ont fait que continuer comme en témoigne encore le courriel de Mme [K] du 5 juin 2024 soit la veille des débats affirmant dans ces mots adressés au bailleur :
« Bonjour Madame Effectivement, les nuisances persistent...Mme [N] continue de crier et hurler dans son appartement et dans le hall à toutes heures de la journée. Elle claque sa porte de colère. On a eu quelques sacs poubelles de laisser dans le hall de l'immeuble mais ce sont surtout les odeurs d'urine dans le hall qui sont désagréables. Je vous rappelle que je suis assistante maternelle et les parents me font régulièrement des remarques sur les mauvaises odeurs du rez-de-chaussée...Mme [N] continue de fumer dans les parties communes puisque une odeur ce dégage du rez-de-chaussée tous les jours. Mes enfants en ont toujours aussi peur et je continue à descendre avec eux pour les accompagner jusqu'à la porte de sortie. Mme [N] a insulter Mme [D] car son chien a aboyer dans le hall... elle a menacé de s'en prendre au chien. J'espère que le juge sera sensible à toutes les preuves que l'on a pu fournir car la cohabitation est devenue invivable et le stress permanent de mes enfants qui ont peur de la croiser est lourd à porter. Je vous souhaite une bonne journée, Mme [K] ».
Il en échet que contrairement aux affirmations péremptoires de Madame [N] [L], cette dernière n’a manifestement pas mis un terme à son comportement litigieux des plus délétère.
De même, il est retenu l’absence de toute volonté de mobilisation de la défenderesse à faire cesse ces troubles, objectivée par la non récupération de certains courriers de rappel et autres mises en demeure.
A l’opposé, la défenderesse ne verse aux débats aucune pièce contredisant ces éléments même partiellement.
Il suit de là que compte-tenu de la durée et de la nature de ces manquements, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité des violations aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Madame [N] [L] et son expulsion.
Au regard de l’atteinte portée au cadre de vie quotidien des voisins de la défenderesse et des atteintes à leur intégrité, a minima, psychologique mais aussi physique pour certains, il est juste d’ordonner la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion pourra en conséquent avoir lieu sans expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Pour ces mêmes motifs auxquels s’ajoutent encore la durée conséquente de la présente instance ayant offert autant de temps à la défenderesse assistée de son représentant légal pour, à tout le moins, engager des démarches de relogement, il ne saurait être octroyé aucun délai supplémentaire si ce n’est celui tenant à la trêve hivernale.
C’est ainsi que la prétention relative à la suppression de la trêve hivernale au demeurant non prévue en présence d’un locataire objet d’expulsion par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction applicable aux faits de la cause, est rejetée.
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui dû en cas de poursuite du contrat.
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.
Faute de démonstration de l’existence d’un arriéré locatif, ce chef de prétention est rejeté.
II-Sur les demandes accessoires
a-Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [N] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l'établissement ARCHIPEL HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Les mêmes motifs aboutissent au rejet de cette prétention formulée par Madame [N] [L].
b-Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu de l'ancienneté et de la gravité des troubles de voisinage, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 24 août 2018 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Madame [N] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1],
ORDONNE à Madame [N] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
ORDONNE la réduction à néant du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
REJETTE la demande de suppression du délai de trêve hivernale ;
RAPPELLE par conséquent que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale ;
REJETTE la demande inhérente à la condamnation de Madame [N] [L] à un arriéré locatif ;
CONDAMNE Madame [N] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la présente décision, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
REJETTE la demande de Madame [N] [L] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [N] [L] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE Madame [N] [L] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 30 août 2023 ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision en ce compris sur les frais irrépétibles et les dépens.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.
La Greffière Le Vice-président
