TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE RENNES
25 Juin 2024
2ème Chambre civile
74Z
N° RG 19/06468 -
N° Portalis DBYC-W-B7D-IPJ4
AFFAIRE :
S.C.I. CHÂTEAU DU PLESSIS,
C/
[N], [M], [E] [V]
copie exécutoire délivrée
le :
à :
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE
PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente
ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile
ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire
GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.
DEBATS
A l’audience publique du 16 Avril 2024
JUGEMENT
En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Jennifer KERMARREC
par sa mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2024,
date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,
ENTRE :
DEMANDERESSE :
S.C.I. CHÂTEAU DU PLESSIS, RCS RENNES 433 603 131, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 17]
[Adresse 17]
représentée par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant
ET :
DEFENDEUR :
Monsieur [N], [M], [E] [V]
[Adresse 19]
[Adresse 19]
représenté par Maître Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte notarié en date du 28 août 1984, Monsieur [N] [V] a acquis de Madame la Marquise [O] un ensemble de terres, de bâtiments d’habitation et d’exploitation composant la ferme des Granges située lieudit [Localité 18] sur la commune d’[Localité 11].
Cet acte a instauré, entre autres, une servitude de passage permettant l’accès aux parcelles vendues à partir de [Adresse 16], cadastrée section [Cadastre 14], desservant le château du PLESSIS situé sur la même commune, restée la propriété de la venderesse.
Le château du PLESSIS est désormais et depuis l’année 2000 la propriété de la SCI CHATEAU DU PLESSIS dont le gérant est Monsieur [A] [D]. Cet édifice a été, à la même époque, inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments historiques.
Dans le souci de valoriser sa propriété et après changement des règles d’urbanisme applicables, Monsieur [N] [V] a entrepris de diviser ses parcelles en six lots afin de les vendre séparément en tant que maisons ou bâtiments à réhabiliter ou rénover.
Dès 2016, la SCI CHATEAU DU PLESSIS a fait savoir qu’elle s’opposait à ce projet au motif qu’il contreviendrait à la servitude de passage constituée dans l’acte du 28 août 1984, limitée, selon la société, à un usage exclusivement agricole.
Le 30 janvier 2019, la SCI CHATEAU DU PLESSIS a fait constater par huissier de justice que Monsieur [N] [V] avait fait réaliser, sur [Adresse 16] lui appartenant, des travaux de tranchée sans autorisation de sa part et avait également fait couper des conifères avec pour effet de modifier les abords du château.
Le 14 octobre 2019, la SCI CHATEAU DU PLESSIS a fait assigner Monsieur [N] [V] devant le tribunal de grande instance de RENNES, devenu depuis tribunal judiciaire, afin de solliciter, principalement, l’interdiction d’utiliser [Adresse 16] pour desservir les bâtiments à usage d’habitation situés lieudit [Localité 18], et la suppression des ouvrages réalisés sur l’emprise de ladite avenue.
Le 9 juin 2022, l’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle à la demande conjointe des parties qui ont fait état de pourparlers. Ceux-ci n’ayant pas abouti, la société CHATEAU DU PLESSIS a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle des affaires en cours selon conclusions notifiées le 8 février 2023.
Aux termes de conclusions récapitulatives n°6 notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, la SCI CHATEAU DU PLESSIS demande au tribunal, au visa des articles 544, 545, 700 et 702 du code civil, du décret du 26 novembre 1971, de :
“A titre principal :
PRONONCER la nullité de la clause de renvoi figurant dans le titre de propriété de
Monsieur [N] [V].
JUGER en conséquence qu’aucune servitude de canalisation ne grève la parcelle cadastrée Commune d’[Localité 11], Section [Cadastre 14] au bénéfice des parcelles acquises par Monsieur [V] suivant acte au rapport de Maître [L] [R] en date du 28 août 1984.
INTERDIRE la pose de canalisations souterraines et aériennes sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 14] (avenue du château) et la réalisation de nouveaux branchements au bénéfice de ces parcelles.
JUGER que la servitude de passage constituée dans l’acte du 28 août 1984 répond à un besoin exclusivement agricole.
JUGER que la division des parcelles acquises par Monsieur [N] [V] le 28 août 1984 engendre une aggravation de la servitude de passage constituée dans cet acte.
JUGER en conséquence que ces parcelles issues du morcellement de l’exploitation agricole ne pourront pas être desservies par l’avenue classée du château cadastrée Section [Cadastre 14].
INTERDIRE en toute hypothèse et en application de de l’article 700 alinéa 2 du Code Civil toute création d’un nouvel accès sur [Adresse 16] pour desservir lesdites parcelles.
CONDAMNER Monsieur [N] [V] à supprimer tous les ouvrages qu’il a réalisés sur l’emprise de [Adresse 16], cadastrée Commune d’[Localité 11], Section [Cadastre 14] et à remettre en état l’avenue qu’il a endommagée.
JUGER que les travaux devront être exécutés dans les deux mois de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de deux cents euros par jour de retard.
DEBOUTER Monsieur [N] [V] de sa demande tendant à voir constater l’état d’enclave des parcelles cadastrées Section [Cadastre 12], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et JUGER en toute hypothèse que ces parcelles et celles issues de leur division ne sont pas enclavées.
DEBOUTER en conséquence Monsieur [N] [V] de sa demande tendant à voir consacrer une servitude légale de passage à tous usages, incluant la pose et le passage de canalisations sur les fonds appartenant à la SCI CHÂTEAU DU PLESSIS et notamment la parcelle cadastrée Section [Cadastre 14].
DEBOUTER Monsieur [N] [V] de sa demande de fixation de l’assiette d’une servitude par référence à l’acte du 18 août 1984.
CONDAMNER Monsieur [N] [V] au paiement d’une indemnité de cinq mille euros (5 000 €) à titre de dommages-intérêts.
DEBOUTER Monsieur [V] de l’intégralité de ses demandes.
CONDAMNER Monsieur [N] [V] au versement d’une indemnité de cinq mille euros (5 000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.
DIRE N’Y AVOIR LIEU à exécution provisoire de la décision à intervenir.
Vu l’article 146 du Code de Procédure Civile
A titre subsidiaire,
DESIGNER tel expert géomètre qu’il plaira au Tribunal avec pour mission :
× de se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils préalablement convoqués ;
× de décrire précisément les lieux en identifiant les fonds servant et dominant des servitudes constituées dans l’acte du 28 août 1984 ;
× de décrire les travaux réalisés par Monsieur [N] [V] sur les fonds, propriété de la SCI CHATEAU DU PLESSIS ;
× de décrire l’opération envisagée par Monsieur [N] [V] de division en 5 lots ;
× d’indiquer la nature des autorisations nécessaires pour la réalisation de cette opération ;
× de donner son avis sur les conséquences pour le fond servant résultant de la transformation de bâtiments agricoles en bâtiments d’habitation au regard notamment des servitudes qui ont été constituées dans l’acte de 1984 ;
× de dire notamment si la desserte de nouveaux terrains bâtis à usage d’habitation telle qu’envisagée par Monsieur [V] constitue ou non une aggravation de la situation du fonds servant, c’est-à-dire de [Adresse 16]
× en cas de reconnaissance d’une servitude de passage pour cause d’enclave, chiffrer le montant de l’indemnité qui serait due à la SCI CHATEAU DU PLESSIS en raison des dommages occasionnés à [Adresse 16] ;
× de décrire et chiffrer les travaux de remise en état de [Adresse 15] ;
× de fournir à la juridiction saisie tous éléments de fait de nature à l’éclairer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;
× de donner son avis sur les préjudices subis par la SCI CHATEAU DU PLESSIS ;
× de répondre à tous dires des parties dans la limite de la présente mission”.
La société soutient que Monsieur [N] [V] ne peut prétendre à aucune servitude de canalisation.
Elle invoque la nullité de la clause de renvoi figurant en page 5 du titre de propriété de l’intéressé au motif que sur l’exemplaire dont elle dispose, ce renvoi n’a pas été paraphé par les parties et le notaire au mépris de l’article 9 du décret du 26 novembre 1971. Elle ne s’explique pas la raison pour laquelle l’acte qu’elle détient n’est pas strictement conforme à celui produit par Monsieur [V] sur lequel la clause de renvoi est paraphée. Elle fait valoir que ce dernier acte n’est ni un original, ni une copie exécutoire. Elle considère qu’il n’existe aucune raison de privilégier l’acte produit par la partie adverse plutôt que celui qu’elle fournit. Elle estime que le tribunal peut au besoin ordonner la production de la minute du notaire. Elle juge insuffisante l’attestation de Maître [I] invoquée en défense.
La société considère en tout état de cause que le renvoi ne permet pas de démontrer que les parties sont convenues de constituer une servitude de passage à tous usages et une servitude de canalisations souterraines et aériennes. Elle fait en effet observer que le renvoi opéré pose un problème rédactionnel majeur.
A titre subsidiaire sur ce point, la société invoque l’extinction de la servitude de canalisation dont se prévaut Monsieur [V] pour cause de non-usage pendant trente ans. Elle souligne que l’intéressé a procédé à des travaux de raccordement de sa propriété seulement en 2019, soit plus de trente ans après l’établissement du titre du 28 août 1984.
La société insiste sur le fait que Monsieur [V], contrairement à ses affirmations, n’a posé aucune canalisation souterraine ou aérienne dans les trente ans suivant son acquisition. Elle estime que peu importe le fait que le fonds soit raccordé depuis 1984 à cette canalisation. Elle fait état de deux témoignages écrits pour démentir ceux produits en défense qu’elle conteste en détail. La société ajoute que la servitude de passage dont profite le fonds de Monsieur [V] n’emporte pas le droit d’établir des canalisations souterraines ou aériennes. Elle considère que si l’on doit donner un sens au renvoi stipulé, il faut admettre que deux servitudes ont été constituées, l’une pour le passage, l’autre pour la pose de canalisations, mais non une seule servitude. Elle conteste l’indivisibilité invoquée par Monsieur [V], soulignant que le mot “servitude” s’est vu ajouter manuscritement un “s” sur les deux versions de l’acte de 1984 produites.
La société CHATEAU DU PLESSIS estime encore que l’existence d’une servitude d’utilité publique invoquée par Monsieur [V] ne peut pas suppléer l’absence de toute autorisation de raccordement pour des branchements privés sur la canalisation d’eau potable située sous [Adresse 15], ni pour viabiliser les bâtiments.
La société en déduit que la remise en état de l’allée par Monsieur [V] s’impose après enlèvement des branchements illégaux réalisés. A supposer que le tribunal reconnaisse à l’intéressé le droit de procéder à ces branchements, elle soutient que la remise en état de l’allée endommagée s’impose également. Si la société admet que postérieurement à l’assignation, Monsieur [V] a procédé à des travaux de remise en état de l’allée, elle fait valoir que cela ne l’exonère pas de son obligation de procéder à l’enlèvement des branchements effectués sans autorisation, avec obligation de remettre en état, une nouvelle fois, l’allée.
Pour s’opposer à la servitude de passage revendiquée par Monsieur [V] pour la desserte de bâtiments à usage d’habitation, la société CHATEAU DU PLESSIS fait valoir qu’une telle desserte constitue une aggravation, au détriment de sa propriété, de la servitude instituée dans l’acte de 1984. Elle insiste sur le fait que cette dernière n’a été constituée que pour un usage agricole et qu’il n’a jamais été envisagé une autre affectation pour les bâtiments composant la ferme vendue. Elle se prévaut des termes mêmes de la servitude instaurée, et notamment du mot “exploitation” employé et en appelle à la commune intention des parties. Elle estime, entre autres, que la création d’un groupe d’habitation au lieudit [Localité 18] aurait pour conséquence de créer un afflux massif de circulation sur [Adresse 16], non destinée à devenir une voie de circulation et classée aux Monuments historiques.
La société ajoute qu’il appartient à Monsieur [V] de desservir autrement le groupe d’habitation et notamment en créant une voie d’accès à la voie publique sur les champs contigus à la ferme lui appartenant.
En réponse à la partie adverse, la société rappelle qu’en 1984, les parcelles concernées étaient classées en zone agricole et que Monsieur [V] était alors titulaire d’un bail rural à long terme sur celles-ci. Elle soutient que l’expression “à tous usages” employée dans l’acte se rapporte à l’exploitation de la ferme et des terres, mais n’autorise pas un passage sur l’allée pour desservir un lotissement d’habitation. Elle insiste encore sur le fait qu’un tel passage constitue une aggravation de la servitude prohibée par l’article 702 du code civil. Elle ajoute que la servitude instituée ne s’entend que pour une habitation accessoire de l’exploitation agricole. Elle fait remarquer que l’architecte des Bâtiments de France n’a pas validé l’urbanisation des Granges, ni l’utilisation de l’allée classée comme voie de circulation.
La société CHATEAU DU PLESSIS s’oppose également à la servitude légale pour cause d’enclave revendiquée à titre subsidiaire par Monsieur [V]. Elle affirme que les conditions n’en sont pas réunies. Elle soutient que les parcelles issues de la division voulue par ce dernier ne sont pas enclavées et que le trajet le plus court pour les desservir passe par les champs dont Monsieur [V] est aujourd’hui propriétaire, soit les parcelles [Cadastre 13], [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Elle conteste les affirmations de l’intéressé selon lesquelles ce trajet ne serait pas envisageable.
De même, la société s’oppose à la demande de dommages-intérêts formulée par son voisin. Elle signale que celui-ci est informé de sa position depuis 2016 et n’a pourtant pris aucune initiative procédurale avant de mettre en vente ses parcelles. Elle précise qu’il n’a fait aucune démarche pour assurer la desserte de celles-ci autrement que par [Adresse 15]. Elle conteste tout abus de son droit d’agir en justice. Elle considère qu’en tout état de cause, la somme réclamée n’est pas justifiée.
A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal s’estimait insuffisamment informé, la société CHATEAU DU PLESSIS sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire.
En défense, aux termes de conclusions n°8 notifiées par voie électronique le 26 juin 2023, Monsieur [N] [V] demande au tribunal de :
“REJETER dans leur intégralité les demandes présentées par la SCI CHATEAU DU PLESSIS
AUTORISER le passage à tous usages, en ce inclus la pose de canalisations souterraines et aériennes, à Monsieur [V] et aux propriétaires successifs des fonds issus de la division de son propre fonds, sur le fonds appartenant à la SCI CHATEAU DU PLESSIS, ce conformément à la servitude instituée par acte notarié du 18 août 1984
CONDAMNER la SCI CHATEAU DU PLESSIS à verser à Monsieur [V] la somme de 1500 € par mois à compter du mois d’octobre 2016 et jusqu’au jugement à intervenir
CONDAMNER la SCI CHATEAU DU PLESSIS à verser à Monsieur [V] la somme de 7.500 € au titre des frais irrépétibles
CONDAMNER la même aux entiers dépens
DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire
A TITRE SUBSIDIAIRE
CONSTATER l’état d’enclave des parcelles [Cadastre 12],[Cadastre 3],[Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 9] et [Cadastre 10], situées [Localité 18] à [Localité 11]
CONSACRER une servitude légale de passage à tous usages, en ce qui inclus la pose et le passage de canalisations, au profit des parcelles ci-avant dénommées, sur le fonds appartenant à la SCI CHATEAU DU PLESSIS et notamment la parcelle [Cadastre 14]
DIRE ET JUGER que l’assiette de la servitude correspondra à celle prévue à l’acte authentique du 18 août 1984
DECERNER ACTE à Monsieur [V] de ce qu’il formule toutes les protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée, notamment sur le bienfondé de la demande et le principe de sa responsabilité”.
Monsieur [V] soutient qu’il est parfaitement en droit de mettre en oeuvre des canalisations sous [Adresse 16] conformément à la servitude instituée dans son titre de propriété. Il soutient que le renvoi opéré dans l’acte qu’il produit respecte le formalisme imposé par l’article 9 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 dans sa version applicable à l’époque. Monsieur [V] précise produire l’original de l’acte tandis que la société CHATEAU DU PLESSIS produit une copie exécutoire, tous deux conformes au formalisme imposé. Il explique que le formalisme n’est pas le même pour la copie exécutoire. Il souligne que la société ne conteste pas l’authenticité de l’acte qu’il produit, lequel démontre que toutes les parties ont donné leur consentement à la servitude litigieuse. Il estime qu’à tout le moins, le document fourni constitue un commencement de preuve par écrit, lequel est corroboré par le fait que des canalisations ont effectivement été posées et utilisées sans contestation. Il ajoute que Maître [I], successeur du notaire instrumentaire de 1984, confirme la servitude contestée.
A titre subsidiaire, pour les canalisations, Monsieur [V] invoque l’existence d’une servitude d’utilité publique grevant [Adresse 15] d’après le certificat d’urbanisme qui lui a été délivré le 26 mars 2018 par la commune. Il en déduit être en droit d’effectuer les raccordements contestés.
Par ailleurs, Monsieur [V] conteste l’extinction de la servitude de canalisations dont il bénéficie. Il soutient qu’une unique servitude a été instituée en 1984, à savoir une servitude à tous usages, compris les canalisations, et non deux servitudes comme prétendu par la société CHATEAU DU PLESSIS. Il estime que cette servitude a un caractère indivisible et que le propriétaire du fonds dominant n’est pas tenu de l’utiliser dans son intégralité pour la conserver. Monsieur [V] précise n’avoir jamais cessé d’user de son droit de passage. A supposer que la servitude de canalisations soit considérée comme distincte de la servitude de passage, il fait valoir qu’il s’agit d’une servitude valant pour le passage et la pose de canalisations. Or, il dit n’avoir jamais cessé d’user de son droit de passage de canalisations, son fonds étant de longue date raccordé au réseau d’eau traversant [Adresse 15]. Il ajoute avoir réalisé de nouveaux raccordements également en 1999 en faisant état de témoignages en ce sens. Il précise que les travaux faits récemment n’ont pas consisté à installer une nouvelle canalisation, mais seulement à réaliser des piquages sur la canalisation desservant déjà son fonds.
A titre subsidiaire encore, si la servitude conventionnelle invoquée devait être considérée comme éteinte, Monsieur [V] se prévaut d’une servitude d’utilité publique pour la desserte des réseaux électriques et d’assainissement.
Monsieur [V] considère que les travaux qu’il a réalisés sont conformes à la destination de la servitude dont son fonds bénéficie. Il soutient qu’il n’avait pas d’autorisation à solliciter de la part de la société CHATEAU DU PLESSIS. En tout état de cause, il dit avoir réalisé la remise en état de l’enrobé et en déduit l’absence de préjudice pour la société.
Monsieur [V] conteste également l’aggravation de la servitude de passage dont son fonds bénéficie pour sa desserte. Il souligne que les bâtiments de la ferme des Granges étaient non seulement à usage d’exploitation agricole, mais également à usage d’habitation. Il ajoute que son fonds est habité depuis son acquisition. Il précise que sur les six parcelles issues de la division litigieuse, seules deux sont soumises à une demande de changement de destination auprès des sercices de l’urbanisme, les lots A, B, E et F correspondant à d’anciennes maisons d’habitation à rénover. Il ajoute que le lot F n’est pas concerné par la présente procédure, puisqu’il a déjà été vendu et que sa propriétaire n’est pas partie. Il estime que les termes de la servitude de passage instituée ne laissent place à aucune interprétation et ne la limitent pas à un usage agricole. Il insiste notamment sur l’expression “à tous usages” employée. Il soutient que le changement de destination du fonds n’est pas une cause d’extinction de la servitude.
Monsieur [V] fait également observer que la création d’un groupe d’habitation, en lieu et place d’une exploitation agricole, aura pour effet de substituer le passage de véhicules légers au passage d’engins agricoles, ce qui est bien plus commode. Il rappelle que son fonds a toujours été destiné à l’habitation et le restera. Il ajoute que son projet de réhabilitation s’est imposé à lui, l’inscription du château aux Monuments historiques lui interdisant d’effectuer les aménagements nécessaires pour exploiter convenablement ses terrains agricoles situés dans les 500 mètres de l’édifice.
A titre subsidiaire, Monsieur [V] invoque une servitude pour cause d’enclave sur le fondement de l’article 682 du code civil. Il admet être devenu propriétaire, après l’engagement de la présente procédure, de parcelles voisines. Pour autant, il explique qu’aucun passage n’est possible sur celles-ci, au motif qu’il s’agit de terrains agricoles exploités et que l’aménagement d’une voie d’accès sur ceux-ci se heurte à des obstacles économiques et juridiques importants.
Pour solliciter le versement d’une indemnité compensatrice de retard, Monsieur [V] expose que le refus opposé par la société CHATEAU DU PLESSIS à l’exercice de la servitude dont il bénéficie est illégal et lui cause grief. Il explique que la commercialisation de ses lots a été retardée et que plusieurs ventes ont avorté du fait du litige avec la société CHATEAU DU PLESSIS.
Enfin, Monsieur [V] formule toutes protestations et réserves d’usage sur l’expertise sollicitée en demande, soulignant que celle-ci allongera sensiblement la durée de la procédure.
***
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 7 décembre 2023. L’affaire a été fixée à l’audience du 16 avril 2024, après un renvoi lié à l’insuffisance des effectifs de greffe du service, puis mise en délibéré au 25 juin suivant.
MOTIFS DE LA DECISION
I - Sur le passage de canalisations :
1) Sur l’existence d’une servitude conventionnelle :
Selon l’article 9 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par notaire, dans sa version applicable lors de l’acte litigieux, les renvois sont portés soit en marge, soit au bas de la page, soit à la fin de l'acte.
Les renvois portés en marge ou au bas de la page sont, à peine de nullité, paraphés par le notaire et les autres signataires de l'acte.
Les renvois portés à la fin de l'acte sont numérotés. S'ils précèdent les signatures il n'y a pas lieu de les parapher.
Chaque feuille est paraphée par le notaire et les signataires de l'acte sous peine de nullité des feuilles non paraphées.
Toutefois si les feuilles de l'acte et de ses annexes sont, lors de la signature par les parties, réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition, il n'y a pas lieu de les parapher.
En l’espèce, la minute de l’acte litigieux en date du 28 août 1984, c’est-à-dire l’original, n’est pas versée aux débats. Seules des copies conformes (ou expéditions) sont fournies par les parties correspondant à la pièce 9 de la société CHATEAU DU PLESSIS et à la pièce 1 de Monsieur [V].
Sur la copie fournie par ce dernier, la clause litigieuse est insérée à la page 5 de l’acte litigieux comme suit :
Le renvoi mentionné est conforme au formalisme imposé par l’article 9 précité et donc valable.
Sur la copie produite par la société CHATEAU DU PLESSIS, de moins bonne qualité que celle de la partie adverse, le renvoi opéré n’est pas reproduit en marge de la page 5, mais uniquement à la fin de l’acte entier et sans paraphe. Pour autant, le renvoi est libellé de la même manière, comme suit : “pour la pose de toutes canalisations aériennes ou souterraines”.
Monsieur [V] produit également deux attestations établies les 25 novembre 2015 et 10 février 2016 par Maître [Z] [I], successeur de Maître [P] [U] et donc détenteur de la minute de l’acte litigieux, qui confirme qu’aux termes de celui-ci, un droit de passage a bien été stipulé en ces termes : “Il est constitué par les présentes un droit de passage à tous usages pour l’exploitation des parcelles présentement vendues pour la pose de toutes canalisations anciennes ou souterraines et de la ferme des “Granges” en général, savoir :
1)- (...)” sic (sa pièce 2).
En dépit de l’erreur matérielle contenue dans ces attestations concernant le mot “anciennes” au lieu d’ “aériennes”, il faut bien considérer que ces différents éléments sont suffisants pour retenir que sur la minute de l’acte en date du 28 août 1984, le renvoi opéré, s’agissant des canalisations, respecte le formalisme applicable et est donc valable.
A supposer que la discordance entre les copies produites doive conduire à retenir l’absence de validité du renvoi opéré, celui-ci n’en constituerait pas moins un commencement de preuve par écrit de la convention passée entre les parties, complété par d’autres éléments de preuve, tels la copie produite par Monsieur [V] et les deux attestations précitées de Maître [I].
En conséquence, il n’y a pas lieu d’annuler la clause de renvoi litigieuse et il faut retenir que la propriété de [V] dispose bien d’une servitude pour le passage de canalisations sur [Adresse 15], libellée en ces termes : “Il est constitué par les présentes un droit de passage à tous usages pour l’exploitation des parcelles présentement vendues pour la pose de toutes canalisations aériennes ou souterraines et de la ferme des “Granges” en général”.
Ce libellé est maladroit sur le plan rédactionnel, mais cette maladresse résulte du renvoi opéré manuscritement, lequel correspond à un ajout ou complément souhaité par les parties après rédaction d’une première clause dactylographiée.
Il n’est pas contesté par les parties que le droit de passage ainsi institué porte sur le passage de véhicule et de piétons. Dès lors, le complément ajouté, par sa forme même, doit se comprendre comme une précision apportée au droit de passage stipulé, mais non comme une nouvelle servitude. Autrement dit, il s’agit d’une seule et même servitude qui comprend un passage à tous usages, y compris pour toutes canalisations aériennes ou souterraines.
Le fait que les intitulés précédant cette servitude, que ce soit le terme “A- Passages” ou “CONSTITUTION DE SERVITUDES”, soient au pluriel n’est pas suffisant pour démentir cette interprétation, dès lors que l’acte litigieux comporte effectivement plusieurs passages, outre celui litigieux, et plusieurs servitudes (relatives à des talus, à un droit de puisage ou encore un droit de chasse). Le pluriel employé ne porte pas spécifiquement sur la servitude analysée, laquelle doit bien se comprendre, dans l’intention commune des parties, comme une seule et même servitude incluant un droit de passage pour les canalisations aériennes et souterraines.
2) Sur l’extinction de cette servitude conventionnelle :
En vertu de l’article 706 du code civil, la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.
En l’espèce, comme indiqué ci-dessus, la servitude litigieuse constitue une seule et même servitude, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que le passage en cause porte ou non sur les canalisations desservant le fonds dominant.
Or, il n’est pas discuté que Monsieur [V] a fait usage de la servitude de passage précitée dans les trente ans suivant l’acte constitutif du 28 août 1984.
Les témoignages précis et concordants qu’il fournit sur ce point le démontrent sans doute possible, y compris pour la pose d’une canalisation d’eau en 1999 (cf plus particulièrement ses pièces 5, 17 et 18 pour cette dernière).
En conséquence, la servitude de passage litigieuse, y compris pour les canalisations servant à la desserte de la propriété de Monsieur [V], ne peut pas être considérée comme éteinte.
II - Sur l’aggravation de la servitude de passage :
En vertu de l’article 702 du code civil, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.
En l’espèce, la servitude de passage litigieuse est définie selon les termes rappelés ci-dessus. Il est précisé, dans l’acte constitutif, que “Monsieur [N] [V], acquéreur, ses ayants-droit et ayants-cause devront participer aux frais de réfection et d’entretien de l’assiette de ces passages et accès avec les autres utilisateurs”.
Le droit de passage existant entre les parties a été conçu en des termes très généraux sans restriction particulière : il s’agit d’un droit de passage “à tous usages”, y compris pour la pose de “toutes canalisations aériennes ou souterraines”. Les parties n’ont apporté aucune précision quant aux véhicules ou canalisations autorisés à passer, étant observé qu’à l’époque, [Adresse 15] n’était pas classée aux Monuments historiques.
La finalité de cette servitude conçue de manière large reste l’exploitation des parcelles vendues et de la ferme des “Granges” en général.
Pour autant, rien ne permet d’affirmer que les parties ont entendu limiter cette exploitation à un usage exclusivement agricole.
A cet égard, le témoignage écrit de Madame [H] [O], tante de la Marquise [O], (pièce 21 de la société défenderesse) est trop imprécis et partial pour emporter la conviction. Au surplus, l’intéressée se prononce sur les souhaits et volontés de Madame la Marquise, sans égard pour l’intention commune des parties lors de l’acte constitutif de servitude de 1984.
Si les parties avaient entendu limiter l’usage du droit de passage prévu, elles auraient employé des termes beaucoup plus restrictifs comme elles l’ont fait pour le droit de puisage stipulé en page 5 bis de l’acte constitutif.
En réalité, dans l’esprit des parties, il faut considérer que le terme “exploitation” s’entend comme synonyme de “mise en valeur”.
Force est de constater qu’à l’époque, les bâtiments vendus avaient une double vocation : à usage agricole et d’habitation. D’après les détails fournis dans le cadre du projet de réhabilitation de Monsieur [V], il n’existait pas un seul bâtiment à usage d’habitation sur la ferme, mais plusieurs. Les bâtiments qui ont une certaine ancienneté avaient donc vocation à recevoir plusieurs familles.
En 1984, les parcelles vendues à Monsieur [V] étaient classées en zone agricole. Elles sont désormais en zone NA, ce qui permet la restauration ou l’aménagement de bâtiments existants.
Le projet immobilier de Monsieur [V] reste conforme à ce nouveau classement (cf sa pièce 19). Il porte sur la constitution de six lots qui ont vocation à devenir six unités d’habitation individuelles pour une surface totale de 1 ha 91 35 ca, alors que les parcelles vendues en 1984 à Monsieur [V] représentaient plus de 33 hectares.
Ce projet immobilier reste d’ampleur modeste et ne tend qu’à valoriser des bâtiments anciens, pour certains vétustes, tout en tenant compte de l’évolution des règles d’urbanisme.
Contrairement à ce que prétend la société CHATEAU DU PLESSIS, rien ne démontre que ce projet, même mené à son terme, c’est-à-dire après rénovation des bâtiments et installation de nouveaux habitants, entraînera un afflux massif de circulation sur [Adresse 15]. Au contraire, la circulation liée à ce projet sera essentiellement liée à des véhicules légers, et non à des engins agricoles comme auparavant, ce qui devrait générer moins de nuisances et de dégradations pour [Adresse 15] qu’à l’époque où Monsieur [V] exploitait une activité d’élevage avec le passage d’engins lourds chargés d’animaux, de lait ou encore de lisier (cf sa pièce 7).
Pour la viabilisation de ses parcelles, Monsieur [V] a fait procéder, en 2019, à des travaux de réseaux et de tranchée sur [Adresse 15]. Toutefois, les photographies qu’il produit démontrent que, depuis, la chaussée a été remise en état et ne porte plus trace de ces travaux temporaires (cf sa pièce 11).
En définitive, le projet immobilier de Monsieur [V] reste conforme aux termes de la servitude de passage instituée en 1984 et n’emporte pas aggravation de celle-ci contrairement aux craintes exprimées par la société CHATEAU DU PLESSIS.
Il faut donc rejeter l’ensemble des demandes de celle-ci, y compris sa demande de dommages-intérêts, étant observé qu’elle ne fait pas la preuve d’un préjudice persistant après la remise en état de [Adresse 15].
III - Sur les demandes de Monsieur [V] :
La propriété de l’intéressé bénéficie d’une servitude conventionnelle de passage instituée le 28 août 1984 dont les termes ont été analysés en détail ci-dessus.
Cette servitude existe du fait même de l’acte précité. Il n’y a pas lieu de la reprendre spécialement dans le cadre du présent jugement.
La demande en ce sens doit être rejetée.
La demande de dommages-intérêts formulée par Monsieur [V] suppose que l’intéressé rapporte la preuve, non seulement d’une faute de la part de la société CHATEAU DU PLESSIS, mais encore d’un préjudice en lien de causalité avec celle-ci.
Or, cette preuve n’est pas rapportée.
L’attitude de la société CHATEAU DU PLESSIS à raison de la présente procédure ne peut pas être considérée comme fautive, étant observé que la servitude litigieuse pouvait donner lieu à interprétation, notamment quant à la portée du renvoi opéré à propos des canalisations.
En tout état de cause, aucun préjudice certain n’est démontré, ni en son principe, ni en son quantum en lien direct avec l’attitude de la société, étant observé que Monsieur [V] aurait également pu prendre l’initiative d’une action en justice s’il avait voulu faire trancher la difficulté plus rapidement.
En conséquence, il convient de rejeter la demande formulée.
IV - Sur les demandes accessoires :
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société CHATEAU DU PLESSIS, partie principalement perdante, doit supporter les dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu de la nature de l’affaire et de la demande conjointe des parties, il n’y a pas lieu de prévoir l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,
REJETTE la demande de nullité présentée par la société CHATEAU DU PLESSIS (SCI),
REJETTE toutes les autres demandes de la société CHATEAU DU PLESSIS (SCI) en ce qu’elles sont contraires à la servitude conventionnelle de passage constituée dans l’acte notarié de vente du 28 août 1984,
REJETTE la demande d’autorisation de Monsieur [N] [V],
REJETTE la demande de dommages-intérêts de Monsieur [N] [V],
CONDAMNE la société CHATEAU DU PLESSIS (SCI) aux dépens, ainsi qu’à verser à Monsieur [N] [V] une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,
La Greffière,Le Tribunal,
