TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE RENNES
22 Avril 2024
2ème Chambre civile
N° RG 20/00513 -
N° Portalis DBYC-W-B7E-ITCP
AFFAIRE :
S.A.S. MAISONS DU MONDE,
C/
SCP D’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ABITBOL & [E],
S.E.L.A.R.L. AXYME,
S.A.S. FRP II,
copie exécutoire délivrée
le :
à :
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX
l’an deux mil vingt quatre, le vingt deux Avril
Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier,
ONT COMPARU
DEMANDERESSE :
S.A.S. MAISONS DU MONDE, immatriculée au RCS de Nantes sous le numéro 383 196 656, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité
[Adresse 8]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant/postulant
ET
S.C.P. D’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ABITBOL & [E], en la personne de Me [O] [E], en sa qualité d’administrateur de la Société FRP II SAS
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Annaïg COMBE de la SELARL ACTAVOCA, avocats au barreau de RENNES, Me Gabriel NEU-JANICKI de la Selarl NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS
S.E.L.A.R.L. AXYME, en la personne de Me [L] [F], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société FRP II SAS
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Annaïg COMBE de la SELARL ACTAVOCA, avocats au barreau de RENNES, Me Gabriel NEU-JANICKI de la Selarl NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS
S.A.S. FRP II, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 515 396 497, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Maître Annaïg COMBE de la SELARL ACTAVOCA, avocats au barreau de RENNES, Me Gabriel NEU-JANICKI de la Selarl NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS
Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 22 Janvier 2024, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 22 Avril 2024,
Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée en date du 03 avril 2008, la société par actions simplifiée (SAS) Hammerson Cap Malo, aux droits de laquelle dit venir désormais la SAS FRP II, a donné à bail commercial à la SAS Maisons du monde un immeuble à usage de commerce d'articles de maison, implanté dans le parc d'activités commerciales dénommé Cap Malo, situé sur les communes de [Localité 7] et de [Localité 9] (35). Le bail a été conclu pour une durée de douze ans, avec prise d'effet au 21 janvier 2009 et moyennant un loyer annuel de 129 600 euros HT, payable trimestriellement et d'avance.
Par acte extrajudiciaire en date du 27 février 2019, la société Maisons du monde, arguant à cet effet d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une diminution de la valeur locative des locaux suscités de plus de 10 %, a sollicité la révision du montant de son loyer et sa fixation à la somme annuelle de 60 000 euros HT.
Le bailleur ayant contesté une telle modification et ayant rejeté cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 avril suivant, la société locataire a, par acte d'huissier du 16 janvier 2020, saisi la juridiction des loyers commerciaux de Rennes de ses prétentions. Évoquée dès le 16 mars suivant, l'affaire a ensuite été renvoyée, à cinq reprises, à la seule demande des avocats des parties.
Par son mémoire, en date du 14 janvier 2020, régulièrement notifié à son bailleur par un pli déposé le 14 janvier 2021, la SAS Maisons du monde a demandé, au visa des articles L 145-33 et 38 du code de commerce, notamment :
- à titre principal, de nommer un expert en application de l'article R 145-30 du même code ;
- de fixer dans cette attente le montant d'un loyer provisionnel à compter du 27 février 2019 à la somme annuelle de 60 000 € HT ;
- à titre subsidiaire, de fixer à cette même somme le montant du loyer contractuel révisé à compter de cette même date ;
- de condamner, en conséquence, la SAS FRP II à lui payer le différentiel entre le montant du loyer payé depuis cette date et celui du loyer ainsi révisé, avec intérêts au taux légal et capitalisation de ceux-ci ;
- de la condamner à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au moyen de son mémoire en réponse n°2, régulièrement notifié à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, la société FRP II a demandé notamment :
- le débouté de la société requérante de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- à titre subsidiaire, de missionner l'expert comme l'exigent les circonstances de la cause et de fixer, dans ce cas, le loyer provisionnel au montant du loyer en cours ;
- de condamner la SAS Maisons du monde à lui payer une somme de 7 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Lors de l'audience sur renvoi et utile du 15 mars 2021, les parties, représentées par avocat, se sont référées à leurs mémoires.
Par jugement du 17 mai suivant, la juridiction a ordonné une mesure d'expertise et rejeté la demande de modification, à titre provisoire, du montant du loyer.
L'expert judiciaire, Madame [U] [S], a déposé son rapport le 22 juillet 2022.
L'instance s'est poursuivie par la remise de l'affaire au rôle de l'audience du 28 novembre suivant, date à laquelle elle a de nouveau toutefois été renvoyée, à la demande des avocats des parties, en raison de discussions menées entre elles.
Lors de l'audience sur renvoi du 15 mai 2023, la juridiction a constaté par mention au dossier l'interruption de l'instance, en conséquence de l'ouverture d'une procédure collective au bénéfice de la société défenderesse, le 16 juin 2022. Le demandeur a été invité à mettre en cause les organes de cette procédure sous peine de radiation de l'affaire.
Par actes d'huissier de justice du 30 mai 2023, la société civile professionnelle (SCP) d'administrateurs judiciaires Abitbol & [E], administrateur judiciaire de la SAS FRP II et la société d'exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Axyme, son mandataire judiciaire ont été appelées à l'instance, laquelle a dès lors repris lors de l'audience du 03 juillet suivant, date à laquelle l'affaire a de nouveau été renvoyée, à la seule demande des avocats des parties, à trois reprises.
Lors de l'audience sur renvoi et utile du 22 janvier 2024, par un mémoire en date du 19 janvier précédent, dont il n'est pas justifié de sa notification au bailleur, défaillance qui ne fait pour autant pas débat, la SAS Maisons du monde a demandé la fixation du loyer révisé à compter du 27 février 2019 à la somme annuelle de 81 169 € HT, sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 12 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par un mémoire, en date du 22 septembre 2023, régulièrement notifié le 26 septembre suivant à son preneur par lettre recommandée avec accusé de réception, la SAS FRP II, son administrateur et son mandataire judiciaire ont sollicité à cette même audience, au visa de l'article L 145-38 du code de commerce :
- le débouté du preneur de ses demandes ;
- à titre subsidiaire, la fixation du loyer révisé à compter du 27 février 2019 à la somme annuelle qui ne saurait être inférieure à 127 182 € HC et HT ;
- le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 8 000 € au titre des frais de la SAS FRP II non compris dans ces derniers.
Pour plus ample exposé du litige, des prétentions respectives des parties et des moyens développés au soutien de ces prétentions, la juridiction se réfère à leurs mémoires suscités, en application des dispositions de l'article R 145-23 du code de commerce.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).
Sur la demande de fixation du loyer révisé à la valeur locative
L'article L 145-33 du code de commerce dispose que :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».
L'article L 145-38 du même code, dans sa rédaction applicable à l'espèce, prévoit par ailleurs que :
« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ».
C'est à la partie qui demande la fixation du loyer révisé à la valeur locative d'apporter la preuve de cette modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, d'une variation de plus de 10 % de la valeur locative ainsi que d'un lien de causalité entre les deux.
En outre, il résulte des articles L 145-38 du code de commerce, précité et R 145-6 du même code qu'il incombe au juge des loyers, au besoin d'office, de rechercher si les modifications retenues ont exercé une influence sur l'activité exercée dans les lieux par le preneur (Civ. 3ème 07 avril 2004 n° 02-17.946 Bull. n°71).
Au cas présent, la SAS Maisons du monde soutient qu'entre la prise à bail de son local, le 21 janvier 2009 et sa demande de révision de son loyer, formée le 27 février 2019, elle a subi une dégradation matérielle notable des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné une baisse de plus de 10 % de la valeur locative, en ce que :
- de nombreux commerces situés, dans ou à proximité immédiate du parc d'activités commerciales dénommé Cap Malo, ont fermé ;
- le centre commercial dénommé Grand Quartier, édifié sur la commune voisine de [Localité 10] (35), a procédé à une importante extension.
L'expert judiciaire confirme avoir observé l'augmentation de la vacance dans le parc où est situé le local litigieux ainsi qu'un « fort accroissement de l'offre commerciale sur les sites de la 1ère couronne rennaise dont le Grand Quartier de [Localité 10] » (page 31).
La SAS FRP II discute l'importance de la vacance déterminée par le technicien, en contestant notamment la période analysée et soutient qu'elle n'a, en toute hypothèse, pas eu d'impact sur le commerce de son preneur. Elle indique, à cet effet, que l'expert a rappelé que ce dernier est une enseigne d'équipement de la maison d'importance nationale, souvent amenée à jouer le rôle de « locomotive » au sein de zones commerciales comme la sienne et dont l'activité n'a donc pas pu être réduite en conséquence de la fermeture de boutiques d'équipements de la personne. Elle ajoute que le chiffre d'affaire de son preneur pour les années 2018 et 2019 n'a, ainsi, pas évolué lors de ces fermetures. Elle souligne que son preneur, bien que se plaignant d'une zone commerciale selon lui très dégradée, n'envisage pour autant pas de la quitter.
S'agissant de l'extension du centre commercial dénommé Grand Quartier, la SAS FRP II en conteste également l'impact sur le commerce de son preneur, dans la mesure où il s'agit de restaurants et d'enseignes d'équipements de la personne.
La SAS Maisons du monde réplique que l'extension du centre commercial Grand Quartier a renforcé son attractivité, au détriment du parc d'activité Cap Malo. Elle affirme, s'agissant de la vacance de cellules commerciales de ce parc, que la comparaison de son chiffre d'affaire au titre de 2018 et 2019 à laquelle procède son bailleur ne fait pas sens, en raison de la notoriété et du succès de son enseigne et qu'il est certain que cette vacance a provoqué une baisse de flux de chalands qui lui a mécaniquement préjudicié.
L'expert judiciaire ne s'est pas prononcé sur l'influence des deux modifications qu'il a observées sur le commerce de la société Maisons du monde, au motif erroné qu'il était missionné dans le cadre d'une procédure en révision et non de renouvellement (page 28). Cette société ne dit toutefois pas l'avoir interrogé à ce sujet alors pourtant que son bailleur avait clairement mis cette question aux débats, par son dire n°2 du 16 mai 2022, reproduit en page 26 du rapport d'expertise.
Si la SAS Maisons du monde confirme que l'extension du centre commercial Grand Quartier s'est traduite par l'ouverture de restaurants et de « belles enseignes en équipements de la personne » (page 15) - et non de la maison - elle n'allègue toutefois pas d'une incidence négative sur son activité. Si elle affirme, tout au plus, que cette extension a provoqué un déplacement de flux de chalands (page 16), elle ne relie pour autant cette allégation à aucune des pièces versées aux débats et elle ne dit pas avoir interrogé l'expert judiciaire à ce sujet.
Il en résulte qu'il n'est pas établi, par la société Maisons du monde, que cette extension a exercé, au cours de la période considérée, une influence négative sur son commerce.
En ce qui concerne la vacance commerciale du parc Cap Malo, si la société locataire affirme à propos de son chiffre d'affaires qu'il ne saurait être « question de comparer la (de) façon pertinente 2018 avec 2019 » (page 14), elle ne dit toutefois pas pourquoi et se limite à soutenir qu'il ne peut être établi de façon mécanique un lien entre chiffre d'affaires et intérêt pour le commerce considéré. C'est dès lors de façon contradictoire qu'elle prétend ensuite que son chiffre d'affaires a « mécaniquement » (ibid) augmenté, en raison de l'augmentation de la notoriété de son enseigne et de son succès et ce, en dépit de la chute de la commercialité du parc.
Elle ne produit pas aux débats, cependant, le chiffre d'affaires de son enseigne au niveau national et régional, de sorte qu'il n'est pas permis de savoir si celui du magasin litigieux a moins progressé que la moyenne des autres magasins, ce qui aurait pu constituer un indice d'une influence négative sur son activité des fermetures de magasins du parc Cap Malo.
La société locataire affirme également qu'il est « certain » que ces fermetures ont généré une baisse de flux de chalands qui lui a « mécaniquement » (ibid) préjudicié, mais cette affirmation est dépourvue d'offre de preuve, étant ici en outre observé que l'expert judiciaire ne s'est ni prononcé à ce sujet, ni n'a été invité à y procéder. Elle prétend enfin, mais sans plus le justifier, que la disparition de clients au profil semblable, sous-entendu fréquentant tout à la fois des enseignes d'équipement de la maison et de la personne, en raison de la fermeture de plusieurs boutiques de la seconde catégorie, a généré « mécaniquement » une baisse de son chiffre d'affaire (ibid).
Cette affirmation, qui revient à considérer qu'un acte d'achat dans un magasin Maisons du monde serait impulsif et pourrait résulter du simple passage du chaland dans un parc d'activités commerciales dans lequel ce magasin est implanté, est entachée de contradiction avec celle, déjà évoquée, relative à la notoriété de l'enseigne et à son succès. Elle est, de surcroît, contredite par l'expert judiciaire qui a noté en page 8 de son rapport, sans être discuté, que l'enseigne Maisons du monde est « identifiée comme une « locomotive » au sein de nombreux pôles commerciaux au niveau national, en 6ème position des enseignes « équipements de la maison » avec 212 implantations en métropole dont 132 en zones commerciales telles que Cap Malo ».
Plus simplement dit, c'est plutôt à l'occasion d'un déplacement programmé dans un magasin de l'enseigne Maisons du monde que le chaland s'intéressera, le cas échéant, à d'autres commerces du parc d'activités commerciales et non, au vu de ce qui précède, l'inverse.
Il s'ensuit que la SAS Maisons du monde ne rapporte pas non plus la preuve d'une incidence négative sur son attractivité commerciale, objective et concrète, de la vacance de plusieurs cellules commerciales du parc d'activité dans lequel son magasin rennais est implanté.
Faute dès lors de démontrer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant exercé une influence sur son activité exercée dans les lieux litigieux, elle ne pourra qu'être déboutée de sa demande de fixation du loyer révisé à la valeur locative et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres conditions posées à cet effet par l'article L 145-38 du code de commerce.
Les valeurs locatives, tant celle estimée par l'expert judiciaire que celles retenues par les parties, à titre subsidiaire s'agissant du bailleur, étant inférieures au loyer en cours (152 592,16 € HC-HT), le loyer révisé sera, en conséquence, maintenu au montant actuel et sans qu'il ne soit dès lors besoin de se prononcer sur ladite valeur.
Sur les demandes annexes
Partie succombante, la SAS Maisons du monde supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile et dont la liste est limitativement fixée à l'article 695 du même code.
L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de frais non compris dans les dépens formée par la SAS FRP II, laquelle en sera dès lors déboutée.
DISPOSITIF
La juridiction des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe :
DEBOUTE la SAS Maisons du monde de sa demande de fixation du loyer révisé à la valeur locative,
et DIT que ce loyer sera maintenu au montant actuel ;
CONDAMNE la SAS Maisons du monde aux dépens ;
DEBOUTE la SAS FRP II de sa demande de frais non compris dans les dépens ;
REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.
La greffière Le juge des loyers commerciaux
