| France, Tribunal judiciaire de Rennes, Chambre référés, 12 avril 2024, 24/00013

RE F E R E

N°

Du 12 Avril 2024

N° RG 24/00013 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KWQ4
71I

c par le RPVA
le
à

Me Julie PHILIPONET

- copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Julie PHILIPONET

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Syndicat de copropriétaires SDC L’[4] représenté par son syndic, DOMEOS, [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Julie PHILIPONET, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. DOMEOS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Julie PHILIPONET, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. HABITER 35, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 20 Mars 2024,

ORDONNANCE: réputée contradictoire , au terme des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 avril 2024 prorogé au 12 avril 2024 les conseils des parties ayant été avisées par le RPVA le 5 mars 2024

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par délibération en date du 31 janvier 2022, l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé l’[4], sis [Adresse 3] à [Localité 5] (35), demandeur à l’instance, a nommé la société à responsabilité limitée (SARL) Domeos en qualité de syndic. (pièces n°1 et 2 demandeur).

L’immeuble était auparavant administré par la SARL Habiter 35, défenderesse à la présente instance (pièce n°1 demandeur).

Selon les demandeurs à l’instance, dans le grand livre des écritures comptables 2000/2022, remis par la SARL Habiter 35 à la SARL Domeos, certains comptes fournisseurs ou comptes de tiers présentaient, en fin de période de gestion par la société Habiter 35, des soldes créditeurs.

Ils font également valoir qu’une somme de 33 744, 22 € a été effectivement créditée sur le compte bancaire au nom de la résidence l’[4] le 22 mars 2022, alors qu’il ressort des écritures comptables que la somme de 40 064,20 € aurait été transférée le 23 mars 2022 sur le compte ouvert au nom du syndicat de copropriété par la société DOMEOS, autre demanderesse à l’instance (voir page 39 de la pièce n°5 et pièce n°6 demandeur), de sorte qu’il subsiste une différence de 5 686,51 € qui n’aurait pas été transférée. Enfin, il précise avoir identifié l’existence de prélèvements à hauteur de 633, 47 € qui n’avaient pas été saisis en comptabilité par le précédent syndic.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juin 2022, le syndic Domeos a mis en demeure la société HABITER 35 de justifier des soldes créditeurs des comptes fournisseurs et de tiers et d’effectuer sans délai sur le compte bancaire du syndicat de copropriété un virement de 5 686, 51 € (pièce n°7 demandeur).

Suivant acte de commissaire de justice du 12 octobre 2022, la société Domeos a fait signifier à la société HABITER 35 une sommation de payer interpellative, laquelle a été remise à personne habilitée (pièce n°7 demandeur), demeurée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires l’[4] [Adresse 3] à [Localité 5] et la SARL Domeos ont assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, la SARL HABITER 35, enseigne AJP immobilier, au visa de l’article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965 et de l’article 835 du Code de procédure civile, aux fins de :
-ordonner à la société HABITER 35 la remise des pièces définies à l’assignation, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant 3 mois, délai à l’issu duquel il sera de nouveau fait droit ;
-condamner la société HABITER 35 à payer à la société Domeos et au syndicat de copropriété de l’[4], ensemble, une indemnité provisionnelle de 500 € en réparation du préjudice de gestion ;
-ordonner à la société HABITER 35 d’avoir à transférer la somme de 5 686, 51 € sur le compte bancaire ouvert au nom du syndicat de copropriété l’[4], à peine d’astreinte de 100 € par jour de retard pendant 3 mois, délai à l’issu duquel il sera de nouveau fait droit ;
-dire que la somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
-ordonner la capitalisation des intérêts;

-condamner la société HABITER 35 à payer au syndicat de copropriété l’[4] une indemnité provisionnelle de 1 000 € en réparation de son préjudice de trésorerie ;
-condamner la société HABITER 35 au paiement d’une somme de 800 € au syndicat de copropriété d’une part, et à la société Domeos d’autre part ;
-condamner la même aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 20 mars 2024, le syndic de copropriété l’[4] représenté par son syndic Domeos et la SARL Domeos, représentés par avocat, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance.

Régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la SARL HABITER 35 n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION :

L'article 472 du code de procédure civile dispose que "si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

Sur la demande de production de pièces

Il résulte de la combinaison de l'article 10 du Code civil et des articles 11 et 145 du Code de procédure civile qu’il peut être ordonné à une partie ou à des tiers de produire tout document qu’ils détiennent s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Le juge saisi d’une telle demande, après avoir caractérisé l’existence d’un motif légitime est tenu de s’assurer de la vraisemblance de la possession et de l’accessibilité des pièces par la partie requise.

L’article,18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, portant statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions :
- la situation de trésorerie,
- les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.

En vertu du même article, l’ancien syndic doit également remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la même date :
- l’ensemble des documents et archives du syndicat,
- ainsi que le cas échéant l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’aninéa 11 du 1 de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable.

En l’espèce, il existe donc un intérêt légitime caractérisé à la production des pièces sollicitées par les demandeurs.

En outre, il ressort des explications des demandeurs que malgré une mise en demeure du 15 juin 2022 et une sommation de payer délivrée à l’ancien syndic le 12 octobre 2022, la SARL HABITAT 35 n’a pas acquiescé à la demande de communication de pièces, et a indiqué “ne pas être en mesure de répondre actuellement et se rapprocher du service comptabilité”, sans plus d’explication, ce qui prive le nouveau syndic la SARL DOMEOS de rétablir la situation comptable et de déterminer la situation réelle de la trésorerie du syndicat de copropriété. (Pièces n°7 et 8 demandeurs).

Par suite, il y a lieu de condamner la société HABITER 35 à remettre à la société DOMEOS dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance les pièces permettant de justifier des soldes des comptes, créditeurs jusqu’au 23 février 2022, ainsi que l’origine et la nature du virement de 275,72 € effectué le 12 août 2021 au profit de la société ISTA, selon les modalités indiquées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une provision :

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. Il appartient au demandeur d’une provision, en application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, de rapporter la preuve de sa qualité de créancier d’une obligation, à charge ensuite au prétendu débiteur d’en démontrer, le cas échéant, le caractère sérieusement contestable.

Or, en l’espèce, au seul examen du grand libre de comptes (pièce demandeurs n°5), s’il y a bien eu un mouvement de 40 064,20 €, datant du 23 février 2022, intitulé “solde immeuble Domeos”, mais sans précision particulière, la somme de 5 686,51 € manquante alléguée sur les fonds crédités n’apparaît pas. Enfin, le solde créditeur déterminé en fonction des débits et des crédits dans la pièce produite n°5 n’est pas égal à 5 686, 51 €, de sorte que la demande de remboursement souffre d’une contestation sérieuse.

Elle ne sera pas accueillie à hauteur de référé, dans la mesure en outre où des pièces nécessaires à l’analyse des comptes n’ont pas été à ce jour transmises.

Sur la demande provisionnelle de préjudices allégués de gestion et de trésorerie :

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. Il appartient au demandeur d’une provision, en application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, de rapporter la preuve de sa qualité de créancier d’une obligation, à charge ensuite au prétendu débiteur d’en démontrer, le cas échéant, le caractère sérieusement contestable.

Selon les articles 1240 et suivants du code civil, la responsabilité civile extracontractuelle ne peut être engagée que si la preuve d’un fait générateur, d’un dommage et d’un lien de causalité est rapportée.

En l’espèce les demandeurs allèguent de l’existence d’un préjudice sans rapporter la preuve d’un fait générateur, d’un dommage et d’un lien de causalité, de sorte que l’étendue, voire la démonstration d’une faute en lien avec un dommage causé ne pourra être déterminée avec certitude qu’à l’examen des pièces réclamées par les demandeurs.

Ainsi, l’appréciation de l’engagement de la responsabilité du syndic la SARL HABITER 35 en réparation de préjudices de gestion et de trésorerie relève du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts sollicités en réparation de leur préjudice de gestion et de trésorerie, à hauteur de référé.

Sur les demandes accessoires

Le second alinéa de l'article 491 du Code de procédure civile dispose que « le juge des référés statue sur les dépens ».

En l’espèce, la SARL HABITER 35 qui succombe partiellement, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, il y aura lieu de la condamner au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, cette demande ressortant de l’examen combiné des motifs et du dispositif de l’assignation des demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par décision rendue par mise à disposition au greffe :

Ordonnons à la société HABITER 35 de communiquer à la société DOMEOS, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance, les pièces suivantes permettant de justifier:

- les soldes des comptes qui étaient créditeurs jusqu’au 23 février 2022, en l’espèce les soldes des comptes ABH, SAPIAN, FAFIN ELECTRICITE, CCLEAN, LECHAT, ARS GUIDECOM, BECHARD, 421 “rémunérations dues, 432 “autres organismes socaux”, 4421 “DGFIP à payer”, 472 “compte d’attente, 4729 “compte de reprise”, 487 “produits encaissés d’avance”;

- l’origine et la nature du virement de 275, 72 € effectué le 12 août 2021 au profit de la société ISTA,

le tout sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, commencant à courir un mois après la signification de la décision pendant un durée de trois mois, à l’issue duquel il appartiendra aux demandeurs le cas échéant de saisir le juge de l’exécution qui pourra statuer à nouveau;

Rejetons la demande d’indemnité provisionnelle en réparation du préjudice de gestion pour contestation sérieuse au fond;

Rejetons la demande de transfert de la somme de 5 686, 51 € sur le compte bancaire ouvert au nom du syndicat de copropriété l’[4] pour contestation sérieuse au fond;

Rejetons la demande d’indemnité provisionnelle en réparation du préjudice de trésorerie pour contestation sérieuse au fond;

Condamnons la société HABITER 35 à payer au syndicat de copropriété l’[4] une somme de 800 € (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société HABITER 35 aux entiers dépens;

Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire des parties.

La greffière Le juge des référés