Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 8] - tél : [XXXXXXXX02]
08 Avril 2024
1re chambre civile
50G
N° RG 21/06210 - N° Portalis DBYC-W-B7F-JM73
AFFAIRE :
[F] [P] [D] [O]
[R] [S] [E] [O]
C/
Société NIDESIA
copie exécutoire délivrée
le :
à :
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente
ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président
ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge
GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats etlors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.
DÉBATS
A l’audience publique du 16 octobre 2023
Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties
JUGEMENT
En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Dominique FERALI ,
par sa mise à disposition au greffe le 08 Avril 2024,
après prorogation du délibéré intialement prévu le 29 Janvier 2024
Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.
-2-
ENTRE :
DEMANDEURS :
Madame [F] [P] [D] [O]
Monsieur [R] [S] [E] [O]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentés par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant
ET :
DEFENDERESSES :
Société NIDESIA
[Adresse 7]
[Localité 6]
non comparante
Société 2 MPA IMMO
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Benjamin THOUMAZEAU de la SELAS CAP CODE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous signature privée intitulé compromis de vente, en date du 06 novembre 2020, conclu par l'intermédiaire de la société à responsabilité limitée (SARL) Nidésia, Monsieur [R] [O] et son épouse, Madame [F] [N], ont vendu sous conditions suspensives à la société civile de construction vente (SCCV) 2 MPA immo, désormais nommée 2 MPA immo en liquidation (amiable), un ensemble immobilier situé lieu-dit [Localité 10] sur la commune de [Localité 9] (35), au prix de 544 250 €.
Les parties se sont accordées sur une réitération, par acte authentique, au plus tard le 15 mars 2021.
Suivant courriel du 15 février 2021, en réponse à une demande de certificat d'urbanisme opérationnel (de type B) déposée par la SCCV 2 MPA immo le 16 octobre 2020, le service urbanisme de la commune de [Localité 9] a indiqué que si les bâtiments classés dans la catégorie habitation, de l'ensemble immobilier précité, pouvaient être divisés en logements, aucune autorisation d'urbanisme ne pourrait être délivrée pour les bâtiments nécessitant un changement de destination.
Suivant courriel du 13 mars 2021, la SCCV 2 MPA immo a demandé à ce service de lui préciser la destination connue de l'ensemble des bâtiments.
Suivant courriel du 01er avril 2021, ce service a indiqué à cette société que la propriété de [Localité 10] est une ancienne ferme, incluant une maison d'habitation. Les bâtiments agricoles n'ont fait l'objet d'aucun changement de destination au titre de l'urbanisme.
Par acte d'huissier du 05 mai 2021, les époux [O] ont fait délivrer à la SCCV 2 MPA immo une sommation d'assister au rendez-vous de signature de l'acte de vente de cet ensemble immobilier, sommation à laquelle cette dernière n'a pas déféré.
Par acte d'huissier du 24 septembre 2021, les époux [O] ont assigné la SCCV 2 MPA immo devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement des articles 1103, 1231-5 et 1583 du code civil, aux fins d'obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 55 850 €, au titre de la clause pénale stipulée au contrat, avec intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure, outre le remboursement du coût de la somation et du procès-verbal de carence, le tout sous bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte d'huissier du 30 mai 2022, la SCCV 2 MPA immo a assigné en intervention forcée la SARL Nidésia. Le juge de la mise en état a initialement joint les deux affaires, le 08 décembre suivant avant, toutefois, de les disjoindre, le 23 mars 2023, en raison du placement en liquidation judiciaire de la société intervenante.
Par conclusions récapitulatives, notifiées par le RPVA le 20 février 2023, les époux [O] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1103, 1231-5 du code civil, 1583,
Condamner la SCCV 2 MPA immo en liquidation au paiement de la somme de 55.850,00 € correspondant au montant de la clause pénale contractuellement prévue, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 25 juin 2021 ou à défaut de la délivrance de la présente assignation ;
la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
la condamner au remboursement des frais de sommation et de rédaction du procès-verbal de carence, soit la somme de 700,00 € ;
la condamner au versement d’une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Par conclusions en défense n°2, notifiées par le RPVA le 31 janvier 2023, la SCCV 2 MPA immo demande au tribunal de :
Vu les articles 1103, 1112-1, 1130, 1131, 1132, 1137, 1139 et 1615 du code civil,
Vu l’article R.421-14 du code de l’urbanisme,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
ORDONNER la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le RG 21/06210 ;
DECLARER recevable et bien fondée la présente assignation en intervention forcée de la société NIDESIA ;
A TITRE PRINCIPAL :
PRONONCER la nullité du compromis de vente du 6 novembre 2020 ;
REJETER l’ensemble des demandes des époux [O] ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
JUGER non réalisée la condition suspensive relative à l’absence de charge réelle ou servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens objets du compromis de vente ou altérer de manière significative la jouissance de l’acquéreur ;
REJETER l’ensemble des demandes des époux [O] ;
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
JUGER manifestement excessive le montant de la clause pénale contractuelle ;
MODERER le montant de la clause pénale et la ramener à l’euro symbolique ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
REJETER toutes demandes, fins et prétentions des époux [O] ;
CONDAMNER la société NIDESIA à relever et garantir la SCCV 2 MPA IMMO de toutes condamnations prononcées à son encontre, figurant dans l’assignation du 24 septembre 2021 ou dans toutes autres conclusions des consorts [O] ;
CONDAMNER in solidum les époux [O] et la société NIDESIA à verser à la société 2 MPA IMMO la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum les époux [O] et la société NIDESIA aux entiers dépens ;
S’OPPOSER au prononcé de l’exécution provisoire.
Par ordonnance du 04 mai 2023, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire et l'audience de plaidoirie a été fixée au 16 octobre suivant.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.
MOTIFS DE LA DECISION :
La demande en paiement formée au titre de la clause pénale étant subordonnée à la validité de la promesse synallagmatique de vente, il doit dès lors d'abord être statué à son sujet.
Sur la demande reconventionnelle en nullité de la promesse :
L'article 1130 du code civil dispose que :
« L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».
:
Sur la réticence dolosive :
L'article 1137 du code civil précise que :
« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».
Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à celui qui se dit victime d'une réticence dolosive, pour obtenir la nullité du contrat litigieux, de démontrer que :
- ladite réticence a provoqué une erreur l'ayant déterminé à donner son consentement, c'est à dire sans laquelle il n'aurait pas contracté ou l'aurait fait à des conditions substantiellement différentes ;
- la dissimulation des éléments était intentionnelle ;
- son auteur a eu conscience du caractère déterminant de l'information qu'il a camouflée à son cocontractant.
La SCCV 2 MPA immo en liquidation indique que le bien immobilier litigieux a été désigné au contrat comme étant à destination d'habitation, dans son ensemble et que s'agissant du bâti, il comporte trois parties dont un bâtiment en équerre comprenant lui-même un studio aménagé. Elle affirme avoir ensuite appris du service urbanisme de la commune que les deux bâtiments en R+1, dont celui en équerre, ont été transformés en habitation mais sans qu'il n'ait été procédé à un changement préalable de leur destination auprès de l'autorité administrative, en violation de la loi. Elle prétend que la destination figurant à la promesse est dès lors erronée, raison pour laquelle elle n'a pas réitéré la vente et que les époux [O], s'ils nient être à l'origine de ces travaux, ne contestent pour autant pas en avoir eu connaissance, avant la signature du compromis.
Elle soutient qu'il ressort du contexte que ses vendeurs lui ont délibérément dissimulé cette absence d'autorisation d'urbanisme. Elle sollicite, en conséquence de cette réticence dolosive, la nullité du compromis.
Les époux [O] s'y opposent en soutenant que la destination stipulée au contrat est identique à celle figurant dans leur titre de propriété, que la société défenderesse et ses deux gérants, en leur qualité de professionnels de l'immobilier, ne sont pas fondés à se plaindre d'un déficit d'informations et que l'aménagement des bâtiments agricoles, qui n'étaient que des accessoires à la maison d'habitation et qui sont dès lors réputés avoir la même destination qu'elle, n'est pas illicite. Ils affirment, en outre, ne pas être les auteurs de ces travaux.
Le titre de propriété des demandeurs, en date du 11 octobre 2019 (leur pièce n°6), comporte une désignation presque identique à celle de la promesse contestée, de sorte qu'il ne peut être considéré qu'ils sont les auteurs des travaux d'aménagement litigieux. Le silence, ensuite, opposé à l'affirmation d'un fait ne vaut pas à lui seul reconnaissance de ce fait (Civ.1ère 18 avril 2000 n° 97-22.421 Bull.n°111).
Il en résulte que la SCCV 2 MPA immo en liquidation ne rapporte pas la preuve d'une dissimulation intentionnelle, par ses vendeurs, de l'aménagement de bâtiments agricoles en habitation sans changement préalable de leur destination auprès de l'autorité administrative.
Le moyen n'est pas fondé.
Sur l'erreur :
L'article 1132 du code civil dispose que :
« L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ».
L'erreur ne peut être retenue que si elle a été déterminante du consentement, c’est-à-dire lorsqu’elle a été de telle nature que, sans elle, l'acquéreur n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes et ce, par application des dispositions de l'article 1130 du code civil, précité.
Si la qualité de non-professionnel du contractant peut être un indice du caractère excusable de son erreur (Civ. 1ère 03 mai 2018 n°17-11.132 et 17-14.090 Bull. n°48), pour autant celle de professionnel ne s'oppose pas à ce que celui-ci invoque l'erreur (Civ. 1ère 08 décembre 2009 n°08-16.471 Bull. n°240).
La SCCV 2 MPA immo en liquidation soutient ensuite que la destination du bien litigieux, laquelle est selon elle erronée, a été déterminante de son consentement. Elle admet sa qualité de professionnelle de l'immobilier, mais affirme que cela ne rend pour autant pas son erreur inexcusable.
Les époux [O] s'opposent à ce second moyen, en persistant à soutenir que l'aménagement des bâtiments annexes à l'habitation principale n'a opéré aucun changement de destination, de sorte qu'il est, selon eux, inexact d'affirmer que la désignation de leur bien dans la promesse serait erronée. Ils affirment que le renoncement de leur acquéreur n'est, en réalité, dû qu'aux difficultés que celui a rencontré avec la mairie, dans la mise en œuvre de son projet de division de la propriété, lequel n'était toutefois pas entré dans le champ contractuel.
Il résulte des articles R 151-27 et suivants, R 421-14 et R 421-17 du code de l'urbanisme que sont soumis à permis de construire ou doivent être précédés d'une déclaration préalable, en fonction de la nature des travaux, les changements de destination des constructions existantes. Toutefois, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.
Il ressort du courriel du service urbanisme de la commune en date du 01er avril 2021 (pièce défendeur n°1), dont le contenu n'est pas discuté par les époux [O], que leur propriété est une ancienne ferme, incluant une maison d'habitation et que les bâtiments agricoles n'ont fait l'objet d'aucun changement de destination au titre de l'urbanisme. Il est de principe que le logement de l'agriculteur n'est qu'un accessoire d'une exploitation agricole, raison pour laquelle leur construction peut être autorisée en zone A, en application de l'article R 151-23 du code de l'urbanisme et non l'inverse, de sorte que la transformation de bâtiments agricoles en logements constitue un changement de destination. Les époux [O] ne discutent pas plus le contenu du second courriel de ce service, en date du 15 février précédent, en ce qu'il avise la société défenderesse de ce qu'elle n'obtiendra aucune autorisation d'urbanisme concernant les bâtiments soumis à changement de destination, en raison de leur proximité avec une exploitation agricole.
Par courriel du 29 octobre 2020, Monsieur [R] [O] a demandé à la SARL Nidésia de modifier le projet de compromis, afin que le projet de l'acquéreur, à savoir la « division du terrain et la vente de terrains à bâtir », ne figure plus dans les conditions suspensives (sa pièce n°12 d) comme l'avait initialement sollicité le notaire de la SCCV 2 MPA immo (pièce demandeurs n°12 a), ce qui a visiblement été accepté.
Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la SCCV 2 MPA immo, en se portant acquéreur de la propriété de [Localité 10], entendait disposer, dans le cadre d'un projet ultérieur, d'un bien immobilier à destination d'habitation dans son ensemble. Cette qualité essentielle de la chose vendue était entrée dans le champ contractuel et a été déterminante de son consentement.
Les époux [O] n'invoquent, par ailleurs, aucun élément de nature à regarder l'erreur de leur contractante sur cette destination comme étant inexcusable, autre que sa qualité de professionnelle de l'immobilier, alors même que cette dernière s'est rapprochée, pour s'informer de la faisabilité de son projet, de l'autorité administrative en sollicitant un certificat d'urbanisme opérationnel dès le 16 octobre 2020 (sa pièce n°1), avant de conclure la promesse litigieuse.
Le consentement de la SCCV 2 MPA immo ayant été dès lors vicié, la promesse synallagmatique de vente du 06 novembre 2020 sera annulée et les époux [O] seront, en conséquence, déboutés de leur demande de condamnation de cette dernière au paiement de la clause pénale.
Sur les demandes annexes :
La demande des époux [O] relative au remboursement de leurs frais de sommation et de rédaction du procès-verbal de carence relève des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Parties succombantes, ils seront condamnés aux dépens, en application de l'article 696 du même code.
L'équité ne commande pas de faire droit aux demandes de frais non compris dans les dépens, lesquelles seront dès lors rejetées.
N'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
DISPOSITIF :
Le tribunal :
PRONONCE la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 06 novembre 2020,
et DEBOUTE Monsieur et Madame [R] et [F] [O] leur demande de condamnation de la SCCV 2 MPA immo en liquidation à leur payer une somme au titre de la clause pénale ;
les CONDAMNE aux dépens ;
REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.
La greffière La présidente
