TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 05 Avril 2024
N° RG 24/00325 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KYOZ
JUGEMENT DU :
05 Avril 2024
N° 24/228
Association HABITAT ET HUMANISME
C/
[G] [T] [L]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 05/04/24
à Me THOUMAZEAU Benjamin
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 05 Avril 2024 ;
Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;
Audience des débats : 09 Février 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;
ENTRE :
DEMANDEUR
Association HABITAT ET HUMANISME
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Benjamin THOUMAZEAU, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Loëtitia LECOQ, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
M. [G] [T] [L]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté
EXPOSE DU LITIGE
Par contrats successifs de sous-location, l'association HABITAT & HUMANISME 35, organisme associatif agréé pour l'intermédiation locative, a mis à disposition de Monsieur [G] [T] [L] un appartement situé [Adresse 5].
Le dernier contrat a été signé le 13 décembre 2022, pour une durée de 6 mois renouvelable jusqu'à 18 mois, à compter du 14 décembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 300 euros, outre 35 euros de provision mensuelle pour charges et 10,17 euros d'assurance locative.
Reprochant à Monsieur [T] [L] son agressivité en lien avec des troubles psychiatriques, son refus d'accompagnement et les dégradations commises dans son appartement, l'association HABITAT & HUMANISME 35 lui a fait délivrer, le 8 février 2023, un congé pour motifs sérieux et légitimes à compter du 13 mars 2023, puis l'a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Rennes afin de voir ordonner son expulsion.
Par jugement du 6 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection de Rennes l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, constatant qu'elle ne sollicitait pas le prononcé de la résiliation pour manquement à ses obligations, que le congé délivré n'était pas conforme aux exigences contractuelles, que le comportement de Monsieur [T] [L] n'entrait pas dans les motifs visés au contrat pour la mise en œuvre de la clause résolutoire et que le contrat expirait le 13 juin 2023 et non le 13 mars 2023 comme allégué.
Par assignation délivrée par commissaire de justice le 4 janvier 2024, l'association HABITAT ET HUMANISME 35 a de nouveau attrait Monsieur [G] [T] [L] devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Rennes, afin qu'il soit statué sur les demandes suivantes :
-A titre principal, constater la résiliation de plein droit du contrat de sous-location conclu le 13 décembre 2022, celui-ci ayant expiré le 13 juin 2023 ;
-A titre subsidiaire, constater les manquements de Monsieur [T] [L] à ses obligations légales et contractuelles de jouissance raisonnable et paisible de la chose louée et en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de sous-location en date du 13 décembre 2023 aux torts exclusifs du preneur ;
-En tout état de cause,
oOrdonner l'expulsion de Monsieur [T] [L] et de tout occupant de son chef des locaux loués ;
oOrdonner en tant que besoin le concours de la force publique pour l'exécution du jugement à intervenir ;
oCondamner Monsieur [T] [L] à verser à l'association HABITAT & HUMANISME 35 une indemnité d'occupation d'un montant égal à 1/30ème du montant du dernier loyer par jour jusqu'à complet déménagement et remise des clés ;
oSupprimer le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
oCondamner Monsieur [T] [L] à verser à l'association HABITAT & HUMANISME 35 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
oCondamner Monsieur [T] [L] aux entiers dépens ;
oDire qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
Au terme de ses conclusions déposées à l'audience du 9 février 2024 et soutenues oralement, l'association HABITAT & HUMANISME 35 a maintenu ses demandes et a ajouté une demande tendant à la condamnation de Monsieur [T] [L] à lui payer la somme de 1 393,75 euros correspondant aux loyers impayés à la date du 31 janvier 2024, somme à parfaire à la date du jugement.
Au soutien de sa demande principale, la demanderesse prétend, au visa des articles 1737, 1738 et 1739 du code civil, que le contrat de sous-location conclu le 13 décembre 2022 a pris fin à son terme le 13 juin 2023, du fait de la délivrance du congé le 8 février 2023 et de la délivrance d'une assignation le 17 mars 2023, manifestant ainsi clairement l'intention de l'association HABITAT & HUMANISME 35 de ne pas renouveler tacitement le contrat de sous-location.
A titre subsidiaire, elle invoque une violation de l'obligation de jouissance paisible énoncée par l'article 1728 du code civil et les conditions générales du contrat, en raison des nombreuses dégradations constatées par constat de commissaire de justice du 3 janvier 2023 dans l'appartement loué et de la menace sécuritaire que constitue la présence de Monsieur [T] [L] pour les autres résidents et sollicite la résiliation du contrat sur le fondement de l'article 1729 du code civil.
Elle réclame la suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code de procédure civile, au regard d'une part, de la mauvaise foi de Monsieur [T] [L], qui avait donné son accord pour quitter les lieux au mois de janvier 2023, avant de se rétracter et continuer à dégrader les locaux et d'autre part, des conséquences préjudiciables de sa présence au sein de l'immeuble, l'association étant dans l'impossibilité de louer les logements connexes au sien et devant assumer le coût financier des réparations.
Elle justifie l'indemnité d'occupation réclamée par les stipulations contractuelles, qui fixent l'indemnité d'occupation journalière à 1/30ème du montant du dernier loyer, jusqu'à complet déménagement et remise des clés et produit un relevé de compte arrêté au 7 février 2024 au soutien de sa demande de condamnation de Monsieur [T] [L] à lui payer la somme de 1 393,75 euros au titre des loyers impayés à la date du 31 janvier 2024.
Bien que régulièrement assigné par dépôt en étude, Monsieur [T] [L] n'a pas comparu.
En cet état, l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 5 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Il résulte des dispositions des articles 472 du code de procédure civile que :
"Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée."
Sur la demande principale de la demanderesse tendant à voir constater la résiliation de plein droit du contrat de sous-location :
L'article 1737 du code civil dispose :
" Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. "
Selon l'article 1738 du même code, il est précisé :
" Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit. "
La tacite reconduction est exclue dans le cas où le maintien en possession du preneur est contredit par l'expression de la volonté du bailleur d'obtenir la restitution du bien.
En l'espèce, la convention de sous-location signée par les parties précise que le contrat de sous-location est soumis aux dispositions du code civil et que la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation ne lui est pas applicable. Le contrat ainsi conclu relève donc du droit commun du contrat de louage.
La convention de sous-location signée le 13 décembre 2022 indique qu'elle est conclue pour une durée de 6 mois renouvelables jusqu'à 18 mois et qu'elle prend effet le 14 décembre 2022. Elle mentionne une date d'expiration dactylographiée au 13 juin 2023, raturée de manière manuscrite avec une inscription manuscrite " 13/03/2023 ". En l'absence de contreseing du locataire à côté de cette mention et en l'état d'une durée du contrat fixée à 6 mois à compter du 14 décembre 2022, il doit être considéré que le contrat de sous-location expirait le 13 juin 2023.
Les conditions générales annexées à la convention précisent :
" Durée et prorogation
La durée définie dans les conditions particulières peut être prorogée par accord des parties, et fera l'objet d'un avenant au contrat, si l'association faisant l'accompagnement social du sous-locataire justifie que cette prorogation est de nature à permettre la poursuite du projet de relogement et d'insertion mis en place. "
L'association HABITAT & HUMANISME 35 a indiqué, dès le 3 janvier 2023, à Monsieur [T] [L] qu'en raison de ses manquements, son contrat ne pourrait être renouvelé (Pièce n°7 demanderesse), lui a demandé restitution des clés le 21 mars 2023 (Pièce n°11 demanderesse) puis l'a fait assigner, le 17 mars 2023, afin de voir constater la résiliation du bail ou l'acquisition de la clause résolutoire. La société HABITAT & HUMANISME 35 invoque en outre un congé délivré le 8 février 2023, invalidé en tant que tel par le juge des contentieux de la protection dans son jugement du 6 octobre 2023, mais qui constitue une manifestation non équivoque de ne pas reconduire le contrat.
Elle a ainsi clairement manifesté son souhait de mettre un terme anticipé au contrat de sous-location et donc nécessairement de ne pas le reconduire à son échéance.
En conséquence, en l'absence d'accord des parties pour la prorogation du contrat de sous-location, celui-ci a pris fin à son terme, le 13 juin 2023.
Formellement, l'association HABITAT & HUMANISME 35 réclame, dans le dispositif de ses dernières conclusions, que soit constatée " la résiliation de plein droit du contrat de sous-location conclu le 13 décembre 2022, celui-ci ayant expiré le 13 juin 2023 ".
Si la fin du contrat par arrivée de son terme ne constitue pas une résiliation, laquelle suppose un manquement de l'une des parties à ses obligations contractuelles, le visa, dans le même dispositif, de l'expiration du contrat ainsi que les moyens venant au soutien de cette prétention, tendant à démontrer que le contrat a pris fin par arrivée de son terme sans tacite reconduction, permettent de considérer que la demande tend à ce qu'il soit constaté que le contrat de sous-location a pris fin, par arrivée de son terme.
Il sera donc jugé que la convention de sous-location conclue le 13 décembre 2022 entre l'association HABITAT & HUMANISME 35 et Monsieur [T] [L] a pris fin le 13 juin 2023 et qu'en conséquence, Monsieur [T] [L] est, depuis cette date, sans droit ni titre pour occuper le logement.
Il convient, en conséquence, d'ordonner à Monsieur [T] [L] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'association HABITAT & HUMANISME 35 à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Sur la demande tendant à la suppression du délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution :
Selon l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il est dit :
" Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "
En l'espèce, il est établi par un constat de commissaire de justice du 3 janvier 2023, que Monsieur [T] [L] a commis de nombreuses dégradations dans son logement (une des dalles du balcon, au droit de la baie vitrée, est brisée, la fenêtre de la baie vitrée est brisée, la fenêtre de la chambre est brisée, la menuiserie de la même fenêtre en mauvais état, celle-ci ne fermant plus, présence d'impacts sur l'une des cloisons de la chambre, thermostat, détecteur de fumée et interphone manquants). Il ressort en outre du même constat que Monsieur [T] [L] vit avec des pigeons, des fientes d'oiseaux et graines jonchant le sol.
Par ailleurs, il ressort des plaintes déposées par la société HABITAT & HUMANISME 35 et signalements adressés au procureur de la République que Monsieur [T] [L] fait preuve d'agressivité répétée, jette ses fenêtres ou d'autres objets dans le vide et profère des menaces, notamment de mettre le feu à son logement, qui font craindre pour la sécurité des bénévoles de l'association et des autres habitants de l'immeuble. De ce fait, l'association HABITAT & HUMANISME 35 a cessé de louer les logements voisins de celui de Monsieur [T] [L], au préjudice de sa mission d'aide aux familles dans le besoin.
Ce comportement est constitutif de la mauvaise foi visée par l'article L. 412-1, alinéa 2, du code des procédures civiles d'exécution et justifie que le délai de deux mois visé par ce texte soit supprimé.
Sur la dette locative
Selon l'article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, l'association HABITAT & HUMANISME 35 verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 7 février 2024, Monsieur [T] [L] est redevable d'une somme de 1393,75 euros.
Cependant, aux termes de ce décompte, ce montant se rapporte à des " indemnités d'occupation ou loyers ", ainsi qu'aux provisions/charges et assurance habitation mensuelle y afférents, dus à compter du 1er octobre 2023.
Or, à cette date, le contrat de sous-location avait pris fin, par arrivée de son terme, en sorte qu'aucune somme n'est due à titre de loyer.
Il convient en conséquence de débouter l'association HABITAT & HUMANISME 35 de sa demande au titre de la dette locative.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré l'arrivée à échéance du bail, une indemnité d'occupation sera due.
Les conditions générales annexées à la convention de sous-location conclue entre l'association HABITAT & HUMANISME 35 et Monsieur [T] [L] prévoient :
" Si le sous-locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité d'occupation égale à 1/30 du montant du dernier loyer, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés. "
Au regard de cette clause et du montant du loyer, il convient de fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur [T] [L], depuis le 13 juin 2023, à la somme de 345,84 euros.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'association HABITAT & HUMANISME 35 ou à son mandataire.
Sera déduite des sommes dues par Monsieur [T] [L] la somme de 226,02 euros, figurant au crédit du relevé de compte établi par l'association HABITAT & HUMANISME 35, selon décompte arrêté au 7 février 2024.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [T] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Il sera en outre condamné au paiement, au profit de l'association HABITAT & HUMANISME 35 d'une somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et de son ancienneté, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DIT que le contrat de sous-location a pris fin le 13 juin 2023 et que Monsieur [G] [T] [L] occupe le logement sis [Adresse 5] sans droit ni titre depuis cette date,
ORDONNE à Monsieur [G] [T] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 5]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
SUPPRIME le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale,
DEBOUTE l'association HABITAT & HUMANISME 35 de sa demande au titre de la dette locative,
CONDAMNE Monsieur [G] [T] [L] au paiement, au profit de l'association HABITAT & HUMANISME 35, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 345,84 € (trois cent quarante cinq euros et quatre ving quatre centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 13 juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
DIT qu'il convient de déduire des sommes dues par Monsieur [G] [T] [L] à ce titre la somme de 226,02 euros, versée par ce dernier selon décompte arrêté au 7 février 2024 ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE Monsieur [G] [T] [L] au paiement, au profit de l'association HABITAT & HUMANISME 35, de la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [G] [T] [L] aux dépens comprenant celui de l'assignation du 4 janvier 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2024 et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière Le juge des contentieux de la protection
