TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
7 Rue Pierre Abélard
CS 73127
35031 RENNES CEDEX
JUGEMENT DU 29 Mars 2024
N° RG 23/03898 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KMLV
JUGEMENT DU :
29 Mars 2024
N° 24/189
S.C.I. SEMBAT
C/
[H] [L]
[C] [G], caution
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 29/03/24
à Me GRANDCOIN Maëlle
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me de VILLARTAY Axel
Me LE GOC Vincent
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 29 Mars 2024 ;
Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de [C] SIMON, Greffier ;
Audience des débats : 24 Novembre 2023.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile, date à laquelle elle a été prorogée au 16 Février 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 29 Mars 2024.
Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;
ENTRE :
DEMANDEUR
S.C.I. SEMBAT
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Me Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES et M. [V], gérant
ET :
DEFENDEURS :
Mme [H] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES
Mme [C] [G], caution
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Vincent LE GOC, avocat au barreau de RENNES
RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
La SCI SEMBAT a donné à bail à Mme [H] [L] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1], par contrat du 26 novembre 2012, pour un loyer mensuel de 790€.
Par acte séparé en date du 26 novembre 2012, Mme [C] [G] s’est porté caution solidaire de Mme [H] [L] pour la durée initiale du contrat de bail ainsi que de ses deux renouvellements suivants.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SEMBAT a fait signifier à Mme [H] [L] un commandement de payer les loyers le 10 septembre 2020.
Par acte d’huissier en date du 2 février 2021, la SCI SEMBAT a, ensuite, fait signifier à Mme [H] [L] un congé pour vendre pour le 25 novembre 2021.
Mme [H] [L] a été convoquée à un état de lieu le 25 novembre 2021 auquel elle ne s’est pas présentée. La locataire s’est maintenue dans les lieux postérieurement à cette date.
Dans ces conditions, la SCI SEMBAT a, par actes d’huissiers délivrés le 12 avril 2023 à Mme [H] [L] et le 5 mai 2023 à Mme [C] [G], demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir:
- constater que le contrat de bail est rompu depuis le 25 novembre 2021, date d’effet du congé pour reprise,
- dire que Mme [H] [L] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 25 novembre 2021,
- ordonner, en conséquence, l’expulsion de Mme [H] [L],
- condamner solidairement Mme [H] [L] et Mme [C] [G] au paiement de la somme de 5 513,68€,
- condamner solidairement Mme [H] [L] et Mme [C] [G] au paiement de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner solidairement Mme [H] [L] et Mme [C] [G] aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 24 novembre 2023.
Par conclusions déposées à cette date, la SCI SEMBAT a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir:
- constater que le contrat de bail est rompu depuis le 25 novembre 2021, date d’effet du congé pour reprise,
Par conséquent,
- dire que Mme [H] [L] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 25 novembre 2021,
- ordonner, en conséquence, l’expulsion de Mme [H] [L],
- condamner Mme [H] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 816,98€ à compter du 25 novembre 2021, jusqu’au départ définitif de la locataire des lieux,
- l’autoriser à faire transporter le mobilier ou tous objets restés dans les lieux aux frais de Mme [H] [L],
- condamner solidairement Mme [H] [L] et Mme [C] [G] au paiement de la somme de 6 483,78€,
A titre subsidiaire,
- condamner Mme [C] [G] à la somme de 1 805,17€, telle que reconnue par celle-ci,
- condamner Mme [H] [L] au paiement de la somme de 4 678,61€ pour le surplus de créance due,
En tout état de cause,
- condamner Mme [H] [L] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation,
- condamner in solidum Mme [H] [L] et Mme [C] [G] à lui verser la somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par conclusions déposées à l’audience, Mme [H] [L] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir:
A titre principal, débouter la SCI SEMBAT de l’ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire,
- l’autoriser à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, pendant 24 mois, une somme de 230 euros,
- lui accorder les plus larges délais et au minimum douze mois, pour quitter les lieux,
- débouter la SCI SEMBAT de toutes ses demandes plus amples ou contraires,
En tout état de cause,
- débouter la SCI SEMBAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Dans ses conclusions en défense déposées le 24 novembre 2023, Mme [C] [G] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir:
- constater que son engagement de caution solidaire a pris fin le 25 novembre 2021,
- dire prescrite l’action de la SCI SEMBAT pour la période antérieure au 5 mai 2020,
- dire inopposable la révision annuelle du montant du loyer,
En conséquence,
- débouter la SCI SEMBAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,
- condamner la SCI SEMBAT lui payer la somme de 1 200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner la SCI SEMBAT au entiers dépens de l’instance.
Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.
En cet état l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 16 février 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 29 mars 2024, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité du congé aux fins de vente :
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué [...]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.[...]
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. [...]
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ”.
La SCI SEMBAT a fait délivrer un congé pour vendre à Mme [H] [L] le 2 février 2021. Cette dernière en conteste la validité arguant que la SCI SEMBAT ne justifie d’aucune démarche aux fins de mettre en vente le bien.
Avant d’examiner le motif de nullité soulevé, il convient de rappeler que le contrat de bail a été signé le 26 novembre 2012. Le bail a été tacitement reconduit en 2015 et 2018, de sorte que le bail devait arriver à échéance le 25 novembre 2021. Le congé pour vendre devait donc être délivré au plus tard le 25 mai 2021, conformément au délai de six mois fixé par la loi. Le congé aux fins de vente a été délivré le 2 février 2021 pour un congé le 25 novembre 2021. Le congé a donc bien été délivré six mois avant l’expiration du bail. Sur ce point, le congé de vente est donc valide et respecte les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, le congé comporte les mentions exigées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au prix de vente du bien et des modalités de cette vente. Ce point n’est pas contesté.
Les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’imposent pas que le bien soit mise en vente pendant le délai de six mois du préavis. De sorte que la bailleresse n’a pas à justifier de démarches en vue de la mise en vente du bien pour rendre valable le congé délivré. En effet, la mise en vente du bien immobilier peut tout à fait être postérieure à la reprise du bien, notamment si un délai est nécessaire pour réaliser des travaux au sein du logement avant sa mise en vente. Les arguments avancés par Mme [H] [L] ne permettent donc pas de remettre en cause la validité du congé pour vendre délivré par la SCI SEMBAT
Ainsi, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de déclarer valable le congé pour vendre délivré à l’égard de Mme [H] [L] le 2 février 2021. Cette dernière n’a pas fait connaître son intention d’acquérir le bien dans les deux mois suivant la délivrance du congé. Le bail a donc été résilié par l’effet du congé et Mme [H] [L] est devenue, par conséquent, occupante sans droit ni titre du logement à compter du 26 novembre 2021. A ce titre, Mme [H] [L] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, ainsi qu’aux charges du logement, à compter de cette date et jusqu’à son départ définitif du logement.
Sur la demande d’expulsion de Mme [H] [L] :
La résiliation du bail par l’effet du congé pour vente justifie le prononcé de l’expulsion de Mme [H] [L], qui se maintient dans les lieux malgré cette résiliation.
Sur la durée de l’engagement de caution de Mme [C] [G] :
Par acte en date du 26 novembre 2012, Mme [C] [G] s’est portée caution solidaire de Mme [H] [L] “pour la durée du contrat de location soit jusqu’au 25 novembre 2015 et de ses deux renouvellements suivants”. Son engagement en qualité de caution a donc cessé le 25 novembre 2021, elle ne pourra être condamnée au paiement de sommes nées postérieurement à cette date.
Sur la révision annuelle du montant du loyer :
L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “ Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. [...]
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.”
Mme [C] [G] soulève l’inopposabilité de la révision annuelle du montant du loyer, faute pour la bailleresse de lui avoir adresser un avis d’échéance du loyer faisant mention de la révision annuelle du loyer.
La SCI SEMBAT verse aux débats un courrier en date du 19 mars 2019, adressé à Mme [H] [L] mentionnant le montant du loyer indexé à compter de cette date. Postérieurement à cette date, lorsque Mme [H] [L] s’est acquittée de ses loyers, elle a versé le montant du loyer indexé. Il n’est donc pas contestable que Mme [H] [L] était informée de la révision annuelle du loyer effectuée par la bailleresse au cours de l’année 2019.
La SCI SEMBAT ne justifie pas, en revanche, de l’information de cette indexation à la caution. Cependant, cette information n’est pas obligatoire et nécessaire pour rendre l’indexation opposable à la caution. L’acte de cautionnement signé par Mme [C] [G] le 26 novembre 2012 prévoit, d’ailleurs, que la caution s’engage au “paiement des loyers éventuellement révisés” et au “paiement du loyer et de sa révision chaque année”.
Dans ces conditions, il y a lieu de dire que l’indexation effectuée par la bailleresse en mars 2019 est opposable à la locataire, comme à la caution.
Sur la dette locative et la prescription de la demande :
A titre liminaire, il convient de rappeler que jusqu’au 25 novembre 2021, Mme [H] [L] était redevable de loyers et charges, en sa qualité de locataire. Depuis le 26 novembre 2021, Mme [H] [L] est redevable d’indemnités d’occupation, en sa qualité d’occupante sans droit ni titre.
La SCI SEMBAT sollicite la condamnation de Mme [H] [L] et Mme [C] [G] au paiement de la somme de 6 483,78€ correspondant aux impayés de loyers et d’indemnités d’occupation sur la période du mois d’août 2020 au mois de septembre 2023 à hauteur de 5 032,66€ et de taxes des ordures ménagères sur les années 2020, 2021, 2022 et 2023 à hauteur de 1 451,12€.
Mme [C] [G] soulève la prescription des impayés nés antérieurement au 5 mai 2020 en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Si la prescription triennale de la dette de loyer doit effectivement s’appliquer pour les impayés de loyers antérieurs au 5 mai 2020 en raison de la délivrance par la SCI SEMBAT de son assignation le 5 mai 2023 à Mme [C] [G], il convient de relever que les demandes formulées par la bailleresse sont postérieures au 5 mai 2020. L’action en paiement relative aux impayés de loyers engagée par la SCI SEMBAT ne peut donc être considérée comme prescrite, même partiellement et est donc intégralement recevable.
S’agissant de la demande en paiement de la taxe des ordures ménagères sur l’intégralité de l’année 2020, il conviendra de limiter cette demande aux sommes dues postérieurement au 5 mai 2020, soit la somme de 220,53€, en application de la prescription précitée.
La SCI SEMBAT verse aux débats plusieurs décomptes permettant de fixer la dette locative (loyers, indemnités d’occupation et charges) due par Mme [H] [L] à la somme de 6 373,51€, déduction faite de la partie de la taxe des ordures ménagères de l’année 2020 prescrite.
Mme [H] [L] argue dans ses écritures que la dette de loyer a été intégralement réglée. Elle affirme notamment que les sommes dues au titre des loyers sont déposées chaque mois en argent liquide dans la boîte aux lettres de la SCI SEMBAT. Mme [H] [L] ne verse cependant aucune pièce permettant de justifier de ces paiements. Or, il lui appartient d’apporter la preuve de la réalisation de l’obligation qui pesait sur elle en qualité de locataire.
Mme [H] [L] n’apportant pas la preuve du paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation réclamés par la SCI SEMBAT, il convient de fixer le montant de la dette due par la locataire à sa bailleresse à la somme de 6 373,51€ pour les impayés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation sur la période du 5 mai 2020 et 30 septembre 2023. Mme [H] [L] sera condamnée au paiement de l’intégralité de cette somme.
En revanche, au regard des observations précédentes relatives à la durée de l’engagement de Mme [C] [G] en sa qualité de caution, sa condamnation sera limitée à la somme de 2 248,62€, correspondant aux impayés de loyers (1724,86€) et charges (523,76€) dus sur la période du 5 mai 2020 au 25 novembre 2021.
Sur la demande de délais de paiement formée par Mme [H] [L] :
L’article 1 343-5 du Code Civil prévoit que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins en créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.
Mme [H] [L] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette, en raison de la précarité de sa situation financière. En l’absence de pièces permettant d’évaluer les ressources et charges de Mme [H] [L], sa demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux :
L’article L 412-3 du Code des Procédures Civile d’Exécution prévoit que “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions”.
Mme [H] [L] sollicite un délai minimum de douze mois pour quitter le logement, exposant qu’elle a trois enfants à charge, que sa demande de logement social a été rejetée et que sa situation financière ne lui permet pas d’accéder au parc locatif privé. Elle ne verse cependant aucune pièce pour attester de ses affirmations.
Il convient, en outre, de rappeler que le congé pour vendre a été délivré le 2 février 2021, soit depuis près de trois années et que le bail est résilié depuis le 25 novembre 2021, soit depuis plus de deux années. Mme [H] [L] est donc parfaitement informée depuis plusieurs années de son obligation de quitter à court ou moyen terme le logement occupé. Cette durée aurait dû lui permettre d’anticiper sa recherche de logement et de trouver une solution de relogement.
Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [H] [L] de délais pour quitter le logement.
Sur les demandes accessoires :
L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.
En l’espèce, Mme [C] [G] sollicite la condamnation de la SCI SEMBAT aux dépens, arguant que son action est abusive dans la mesure où elle a fait preuve de négligence et a agi tardivement. Il résulte des développements précédents, que la SCI SEMBAT était fondée à solliciter la validation du congé délivré, ainsi que la condamnation de Mme [H] [L] et de Mme [C] [G], en sa qualité de caution, aux sommes dues. La requérante est libre d’agir dans les délais qu’elle souhaite dans la mesure où son action n’est pas prescrite, ce qui est le cas dans ce dossier à l’exception d’une partie minime de la dette réclamée. L’action de la SCI SEMBAT n’est donc absolument pas abusive.
Dès lors, il convient de débouter Mme [C] [G] de sa demande et de mettre à sa charge et à celle de Mme [H] [L] les dépens de la présente instance, la SCI SEMBAT ayant du engager une procédure pour faire reconnaître son préjudice et obtenir le paiement de sommes dues. Il n’y a pas lieu d’inclure dans ces dépens le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CCAPEX, la SCI SEMBAT n’ayant pas fondé la présente action sur ces deux actes.
L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens [...] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”.
Tenues aux dépens, Mme [H] [L] et Mme [C] [G] seront condamnées in solidum à payer à la SCI SEMBAT la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Conformément aux précédents développements, Mme [C] [G] sera déboutée de sa demande de condamnation de la SCI SEMBAT sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Sur l’exécution provisoire :
Selon l'article 514 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 2 février 2021 par la SCI SEMBAT à Mme [H] [L] ;
CONSTATE que le contrat de bail a été résilié le 25 novembre 2021 par l’effet du congé pour vendre ;
CONSTATE que Mme [H] [L] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 26 novembre 2021 ;
ORDONNE à Mme [H] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DEBOUTE Mme [H] [L] de sa demande de délais pour quitter les lieux,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONSTATE que l’engagement de caution solidaire de Mme [C] [G] a pris fin le 25 novembre 2021,
DIT que l’action de la SCI SEMBAT est prescrite pour la période antérieure au 5 mai 2020,
DIT que l’indexation annuelle du montant du loyer est opposable à Mme [C] [G], en sa qualité de caution,
CONDAMNE solidairement Mme [H] [L] et Mme [C] [G] à la SCI SEMBAT la somme de 2 248,62€ au titre des loyers et charges impayés pour la période du 5 mai 2020 au 25 novembre 2021,
CONDAMNE Mme [H] [L] à payer à la SCI SEMBAT la somme de 4 124,89€ au titre des indemnités d’occupation et charges impayées pour la période du 26 novembre 2021 au 30 septembre 2023,
DEBOUTE Mme [H] [L] de sa demande de délais de paiement pour apurer sa dette,
CONDAMNE Mme [H] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er octobre 2023,
DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
DEBOUTE Mme [C] [G] de ses demandes au titre des articles 696 et 700 du Code de Procédure Civile;
CONDAMNE, in solidum, Mme [H] [L] et Mme [C] [G] au paiement des dépens de la présente instance, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 10 septembre 2020 et de la dénonciation à la CCAPEX du 14 septembre 2020;
CONDAMNE, in solidum, Mme [H] [L] et Mme [C] [G] à payer à la SCI SEMBAT la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mars 2024, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
