TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
2nde CHAMBRE
7 Rue Pierre Abélard
CS 73127
35031 RENNES CEDEX
JUGEMENT DU 25 Mars 2024
N° RG 23/04368 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KNKU
JUGEMENT DU :
25 Mars 2024
S.D.C. RESIDENCE LE FOCH
C/
[P] [B]
[E] [O] [H]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 25 Mars 2024 ;
Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Séraphin LARUELLE, Greffier lors des débats et de Graciane GILET, Greffier lors du prononcé ;
Audience des débats : 27 Novembre 2023.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 25 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;
ENTRE :
DEMANDEUR
Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SASU Cabinet LECOMTE dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Maître Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
M. [P] [B]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparant en personne
Mme [E] [O] [H]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée
EXPOSE DU LITIGE
Par actes de commissaire de justice en date du 7 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et [Adresse 2] - (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET LECOMTE (SASU), a fait assigner Monsieur [P] [B] et Madame [E] [O] [H] devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d'obtenir le paiement solidaire des sommes suivantes :
- 3 473,19 euros au titre de l'arriéré des charges et frais arrêté au 11 avril 2023, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 716,59 euros à compter de la signification du commandement de payer et sur le solde à compter de la délivrance de la présente assignation et capitalisation des intérêts échus,
- 800 euros à titre de dommages et intérêts,
- 214,12 euros au titre du remboursement du coût des commandements de payer en date des 29 août et 1er septembre 2022,
- 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre la prise en charge des dépens.
A l'audience du 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes et précise que la dette, actualisée au 27 octobre 2023, s'élève désormais à 4 071,35 euros. Il explique que Monsieur [B] et Madame [H] sont en instance de divorce et que c'est cette dernière qui occupe le domicile conjugal à titre gratuit.
Le demandeur précise que la conciliation a échoué car Madame [E] [O] [H] n'a pas donné suite à celle-ci.
Il sollicite la condamnation solidaire des défendeurs, en précisant que le règlement de copropriété contient une clause de solidarité.
En défense, Monsieur [P] [B], présent en personne, expose qu'il a demandé le divorce en octobre 2020.
Faisant état de ses charges, il indique payer une pension alimentaire d'un montant de 650 euros, divers crédits pour un montant d'environ 2000 euros par mois, un loyer mensuel de 699 euros ainsi que des impôts pour un montant de 1 000 euros. Il précise que sa situation financière ne lui permet pas de régler la somme sollicitée au titre des charges de copropriété, mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.
Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Madame [E] [O] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
En cet état, l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 25 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
I.Sur la demande de règlement des charges de copropriété
En vertu de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaires justifie de la propriété de Monsieur [P] [B] et Madame [E] [O] [H] concernant les lots n°307, n°35 et n°71 de la copropriété litigieuse.
Il produit les contrats de syndic applicables du 1er juillet 2019 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d'être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de relance et de mise en demeure.
Il fournit également le procès-verbal de l'assemblée générale des 17 novembre 2020, 31 mai 2021, 31 mai 2022 et 30 mai 2023 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2019, 2020, 2021 et 2022, voté le budget prévisionnel des années 2021 à 2023, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte détaillé des charges dues au 27 octobre 2023, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.
Au vu de ces pièces et à défaut d'élément de contestation soulevé par Monsieur [P] [B] et Madame [E] [O] [H], la demande principale du syndicat de copropriété est fondée sous les réserves suivantes :
. Les mises en demeure du 30 novembre 2021, 4 mars 2022 et 7 juin 2022 ont été facturées 36 euros chacune au lieu de 29 euros TTC conformément au contrat de syndic applicable du 1er juillet 2019 au 30 juin 2022.
. Des honoraires d'avocat sont inclus dans ces frais, lesquels ne peuvent être indemnisés que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile examiné ci-après.
. Les commandements de payer délivrés le 29 août 2022 et le 1er septembre 2022 par commissaire de justice ne sont pas des actes obligatoires en la matière et n'ont pas à être mis à la charge des copropriétaires en application de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'ensemble de ces actes, il convient de conserver deux mises en demeure pour un montant de 29 euros chacune conformément au contrat de syndic. Les autres frais doivent être déduits des sommes dues par Monsieur [P] [B] et Madame [E] [O] [H].
De même, les frais de "remise dossier huissier" facturés le 25 août 2022 pour 120 euros et les frais "remise dossier avocat" facturés le 18 octobre 2022 pour 120 euros doivent être déduits des sommes dues, n'étant prévus aux termes du contrat de syndic qu'en cas de diligences exceptionnelles dont il n'est nullement justifié.
En définitive, au vu des pièces produites, après déduction des frais non justifiés, Monsieur [P] [B] et Madame [E] [O] [H] doivent être condamnés à régler la somme de 3 781,35 euros arrêtée au 27 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 2 716,59 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 756,60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
La capitalisation des intérêts prévue à l'article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n'est pas opportune. Il n'y a pas lieu de l'ordonner.
Selon l'article 1310 du code, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété en date du 14 avril 1981. Celui-ci contient, en son article 27, une clause de solidarité entre les indivisaires d'un même lot pour le paiement des charges.
En conséquence, la condamnation à l'encontre de Monsieur [P] [B] et Madame [E] [O] [H] sera prononcée solidairement.
II.Sur la demande de dommages et intérêts
En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le seul fait pour Monsieur [P] [B] et Madame [E] [O] [H] de ne pas régler les sommes dues est insuffisant pour caractériser leur mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d'aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi des intéressés, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.
III.Sur les délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Monsieur [P] [B] indique que sa situation financière ne lui permet pas de proposer un échéancier. Il propose toutefois de régler la somme de 50 euros par mois afin d'apurer sa dette.
Le paiement des sommes dues ne pouvant être échelonné que dans la limite de deux années, la demande de Monsieur [P] [B] en ce sens sera rejetée.
IV.Sur les demandes accessoires
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [B] et Madame [E] [O] [H], parties perdantes, doivent supporter les dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a été contraint d'exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation partielle, il convient de lui allouer une indemnité de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l'écarter.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort,
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [E] [O] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et [Adresse 2], la somme de 3 781,35 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 2 716,59 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 756,60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [E] [O] [H] aux dépens,
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [E] [O] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et [Adresse 2], une indemnité de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,
La greffière,La Présidente,
