TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
[Adresse 13]
2nde CHAMBRE
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 6]
JUGEMENT DU 25 Mars 2024
N° RG 21/08233 - N° Portalis DBYC-W-B7F-JSCL
JUGEMENT DU :
25 Mars 2024
[C] [P]
[G] [X]
C/
[O] [E]
[Z] [T]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 25 Mars 2024 ;
Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Séraphin LARUELLE, Greffier lors des débats et de Graciane GILET, Greffier lors du prononcé du jugement ;
Audience des débats : 27 Novembre 2023.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 25 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;
ENTRE :
DEMANDEURS :
M. [C] [P]
[Adresse 14]
[Localité 7]
représenté par Maître Antoine HELLIO, avocat au barreau de RENNES, substitué par Maître Morgane ONGIS, avocat au barreau de RENNES
M. [G] [X]
[Adresse 14]
[Localité 7]
représenté par Maître Antoine HELLIO, avocat au barreau de RENNES, substitué par Maître Morgane ONGIS, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
M. [O] [E]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
Mme [Z] [T]
[Adresse 8]
[Localité 12]
représentée par Maître Annaïc LAVOLE, avocat au barreau de RENNES, substituée par Maître Jean AVINEE, avocat au barreau de RENNES
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte notarié de vente en date du 27 juin 2014, Monsieur [C] [P] et Monsieur [G] [X] ont fait l’acquisition en indivision, chacun pour moitié, de leur habitation constituée d’une maison d’habitation, d’un préau et de deux garages, située à [Adresse 14], cadastrée section B n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 10].
Ils ont pour voisins, entre autres, Monsieur [O] [E] et Madame [Z] [T] qui sont propriétaires indivis de la parcelle figurant au cadastre de la même commune section B n°[Cadastre 9], Madame [Z] [T], étant seule propriétaire de la parcelle voisine B n°[Cadastre 1].
A la demande de Monsieur [C] [P] et Monsieur [G] [X], Monsieur [F], remplacé par Monsieur [A] [U] de la société EGUIMOS (SELARL), société de géomètres-experts, est intervenu pour réaliser le bornage amiable de ces propriétés.
Cette opération n’a pas abouti, donnant lieu à un procès-verbal de carence en date du 13 novembre 2019.
Les 2 et 20 décembre 2021, après échec d’une tentative de conciliation préalable devant un conciliateur de justice, Monsieur [C] [P] et Monsieur [G] [X] ont fait assigner Monsieur [O] [E] et Madame [Z] [T] devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 646 du code civil, le bornage judiciaire de leurs propriétés respectives, avec désignation préalable d’un géomètre-expert en qualité d’expert judiciaire.
Par jugement du 11 juillet 2022, la présente juridiction a déclaré recevable l’action aux fins de bornage judiciaire et ordonné une mesure d’expertise judiciaire.
Monsieur [D] [L], géomètre-expert, a déposé son rapport le 6 avril 2023.
Suite au dépôt de ce rapport, l’affaire a été rappelée à l’audience du 25 septembre 2023. Après un renvoi ordonné à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 novembre 2023 lors de laquelle Monsieur [C] [P] et Monsieur [G] [X], représentés par leur conseil, se référant à leurs conclusions de reprise d’instance déposées à l’audience, ont demandé à la juridiction de bien vouloir :
-JUGER que le mur mitoyen est privatif à Messieurs [P] et [X],
-JUGER qu'il n'y a aucun débord sur la propriété de Madame [J] et Monsieur [E],
- JUGER que la proposition de limites de l'expert judiciaire sera entérinée par la juridiction,
-JUGER opposable aux tiers le jugement à intervenir,
- CONDAMNER solidairement Madame [J] et Monsieur [E] aux entiers dépens d'instance,
- CONDAMNER solidairement Madame [J] et Monsieur [E] à payer à Monsieur [P] et Monsieur [E] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Ils demandent donc à la juridition d’entériner les conclusions de l’expert judiciaire.
En défense, aux termes de ses conclusions après expertise n°2 déposées à l’audience du 27 novembre 2023, Madame [Z] [T], représentée par son conseil, demande au tribunal de bien vouloir :
- Fixer la limite séparative de la parcelle appartenant à Madame [Z] [T] et cadastrée section B[Cadastre 1], et des parcelles cadastrées B [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 10] appartenant aux Consorts [C] [P] et [G] [X], et la parcelle B[Cadastre 9] appartenant à Madame [Z] [T] et Monsieur [O] [E], de la manière suivante et conformément à la proposition de l'expert telle que représentée sur le plan (annexe 8 du rapport d'expertise judiciaire) :
la limite séparative passe par les points 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 14, 15, 10, 11, 12 et 13,
- Ordonner en conséquence l'implantation des bornes qui, pour les points 5 à 9, seront implantées à hauteur du soubassement,
- Commettre à cette fin Monsieur [L], Géomètre, expert, qui effectuera sa mission dès sa saisine par la partie la plus diligente,
- Dire que l'expert dressera decette opération un procès-verbal qui sera déposé au Greffe du Tribunal,
- Enjoindre les Consorts [C] [P] et [G] [X] à supprimer l'empiètement de leur toiture sur les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 1],
- Condamner les Consorts [C] [P] et [G] [X] au paiement au bénéfice de Madame [T] d'une somme de 1.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner les mêmes aux dépens.
Madame [Z] [T] soutient notamment que le mur en pierres monté en limite des parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 9] est un mur mitoyen, si bien que la limite de propriété doit se situer au milieu du mur et passer par les points 14 et 15. Ils font valoir que les précédents propriétaires des parcelles litigieuses, les époux [M], ont fait édifier le garage alors qu’ils étaient les uniques propriétaires de cette partie du mur allant des points 14 à 15. Madame [T] indique qu’elle a ensuite fait édifier l’extension de sa maison sur l’emplacement de ce garage. Elle souligne que les photographies qu’elle a produites permettent de constater que la charpente du garage [M] était prise dans la maçonnerie du mur litigieux et que les ruines de l’ancien mur servaient de soubassement au garage, si bien que lors de l’édification de leur garage, les époux [M] ont utilisé le mur litigieux comme support et quatrième mur, le rendant dès lors mitoyen lors de la revente des parcelles, peu important qu’aujourd’hui la charpente de l’extension de la maison de Madame [T] ne prenne pas appui sur le mur litigieux.
Bien que régulièrement cité à personne et avisé des dates des audiences de renvoi, Monsieur [O] [E] n’est ni présent, ni représenté et n’a fait parvenir aucun courrier au tribunal.
En cet état, l’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2024, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
- Sur la fixation des limites de propriété :
En vertu de l’article 646 du code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.
L’existence d’un bornage antérieur rend toutefois irrecevable une demande en bornage judiciaire.
Il convient de préciser que le bornage est l’opération qui consiste à déterminer les limites séparatives de deux propriétés contiguës et à les marquer par des signes matériels durables.
Pour parvenir à la détermination des limites séparatives, le juge peut faire usage de tous moyens de preuve appropriés. Si les titres de propriété sont insuffisants ou contradictoire, il peut notamment tenir compte de la possession trentenaire des parties, de la topographie des lieux, des documents cadastraux et d’arpentage, ces derniers fixant des contenances et non des limites.
En l’espèce, les opérations de bornage amiable dont se prévaut Madame [T] n’ont pas porté directement sur la limite entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1], mais sur la limite entre cette dernière parcelle et d’autres parcelles, si bien que la demande en bornage a été déclarée recevable et qu’une expertise aux fins de bornage judiciaire a été ordonnée.
Dans les conclusions de son rapport l’expert, Monsieur [D] [L], relève que:
“Sauf pour la partie de limite entre les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10], les titres et les plans analysés ne donnent aucun renseignement sur la position de la limite et l'appartenances des murs.
Mr et Mme [M] ont été propriétaires des parcelles de chaque côté du mur en pierre séparant le garage [P]-[X] et l'extension [E]-[T], depuis 1976 (achat à Mr [R]) jusqu'à 2010 lorsqu'ils ont divisé leur propriété pour vendre les parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 10] à Mr et Mme [I].
A l'exception du plan de bornage dressé par Mme [W] en octobre 2010, aucun document ne traduit la volonté de Mr et Mme [M] de rendre ce mur mitoyen ou de lui attribuer un caractère privatif. Sur ce plan Mme [W] n'a reporté aucun signe de mitoyenneté mais au contraire a dessiné des hachures symbolisant le bâti et englobant le mur entièrement dans le garage devenu la propriété [P][X]. Ce plan avait un autre objet que l'appartenance du mur mais il a été signé par Mr et Mme [M].
A partir du plan de vente dressé par Mme [W] en novembre 2010 et ayant conduit à la création des parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10], des déclarations des parties lors de la réunion d'expertise selon lesquelles le pignon Sud de la maison [T]-[E] est privatif à la propriété [T][E] et considérant que le mur Est des garages est privatif à la propriété [P][X], la limite peut être définie comme une ligne brisée passant par les points suivants:
- Points 1 et 2: bornes posées en novembre 2010 par Mme [W], géomètre-expert à [Localité 15]
- Point 3 : angle Nord-Est du mur ceinturant l'escalier d'accès à la cave de la maison [P]-[X]
- Point 4 : point non matérialisé mais repéré par des cotes sur le plan de Mme [W]. Une borne ou un repère pourra être posé à ce point
- Point 5: angle Sud-Ouest de la maison [T] [E]
- Point 6: angle dans le pignon Sud de la maison [T]-[E]
- Points 7 et 8 angles du pignon Sud de la maison [T]-[E] au niveau d'un décrochement
- Points 9, 10, 11 bord Est du mur en pierre privatif à la propriété [P]-[X] à l'Est des garages
- Points 12 et 13 : bord Est de l'enduit posé contre le mur en parpaings privatif à la propriété [P]-[X] à l'Est des garages
La limite proposée passe par les points 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13.
II est précisé que les point 5, 6, 7, 8, 9 sont pris à la base du pignon de la maison [T]-[E] car ce mur présente un léger fruit.
Le soubassement en ciment se trouve sur la propriété [P]-[X].
Variante: si le tribunal estime que le fait qu'entre 1976 et 2010, Mr et Mme [M] étaient propriétaires des deux côtés du mur litigieux entre la parcelle [Cadastre 9] et les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], suffit pour considérer le mur comme mitoyen, la limite passe à cet endroit par les points 8, 14, 15, 10.
La ligne passant par les points 14 et 15, est à l'axe du mur.”
Dans le corps de son rapport, l’expert démontre qu’il existait un ancien bâtiment à l’emplacement des garages de messieurs [P] et [X], ce bâtiment apparaissant sur un plan dressé en 1835, mais était à l’état de ruines en 1976. Il précise que le mur est aujourd’hui visible au fond des garages de Messieurs [P] et [X] et que le terrain situé à l’est, qui est aujourd’hui la propriété de Monsieur [T] et Madame [E] ne comportait aucune construction.
Cette configuration des lieux ainsi décrite n’est pas de nature à conférer au mur litigieux un caractère mitoyen en application des dispositions de l’article 653 du code civil.
L’expert relève, en outre, que le plan de bornage réalisé en 2010 par Madame [W] intègre entièrement les garages dans la propriété [P]-[X] sans qu’aucun symbole ne vienne mentionner une quelconque mitoyenneté du mur.
L’expert poursuit en indiquant qu’une réservation et un trou sont visibles dans la face est du mur litigieux depuis l’intérieur de l’extension [T]-[E], mais que le trou peut correspondre à une pierre qui s’est détachée et que l’utilité de la réservation n’est pas connue. Il ajoute que le garage qui a été édifié sur la parcelle de Madame [T] et Monsieur [E] était en tôles, alors que le mur litigieux est en pierres, est de conception ancienne et est nettement intégré dans le bâtiment des garages de la propriété [P]-[X] dans le plan de bornage dressé en octobre 2010 par Madame [W] et signé par Monsieur et Madame [M], alors propriétaires de la parcelle qu’ils ont ensuite vendue à Madame [T] et Monsieur [E].
Enfin, l’expert souligne que, si le bardage est de l’extension [T]-[E] prend appui sur la toiture des garages [P] et [X], ce bardage a été posé récemment sans l’accord de Messieurs [P] et [X].
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le mur litigieux est situé à l’emplacement où se trouvait un ancien bâtiment situé à l’emplacement des garages de Messieurs [X] et [P]. Aucun élément probant ne démontre que ce mur était mitoyen et il n’est absolument pas prouvé que les époux [M] ont entendu rendre ce mur mitoyen lorsqu’ils ont vendu leur propriété.
Dès lors, ce mur n’est pas mitoyen, mais est privatif à la propriété de Messieurs [X] et [P].
Il convient donc d’ordonner la pose des bornes 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 et 13 conformément au plan établi par l’expert.
L’expert conclut, dans son rapport, au positionnement des points 5 à 9 à la base du pignon de la maison [E]-[T], car ce mur présente un léger fruit. Il précise que le soubassement en ciment de ce mur se trouve sur la propriété [P]-[X]. Il ajoute que ce soubassement est plus récent que le pignon, ne fait pas partie du gros oeuvre et a été appliqué pour des raisons esthétiques ou pour consolider des pierres. Il poursuit en indiquant qu’aucun renseignement ne lui a été communiqué sur l’auteur de ce soubassement.
Madame [T] n’apporte pas d’éléments supplémentaires sur l’auteur et la période de construction de ce soubassement, si bien qu’elle ne démontre absolument pas que l’empiètement dont elle se prévaut est suffisamment ancien pour lui permettre d’en acquérir la propriété par prescription acquisitive. Sa demande tendant à ce que les points de repère soient positionnés sur le soubassement ne peut donc qu’être rejetée.
- Sur la demande reconventionnelle en suppression de l’empiètement :
L’article 545 du code civil prévoit que “Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité”, si bien que le propriétaire dont le fond se trouve grevé par un empiètement de son voisin est bien fondé à solliciter la suppression de cet empiètement.
L’expert note dans son rapport que les tôles du garage [P]-[X] dépassent sur le jardin [T], et que ce dépassement atteint 12 cm à la jonction entre la partie en pierre du mur et la partie cimentée.
Il s’agit là d’un empiètement de la propriété [P]-[X] sur la propriété de Madame [T].
Cette dernière est donc bien fondée à en solliciter la suppression, si bien qu’il sera fait droit à cette demande.
- Sur les demandes accessoires :
Compte tenu de l’ensemble de ces observations, il n’est pas justifié de déroger au principe posé à l’article 646 du code civil qui prévoit que le bornage se fait à frais communs, si bien qu’il convient de partager les frais liés aux opérations de bornage par moitié entre les propriétaires concernés, étant précisé que ces frais constituent des dépens au sens de l’article 696 du code de procédure civile et sont donc soumis à la procédure de recouvrement prévue aux articles 704 et suivants du code de procédure civile.
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient donc de laisser à chacune des parties la charge des dépens qu’elle aura exposés, à l’exception des frais liés au bornage judiciaire qui seront supportés par moitié, in solidum, entre Monsieur [X] et Monsieur [P], d’une part, et pour l’autre moitié, in solidum entre Madame [T] et Monsieur [E], d’autre part.
Ces derniers frais incluent tant les opérations d’expertise taxées à hauteur de 3 500 euros que les frais ultérieurs liés à la pose des bornes en exécution du présent jugement.
L’équité ne commande pas, en l’espèce, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes présentées au titre des frais irrépétibles par les parties seront donc rejetées.
Aucune circonstance ne justifie que l’exécution provisoire de droit soit écartée. Elle sera donc maintenue.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,
DIT que le mur en pierres situé entre les garages [P]-[X] et l’extension [E]-[T] est privatif à Messieurs [P] et [X],
HOMOLOGUE le rapport d’expertise judiciaire établi le 27 mars 2023 et déposé le 6 avril 2023 par Monsieur [D] [L], géomètre-expert,
COMMET à nouveau Monsieur [D] [L] pour procéder au placement des bornes 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 et 13, conformément aux conclusions de son rapport et en particulier au plan correspondant à l’annexe 8 qui demeurera annexé à la présente décision,
PRECISE que les points 5 à 9 devront être positionnés à la base du pignon de la maison [E]-[T], conformément au rapport d’expertise, le soubassement en ciment de ce mur se trouvant sur la propriété [P]-[X],
ENJOINT à Messieurs [P] et [X] de supprimer l’empiètement de la toiture de leur garage sur la parcelle [Cadastre 1] appartenant à Madame [T],
LAISSE à chaque partie la charge des dépens qu’elle aura exposés, à l’exclusion des frais liés aux opérations de bornage judiciaire (frais d’expertise judiciaire et frais liés à la pose des bornes) qui seront supportés par moitié entre Monsieur [X] et Monsieur [P] in solidum, d’une part, et pour l’autre moitié, in solidum entre Madame [T] et Monsieur [E], d’autre part,
RAPPELLE que le recouvrement des dépens, en ce compris les frais liés aux opérations de bornage judiciaire, obéit à la procédure fixée aux articles 704 et suivants du code de procédure civile,
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile entre les parties,
REJETTE toutes autres demandes,
MAINTIENT l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,
La Greffière,La Présidente,
