Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 5] - tél : [XXXXXXXX01]
18 Mars 2024
1re chambre civile
57A
N° RG 21/00623 - N° Portalis DBYC-W-B7F-JCVG
AFFAIRE :
S.A.R.L. BLOT ENTREPRISE
C/
S.C.I. SCI DU MARMOUSET La SCI DU MARMOUSET
SCI
copie exécutoire délivrée
le :
à :
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente
ASSESSEUR : David LE MERCIER, Vice-Président
ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président
GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.
DÉBATS
A l’audience publique du 18 Septembre 2023
Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties
JUGEMENT
En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Dominique FERALI ,
par sa mise à disposition au greffe le 18 Mars 2024,
après prorogation du délibéré intialement prévu
Jugement rédigé par M. Philippe BOYMOND
-2-
ENTRE :
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. BLOT ENTREPRISE 35
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant
ET :
DEFENDERESSE :
La SCI DU MARMOUSET
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Virginie KOERFER-BOULAN de la SCP BOULAN KERFER PERRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreaude PARIS, avocat plaidant
représentée par Maître Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant
INTERVENANT VOLONTAIRE :
la Société BLOT ENTREPRISE,
venant aux droits de la Société BLOT ENTREPRISE 35 [Adresse 7],
représentée par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous signature privée du 24 janvier 2018, la société civile immobilière (SCI) du Marmouset a confié à la société à responsabilité limitée (SARL) Blot entreprise 35 un mandat de recherche de locataires et de vente pour un local d'activité situé [Adresse 2] à [Localité 8] (35). Ce contrat, outre une clause pénale, comporte une stipulation intitulée « droit de suite » qui prévoit que pendant sa durée et les dix-huit mois qui suivront son expiration ou sa résiliation, le mandant s'interdit de vendre ou de louer, directement ou via un tiers, le bien précité à un candidat que lui aurait présenté son mandataire.
Suivant courriel du 14 février 2019, ce mandataire a transmis à son mandat une offre d'achat de son bien, émise au prix de 1 350 000 € par la SARL Park Vilaine.
Suivant autre courriel de ce mandataire, en date du 12 novembre 2019, la SCI du Marmouset a été invitée à ne pas vendre ce bien à cet acquéreur sans son intervention. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 06 décembre suivant, la SARL Blot entreprise 35 a vainement mis en demeure son mandant de lui payer la somme de 124 800 €, en application de la clause pénale stipulée au contrat de mandat les liant.
Par acte d'huissier du 27 janvier 2021, la SARL Blot entreprise 35 a assigné devant le tribunal judiciaire de Rennes la SCI du Marmouset, sur le fondement des articles 1217 et suivants du code civil, aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer cette somme de 124 800 €, avec intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2019 et capitalisation, le tout sous bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant extrait K-bis du 30 août 2023, la SARL Blot entreprise vient aux droits et obligations de la SARL Blot entreprise 35.
Par conclusions dites de procédure et n°4, notifiées par le RPVA le 30 août 2023, la SARL Blot entreprise demande au tribunal de :
REVOQUER la clôture ;
Vu les articles 1217 et suivants du code civil,
JUGER recevables les demandes, fins et conclusions de la Société BLOT ENTREPRISE (laquelle vient aux droits de la Société BLOT ENTREPRISE 35),
DEBOUTER la SCI DU MARMOUSET de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER la SCI DU MARMOUSET à verser à la Société BLOT ENTREPRISE (laquelle vient aux droits de la Société BLOT ENTREPRISE 35) la somme de 124.800 €, ladite somme majorée des intérêts légaux à compter du 6 décembre 2019 et jusqu’à parfait paiement,
ORDONNER la capitalisation des intérêts,
CONDAMNER la SCI DU MARMOUSET à verser à la Société BLOT ENTREPRISE (laquelle vient aux droits de la Société BLOT ENTREPRISE 35) la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens,
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.
Par conclusions dites de procédure et en réponse n°4, notifiées par le RPVA le 11 septembre 2023, la SCI du Marmouset demande au tribunal de :
REVOQUER l’ordonnance de clôture rendue le 29 septembre 2022,
RECEVOIR les conclusions de régularisation signifiées par les parties afin de tenir compte du fait que la société BLOT ENTREPRISE vient désormais aux droits de la société BLOT ENTREPRISE 35,
Vu les articles 8 et 9 du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015,
Vu les articles 1145, 1161, 1849, 1984 du code civil et l’article 1231-5 du même code,
A titre principal :
PRONONCER la nullité du mandat de vente conclu le 24 janvier 2018 entre la société BLOT ENTREPRISE 35 et la SCI DU MARMOUSET pour défaut de pouvoir du signataire ayant agi pour le compte du mandant et pour conflit d’intérêts,
JUGER en conséquence que la société BLOT ENTREPRISE (venant aux droits de la société BLOT ENTREPRISE 35) ne peut se prévaloir de la clause pénale figurant dans le contrat de mandat entaché de nullité,
A titre subsidiaire :
JUGER que les conditions d’application de la clause pénale prévue au mandat de vente ne sont pas réunies,
JUGER que la SCI DU MARMOUSET n’a commis aucune faute pouvant justifier l’application de la clause pénale du contrat de mandat,
A titre plus subsidiaire :
DIRE que la SCI DU MARMOUSET n’est pas fondée à réclamer un montant supérieur à ce montant de 78.000 euros TTC,
DIRE qu’en toutes hypothèses, la clause pénale figurant dans le contrat de mandat est manifestement excessive,
DIRE que le montant dû par la SCI DU MARMOUSET ne saurait excéder la somme de 5.000 euros, la clause pénale devant faire l’objet d’une modération,
CONDAMNER la société BLOT ENTREPRISE (venant aux droits de la société BLOT ENTREPRISE 35) à verser à la SCI DU MARMOUSET une somme égale au montant dont serait tenu la concluante au titre de la clause pénale, à titre de dommages et intérêts et ordonner la compensation des sommes réciproquement dues par les parties,
En tout état de cause :
DEBOUTER la société BLOT ENTREPRISE (venant aux droits de la société BLOT ENTREPRISE 35), de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
CONDAMNER la société BLOT ENTREPRISE (venant aux droits de la société BLOT ENTREPRISE 35) à verser à la SCI DU MARMOUSET la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
ECARTER l’exécution provisoire en cas de condamnation prononcée à l’encontre de la SCI DU MARMOUSET.
Par ordonnance du 29 septembre 2022, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire et a fixé l'audience de plaidoirie à la date du 18 septembre 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.
MOTIFS DE LA DECISION :
Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture
L'article 803 du code de procédure civile dispose que :
« L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal ».
La SARL Blot entreprise, par des conclusions dites de procédure, notifiées par le RPVA le 30 août 2023, demande à intervenir volontairement à l'instance et sollicite, pour pouvoir y procéder, la révocation de l'ordonnance de clôture du 29 septembre 2022. La SCI du Marmouset a formé la même demande de révocation et dans les mêmes formes, le 11 septembre 2023. Les parties indiquent toutes deux que leurs nouvelles conclusions de fond n'ont comme seul objet que de tenir compte de ce que la SARL Blot entreprise vient aux droits et obligations de la SARL Blot entreprise 35.
Il en résulte que le tribunal peut statuer sur le tout et qu'il n'y a, dès lors, pas lieu à révocation de l'ordonnance de clôture.
La demande est rejetée.
La SARL Blot entreprise est intervenue volontairement à l’instance, sans que ne soit contestée la recevabilité d’une telle intervention volontaire, qui la rend dès lors partie au présent procès.
Sur la nullité du mandat :
Pour s'opposer à l'application de la clause pénale stipulée au mandat de recherche de locataires et de vente de son local d'activité, en date du 24 janvier 2018, la SCI du Marmouset sollicite sa nullité au motif, en premier lieu, d'un défaut de pouvoir de son signataire, Monsieur [R] [M], l'un de ses associés, lequel n'est pas son gérant et dont l'identité n'a même pas été mentionnée au mandat. Elle rappelle qu'il appartient à tout agent immobilier d'effectuer les vérifications nécessaires à cet égard et ce d'autant plus qu'en l'espèce, la SARL Blot entreprise était informée de ce défaut de capacité juridique du signataire.
Cette dernière répond que s'agissant d'une société familiale composée de deux associés, le père et le fils, le premier a eu nécessairement l'autorisation du second pour engager la société et qu'il a d'ailleurs signé d'autres actes en ce sens, à savoir une offre d'achat et un compromis de vente que la SCI du Marmouset verse elle-même aux débats. Elle ajoute qu'il est « apparent » que le fils avait ainsi mandaté le père pour signer avec elle le mandat de recherche. Elle affirme qu'en toute hypothèse, la nullité invoquée n'est que relative, laquelle peut dès lors être « purgée » et que de surcroît, il n'est justifié d'aucun grief.
La SCI du Marmouset réplique que le mandat mentionne clairement qu'elle était représentée par son gérant, Monsieur [Y] [M] et qu'en outre, à aucun endroit n'a été précisé que le signataire était Monsieur [R] [M]. Elle ajoute que la société demanderesse ne produit aucun élément de nature à démontrer que son gérant avait donné pouvoir à ce dernier de signer le mandat ou qu'il l'aurait par la suite ratifié et que l'existence de liens familiaux n'est pas probante à cet égard. Elle rappelle, enfin, qu'un mandat n'étant pas un acte de procédure, le prononcé de sa nullité n'est pas soumis à la démonstration d'un grief.
L'article 1984 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce, dispose que :
« Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire ».
L'article 1353 du même code prévoit, lui, que :
« Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
Il résulte de ces textes que la preuve de l'existence d'un mandat incombe à celui qui se prévaut de ce contrat (Civ. 1ère 04 décembre 1973 n° 72-13.833 Bull. n°334). La preuve d'un mandat, même verbal, ne peut être reçue que conformément aux règles générales sur la preuve des conventions, lesquelles sont également applicables dans les rapports du mandant avec les tiers qui ont traité avec le prétendu mandataire (Civ. 1ère 19 décembre 1995 n° 94-12.596 Bull.n°473).
Au cas présent, l'affirmation de la SARL Blot entreprise selon laquelle Monsieur [R] [M] a reçu mandat de la gérance de contracter, au nom et pour le compte de la SCI du Marmouset, relativement à une prestation d'une valeur pourtant supérieure à 1 500 €, est dépourvue d'offre de preuve littérale. L'offre d'achat du local litigieux, émise le 04 juillet 2019 par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier par Monsieur [K] [L], dont il n'est pas contesté qu'elle a été signée par Monsieur [R] [M], mentionne clairement que la SCI du Marmouset est représentée à l'acte par son gérant, Monsieur [Y] [M] (pièce SCI n°1). Elle ne vaut donc pas commencement de preuve par écrit d'un mandat qu'aurait délivré ce dernier à Monsieur [R] [M]. Si le compromis de vente ensuite régularisé avec cet acheteur, le 25 juillet suivant, mentionne, cette fois, l'intéressé comme ayant reçu mandat du gérant de représenter la société (pièce SCI n°2) et peut dès lors être regardé comme un commencement de preuve par écrit, il doit pour autant être corroboré par un autre moyen de preuve, en application de l'article 1361 du code civil. La SARL Blot entreprise n'allègue, à cet égard, que du lien de parenté existant entre Monsieur [R] [M] et le gérant et de leur absence de contestation, ce qui n'est guère probant quant à l'existence d'un mandat qu'aurait expressément délivré ce dernier aux fins de signature, au nom et pour le compte de la SCI, auprès de la société Blot entreprise 35, d'un mandat de recherche et de vente.
En outre, la SARL Blot entreprise, qui affirme que Monsieur [R] [M] avait le pouvoir d'engager la SCI du Marmouset, n'explique pas pourquoi elle ne l'a pas mentionné sur le mandat litigieux alors pourtant qu'il appartient à tout agent immobilier de vérifier la qualité exacte du mandant qu'il engage dans un acte juridique (Civ. 1ère 13 octobre 1992 n° 91-10.619 Bull. n°250 et 28 avril 1998 n° 96-10.255).
Il en résulte que subsiste une incertitude sur la réalité du pouvoir de Monsieur [R] [M] d'engager la SCI du Marmouset, le 24 janvier 2018, doute qui doit être retenu au détriment de la SARL Blot entreprise sur laquelle repose la charge de la preuve (Soc. 31 janvier 1962 Bull. n°105).
Bien que ne visant pas l'article 1156 du code civil, cette société soutient ensuite, néanmoins, qu'il était « apparent » que le gérant avait donné pouvoir à Monsieur [R] [M] de signer tout mandat et compromis de vente pour le compte de la SCI du Marmouset.
Cet article dispose que :
« L'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.
Lorsqu'il ignorait que l'acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.
L'inopposabilité comme la nullité de l'acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l'a ratifié ».
Il appartient à celui qui se prévaut de l'existence d'un mandat apparent de démontrer qu'il résulte des circonstances qu'il a pu légitiment croire que le présumé mandataire agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de ce mandat (Civ. 1ère 30 mars 1965 Bull. n° 232). Toutefois, le mandat apparent ne peut être admis pour l'établissement d'un acte pour lequel son rédacteur était tenu à une obligation de vérification (Civ. 1ère 05 novembre 2009 n° 08-18.056 Bull. n°221).
La SARL Blot entreprise, qui était tenue, en sa qualité d'agent immobilier, de vérifier le pouvoir d'agir de Monsieur [R] [M] avant de présenter à son visa le mandat de recherche et de vente litigieux (Civ. 1ère 13 octobre 1992 n° 91-10.619 Bull. n°250 et 28 avril 1998 n° 96-10.255) ne peut dès lors pas utilement se prévaloir d'un mandat apparent.
C'est à tort également qu'elle affirme, pour s'opposer à la demande de nullité du mandat litigieux, que la SCI du Marmouset n'allègue d'aucun grief à son appui, affirmation qu'elle ne relie à aucune règle de droit, puisque cette exigence d'un grief ne concerne, en effet, que la nullité des actes de procédure.
Si elle soutient enfin à raison que s'agissant d'une nullité relative, le défaut de pouvoir de Monsieur [R] [M] peut être « purgé », elle n'invoque pour autant, à cet égard, aucun acte de confirmation du mandat querellé répondant aux conditions posées par l'article 1182 du code civil.
La nullité du mandat régularisé le 24 janvier 2018, entre la société Blot entreprise 35 et Monsieur [R] [M] au nom de la SCI du Marmouset, sera dès lors prononcée.
Par voie de conséquence, la SARL Blot entreprise ne pourra qu'être déboutée de sa demande en paiement formée sur le fondement de cet acte.
Sur les demandes annexes :
Partie succombante, la SARL Blot entreprise sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité ne commande pas de faire droit à la demande formée, au visa de l'article 700 du même code, par la SCI du Marmouset.
Elle sera rejetée.
DISPOSITIF
Le Tribunal :
REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;
PRONONCE la nullité du mandat de recherche de locataires et de vente signé le 24 janvier 2018 entre la société Blot entreprise 35 et Monsieur [R] [M] au nom de la SCI du Marmouset,
en conséquence, DEBOUTE la SARL Blot entreprise de ses demandes ;
la CONDAMNE aux dépens ;
REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.
La greffière La présidente
