Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 6] - tél : [XXXXXXXX01]
18 mars 2024
1re chambre civile
50D
N° RG 20/05825 - N° Portalis DBYC-W-B7E-I5HW
AFFAIRE :
S.A.R.L. SOGEPIM
C/
S.A.S. ANTHESIS
[F] [D]
copie exécutoire délivrée
le :
à :
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente
ASSESSEUR : David LE MERCIER, Vice-Président
ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge
GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.
DÉBATS
A l’audience publique du 06 Novembre 2023
Grégoire MARTINEZ assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties
JUGEMENT
rendu au nom du peuple français
En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Dominique FERALI ,
par sa mise à disposition au greffe le18 mars 2024,
après prorogation du délibéré intialement prévu le 22 janvier 2024
Jugement rédigé par Grégoire MARTINEZ.
ENTRE :
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. SOGEPIM
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par la SELAS Guérin Tremoureux Martin (Me Verdier) , barreau de Rennes,
ET :
DEFENDEURS :
S.A.S. ANTHESIS
[Adresse 7]
[Localité 9]
représentée par la Selarl Carcreff Contentieux d’affaires (Me Mercier), barreau de Rennes,
Maître [F] [D]
[Adresse 4]
[Localité 9]
représenté par la SELARL EFFICIA (Me Prat), barreau de Rennes,
FAITS ET PROCEDURE
Par un acte authentique du 25 janvier 2006 dressé par Maître [D], notaire à [Localité 9], la société Sogepim a acquis auprès de la société Anthesis anciennement nommée Odi, une surface commerciale de 600 m² située [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un prix de 712 816 €.
Le 17 novembre 2016, la société Soprema a relevé la présence d’amiante sur les plaques de la toiture lors d’une intervention consécutive à des infiltrations au sein de l’enseigne mitoyenne Gifi.
Se plaignant de cette présence d’amiante, la société Sogepim a, par acte du 28 et 29 septembre 2020, assigné la société Anthesis et Maître [D] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’indemnisation.
Par dernières conclusions, notifiées via le RPVA le 19 juillet 2022, la société Sogepim demande au tribunal de :
« -Déclarer l’action de la société SOGEPIM recevable ;
-Dire et juger que le comportement de la société ANTHESIS est constitutif d’une réticence dolosive ayant vicié le consentement de la société SOGEPIM ;
- En conséquence, condamner la société ANTHESIS à verser à la société SOGEPIM une indemnité à titre de dommages et intérêts d’un montant de 393 820,02 € correspondant à la quote-part de travaux mise à la charge de la société SOGEPIM ;
- Condamner la société ANTHESIS à verser à la société SOGEPIM la somme de 15 200 € à titre de dommages et intérêts pour la perte de loyers subie en raison de la réalisation des travaux ;
- Dire et juger que Maître [F] [D] a commis une faute engageant sa responsabilité ;
- En conséquence, condamner solidairement Maître [F] [D] au paiement de cette même somme, en réparation du préjudice financier subi par la société SOGEPIM
- A titre subsidiaire, ordonner une expertise aux fins :
- Qu’il soit constaté et localisé la présence d’amiante sur le toit de l’immeuble appartenant à la société SOGEPIM ;
- Qu’il soit recherché si la société ANTHESIS pouvait avoir connaissance de la présence d’amiante lorsqu’elle a vendu le bien à la société SOGEPIM ;
- Que soit chiffré le montant des travaux de réfection de la toiture comprenant le désamiantage ;
- Débouter la société ANTHESIS et Maître [F] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions présentes et à venir.
- Condamner solidairement la société ANTHESIS et maître [F] [D] à verser à la
société SOGEPIM la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la même aux entiers dépens.
Par dernières conclusions, notifiées via le RPVA le 21 juillet 2022, la société Anthesis demande au tribunal de :
- Dire et Juger que la société SOGEPIM ne démontre pas l’existence d’un dol imputable à la société ANTHESIS,
- Dire et Juger que la société SOGEPIM ne démontre pas l’existence d’un préjudice en lien avec une faute de la société ANTHESIS,
A titre subsidiaire, s’il était ordonné une expertise, dire et Juger que l’Expert devra :
- Se rendre sur les lieux au [Adresse 5] à [Localité 8] afin d’examiner la toiture du bâtiment
- Déterminer la nature de l’amiante présente sur le toit ;
- Dire si la société SOGEPIM, professionnelle de l’immobilier, était en capacité de déceler par elle-même la présence d’amiante sur la toiture ainsi que sa nature ;
- Se faire remettre tous documents et justificatifs en lien avec l’entretien de la toiture depuis 2006 jusqu’à ce jour ;
- Déterminer l’état de vétusté de la toiture et en déterminer les causes ;
- Dire si c’est en raison du défaut d’entretien ou/et de la vétusté que la toiture doit faire l’objet de travaux de réfection et le cas échéant être changée ;
En tout état de cause :
- Rejeter les demandes, fins et conclusions de la société SOGEPIM,
- Condamner la société SOGEPIM à régler à la société ANTHESIS la somme de 15 000 €uros au titre de l’abus de procédure,
- Condamner la société SOGEPIM à verser à la société ANTHESIS la somme de 5 000 €uros au titre de l’article 700 du CPC et la Condamner aux entiers dépens.
Par conclusions, notifiées via le RPVA le 8 janvier 2021, Me [F] [D] demande au tribunal de :
« -DEBOUTER la Société SOGEPIM de toutes ses demandes fins et conclusions à l’encontre de Maître [F] [D]
- La CONDAMNER à verser à Maître [F] [D] une indemnité de 5000€ au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. »
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ces dernières conclusions pour l'exposé des moyens.
Le 24 novembre 2022, la clôture a été ordonnée et l’affaire a été fixée ensuite à l’audience du 6 novembre 2023.
MOTIFS
Sur l’action en réparation pour dol :
Sur le fondement des articles 1108, 1109 et 1116, la société Sogepim reproche à la société Anthesis de lui avoir dissimulé l’absence de rénovation de la partie toiture ainsi que la présence d’amiante sur celle-ci. Elle estime qu’un diagnostic amiante était obligatoire avant la vente. Elle ajoute que l’amiante étant aisément décelable et nécessairement connue du vendeur au regard de son usage dans les années 90 et au regard de travaux de modification du toit en 2003. Elle observe que le constat d’absence d’amiante figurant en annexe de l’acte de vente du 15 avril 2003 résulte d’un examen incomplet.
La société Anthesis indique que la société Sogepim échoue à démontrer les éléments constitutifs du dol. En premier lieu, elle explique que la présence d’amiante ainsi que sa nature dangereuse n’est pas démontrée. Elle remarque que la société Sogepim se réfère exclusivement à un rapport d’intervention d’un technicien sur la toiture mitoyenne. En second lieu, elle soutient que la société Sogepim échoue à démontrer l’intention de dissimuler. Elle rappelle avoir acquis le bien le 15 avril 2003 avec un constat d’absence d’amiante annexé à l’acte de vente, et que lors des travaux de rénovation, aucun des intervenants ne l’a alerté. Elle estime qu’un nouveau diagnostic n’aurait rien révélé puisque la réglementation applicable excluait les toits des diagnostics.
Aux termes de l’article 1116 du code civil dans sa version applicable : « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Il ne se présume pas et doit être prouvé. »
Sur la rénovation du bâtiment :
L’acte de vente du 25 janvier 2006 (pièce n° 1 Sogepim) stipule que l’ensemble immobilier a fait l’objet d’un permis de construire délivré le 28 juin 2002. Le permis de construire a été délivré pour l’extension et l’aménagement de deux commerces et a été complété par deux permis modificatifs des 17 mars et 3 décembre 2003.
Lors de la vente, la société Sogepim a également été rendue destinataire du bail commercial signé le 31 janvier 2003 (pièce n° 11) par la société Anthesis. Le bail contient un état de répartition de la prise en charge des travaux de réhabilitation entre le preneur et le bailleur. A ce titre, il est mentionné une « toiture existante conservée » mais aussi une « vérification de l’ensemble de la couverture ».
Par ailleurs, elle a reçu communication de l’acte de vente du 15 avril 2003 par lequel la société Anthesis a acquis le bien. Sur l’acte, le bâtiment est indiqué comme antérieur à 1997 et relevant de l’obligation de procéder à un constat d’amiante. L’acte mentionne que le constat établi le 8 octobre 2002 par la société SCS s’est révélé négatif. Le diagnostic n’est pas joint aux pièces du dossier.
Il résulte de ce qui précède que la société Sogepim était parfaitement informée de l’état du bien immobilier à savoir un local commercial construit avant 1997, ayant fait l’objet d’une rénovation et d’une extension à compter de 2002, à l’exception de la toiture qui a été conservée et dont le dernier diagnostic amiante datant de 2003 s’est révélé négatif.
La société Sogepim était informée de l’étendue des travaux de rénovation. Par conséquent, elle ne peut reprocher à la société Anthesis de lui avoir dissimulé une absence de rénovation de la toiture.
Sur l’obligation de réaliser un diagnostic amiante :
Il ressort des articles L. 1334-13, R. 1334-23 et 24 du code de la santé publique, applicable au jour de la vente du 20 janvier 2006, qu’un état sur la présence ou l’absence d’amiante doit être produit lors de la vente d’un immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Il est établi que le bien acquis par la société Sogepim a été construit avant 1997 et qu’il a fait l’objet d’une extension et d’un aménagement suivant un permis de construire délivré le 28 juin 2002 ce qui a conduit le notaire à dispenser le vendeur de réaliser un diagnostic amiante.
Il en résulte qu’au jour de la vente, la réglementation imposait la réalisation d’un diagnostic amiante.
En revanche, il est établi que la société Sogepim disposait de l’acte de vente du 15 avril 2003 sur lequel figurait un constat d’absence d’amiante.
Par ailleurs, l’article R. 1334-26 du code de la santé publique, dans sa version applicable, imposait que le dossier technique "Amiante" soit établi sur la base d'un repérage portant sur les matériaux et produits figurant sur la liste définie à l'annexe 13-9 dont la toiture était exclue si bien qu’au jour de la vente, il n’existait, en tout état de cause, aucune obligation de procéder au contrôle de la toiture.
L’arrêté du 22 août 2002 relatif aux consignes générales de sécurité du dossier technique amiante, cité par erreur comme un décret par le demandeur, indique simplement qu’un repérage préalable doit se faire de visu par le contrôleur. L’arrêté ne prescrit aucune obligation portant sur un élément précis du bâtiment.
Par conséquent, la société Sogepim ne peut reprocher la société Anthesis de ne pas avoir réalisé un contrôle dont l’étendue ne pouvait porter sur la toiture.
Sur la présence de l’amiante :
Bien que la société Sogepim se réfère à l’usage généralisé de fibrociment contenant de l’amiante pour la couverture des toitures avant 1997, elle échoue à démontrer précisément l’étendue de la présence d’amiante sur la toiture.
Sur la fiche d’intervention du 17 novembre 2016, le technicien de la société Soprema mentionne « prévoir une intervention pour déboucher et réparation de plaques ondules amiantés ». La facture du 25 novembre 2016 (pièce n° 9) mentionne une « intervention sur toiture fibrociment amiante » avec notamment la mise en place d’une « unité de décontamination ». La société Soprema a transmis un dossier de photographie sur lesquelles il peut être constaté la présence de nombreuses plaques ondulées notamment sur l’appentis.
Il s’agit des seuls documents faisant référence à la présence d’amiante. Il en résulte une double difficulté.
D’abord, ce constat porte exclusivement sur la toiture de l’enseigne Gifi qui est mitoyenne de celle du demandeur. Il ne ressort pas de ces pièces que la présence d’amiante ait été constatée sur la toiture de la cellule commerciale appartenant au demandeur.
En outre, ces documents demeurent évasifs quant à l’ampleur et à la dangerosité de l’amiante.
Les procès-verbaux des AG de copropriétaires indiquent principalement que des travaux de toitures sont justifiés compte tenu de sa vétusté.
Ainsi, le procès-verbal d’assemblée générale de copropriétaire du 12 avril 2018 (pièce n° 9) n’évoque pas de travaux de désamiantage. Il est indiqué la nécessité de faire à nouveau intervenir la société Soprema pour remédier à une résurgence des infiltrations au sein de l’enseigne Gifi et pour réaliser un audit de la couverture en raison de sa vétusté.
Le procès-verbal d’assemblée générale du 17 juillet 2019 (pièce n° 14) évoque l’intervention de la société Soprema, l’existence d’une toiture en mauvais état, de panneaux en fibrociment. Lors de cette assemblée générale, le syndic a confié une mission de maîtrise d’œuvre pour un diagnostic des travaux. A cet égard, le syndic a validé un devis de la société BSI Bretagne d’un montant de 7 890 € avec un devis séparé pour un diagnostic amiante 420 € de la société Optima Diagnostic.
Force est de constater que ce diagnostic, qui aurait pu permettre au juge de disposer d’une analyse plus précise et plus technique de la présence d’amiante sur le toit de la société Sogepim, n’est pas versée au dossier.
Sur l’intention de dissimuler :
L’intention de dissimuler la présence d’amiante ne peut être retenue à l’égard de la société Anthesis. Elle a acquis le bien en disposant d’un constat technique négatif sur la présence de l’amiante, et elle a été dispensée de réaliser un nouveau diagnostic dans le cadre de la vente réalisée 3 ans plus tard après rénovation.
La société Sogepim a reçu l’ensemble des documents lui permettant d’apprécier l’état du bien acquis et les travaux réalisés sur la toiture.
Le dol n’est pas démontré par la société Sogepim.
Sur le préjudice :
Le dol n’étant pas démontré, la demande en réparation du préjudice est rejetée.
Il y a lieu d’observer qu’au soutien de sa demande de réparation, la société Sogepim se réfère à sa pièce n° 13 qui constitue un tableau comparatif, non daté, non signé entre un devis de la société Soprema et un devis de la société SNPR. Il est mentionné « frais de désamiantage et remplacement de la couverture ». Il est mentionné « tarifs calculé si Gifi fait les travaux ». Il est également mentionné une « plus-value en cas d’occupation du bâtiment central si Gifi réalise les travaux à la même période ». Les deux devis mentionnés ne sont pas joints au tableau qui présente des montants dépendant d’aléas rendant incertain la réalité du préjudice. De même, le tableau présente des frais de désamiantage et de remplacement de la couverture qui doivent nécessairement être distingués au regard de l’absence de lien entre une quelconque réticence dolosive en 2006 et la nécessité de remettre à neuf le toit en 2020 sans compter le caractère vétuste du toit ce qui ressort des différents PV d’AG.
La société Sogepim sollicite un préjudice pour perte de loyers sans verser aucun justificatif quant au montant des loyers.
Le préjudice n’est, en tout état de cause, pas démontré.
Sur la demande subsidiaire d’une expertise :
A titre subsidiaire, la société Sogepim sollicite une expertise judiciaire pour déterminer la localisation de l’amiante sur le toit et rechercher si la société Anthesis pouvait avoir connaissance de la présence d’amiante au moment de la vente.
L’article 146 du code de procédure civile impose qu’une expertise judiciaire ne puisse être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
En l’espèce, la société Sogepim déclare être informée de la présence d’amiante depuis l’assemblée générale du 12 avril 2018. A ce jour, aucun diagnostic technique amiante n’a été versé à l’appui de ses allégations alors même qu’il ressort d’un procès-verbal que le syndic a validé un devis en ce sens. De même, elle ne verse pas les devis nécessaires au chiffrage des travaux ni même les justificatifs des loyers.
La demande d’expertise judiciaire, qui ne vise qu’à pallier les carences de la société Sogepim, est rejetée.
Sur la responsabilité du notaire :
Au visa de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, la société Sogepim soutient que Me [D] a commis un manquement en ne vérifiant pas le contenu du permis de construire du 28 juin 2002 portant sur un aménagement et une extension, impliquant la réalisation d’un diagnostic amiante. Elle soutient que le notaire a commis un manquement en appliquant la TVA au bâtiments neufs alors qu’il s’agissait d’une simple rénovation.
En défense, Maître [D] soutient qu’il n’a commis aucun manquement dès lors qu’un permis de construire concernant le bâtiment a été délivré postérieurement au 1er juillet 1997 et qu’un constat d’absence d’amiante avait été transmis à l’acte de vente précédent. Par ailleurs, il soutient que la restructuration de l’immeuble est assimilable à un immeuble neuf assujetti à la TVA. Enfin, il fait état de l’absence de lien de causalité entre les travaux de réparation et une quelconque faute de sa part.
En premier lieu, compte tenu de l’absence de prétentions visant à l’indemnisation d’un préjudice lié à l’application erronée de la TVA, les moyens développés à ce titre sont inopérants.
En second lieu, la responsabilité des professionnels du droit ne présente pas un caractère subsidiaire. Le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles les déclarations du vendeur, lesquelles, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.
En l’espèce, la règlementation applicable imposait bien la réalisation d’un diagnostic amiante sur la partie de l’immeuble acquise compte tenu de sa date de construction. Le notaire a bien commis un manquement à son devoir de conseil.
Cependant, pour les raisons exposées, la société Sogepim échoue à démontrer le préjudice qu’elle allègue. La responsabilité du notaire ne peut donc être engagée.
Par ailleurs, la réglementation en vigueur n’imposait pas de contrôle en toiture de sorte qu’un nouveau diagnostic amiante, bien qu’obligatoire, aurait pu se révéler négatif.
Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts :
A titre reconventionnel, la société Anthesis soutient, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que la procédure est abusive compte tenu de l’ancienneté de la vente, de l’ancienneté du sinistre à l’origine de la procédure, de l’absence d’expertise, de l’absence de preuve de l’omission, de la nature des demandes notamment du montant élevé de l’indemnisation et de l’absence de qualité de la demanderesse à l’égard du toit qui est une partie commune de l’immeuble.
En revanche, la société Anthesis n’explique pas l’étendue de préjudice et en quoi il se distingue des seuls frais de procédure.
La demande de dommages-intérêts est rejetée.
Sur les demandes accessoires :
La société Sogepim, partie perdante, est condamnée aux dépens.
La société Sogepim, partie condamnée aux dépens, est condamnée à verser :
à la société Anthesis la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. à Maître [F] [D] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal,
DEBOUTE la société Sogepim de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la société Sogepim aux dépens ;
CONDAMNE la société Sogepim à verser à la société Anthesis la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société Sogepim à verser à Maître [F] [D] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
La greffière La Présidente
