RE F E R E
N°
Du 11 Mars 2024
N° RG 24/00097 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZUW
72C
c par le RPVA
le
à
Me Estelle GARNIER
- copie dossier
Expédition et copie executoire délivrée le:
à
Me Estelle GARNIER
Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
OR D O N N A N C E
DEMANDEUR AU REFERE:
S.D.C. [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la société DLJ Gestion, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Estelle GARNIER, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me Rémi BOICHARD, avocat au barreau de Rennes,
DEFENDERESSE AU REFERE:
Madame [W] [S], demeurant [Adresse 2]
non comparante
LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président
LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.
DEBATS: à l’audience publique du 14 février 2024, en présence de [X] [Z], greffier stagiaire,
ORDONNANCE: réputé contradictoire , au terme des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 mars 2024 prorogé au 11 mars 2024 les conseils des parties ayant été avisées par le RPVA le 8 mars 2024
VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.
EXPOSE DU LITIGE
Madame [W] [S] est propriétaire, du moins en apparence, des lots n° 324 et 374 dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 3] (35). Le premier de ces deux lots correspond un appartement, situé au 8ème étage du bâtiment D.
Suivant constat de commissaire de justice du 15 janvier 2024, les appartements situés en dessous, aux 7ème et 6ème étage, subissent en plafond des infiltrations. Suivant courriel daté du même jour mais non signé de Monsieur [Y] [U], lequel n'est pas autrement identifié, l'accès à l'appartement de Madame [S] est nécessaire « pour réparer la fuite ».
Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 4], sis [Adresse 1] à [Localité 3] (ci-après, le syndicat) dit avoir vainement mis en demeure l'intéressée, par lettre non signée et non datée mais à une date postérieure au 15 janvier 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier suivant, le syndicat a alors assigné en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Rennes, Madame [W] [S] aux fins d'être autorisé à pénétrer dans son appartement pour y procéder à des travaux de réfection des parties communes et privatives à l'origine de la fuite d'eau sus évoquée.
Lors de l'audience utile du 14 février 2024, le syndicat, représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assignée par dépôt de l'acte à l'étude, Madame [S] n'a pas comparu, ni ne s'est faite représenter.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du syndicat, il est renvoyé à son assignation.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire
Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, comme en l'espèce, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'autorisation de pénétrer dans les lieux
L’article 835 du code de procédure civile, en son premier alinéa, prévoit que le juge des référés peut prescrire les mesures conservatoires qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'application de cet article n'est pas subordonnée à la preuve de l'urgence de la mesure sollicitée (Civ. 3ème 22 mars 1983 n° 81-14.547 Bull. n°83) et l'existence une contestation sérieuse, sur le fond du droit, n'interdit pas au juge des référés de prendre les mesures qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite (Civ. 2ème 07 juin 2007 n° 07-10.601 Bull. n°146).
Les deux premiers paragraphes de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis loi disposent que :
« I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».
Le syndicat sollicite l'autorisation de pénétrer, par la contrainte, dans l'appartement de Madame [S] afin d'y faire procéder à des travaux de réfection des parties communes et privatives à l'origine de la fuite d'eau subie par les propriétaires et occupants des appartements situés en dessous. Il justifie de la réalité de cette fuite au moyen d'un constat de commissaire de justice, en date du 15 janvier 2024 (sa pièce n°6) et du besoin d'accéder à l'appartement litigieux par un courriel, non signé mais daté du même jour, émanant d'un nommé [Y] [U], sans autre précision notamment quant à sa qualité. Ce dernier y indique que cet accès est nécessaire « pour réparer la fuite » (pièce syndicat n°7).
Il n'est, au cas présent, pas sérieusement contestable qu'une recherche de fuite doit être réalisée dans l'appartement de la défenderesse, afin de faire cesser le désordre d'infiltration subi par les appartements situés en dessous du sien. Le syndicat justifie par ailleurs suffisamment, par ses pièces et son assignation, ne pas être parvenu à obtenir de l'intéressée l'autorisation d'y procéder.
Il en résulte que l'inertie de Madame [S] constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser. Le syndicat sera dès lors autorisé à pénétrer dans son appartement, le cas échéant et en tant que de besoin, à deux reprises, aux seules fins de rechercher l'origine de la fuite d'eau sus évoquée et de procéder aux travaux réparatoires indispensables pour y mettre fin.
Il n'appartient pas, par contre, à ce juge de connaître des modalités d'exécution forcée de ses décisions, lesquelles sont en effet régies par le code des procédures civiles d'exécution et ressortissent exclusivement, en cas de difficultés, au juge de l'exécution en application de l'article L 213-6 du code de l'organisation judiciaire.
Aucune raison ne commande en l'espèce d'assortir la présente ordonnance d'une astreinte, comme le demande le syndicat.
Ce dernier sollicite également la condamnation de la défenderesse à « prendre en charge le coût de cette ouverture et notamment les frais de serrurier et d'huissier », prétention qui figure au dispositif de son assignation mais à l'appui de laquelle il n'articule aucun moyen dans la discussion.
S'agissant d'une demande en paiement, et non de provision, cette prétention excède dès lors les pouvoirs de la juridiction (Civ. 2ème 11 décembre 2008 n° 07-20.255 Bull. n°262), de sorte qu'il ne saurait y avoir lieu à référé à son sujet.
Sur les demandes accessoires
Le second alinéa de l'article 491 du code de procédure civile dispose que « le juge des référés statue sur les dépens ».
Partie succombante, Madame [S] sera condamnée aux dépens de la présente instance, en application des dispositions de l'article 696 du même code.
Aux termes de l'article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
L'équité commande de condamner de ce chef Madame [S] à payer la somme de 1 000 € au syndicat.
DISPOSITIF
Le juge des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :
AUTORISE le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 4] à pénétrer par la contrainte dans le lot n° 324, propriété apparente de Madame [S], le cas échéant et en tant que de besoin, à deux reprises, aux seules fins de rechercher l'origine de la fuite d'eau subie par les appartements du dessous et de procéder aux travaux réparatoires indispensables pour y mettre fin ;
CONDAMNONS Madame [W] [S] aux dépens de l'instance ;
la CONDAMNONS à payer au syndicat la somme de 1 000 € (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande, plus ample ou contraire.
La greffière
