TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :
■
2ème chambre
N° RG 19/11518
N° Portalis 352J-W-B7D-CQZY7
N° MINUTE :
Assignation du :
03 Mars 2016
JUGEMENT
rendu le 04 Septembre 2024
DEMANDERESSES
Madame [F] [K] épouse [I], venant aux droits de Madame [M] [K] et es qualité de légataire universel de Monsieur [J]-[W] [U]
[Adresse 20]
[Adresse 20]
[Localité 28] (ETATS-UNIS)
Madame [E] [N] veuve [K], venant aux droits de Monsieur [V] [K], lui-même venant aux droits de Madame [M] [K]
[Adresse 22]
[Localité 18]
Représentées par Maître Sophie JONQUET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, et par Maître Jessica CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0595
DÉFENDEURS
Madame [D] [U] épouse [C]
[Adresse 21]
[Localité 17]
Représentée par Maître Alexandra DE SAINT PIERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2212
Décision du 04 Septembre 2024
2ème chambre
N° RG 19/11518 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQZY7
Madame [P] [U]
[Adresse 13]
[Localité 19]
Monsieur [H] [U], en son nom propre et venant aux droits Monsieur [J]-[W] [U], en sa qualité de légataire universel
[Adresse 27]
[Localité 10] (ALLEMAGNE)
Représentés par Maître Gachucha COURREGE de la SELARL M&C Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0159
* * *
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.
assistée de Adélie LERESTIF, greffière.
DÉBATS
A l’audience du 12 Juin 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 04 Septembre 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [J] [U] est décédé le [Date décès 1] 1987 à [Localité 29], laissant pour lui succéder :
Madame [Z] [R], son épouse,Mesdames et Monsieur [D], [P] et [J]-[W] [U], ses enfants,Monsieur [H] [U], son petit-fils, par représentation de son père Monsieur [Y] [U], décédé le [Date décès 11] 1983,Décision du 04 Septembre 2024
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Madame [Z] [R] veuve [U] est décédée le [Date décès 5] 1995 à [Localité 26], laissant pour lui succéder :
Madame [M] [JO] épouse [K], sa fille, issue d’une première union,Mesdames et Monsieur [D], [P] et [J]-[W] [U], ses enfants,Monsieur [H] [U], son petit-fils, par représentation de son père Monsieur [Y] [U].
Le partage des successions confondues a eu lieu entre les parties de manière amiable, par acte authentique des 7 et 18 janvier 2000, aux termes duquel un bien sis à [Localité 23], dénommé « propriété d’[Localité 25] », se composant d’un bâtiment dit « maison de gardien », d’un bâtiment dit « maison principale noble », d’un bâtiment dit « des fermiers ou agricole », de bâtiments annexes, de terres en fermage, d’une parcelle de terre au pied de la Rhune et d’un terrain constructible, est resté en indivision.
Echouant à parvenir à un partage amiable de cette indivision, Madame [M] [JO] épouse [K] a, par actes des 4 et 8 mars 2016, fait assigner ses cohéritiers, Mesdames et Messieurs [D], [P], [J]-[W] et [H] [U], devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision portant sur la propriété située à [Localité 23] et de désignation au préalable, d’un expert immobilier.
Par jugement du 22 mars 2017, le tribunal de grande instance de Paris a notamment ordonné le partage des intérêts patrimoniaux ayant existé entre Madame [M] [JO] épouse [K], Madame [P] [U], Madame [D] [U] épouse [C], Monsieur [J]-[W] [U] et Monsieur [H] [U], désigné le Président de la Chambre interdépartementale des notaires de Paris pour y procéder et commis préalablement à ces opérations un expert ayant pour mission de déterminer la valeur vénale de la propriété d’[Localité 23] et le montant de la mise à prix la plus avantageuse en cas de licitation et de donner son avis sur les possibilités d’un partage de la propriété en nature.
Madame [M] [JO] épouse [K] est décédée le [Date décès 2] 2017, laissant pour lui succéder Monsieur [V] [K] et Madame [F] [K] épouse [I], ses enfants, qui sont intervenus volontairement à la procédure.
Monsieur [V] [K] est décédé le [Date décès 4] 2019, laissant pour lui succéder son épouse, Madame [E] [N], qui est également intervenue volontairement à la procédure.
Décision du 04 Septembre 2024
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Monsieur [O] [RJ], expert désigné, a déposé son rapport le 12 novembre 2021, aux termes duquel il retient une valeur vénale totale de la propriété d’[Localité 23] de 3 500 000 euros, préconise une mise à prix à 2 600 000 euros pour la totalité de la propriété, précisant qu’il serait préférable de vendre le terrain constructible séparément, et indique, quant à la possibilité d’un partage en nature entre les indivisaires que « celui-ci ne nous paraît pas possible en l’état compte tenu de la configuration des lieux avec les trois bâtisses ouvrant sur la place centrale qui engendrerait des vis-à-vis importants ainsi qu’à cause de la différence entre les trois bâtiments tant sur la surface que sur l’architecture. De plus, une division ferait perdre le caractère de propriété au bien et apporterait une moins-value sur l’ensemble du bien. Seuls les terrains constructibles, d’une valeur de 780 000 euros situés à l’extrémité de la propriété pourraient à notre avis être vendus séparément ».
Monsieur [J]-[W] [U] est décédé à [Localité 29] le [Date décès 16] 2022.
Par testament authentique reçu le 7 juillet 2022 par Maître [L], il avait désigné en qualité de légataires universels à concurrence d’un tiers chacun pour l’universalité de ses biens sa sœur, Madame [P] [U], son neveu Monsieur [H] [U], et sa nièce Madame [F] [K] épouse [I].
Par acte notarié du 7 février 2023, Madame [P] [U] a renoncé à ce legs universel.
Madame [F] [K] épouse [I] et Monsieur [H] [U] sont intervenus volontairement à la procédure.
Dans leurs dernières conclusions en reprise d’instance, signifiées par voie électronique le 10 mars 2023, Madame [F] [K] épouse [I], venant aux droits de Madame [M] [JO] épouse [K] et agissant es qualité de légataire universel de Monsieur [J]-[W] [U], et Madame [E] [N] veuve [K], venant aux droits de Monsieur [V] [K], lui-même venant aux droits de Madame [M] [JO] épouse [K], demandent au tribunal de :
A titre principal,
Les autoriser à procéder à la vente au profit des époux [T] de la propriété immobilière située à [Localité 23] (PYRENEES ATLANTIQUES) [Adresse 30] cadastrée sections AM n°[Cadastre 6], AM n°[Cadastre 8], AM n°[Cadastre 9], AN [Cadastre 14] et [Cadastre 15] (anciennement AN [Cadastre 7]) et E [Cadastre 3] qui compose l’indivision existant entre Madame [F] [K] épouse [I], Madame [E] [S] [B] [N] veuve [K] venant aux droits de Monsieur [V] [K] qui lui-même venait aux droits de Madame [M] [JO] divorcée [K], Madame [D] [U] épouse [C], Madame [P] [U], Monsieur [H], [J] [U], moyennant le prix de 3.500.000 € net vendeur,Décision du 04 Septembre 2024
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A titre subsidiaire,
Ordonner la vente par licitation de l’immeuble situé à [Localité 23] (PYRENEES ATLANTIQUES) [Adresse 30] cadastrés section AM n°[Cadastre 6], AM n°[Cadastre 8], AM n°[Cadastre 9], E n°[Cadastre 3] et AN n°[Cadastre 14] et AN n°[Cadastre 15] qui compose l’indivision existant entre Madame [M], [A], [G] [JO], Madame [E] [S] [B] [N] veuve [K], Madame [D] [U] épouse [C], Madame [P] [U], Monsieur [H], [J] [U], et ce sur la mise à prix de 2.600.000,00 euros avec faculté de baisse du quart puis de moitié en cas de défaut d’enchérisseur,Désigner tel Huissier qu’il plaira à la Juridiction pour procéder à la signification des actes de la procédure nécessaires à la liquidation partage et l’autorise à pénétrer pour ce faire dans les lieux assisté si besoin d’un serrurier ou de la force publique régulièrement requise, Autoriser le poursuivant à aménager la publicité comme il est prévu en matière de vente sur saisie immobilière les frais étant pris en frais privilégiés de partage,Dire que le prix d’adjudication revenant sera consigné auprès du Notaire en charge du règlement de la succession dès la vente aux enchères dans l’attente de la procédure de distribution du prix,Renvoyer les parties à l’issue devant le Notaire en vue de la poursuite des opérations de partage,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel ou caution,En tout état de cause,
Débouter Madame [D] [C] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,Condamner Madame [D] [C] à la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et dire que chacun des avocats pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions en réplique, signifiées par voie électronique le 9 mars 2023, Madame [P] [U] et Monsieur [H] [U], héritier de l’indivision successorale [U]/[R] et agissant es qualité de légataire universel de Monsieur [J]-[W] [U], demandent au tribunal de :
A titre principal,
Les autoriser à procéder à la vente au profit des époux [T] de la propriété immobilière située à [Localité 23] (PYRENEES ATLANTIQUES) [Adresse 30] cadastrée sections AM n°[Cadastre 6], AM n°[Cadastre 8], AM n°[Cadastre 9], AN [Cadastre 14] et [Cadastre 15] (anciennement AN [Cadastre 7]) et E [Cadastre 3] qui compose l’indivision existant entre Madame [F] [K] épouse [I], Madame [E] [S] [B] [N] veuve [K] venant aux droits de Monsieur [V] [K] qui lui-même venait aux droits de Madame [M] [JO] divorcée [K], Madame [D] [U] épouse [C], Madame [P] [U], Monsieur [H], [J] [U], moyennant le prix de 3.500.000 € net vendeur,Décision du 04 Septembre 2024
2ème chambre
N° RG 19/11518 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQZY7
A titre subsidiaire,
Ordonner la vente par licitation de l’immeuble situé à [Localité 23] (PYRENEES ATLANTIQUES) [Adresse 30] cadastrés section AM n°[Cadastre 6], AM n°[Cadastre 8], AM n°[Cadastre 9], E n°[Cadastre 3] et AN n°[Cadastre 14] et AN n°[Cadastre 15] qui compose l’indivision existant entre Madame [M], [A], [G] [JO], Madame [E] [S] [B] [N] veuve [K], Madame [D] [U] épouse [C], Madame [P] [U], Monsieur [H], [J] [U], et ce sur la mise à prix de 2.600.000,00 euros avec faculté de baisse du quart puis de moitié en cas de défaut d’enchérisseur,Désigner tel Huissier qu’il plaira à la Juridiction pour procéder à la signification des actes de la procédure nécessaires à la liquidation partage et l’autorise à pénétrer pour ce faire dans les ieux assisté si besoin d’un serrurier ou de la force publique régulièrement requise, Autoriser le poursuivant à aménager la publicité comme il est prévu en matière de vente sur saisie immobilière les frais étant pris en frais privilégiés de partage,Dire que le prix d’adjudication revenant sera consigné auprès du Notaire en charge du règlement de la succession dès la vente aux enchères dans l’attente de la procédure de distribution du prix,Renvoyer les parties à l’issue devant le Notaire en vue de la poursuite des opérations de partage,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel ou caution,Condamner Madame [D] [C] à payer à Monsieur [H] [U] venant aux droits de Monsieur [J]-[W] [U], à Madame [P] [U] et à Monsieur [H] [U] la somme de 5 000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et dire que chacun des avocats pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions en réplique, signifiées par voie électronique le [Date décès 16] 2022, Madame [D] [U] épouse [C] demande au tribunal de :
Débouter Madame [F] [K], Madame [E] [K], Madame [P] [U], Monsieur [J]-[W] [U] et Monsieur [H] [U] de leur demande d’être autorisés à vendre aux époux [T] les biens immobiliers indivis situé à [Localité 23] (PYRENEES ATLANTIQUES) [Adresse 30] pour une mise à prix de 3.500.000 € net vendeur,Débouter Madame [F] [K], Madame [E] [K], Madame [P] [U], Monsieur [J]-[W] [U] et Monsieur [H] [U] de leur demande subsidiaire d’ordonner la vente par licitation des biens immobiliers indivis situé à [Localité 23] (PYRENEES ATLANTIQUES) [Adresse 30] et ce sur la mise à prix de 2.600.000,00 euros,Décision du 04 Septembre 2024
2ème chambre
N° RG 19/11518 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQZY7
A titre subsidiaire,
Désigner un nouvel Expert, géomètre-expert ou architecte avec pour mission de rechercher la possibilité d’un partage en nature des biens immobiliers indivis dénommés propriété d’[Localité 25], situés à [Localité 23],Débouter Madame [F] [K], Madame [E] [K], Madame [P] [U], Monsieur [J]-[W] [U] et Monsieur [H] [U] de leur demande d’exécution provisoire, en conséquence, Écarter l’exécution provisoire,Débouter Madame [F] [K], Madame [E] [K], Madme [P] [U], Monsieur [J]-[W] [U] et Monsieur [H] [U] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 juin 2023 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 12 juin 2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande principale d’autorisation de vendre
Mesdames [F] [K] et [E] [N] veuve [K] demandent à titre principal au tribunal de les autoriser à vendre la propriété située à [Localité 23], précisant avoir reçu le 12 juillet 2022 une offre d’acquisition moyennant le prix de 3 500 000 euros net vendeur, que seule Madame [D] [U] épouse [C] a refusée alors qu’elle est la seule à en avoir actuellement l’usage, souhaitant privilégier un partage du bien en nature. Elles rappellent que les conditions de l’article 815-5-1 du Code civil sont réunies dès lors que la majorité des indivisaires, titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, en l’espèce 23/32ème du bien, sollicitent l’autorisation d’aliéner cette propriété et que cette aliénation ne porterait pas une atteinte excessive aux droits de Madame [D] [U] épouse [C] puisqu’elle interviendrait moyennant le prix net vendeur préconisé par l’expert judiciaire.
Décision du 04 Septembre 2024
2ème chambre
N° RG 19/11518 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQZY7
Madame [P] [U] et Monsieur [H] [U] s’associent à la demande de Mesdames [F] [K] et [E] [N] veuve [K], relevant également que Madame [D] [U] épouse [C] n’a jamais manifesté l’intention de conserver la propriété d’[Localité 23] ni formulé de proposition de rachat des droits indivis aux autres indivisaires.
Madame [D] [U] épouse [C] s’oppose à la demande d’autorisation de vendre le bien indivis, exposant qu’aucune des formalités requises à l’article 815-5-1 du Code civil n’a été accomplie, à savoir la déclaration d’intention d’aliéner formée devant notaire, la signification d’un acte constatant l’intention de procéder à l’aliénation du bien et l’établissement par le notaire d’un procès-verbal de difficultés, une simple offre d’achat émise directement par les époux [T] datée du 12 juillet 2022 étant versée aux débats par ses contradicteurs. En tout état de cause, elle rappelle que l’article 815-5-1 alinéa 5 du Code civil prévoit que le tribunal ne peut autoriser l’aliénation du bien indivis que par voie de licitation et ne confère pas au tribunal le pouvoir d’autoriser les indivisaires à vendre de gré à gré à des particuliers.
Sur ce,
L’article 815-5-1 du Code civil dispose que sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l’article 836, l'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.
Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis. Dans le délai d'un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires. Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal. Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Cette aliénation s'effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l'objet d'un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision.
L'aliénation effectuée dans les conditions fixées par l'autorisation du tribunal judiciaire est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa.
Décision du 04 Septembre 2024
2ème chambre
N° RG 19/11518 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQZY7
En l’espèce, Madame [F] [K] épouse [I], Madame [E] [N] veuve [K], Madame [P] [U] et Monsieur [H] [U], qui disposent bien des deux tiers des droits indivis dans la propriété sise à [Adresse 24], ne justifient pas avoir rempli les formalités requises à l’article 815-5-1 du code civil pour pouvoir solliciter l’autorisation judiciaire d’aliéner ladite propriété, à savoir l’expression devant notaire de leur intention d’aliéner le bien, la signification de cette intention par le notaire aux autres indivisaires et le constat d’une opposition par procès-verbal de difficultés du notaire.
En outre, en toute hypothèse, le tribunal ne peut autoriser la vente du bien à un particulier dans le périmètre de l'article 815-5-1 du code civil, qui dispose en son 3ème alinéa que l’aliénation s’effectue par licitation.
En conséquence, il convient de rejeter la demande de Madame [F] [K] épouse [I], Madame [E] [N] veuve [K], Madame [P] [U] et Monsieur [H] [U] de les autoriser à vendre le bien au profit des époux [T].
Sur la demande subsidiaire de vente par adjudication et la demande reconventionnelle de désignation d’un expert-géomètre
Mesdames [F] [K] et [E] [N] veuve [K] sollicitent à titre subsidiaire la vente de cet ensemble immobilier par adjudication sur la mise à prix de 2 600 000 euros, conformément au rapport de Monsieur [O] [RJ]. Sur la demande de Madame [D] [U] épouse [C] de désignation d’un nouvel expert géomètre avec pour mission de rechercher la possibilité d’un partage en nature de la propriété située à [Localité 23], les demanderesses font observer que l’expert judiciaire a répondu pleinement à sa mission en indiquant qu’il était matériellement possible de réaliser un partage en nature du bien mais que ce partage engendrerait des vis-à-vis importants, entraînerait la dépréciation du bien et aboutirait à créer des lots inégaux, de sorte que la vente du bien indivis, non aisément partageable, aux enchères publiques s’impose selon elle.
Madame [P] [U] et Monsieur [H] [U] s’associent également à la demande subsidiaire de Mesdames [F] [K] et [E] [N] veuve [K] de vente par adjudication de la propriété d’[Localité 23], faisant observer que Madame [D] [U] épouse [C], qui estime plausible la division du bien en quatre lots, se garde bien de formuler une proposition de composition desdits lots alors que l’expert conclut à l’impossibilité de composer des lots de valeur sensiblement égale. Ils rappellent également qu’il appartient à l’indivisaire qui sollicite le partage en nature de prouver que les biens sont facilement partageables et donc de démontrer qu’un morcellement de l’ensemble immobilier présenterait un intérêt pour les copartageants, lesquels, majoritaires, s’y opposent. Or Madame [D] [U] épouse [C] ne formule aucune proposition de lots, tant dans ses écritures que devant Monsieur [O] [RJ] dans le temps de l’expertise, et reste également taisante sur les nécessaires mesures qui devraient être prises pour permettre un partage en nature, comme la division de parcelles, la création de servitudes, l’aménagement de nouvelles entrées, de sorte que la désignation d’un nouvel expert n’a pas lieu d’être selon eux.
Madame [D] [U] épouse [C] s’oppose à la demande subsidiaire de ses coindivisaires de vente par adjudication de la propriété située à [Localité 23], rappelant que le partage en nature est la règle et que la charge de la preuve de l’impossibilité du partage en nature incombe aux demandeurs à la licitation. Or elle estime que ses coindivisaires ne démontrent nullement que le partage en nature n’est pas possible puisqu’ils se fondent sur un rapport d’expert rédigé au conditionnel, ne présentant aucune analyse technique ni évaluation chiffrée à l’appui de ses conclusions. La défenderesse soutient au contraire que la description des biens et leurs évaluations laissent envisager la possibilité d’un partage en nature, que la maison principale, d’une superficie de l’ordre de 920 m2 s’y prête parfaitement, et qu’il est donc possible de constituer des lots équilibrés pour remplir les quatre branches d’indivisaires de leurs droits. Elle sollicite donc à titre subsidiaire une contre-expertise sur le chef de la mission tendant à donner un avis sur les possibilités d’un partage en nature de la propriété située à [Localité 23].
Sur ce,
L’article 1686 du Code civil dispose que si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, ou si dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères et le prix en est partagé entre les copropriétaires.
L’article 1361 du Code de procédure civile ajoute que le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies.
L’article 1377 du Code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R.221-33 à R.221-38 et R.221-39 du code des procédures civiles d’exécutions.
L’article 1273 prévoit en particulier que le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente.
En l’espèce, l’indivision existant entre les parties à l’instance porte exclusivement sur une propriété sise à [Localité 23], qui se compose, d’après la description de l’expert judiciairement désigné dans son rapport déposé le 12 novembre 2021 :
d’une maison dite « maison de gardien », élevée d’un rez-de-chaussée et d’un étage, tournée vers la place centrale, à usage d’habitation, d’une surface de 90 m², d’un immeuble principal, construit dans les années 1500, avec beaucoup de charme, élevé d’un rez-de-chaussée surélevé, de deux étages et d’une petite tour carrée, le tout pour une surface habitable de 452 m² environ pour le rez-de-chaussée et le 1er étage et 81 m² pour le 2ème étage, les pièces annexes du rez-de-chaussée représentant environ 112 m² et les greniers environ 268 m²,Décision du 04 Septembre 2024
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d’une maison dite « des fermiers ou agricole », élevée d’un rez-de-chaussée, d’un étage et d’une partie comble sur la partie centrale, le tout pour une surface de 115 m² environ auquel il faut ajouter la surface de la grange agricole, à savoir 164 m² au sol de chaque côté du bâtiment,de bâtiments annexes situés à l’arrière de la maison dite « des fermiers ou agricole » dont il ne reste que quelques pans de murs ainsi qu’un deuxième petit bâtiment à usage agricole, les deux biens ne représentant aucune valeur, d’un terrain constructible sous la forme d’une prairie herbeuse en légère pente avec une vue sur la montagne et la campagne.
L’expert judiciaire retient une valeur vénale totale compris les terrains constructibles de 3 500 000 euros qui n’est pas contestée par les parties à l’instance.
Sur la possibilité d’un partage en nature de la propriété entre les indivisaires, il conclut que :
« celui-ci ne nous paraît pas possible en l’état compte tenu de la configuration des lieux avec les trois bâtisses ouvrant sur la place centrale qui engendrerait des vis-à-vis importants ainsi qu’à cause de la différence entre les trois bâtiments tant sur la surface que sur l’architecture. De plus, une division ferait perdre le caractère de propriété au bien et apporterait une moins-value sur l’ensemble du bien. Seuls les terrains constructibles, d’une valeur de 780 000 euros situés à l’extrémité de la propriété pourraient à notre avis être vendus séparément ».
Il ressort de cette analyse que la propriété sise à [Adresse 24] n’est pas commodément partageable puisqu’elle se compose de trois bâtiments de taille et d’aspect disparates, outre qu’il conviendrait de prévoir une servitude de passage en cas de division du bâtiment principal en deux lots, de sorte que le partage en nature en quatre lots d’égale valeur n’apparaît pas possible.
Si Madame [D] [U] épouse [C] considère que l’avis de l’expert judiciaire n’est pas suffisamment étayé, ne présente aucune analyse technique ni évaluation chiffrée, force est de constater que l’expert judiciaire a répondu à l’ensemble des questions qui lui étaient posées par le tribunal et qu’il procède dans son rapport à une description de la situation géographique du bien, de sa situation administrative, de sa situation juridique avant d’analyser sa valeur vénale, détaillant en pages 25 à 35 la méthode suivie et les valeurs de chaque élément composant la propriété, ce qui le conduit à retenir une valeur de 2 892 800 euros avant travaux pour le bâtiment principal contre 520 000 euros pour la maison dite « du gardien » et 515 200 euros pour la maison dite « du fermier ».
Décision du 04 Septembre 2024
2ème chambre
N° RG 19/11518 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQZY7
Madame [F] [K] épouse [I], Madame [E] [N] veuve [K], Madame [P] [U] et Monsieur [H] [U] démontrent donc suffisamment que cette propriété n’est pas commodément partageable en nature tandis que Madame [D] [U] épouse [C] se contente de solliciter à titre reconventionnel une contre-expertise sans préciser de quelle manière le bâtiment principal pourrait être divisé en deux lots, cette division impliquant nécessairement, au regard de la description dudit bâtiment, la création de servitudes ou l’aménagement de nouvelles entrées. Il n’y a donc pas lieu d’accueillir cette demande reconventionnelle.
Il convient en outre de relever que l’expert souligne l’importance des vis-à-vis entre les trois bâtiments, rendant plus difficile la recherche d’acquéreurs en cas de division de la propriété en plusieurs lots.
En toute hypothèse, en cas de division du bâtiment principal en deux lots, une forte disparité subsisterait entre les lots constituant ce bâtiment, la maison du gardien et la maison des fermiers au regard des valeurs vénales détaillées par l’expert, de sorte qu’il convient d’ordonner la licitation de cette propriété, non commodément partageable, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision pour permettre de composer des lots d’égale valeur et d’allotir chacun des indivisaires à proportion de leurs droits.
Il convient pour assurer la bonne exécution dans le temps de la présente décision de dire que toutes les formalités pourront être accomplies par la partie la plus diligente.
En application des dispositions précitées, le tribunal doit également déterminer la mise à prix du bien à vendre.
La mise à prix n’est pas le prix de vente. Elle doit être fixée afin d’attirer un nombre important d’enchérisseurs de façon à ce que les enchères soient abondantes et ouvertes.
Par ailleurs, la valeur d’un immeuble n’est pas intrinsèque mais dépend d’un marché, marché qui est suffisamment reproduit par le jeu des enchères lors d’une adjudication faite en présence de nombreux enchérisseurs.
En l’espèce, le bien a été évalué par l’expert judiciaire à la somme de 3 500 000 euros, que les parties ne contestent pas.
Au vu de ces éléments, il convient de fixer une mise à prix de 1 800 000 euros sans faculté de baisse en cas d’enchères désertes.
Il convient enfin de rappeler aux demanderesses, qui sollicitent à titre subsidiaire la licitation, que la vente amiable du bien ressort de leur seule volonté, et qu’une fois la licitation ordonnée, il leur appartient de la mettre en œuvre mais qu’elles peuvent à tout moment de la procédure d’adjudication abandonner celle-ci pour vendre amiablement le bien.
Décision du 04 Septembre 2024
2ème chambre
N° RG 19/11518 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQZY7
Sur la poursuite des opérations de partage
Par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 22 mars 2017, le partage judiciaire des intérêts patrimoniaux ayant existé entre Madame [M] [K] née [JO], Monsieur [W] [U], Madame [P] [U], Monsieur [H] [U] et Madame [D] [U] épouse [C] a déjà été ordonné et le président de la chambre interdépartementale des notaires de Paris a été désigné pour y procéder.
Il convient de désigner plus précisément Maître [X] [ZC], notaire à [Localité 29], pour procéder aux opérations de partage et de renvoyer les parties devant le notaire commis pour la poursuite de ces opérations.
Il y a lieu de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira les comptes entre les copartageants, la masse partageable, et les droits des parties.
Il appartient ainsi aux parties de remettre au notaire tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.
Il n’y a pas lieu de dire que le prix d’adjudication sera consigné auprès du notaire en charge du règlement de la succession.
Sur les demandes accessoires
Il convient d’ordonner l’emploi des dépens en frais généraux de partage et de dire qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts respectives dans l’indivision.
L’équité et la nature du litige commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, l’ancienneté du litige justifie que soit ordonnée l’exécution provisoire du présent jugement.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande de Madame [F] [K] épouse [I], Madame [E] [N], Madame [P] [U] et Monsieur [H] [U] d’autoriser la vente de la propriété d’[Localité 25] aux époux [T],
RAPPELLE que par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 22 mars 2017, le partage judiciaire des intérêts patrimoniaux ayant existé entre Madame [M] [K] née [JO], Monsieur [W] [U], Madame [P] [U], Monsieur [H] [U] et Madame [D] [U] épouse [C] a été ordonné,
DÉSIGNE Maître [X] [ZC], [Adresse 12] pour procéder aux opérations de partage,
RAPPELLE que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,
RAPPELLE que le notaire commis devra dresser un projet liquidatif dans le délai d’un an à compter de sa désignation,
DIT qu’à défaut pour les parties de signer cet état liquidatif, le notaire devra transmettre au greffe de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Paris un procès-verbal de dires et son projet d’état liquidatif,
Préalablement à ces opérations et pour y parvenir ;
ORDONNE, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Paris la propriété immobilière située à [Localité 23] (PYRENEES ATLANTIQUES) [Adresse 30] cadastrée sections AM n°[Cadastre 6], AM n°[Cadastre 8], AM n°[Cadastre 9], AN [Cadastre 14] et [Cadastre 15] (anciennement AN [Cadastre 7]) et E [Cadastre 3], indivise entre Madame [F] [K] épouse [I], Madame [E] [S] [B] [N] veuve [K] venant aux droits de Monsieur [V] [K] qui lui-même venait aux droits de Madame [M] [JO] divorcée [K], Madame [D] [U] épouse [C], Madame [P] [U], Monsieur [H], [J] [U],
FIXE la mise à prix de ce lot à la somme de 1 800 000 euros, sans faculté de baisse en cas d’enchères désertes,
DIT qu’il incombera à la partie la plus diligente :
de constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de la vente et de déposer le cahier des conditions de vente utile au greffe du tribunal,de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal,
DIT qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R 322–31 à R 322–36 du code des procédures civiles d’exécution,
AUTORISE la partie la plus diligente à faire visiter par l’huissier de son choix territorialement compétent les biens à vendre aux fins de rédaction d’un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l'article R 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires,
AUTORISE la partie la plus diligente à faire procéder par l’huissier territorialement compétent de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente,
DIT qu’à chaque fois, l’huissier pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,
REJETTE la demande de « dire que le prix d’adjudication revenant sera consigné auprès du notaire en charge de la succession dès la vente aux enchères dans l’attente de la procédure de distribution du prix »,
REJETTE la demande d’expertise judiciaire de Madame [D] [U] épouse [C],
RAPPELLE que les copartageants peuvent à tout moment abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable,
FIXE la provision à valoir sur les émoluments, frais et débours du notaire commis à la somme de 5.000 euros qui lui sera qui lui sera versé par les parties dans la proportion de leurs droits indivis, au plus tard le 2 octobre 2024 ;
RENVOIE l’affaire à l’audience du juge commis du 16 octobre à 13h45 pour transmission par le notaire commis d’une attestation de versement ou non versement de provision ;
ORDONNE l’emploi des dépens en frais de partage et dit qu’ils seront supportés par les copartageants à proportion de leurs parts dans l’indivision ;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.
REJETTE le surplus des demandes.
Fait et jugé à Paris le 04 Septembre 2024
La Greffière La Présidente
Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI
