TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Copie exécutoire délivrée
le : 30/08/2024
à : Me GERONIMI
Me HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/04640 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HGB
N° MINUTE :
24/1
JUGEMENT
rendu le vendredi 30 août 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] HABITAT - OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDERESSE
Société DU [Adresse 2] Société Civile Immobilière,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Marie-valentine GERONIMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #W0012
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 juin 2024 prorogé au 30 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier
Décision du 30 août 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04640 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HGB
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 19/06/2023, PARIS HABITAT-OPH a assigné la société du [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de PARIS (pôle civil de proximité) aux fins :
qu'il soit constaté le plein et entier effet du congé qu'il avait délivré le 15/01/2023 ;que soit constaté que les contrats de location d'emplacements de stationnement en date du 16/11/2018, du 28/12/2018, du 11/02/2019 avaient pris fin le 05/01/2023 ;subsidiairement, qu'il soit prononcé la résiliation des contrats susvisés;de voir la société du [Adresse 2] condamnée au paiement de la somme de 9372,16 €, correspondant à l'arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la résiliation du bail.
[Localité 5] HABITAT-OPH a réclamé en outre une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le rappel de l'exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir.
[Localité 5] HABITAT-OPH a exposé les éléments suivants :
Les contrats visés à l'assignation correspondaient à des emplacements de stationnement situés [Adresse 1] et plus spécialement, pour le contrat du 16/11/2018, à l'emplacement de stationnement 1045, référencé n° 195413, pour le contrat du 2812/2018, à l'emplacement de stationnement 1047, référencé n° 195406, pour le contrat du 11/02/2019, à l'emplacement de stationnement 1049, référencé n° 195408.Depuis le mois de février 2021, la société défenderesse ne s'acquittait plus des loyers et ce, malgré l'envoi d'une mise en demeure le 05/12/2022. Au 21/03/2023, il subsistait une dette de 9372,16 €.Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24/11/2022, [Localité 5] HABITAT-OPH avait notifié un congé à la société du [Adresse 2], en application de l'article 2 des contrats de location, selon lequel les parties pouvaient dénoncer les contrats souscrits au moyen d'un congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception et moyennant un préavis d'un mois.Les impayés pouvaient justifier aussi la résiliation judiciaire des contrats de location.
La société du [Adresse 2] a demandé que soit prononcée la nullité du congé délivré par [Localité 5] HABITAT-OPH et que la demande de résiliation judiciaire des contrats consentis par ce dernier soit rejetée.
La société du [Adresse 2] a demandé, à titre reconventionnel, une indemnité de 10 000 € au titre des préjudices subis en raison tant du non-respect du délai de préavis que de la rupture unilatérale des contrats. Si aucune indemnisation n'était allouée, la société du [Adresse 2] sollicitait des délais de paiement sur 24 mois. Elle réclamait également tout d'abord que soit écartée l'exécution provisoire dans l'hypothèse d'une condamnation à paiement à son encontre et par ailleurs une indemnité de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société du [Adresse 2] a tout d'abord rappelé qu'elle avait répondu à la lettre de congé de [Localité 5] HABITAT-OPH en sollicitant en vain de pouvoir conserver trois places de parking et en demandant la mise en place d'un échéancier de paiement.
La société du [Adresse 2] a rappelé par ailleurs que le congé prévu à l'article 2 des contrats litigieux devait respecter des conditions de forme et de délai.
La société du [Adresse 2] a considéré qu'en l'espèce le préavis d'un mois n'avait pas été respecté dans la mesure où il avait été donné non pas pour le 05/01/2022 mais pour le 21/12/2022 et ce, par courrier du 24/11/2022. À cet égard, les émetteurs avaient bien été désactivés le 21/12/2022.
Par ailleurs, il y avait incohérence de [Localité 5] HABITAT-OPH à obtenir la résolution des baux sur la base de l'article 2 et non sur la base de l'article 7 des contrats. Au demeurant il, il n'y avait pas opportunité de cette résolution en l'espèce. Au surplus, aucun commandement de payer n'avait été préalablement délivré à la société défenderesse.
Pour la société du [Adresse 2], il y avait eu un préjudice qu'elle avait subi du fait de l'obligation de sortir des véhicules du parking sans autre solution alternative, préjudice d'autant plus lourd que les véhicules avaient subi d'importantes dégradations dans la nuit du 08/05/2023.
Enfin, la société défenderesse a rappelé qu'elle était une société civile immobilière et que l'octroi de délais de paiement sur deux ans était opportun, ces délais ayant d'ailleurs été proposé par [Localité 5] HABITAT-OPH à un moment. Cet élément justifiait également que soit écarté le prononcé de l'exécution provisoire.
[Localité 5] HABITAT-OPH, rappelant que l'affaire avait été renvoyée plusieurs fois, en premier lieu pour une conciliation qui n'avait pas abouti, a contesté tout d'abord ne pas avoir respecté le délai de préavis contractuel, ayant expliqué que la société locataire avait accusé réception le 05/12/2022 par courrier de la notification faite le 24/11/2022 donnant congé des emplacements de stationnement, avec date de prise d'effet au 21/12/2022.
[Localité 5] HABITAT-OPH a ajouté que la société du [Adresse 2] avait reconnu la dette puisqu'elle avait demandé la conservation de trois emplacements de parking ainsi qu'un délai de 10 mois pour régler cette dette. [Localité 5] HABITAT-OPH avait signifié son refus de telles demandes par courrier du 19/12/2022, si bien que les véhicules avaient été retirés sans qu'il soit invoqué le moindre trouble de jouissance.
[Localité 5] HABITAT-OPH a considéré en tout état de cause que les contrats avaient pris fin à la date d'effet du congé, soit au plus tard le 05/01/2023.
S'agissant de la demande de résiliation judiciaire des contrats, le non-respect des obligations du bailleur tel que défini par l'article 1728 du code civil en était la cause, ce qui ne nécessitait pas la délivrance préalable d'un commandement de payer.
Enfin, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts devait être rejetée. La société du [Adresse 2] n'avait établi le préjudice subi ni dans son principe, ni dans son quantum et elle ne pouvait s'exonérer de cette façon de son obligation en paiement des loyers. Accessoirement, aucun motif ne justifiait que soit écartée l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
À l'audience, [Localité 5] HABITAT-OPH s'en est rapporté à justice, s'agissant de la demande de délai de paiement.
MOTIVATIONS
Sur la validité du congé
Il a été produit à l'instance six contrats souscrits pour deux d'entre eux le 16/11/2018, pour deux autres, le 28/12/2018 et pour les deux derniers, le 11/02/2019 et concernant respectivement les emplacements de parking 1054 (référencé 195413), 1044 (référencé 195403), 1045 (référencé 195404), 1047 (référencé 195406), 1049 (référencé 195408) et 1052 (référencé 195411).
Dans ces 6 contrats, figure au paragraphe 2 une clause relative à la durée de la location, conclue pour une durée d'un mois renouvelable mensuellement par tacite reconduction. Cette clause indique que le contrat pouvait être dénoncé par le bailleur comme par le preneur au moyen d'un congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception et un préavis d'un mois.
Il convient de relever les éléments suivants :
Il devait être adressé un congé propre à chaque emplacement de parking et non un congé global, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, alors que les contrats concernant les emplacements visés n'avaient pas forcément une date d'effet identique.Le congé devait être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, ce que le bailleur ne démontre ni même n'affirme. Le fait que la société locataire ait pu apporter une réponse est indifférent à l'exigence de forme mentionnée dans le contrat pour la délivrance d'un congé.La date retenue par le courrier du 24/11/2022 comme date d'effet du congé était totalement arbitraire et fantaisiste, fixée sans raison au 21/12/2022. De plus, le délai de préavis n'avait pas été respecté et ce, de façon manifeste.Il n'est pas contesté qu'au 21/12/2022, la société locataire n'avait plus du tout la jouissance des emplacements concernés puisque le signal avait été désactivé à son égard.
Au vu de ce qui précède, il apparaît que les 6 contrats de location ont été résiliés abusivement à la date du 21/12/2022, en raison de la faute de [Localité 5] HABITAT-OPH dans la mise en œuvre du congé. Toutefois, la société du [Adresse 2] n'a pas demandé d'être rétablie dans ses droits contractuels mais a sollicité des dommages-intérêts.
Sur la résiliation judiciaire du bail
Il n'est pas contesté que du fait de la privation d'accès de la société défenderesse aux emplacements de parking, les contrats de location se sont trouvés résiliés de fait. Par ailleurs, il ne résulte pas des conclusions de la société du [Adresse 2] que celle-ci sollicite la reprise des contrats de location abusivement rompus.
En conséquence, [Localité 5] HABITAT-OPH est irrecevable à demander la résiliation pour faute d'un contrat qu'elle a préalablement rompu, même si cette rupture n'était pas juridiquement fondée. En effet, Il ne saurait prétendre rétroactivement à la résiliation du bail sur la base d'un autre motif que le congé auquel il a donné suite et qui s'est imposé à la société locataire.
Sur les loyers et charges impayés
[Localité 5] HABITAT-OPH a produit à l'instance un décompte définitif de la dette, arrêtée au 24/04/2023, prenant en compte le départ de la société locataire au 21/12/2022 et le remboursement du dépôt de garantie. Ce décompte fait ressortir une dette locative globale pour les 6 emplacements de parking de 9372,16 €, montant non contesté en soi.
Il convient de condamner la société du [Adresse 2] à payer cette somme à [Localité 5] HABITAT-OPH, avec intérêts légaux à compter du 24/03/2023, date de la seule mise en demeure valant interpellation suffisante.
Sur la demande de dommages-intérêts
Il est manifeste que [Localité 5] HABITAT-OPH a procédé à l'éviction de la société du [Adresse 2] en se prévalant d'un congé dont la nullité était manifeste et dont le contenu n'était pas sérieux, au vu des exigences contractuelles respectives de chacun des contrats.
L'information tardive donnée à la société défenderesse du congé émanant de la bailleresse, de même que la cessation prématurée et brutale, car sans interpellation suffisante préalable, de la jouissance des locaux a été source d'un préjudice relevant de l'évidence pour la société locataire.
Toutefois, ce préjudice n'a pu qu'être relatif au vu de l'absence de bonne foi de celle-ci dont la dette s'avérait particulièrement élevée et dont les paiements étaient totalement absents depuis de nombreux mois. L'importance et la persistance des impayés aurait justifié en tout état de cause la résiliation du bail, y compris dans le cadre d'une procédure de référé.
Par ailleurs, les dispositions des contrats rendaient facilement loisible, pour chacune des parties, la résiliation des locations sans motif spécifique et dans un délai rapide. Aussi, le préjudice subi par la société du [Adresse 2] n'a pu qu'être particulièrement limité.
Il conviendra de condamner [Localité 5] HABITAT-OPH à payer à la société du [Adresse 2], une somme de 500 € à titre de dommages-intérêts.
Sur la demande de délai de paiement
La société du [Adresse 2], dans la mesure où elle est une SCI, ne manque pas d'être détentrice d'un patrimoine sur PARIS, voir [Adresse 6]. Par ailleurs, elle n'apporte aucun élément sur une situation financière qui serait obérée ni d'ailleurs sur le fait qu'elle ne ferait pas fructifier un quelconque patrimoine.
En tout état de cause, force est de constater qu'aucun règlement n'est intervenu, s'agissant du paiement des loyers, entre février 2021 et décembre 2022. Il n'apparaît pas en conséquence que la société défenderesse soit de bonne foi et il y a lieu de la débouter de sa demande de délai de paiement.
Sur les demandes accessoires
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 5] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance.
Aucun motif sérieux n'est apporté par la société défenderesse pour écarter l'exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir.
Au vu de la condamnation de la société du [Adresse 2] dans des proportions importantes, au vu de la faiblesse de la condamnation prononcée contre [Localité 5] HABITAT-OPH et au regard de l'absence de bonne foi de la défenderesse, les dépens seront mis à sa charge.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort
Constate la nullité du congé en date du 24/11/2022 émanant de [Localité 5] HABITAT-OPH et adressé à la société du [Adresse 2], à échéance du 21/12/2022.
Constate toutefois qu'il a été mis fin le 21/12/2022, de façon fautive, par [Localité 5] HABITAT-OPH aux 6 contrats de location portant sur des emplacements de parking consentis à la société du [Adresse 2] et que cette dernière n'a pas sollicité la reprise des contrats rompus.
Déclare irrecevable la demande de résiliation judiciaire des baux susvisés faite par [Localité 5] HABITAT-OPH.
Condamne la société du [Adresse 2] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 9372,16 € correspondant à la dette globale et définitive de loyers et charges, somme portant intérêts légaux à compter du 24/03/2024.
Condamne [Localité 5] HABITAT-OPH à payer à la société du [Adresse 2] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts.
Déboute la société du [Adresse 2] de sa demande de délais de paiement.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne la société du [Adresse 2] aux dépens.
Le greffier Le juge
