TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre civile
N° RG 21/09823 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CUZDC
N° MINUTE :
Assignation du :
12 Juillet 2021
JUGEMENT
rendu le 29 Août 2024
DEMANDEURS
Monsieur [C] [G]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Madame [E] [J]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Tous les deux représentés ensemble par Maître Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0125
DÉFENDEURS
S.A.S. BARNES
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Maître Frédéric REMOND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0184
Monsieur [L] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représenté par Maître Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0823
Décision du 29 Août 2024
2ème chambre civile
N° RG 21/09823 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUZDC
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 28 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 29 Août 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort
________________________________
FAITS ET PROCÉDURE
Les 11 et 18 décembre 2020, M. [Y] a confié à l'agence immobilière, la SAS BARNES, un mandat de vente d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] composant le lot de copropriété n°13 d’une superficie de 77,53m2, pour un prix de 1.050.000 euros. Le mandat de vente contient uen clause qui stipule que «le mandant s’engage à accepter tout acquéreur présenté par le MANDATAIRE, et ce même avec une condition suspensive de prêt, si ce dernier accepte d’acquérir le bien aux prix et conditions de ce mandat, et à ne pas révoquer son acceptation d’une offre d’achat».
Suite à une annonce immobilière de la SAS BARNES, M. [C] [G] et Mme [E] [J] ont fait une offre de vente le 20 janvier 2021 pour un montant de 1.050.000 euros.
M. [C] [G] et Mme [E] [J] ont mis en demeure M. [Y], par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 avril 2021, de procéder à la vente du bien.
Par courriel du 21 juin 2021, le conseil de M. [Y] a informé M. [C] [G] et Mme [E] [J] qu’il refusait de leur vendre le bien.
Le 30 juin 2021, l’étude notariale chargée de rédiger le compromis de vente a convoqué les parties et dressé un procès-verbal de carence.
Par actes d’huissier du 12 juillet 2021, M. [C] [G] et Mme [E] [J] ont assigné M. [L] [Y] d’avoir à comparaître à l’audience du 17 novembre 2021 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles que soit ordonné le caractère parfait de la vente.
Par actes d’huissier du 14 avril 2022, M. [G] et Mme [J] ont assigné l'agence immobilière, la SAS BARNES en intervention forcée.
En l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 décembre 2022, au visa des articles 1113, 1231-1, 1231-2 et 1240 du code civil, des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et du mandat de vente n°868 du 18/12/2020, M. [G] et Mme [J] sollicitent du tribunal de :
1/ A l’encontre de M. [Y]
A titre principal :
- condamner M. [Y] à une indemnisation correspondant à 10 % du montant de la vente, soit la somme de 105.000 euros, en raison son inexécution contractuelle correspondant à son refus de réitérer la vente par acte authentique.
A titre subsidiaire :
- condamner M. [Y] à payer à M. [G] et Mme [J], une indemnisation correspondant à 10 % du montant de la vente, soit la somme de 105.000 euros, en raison sa responsabilité civile quasi-délictuelle correspondant à son refus de réitérer la vente par acte authentique.
2/ A l’encontre de la SA BARNES
- dire et juger que la SA BARNES a manqué à son devoir de renseignement et de conseil à l’égard de M. [G] et Mme [J].
En tout état de cause :
- condamner in solidum M. [Y] et la SAS BARNES à payer à M. [G] et Mme [J] la somme de 33.854,80 euros arrêtés provisoirement au terme de décembre 2022, correspondant au montant des loyers et charges dont ils ont été contraints de s’acquitter depuis avril 2021 et jusqu’à décembre 2022,
- condamner in solidum par provision M. [Y] et la SAS BARNES à payer à M. [G] et Mme [J] une indemnité correspondant au montant de leur loyer mensuel, charges comprises, à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au prononcé du jugement à intervenir assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
- condamner in solidum M. [Y] et la SA BARNES à payer à M. [G] et Mme [J] à payer la somme de 3.500 euros au titre des frais d’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [Y] et la SA BARNES aux dépens,
- ne pas écarter l’exécution provisoire.
Par conclusions en défense n°3 notifiées par voie électronique le 05 janvier 2023, M. [Y] a requis du tribunal, au visa de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1120 du code civil, de:
A titre principal :
- rejeter l’ensemble des demandes de M. [G] et de Mme [J] ,
- les condamner in solidum à payer une somme de 5.000 euros à M. [Y] à titre de procédure abusive,
- les condamner in solidum au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre d’amende civile,
- les condamner in solidum à payer à M. [Y] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et ainsi qu’aux entiers dépens,
A titre subsidiaire si par extraordinaire le Tribunal devait juger la vente parfaite,
- rejeter la demande au titre de l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
En tout état de cause :
- condamner in solidum M. [G] et Mme [J] à payer à M. [Y] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ainsi qu’aux entiers dépens.
Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 29 août 2022, la SAS BARNES a requis du tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :
- débouter M. [G] et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SAS BARNES,
- condamner solidairement M. [G] et Mme [J] à payer à la SAS BARNES la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- mettre à la charge exclusive de M. [G] et de Mme [J] les entiers dépens d’instance dont distraction en ce qui le concerne au profit de Maître Frédéric REMOND, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Il sera renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un exposé exhaustif des demandes des parties et moyens à leur soutien, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 28 mai 2024.
A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties de « dire et juger que », tendant à constater tel ou tel fait, ou à rappeler l'application de la loi ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention dans le dispositif du présent jugement.
1) Sur la demande indemnitaire à l’encontre de M. [Y]
a) Sur l’inexécution contractuelle
M. [G] et Mme [J] sollicitent la condamnation de M. [Y] à une indemnisation correspondant à 10 % du montant de la vente, soit la somme de 105.000 euros, en raison de son inexécution contractuelle correspondant à son refus de réitérer la vente par acte authentique.
Ils soutiennent que M. [Y] a donné expressément son accord concernant l’acquisition du bien immobilier par M. [G] et Mme [J] suite à l’offre de vente, comme le démontre l’attestation de l’agence immobilière BARNES, et que le contrat de vente s’est donc formé dès le 20 janvier 2021.
M. [Y] s’oppose à leurs demandes et rétorque qu’il n’a jamais accepté l’offre, son silence ne valant pas acceptation.
Sur ce ,
L’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.
L’article 1114 du même code ajoute que l’offre doit exprimer la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation et qu’à défaut il y a seulement invitation à entrer en pourparler.
Enfin, l’acceptation doit être destinée au pollicitant et non à un tiers.
En l’espèce, le courriel adressé par M. [G] le 20 janvier 2021 à M. [R] [T] de l’agence immobilière et qualifié d’acceptation de l’offre de vente par M. [G] et Mme [J] prévoit expressément l’obtention d’un prêt bancaire dont le montant reste à définir. Par suite, il exclut expressément que M. [G] et Mme [J] aient eu la volonté de voir la vente se former par la seule acceptation de leur proposition. Un tel message transmis par SMS ne peut donc valoir qu’invitation d’entrer en pourparlers et son acceptation ne peut suffire à former un contrat.
Au surplus, à supposer que ce courriel vaille offre d’achat, il demeure que M. [Y] n’a manifesté à aucun moment par écrit l’acceptation de cette offre. En outre, si l’acceptation par téléphone, selon l’attestation de M. [R] [T], de l’agence immobilière SAS BARNES, a eu lieu, elle n’a pas été destinée à M. [G] et à Mme [J] mais à un agent immobilier, qui n’est détenteur que d’un mandat d’entremise et non pas de représentation. Par suite, l’émission de cette acceptation à destination d’un tiers ne pouvait former la vente.
Dès lors M. [Y] n'a commis aucune faute en refusant de signer un avant-contrat devant notaire.
La demande de dommages et intérêts sera, en conséquence, rejetée.
b) Sur la rupture abusive
M. [G] et Mme [J] sollicitent la condamnation de M. [Y] à une indemnisation correspondant à 10 % du montant de la vente, soit la somme de 105.000 euros, en raison de sa responsabilité civile quasi-délictuelle correspondant à son refus de réitérer la vente par acte authentique.
Ils soutiennent que M. [Y] leur a fait croire ainsi qu’à la société BARNES et aux notaires que son acceptation était définitive et qu’il régulariserait le compromis de vente puis l’acte de vente, qu’il les a fait patienter de manière déloyale durant 5 mois avant de finalement rompre les relations précontractuelles brutalement par simple courrier adressé par l’intermédiaire de son avocat.
M. [Y] s’oppose à leurs demandes et rétorque qu’il ne figure aucune clause dans le mandat conclu avec l’agent immobilier l’autorisant à engager son mandant et qu’il pouvait refuser l’offre de M. [G] et Mme [J], qu’en outre l’agence SAS BARNES a précisé dans ses conclusions qu’il n’avait jamais accepté cette offre et qu’il n’existait aucun accord écrit de sa part, qu’au surplus c’est à la demande exclusive de M. [R] [T] de l’agence SAS BARNES qui avait les coordonnées de son notaire que ce dernier a adressé des pièces au notaire de M. [G] et Mme [J]. Il ajoute que son notaire a par la suite indiqué à son confrère qu’il n’existait pas d’accord du vendeur.
Sur ce :
Selon l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. Il appartient à M. [G] et Mme [J] de démontrer la mauvaise foi de M. [Y].
En premier lieu, il n’est pas démontré par M. [G] et Mme [J] que M. [Y] leur a fait croire qu’il avait accepté l’offre d’achat, aucun écrit n’émanant de lui acceptant cette offre d’achat ainsi que le confirme la SAS BARNES.
En second lieu, M. [G] et Mme [J] soutiennent que M. [Y] avait donné son accord à l’agence immobilière et produisent une attestation de l’agent immobilier en charge de leur dossier qui indique: «il m’a téléphoné pour me faire part de son acceptation».
Cependant, le mandat de l’agent immobilier ne lui permettait pas d’engager M. [Y] qui n’avait pas accepté l’offre d’achat de M. [G] et Mme [J] par écrit et qui n’était pas contraint de le faire. En effet, en l’absence, dans le mandat, d’une clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, M. [Y] n’était pas tenu de signer une promesse de vente avec M. [G] et Mme [J].
Enfin, M. [G] et Mme [J] n’apportent aucun élément permettant d’établir que M. [Y] s’était engagé auprès de son notaire à signer la promesse de vente.
Les éléments du dossier démontrent qu’en réalité M. [G] et Mme [J] ainsi que l’agence SAS BARNES ont estimé, en raison d’une clause figurant dans le mandat de vente, que M. [Y] était contraint de répondre favorablement à la proposition de M. [G] et Mme [J] d’acheter son bien.
Aucune faute n’étant démontrée de la part de M. [Y], leur demande indemnitaire sera rejetée.
2) Sur la demande indemnitaire à l’encontre de la SAS BARNES
M. [G] et Mme [J] sollicitent la condamnation in solidum de M. [Y] et la SAS BARNES à leur payer
- la somme de 33.854,80 euros arrêtés provisoirement au terme de décembre 2022, correspondant au montant des loyers et charges dont ils ont été contraints de s’acquitter depuis avril 2021 et jusqu’à décembre 2022,
- par provision une indemnité correspondant au montant de leur loyer mensuel, charges comprises, à compterdu 1er janvier 2023 jusqu’au prononcé du jugement à intervenir assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation
Ils soutiennent que la SAS BARNES a manqué à son devoir de renseignement et de conseil à leur égard en ne les avertissant pas qu’il existait un aléa quant à la réalisation définitive de la vente par M. [Y]. Ils reprochent à la SAS BARNES de leur avoir fait croire que l’acceptation de M. [Y] était définitivement acquise en leur transmettant le mandat de vente qui «faisait obligation» à M. [Y] de leur vendre son bien.
La SAS BARNES s’oppose à leur demande et soutient que l’offre de M. [G] et de Mme [J] n’a pas été émise sans réserve car elle était conditionnée à l’obtention d’un financement bancaire, qu’un accord écrit de leur proposition par M. [Y] n’a jamais existé, que l’e-mail adressé par l’agent immobilier en charge de leur dossier, cinq mois après l’offre d’achat, démontre que ces derniers n’ont jamais reçu la moindre confirmation du consentement de M. [Y] par l’agence immobilière, qu’il n’existe aucun lien de causalité entre cette information prétendue et le préjudice revendiqué qui reposerait sur la vente de l’appartement de Mme [J] et l’obligation de louer un logement dont la preuve n’est pas rapportée en l’absence de production du bail et des factures de loyer.
Sur ce:
Selon l’article 1240 du code civil, «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer». Celui qui réclame le paiement de dommages et intérêts doit prouver une faute, une préjudice et un lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice allégué.
En l’espèce, les demandeurs ne démontrent pas que Mme [J] a vendu son bien immobilier et ne produisent aucune quittance de loyer justifiant la location d’un appartement.
En l’absence de préjudice démontré, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la faute de la SAS BARNES et le lien de causalité, leur demande indemnitaire sera rejetée.
3) Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive
M. [Y] demande au tribunal que Mme [J] et M. [G] soient condamnés in solidum à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi en raison du caractère abusif de la procédure initiée à son encontre.
Il soutient que Mme [J] et M. [G] ont voulu le contraindre à leur vendre son appartement en initiant cette procédure qui rend le bien indisponible à la vente pendant la durée de l’instance.
Mme [J] et M. [G] n’ont pas répondu sur cette demande.
Sur ce:
L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, M. [Y] sera débouté de sa demande à ce titre, à défaut pour lui de rapporter la preuve d’une quelconque faute ou légèreté blâmable de la part de Mme [J] et M. [G], qui ont pu légitimement se méprendre sur l’étendue de leurs droits et d’établir l’existence d’un préjudice autre que celui subi du fait des frais exposés pour sa défense.
Décision du 29 Août 2024
2ème chambre civile
N° RG 21/09823 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUZDC
4) Sur la demande d’amende civile
L'article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en oeuvre que de la seule initiative du juge saisi de sorte que la demande formulée par M. [Y] sera déclarée irrecevable.
5) Sur les demandes accessoires
En l'espèce, Mme [J] et M. [G], qui succombent en leurs demandes à l'instance, seront condamnés aux dépens. Il y a lieu d'ordonner la distraction des dépens.
Compte tenu des termes du litige, l'équité commande de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.
Il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort:
Rejette l’ensemble des demandes indemnitaires formées à l’encontre de Monsieur [L] [Y];
Rejette l’ensemble des demandes indemnitaires formées à l’encontre de l’agence SAS BARNES;
Rejette la demande indemnitaire pour procédure abusive;
Déclare irrecevable la demande d’amende civile;
Condamne Madame [E] [J] et Monsieur [C] [G] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Frédéric REMOND, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles;
Constate l’exécution provisoire du présent jugement.
Fait et jugé à Paris le 29 Août 2024
La Greffière La Présidente
Audrey HALLOT Caroline ROSIO
