TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître STEIN
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/05331 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S6E
N° MINUTE :
5 JTJ
JUGEMENT
rendu le mercredi 21 août 2024
DEMANDERESSE
S.D.C. [Adresse 1],
dont le siège social est représenté par le Cabinet L2J - ASSOCIES - [Adresse 3]
représenté par Maître STEIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J64
DÉFENDEUR
Monsieur [H] [I],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 21 août 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05331 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S6E
EXPOSÉ DU LITIGE
[H] [I] est propriétaire d’un parking formant le lot dépendant de la copropriété sis [Adresse 1].
Par acte de commissaire de justice en date du 30/06/2023 remis à étude, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet L2J - ASSOCIES, a fait assigner [H] [I] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
423,71 euros arrêtée au 28/03/2023 au titre des charges de copropriété arriérées ;431,07 euros au titre de l’article 10-1 du code de la propriété ; 1500 euros à titre de dommages et intérêts ; 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
A l’audience du 20/03/2024, l’affaire est examinée.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet L2J – ASSOCIES, ne comparait pas et n’est pas représenté.
[H] [I], comparant seul, sollicite un jugement au fond aux fins de voir rejeter les demandes initiales.
Il indique avoir soldé ses dettes et ne pas comprendre la raison de l’assignation.
L’affaire était mise en délibéré au 22/05/2024.
Sur requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet L2J – ASSOCIES, la réouverture des débats était ordonnée.
A l’audience du 31/05/2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet L2J – ASSOCIES, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation.
[H] [I] n’est pas présent ni représenté. Les pièces déposées lors de la première audience étaient transmises contradictoirement en cours d’audience au conseil du demandeur.
La décision a été mise en délibéré au 21/08/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIF DE LA DÉCISION
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
le justificatif de la qualité de copropriétaire de [H] [I] tel que cela résulte de la matrice cadastrale ;le décompte individuel ;les appels de fonds ;les quatre courriers de mise en demeure et la mise en demeure par avocat ;le commandement de payer ;les procès-verbaux d’AG annuelles de 2018 à 2022 ; l’extrait du grand livre 2019.
Il ressort du décompte arrêté au 01/04/2023 qu'à cette date, le compte de copropriétaire de [H] [I] était débiteur de la somme de 1530,03 euros dont il convient de déduire la somme de 820,17 euros correspondant à la reprise de solde « HAYTER » non justifiée, la somme de 392 euros correspondant aux frais. [H] [I] est donc redevable au titre des charges et travaux de la somme de 317,86 euros, appel du 2ème trimestre 2023 inclus.
[H] [I] justifie du paiement de la somme de 400 euros par virement bancaire le 18/03/2024 au bénéfice du cabinet L2J ASSOCIES en produisant un ordre de virement de sa banque, BNP PARIBAS, tamponné par l’établissement bancaire.
Si cette pièce démontre de l’envoi d’une somme d’argent, il n’est pas démontré du bon encaissement de la somme par le Syndic.
Par conséquent, [H] [I] sera condamné au paiement de la somme de 317,86 euros, en derniers ou quittances, afin de s’assurer du bon encaissement de la somme objet de l’ordre de virement du 18/03/2024.
En application de l'article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 431,07 euros au titre de frais de mises en demeure (4), de commandement de payer et de mise en demeure par avocat.
S’agissant de ces frais, le demandeur ne justifie pas du caractère nécessaire d’envoyer un total de quatre mises en demeure par courriers recommandés, un commandement de payer par commissaire de justice et un courrier par avocat, étant par ailleurs relevé que la première année (2020) le solde débiteur était principalement constitué d’une reprise de sole « HAYTER » non justifié et que le montant de la dette par la suite n’a pas été supérieur à 317,86 euros.
Il y a donc lieu de réduire le montant des frais à de plus justes proportions.
Il convient de fixer la somme due par le propriétaire défaillant à 80 euros au titre de ces frais.
Par conséquent, [H] [I] sera tenu au paiement de la somme de 80 euros au titre des frais nécessairement exposés par le demandeur pour recouvrir sa créance.
Cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances, en raison de l’ordre de virement de 400 euros produit par le défendeur et afin de s’assurer du bon encaissement de la somme par le demandeur.
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que [H] [I] a effectué un virement au cours des derniers mois. Aussi, il produit des pièces, notamment son avis d’imposition sur les revenus de 2018 et 2022, sa déclaration trimestrielle de RSA de mars 2024, démontrant d’une situation sociale, financière et médicale précaire de nature à expliquer les défaillances dans le paiement régulier des charges. Son comportement ne saurait ainsi caractériser une faute grave et répétée justifiant qu’il soit condamné au paiement des dommages et intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet L2J - ASSOCIES, lequel ne fait par ailleurs pas la démonstration de son préjudice.
Par conséquent le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet L2J - ASSOCIES sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
[H] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Au regard de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE [H] [I] à payer, en deniers ou quittances, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet L2J - ASSOCIES, la somme de 317,86 au titre des charges et travaux impayés pour la période du 01/11/2019 et 01/04/2023, 2ème trimestre 2023 inclus ;
CONDAMNE [H] [I] à payer, en deniers ou quittances, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet L2J - ASSOCIES, la somme de 80 euros au titre des frais de recouvrement nécessairement exposés ;
DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts ;
REJETTE la demande au titre au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE [H] [I] au paiement des entiers dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffière La juge
