TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître HUERRE
Monsieur [G]
Madame [B]
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/04916 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LUN
N° MINUTE :
4 JTJ
JUGEMENT
rendu le mercredi 21 août 2024
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] [Localité 7],
dont le siège social est sis représenté par son syndic le CABINET SAINT LAMBERT - [Adresse 2] - [Localité 7]
représenté par Maître HUERRE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J109
DÉFENDEURS
Monsieur [V] [G],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]
comparant en personne
Madame [L] [B],
demeurant [Adresse 5] - [Localité 4]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 21 août 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04916 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LUN
EXPOSÉ DU LITIGE
[V] [G] et [L] [B] sont propriétaires des lots n°82 et 83 situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 6], [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.
Par actes de commissaire de justice en date des 15/06/2023 et 06/07/2023 remis à personne, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], [Localité 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAINT LAMBERT, a fait assigner [V] [G] et [L] [B] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner à lui payer les charges de copropriété.
L’affaire était appelée à l’audience du 13/07/2023 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être finalement examinée à l’audience du 31/05/2024.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], [Localité 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAINT LAMBERT sollicite en vertu de ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience de voir :
- condamner solidairement [V] [G] et [L] [B] à régler les sommes suivantes :
- 3476,08 euros au titre des charges impayées avec intérêt de droit à compter de la mise en demeure di 30/03/2023 sur la somme de 3001,63 euros et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus, avec application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;
- condamner solidairement [V] [G] et [L] [B] aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
[V] [G], comparant en personne, sollicite le rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires et la condamnation de celui-ci à régler à [V] [G] et [L] [B] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sollicite la condamnation du cabinet SAINT LAMBERT à annexer les présents demandes et moyens au prochain courrier destiné aux copropriétaires de l’immeuble et d’inclure [L] [B] dans la liste des destinataires de leurs courriers.
Au soutien de ses prétentions, [V] [G] affirme avoir réglé l’ensemble des charges de copropriété avec diligence. Selon lui, la dette n’est pas justifiée et est intégralement constituée de frais de recouvrement qui n’ont pas de fondement et qui n’étaient pas nécessaires. Il indique que [L] [B], sa mère, n’a jamais reçu ni les convocations aux assemblées générales ni les appels de fonds, malgré l’information donnée par courriel au Syndic de son changement d’adresse et son inscription sur la matrice cadastrale avec une adresse postale. Il explique avoir également des difficultés pour recevoir les appels de fonds et les convocations aux assemblées générales, et devoir s’informer lui-même auprès du Syndic pour connaître ces informations.
[L] [B] ne comparait pas et n’est pas représentée.
La décision a été mise en délibéré au 21/08/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIF DE LA DECISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande principale au titre des frais de recouvrement
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
le justificatif de la qualité de copropriétaire de [V] [G] et [L] [B] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°82 et 83 ;le règlement de copropriété ;un courrier de mise en demeure avisé le 23/03/2023 à [V] [G] ; un courrier de mise en demeure par le conseil du syndicat des copropriétaire adressé le 12/12/2022 à [V] [G] ;le décompte individuel de [V] [G] du 27/05/2024 ;les appels de fonds adressés à [V] [G] et les relances par courriers simples ;les procès-verbaux d’AG entre les années 2021 et 2023 incluses et les attestations de non recours ; le contrat de Syndic.
Il ressort du décompte arrêté au 27/05/2024 qu'à cette date, le compte de copropriétaire de [V] [G] et [L] [B] était créditeur, ce qui n’est pas contesté par les parties.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des frais de recouvrement.
[V] [G] et [L] [B] contestent devoir ces frais.
En l’espèce, il ressort des appels de fond et des relances produits par le demandeur que seul [V] [G] a été avisé des sommes dues au titre des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il appartenait à [L] [B] d’informer le Syndic par courrier recommandé ou par remise en main propre de sa nouvelle adresse, afin de pouvoir être avisée des appels de fonds et des assemblées générales. Néanmoins, il ressort des procès-verbaux d’assemblée générales des années 2021, 2022 et 2023 qu’[L] [B] n’est même pas inscrite au titre des présents ou absents. Le syndicat des copropriétaires n’a pas simplement manqué d’adresser les appels de fonds, les mises en demeure, les relances et les convocations à la mauvaise adresse, il n’a pas pris [L] [B] en compte en tant que copropriétaire et n’a envoyé aucun courrier. Pourtant, son nom et son adresse sont inscrits sur la matrice cadastrale produite par le requérant, et ce dernier devrait donc être en mesure de justifier de l’envoi des courriers à l’adresse inscrite à la matrice et de sa prise en compte en tant que copropriétaire lors de l’assemblée générale.
Il résulte par ailleurs des pièces produites par [V] [G] que le Syndic a été informé par courriels à plusieurs reprises au cours des années 2022 et 2023 de l’absence de convocation et d’envoi d’appels de fonds à [L] [B].
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires a manqué à ses obligations et ne peut réclamer le paiement de frais de recouvrement exposés au titre de demande de paiement des charges de copropriété qui ne sont pas exigibles à l’encontre de [L] [B]. Les demandes à son encontre seront rejetées.
S’agissant des frais de recouvrement exposés à l’égard de [V] [G], il résulte du décompte individuel sur la période du 27/06/2017 au 27/05/2024 que ce dernier a réglé le 10/05/2023 l’ensemble de la dette due au titre des charges de copropriété et travaux concernant le 3ème trimestre 2022, 4ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023 respectivement appelés en juillet 2022, octobre 2022 et janvier 2023. Le règlement est intervenu avant la délivrance de l’assignation, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires.
Ainsi, les seuls frais nécessairement exposés par le syndicat des copropriétaires au titre du recouvrement des charges est le courrier de mise en demeure envoyé par courrier recommandé le 20/03/2023. En effet, compte tenu du délai intervenu entre les appels de fonds concernant ces charges et le règlement effectué par [V] [G], de l’absence de manquement à l’obligation de règlement des charges avant cette période, des échanges courriels produits par le défendeur avec le Syndic démontrant des diligences qu’il effectue lui-même pour connaître les dates des assemblées générales et les sommes dues au titre des charges, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la nécessité d’envoyer plusieurs mises en demeure facturées 60 euros, de transmettre le dossier aux fins de procédure contentieuse, et d’accroitre les frais exposés par le syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de procédure, d’assignation et d’avocat au titre des frais de recouvrement. Toutefois, ces sommes correspondent à des frais irrépétibles et aux dépens, qu’il convient d’examiner au titre des demandes accessoires.
Par conséquent, [V] [G] est redevable de la somme de 60 euros au titre des frais nécessairement exposés par le demandeur pour recouvrer sa créance.
En application de l'article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision. Il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, le demandeur ne justifiant pas de la clause contractuelle le prévoyant.
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il ressort des pièces versées par les parties que [V] [G] a réglé de manière régulière les sommes dues au titre des charges de copropriété. Le règlement des charges dues au titre des deux derniers trimestres 2022 et premier trimestre 2023 est intervenu avant la délivrance de l’assignation, et les règlements ont repris de manière régulière par la suite.
[L] [B] n’a jamais été convoquée aux assemblées générales et avisée du montant des charges à régler, malgré son inscription à la matrice cadastrale avec une adresse postale.
[V] [G] produit plusieurs échanges courriels avec le Syndic démontrant de sa volonté d’être averti des dates des assemblées générales et du montant des charges qu’il doit régler.
Dans ces conditions, le demandeur peine à démontrer de l’existence d’une faute commise par les défendeurs démontrant de leur mauvaise foi.
Par conséquent, la demande sera rejetée.
Sur la demande reconventionne à l’encontre du cabinet SAINT LAMBERT
Le cabinet SAINT LAMBERT n’est pas dans la cause en son nom personnel mais en tant que représentant du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, la demande faite par [V] [G] à son encontre n’est pas recevable.
Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la teneur de la décision, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], [Localité 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAINT LAMBERT, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], [Localité 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAINT LAMBERT sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et devra verser à [V] [G] la somme de 300 euros au titre des frais de déplacement nécessairement exposés par le défendeur.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE [V] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], [Localité 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAINT LAMBERT, la somme de 60 euros au titre au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété dues entre le 3ème trimestre 2022 et le 2ème trimestre 2024 inclus, selon décompte arrêté au 27/05/2024 ;
DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], [Localité 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAINT LAMBERT, à l’encontre de [L] [B] ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts ;
REJETTE la demande reconventionnelle à l’encontre du cabinet SAINT LAMBERT ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], [Localité 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAINT LAMBERT à régler à [V] [G] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], [Localité 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAINT LAMBERT au paiement des entiers dépens ;
REJETTE les plus amples demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffière La juge
