TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [H]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître HOFFMANN
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 22/01636 - N° Portalis 352J-W-B7F-CWPH3
N° MINUTE :
1 JTJ
JUGEMENT
rendu le mercredi 21 août 2024
DEMANDERESSE
S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER - [Adresse 2],
dont le siège social est représenté par son syndic la société QUADRAL PROPERTY - [Adresse 1]
représenté par Maître HOFFMANN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1364
DÉFENDEUR
Monsieur [P] [H],
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 21 août 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 22/01636 - N° Portalis 352J-W-B7F-CWPH3
EXPOSÉ DU LITIGE
[P] [H] est propriétaire des lots n°7 et 22 situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 16/12/2021 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société QUADRAL PROPERTY, a fait assigner [P] [H] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner à lui payer les charges de copropriété.
L’affaire était appelée à l’audience du 17/03/2022 et faisait l’objet de plusieurs renvois dans l’attente de la décision du juge de l’exécution et de la décision de la Cour d’appel de PARIS dans le cadre d’un précédent litige.
L’affaire était finalement examinée à l’audience du 31/05/2024.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société QUADRAL PROPERTY sollicite en vertu de ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience de voir :
- débouter le défendeur de sa demande de rejet des dernières pièces et conclusions du demandeur ;
- condamner [P] [H] à régler les sommes suivantes :
- 9586,16 euros au titre des charges impayées et frais de recouvrement arrêtés au 27/05/2024, appels provisionnels du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire ;
- 400 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;
- condamner [P] [H] aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
[P] [H], comparant en personne, sollicite le rejet des dernières pièces et conclusions du demandeur, et le débouté de l’ensemble des demandes.
Il indique avoir reçu le 27/05/2024 les dernières pièces et nouvelles demandes, soit moins de cinq jours avant la date d’audience, et ne pas avoir pu bénéficier d’un délai pour préparer sa défense et prendre connaissance des éléments nouveaux dans le respect du principe du contradictoire.
Sur le fond, il indique que la décision de la Cour d’appel du 11/04/2024 a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement, ce qui implique des remboursements à son bénéfice de plusieurs sommes d’argent. Il en conclut en l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de solliciter le paiement de ces mêmes frais de recouvrement dans le cadre de la présente audience. S’agissant de la somme de 3780 euros générée par la vente de la loge, il estime que la Cour d’appel ne pouvait pas compenser cette somme, et qu’elle doit donc être prise en compte dans le présent litige. Il précise n’avoir jamais perçu cette somme d’argent, qui a été automatiquement déduite par le syndicat des copropriétaires sans qu’il ne puisse en disposer.
Sur le règlement des charges de copropriété postérieures au 01/10/2017, il confirme ne pas avoir réglé les sommes mais indique avoir subi de nombreux dégâts dans son logement sans que le syndicat des copropriétaires ne réagisse. Il explique ne pas avoir réglé ces sommes, estimant ne pas les devoir tant que les travaux ne seraient pas effectués.
La décision a été mise en délibéré au 21/08/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIF DE LA DECISION
Sur la demande reconventionnelle de rejet des pièces et conclusions du demandeur
Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
[P] [H] soutient ne pas avoir pu prendre connaissance des nouvelles pièces (18 à 21) adverses et des nouvelles demandes du syndicat des copropriétaire dans un délai raisonnable.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de 4 nouvelles pièces et de ses dernières conclusions avec actualisation à la hausse des sommes réclamées au titre des charges de copropriété le 27/05/2024, soit quatre jours avant l’audience de plaidoirie du 31/05/2024.
S’il est manifeste qu’un délai de quatre jours peut être qualifié de court, il est néanmoins nécessaire d’évaluer la complexité des nouvelles pièces et des nouvelles prétentions pour savoir s’il est raisonnable.
Or, les nouvelles pièces du demandeur correspondent à la décision du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN du 23/05/2023 et à la décision de la Cour d’appel d’AIX EN PRIVENCE du 11/04/2024, au dernier décompte de charges de copropriété et au dernier appel de fonds. [P] [H] était déjà en possession de ces éléments avant le 27/05/2024, et ces derniers ne sont donc pas des éléments nouveaux dont il doit prendre connaissance. De même pour l’augmentation de la demande au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a actualisé dans ses dernières conclusions ses demandes, en incluant le dernier appel de charges dûment notifié au copropriétaire par courrier. Cette actualisation était déjà prévue dans les précédentes conclusions et l’assignation du demandeur, qui mentionnaient que la somme réclamée au titre des charges de copropriété était « à parfaire à l’audience ».
Dans ces conditions, le défendeur a disposé d’un délai raisonnable pour préparer sa défense et le principe du contradictoire a été respecté.
Il n’y a pas lieu d’écarter les dernières pièces et conclusions du demandeur.
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
le justificatif de la qualité de copropriétaire de [P] [H] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°7 et 22 ;le décompte individuel du 27/05/2024 ;les appels de fonds ;deux courriers simples de mise en demeure des 18/01/2022 et 18/02/2022 ;les procès-verbaux d’AG entre les années 2018 et 2023 incluses ; les contrats de Syndic de 2018 à 2023 inclus.
Il ressort du décompte arrêté au 27/05/2024 qu'à cette date, le compte de copropriétaire de [P] [H] était débiteur de la somme de 9586,16 euros dont il convient de déduire la somme de 1229,44 euros correspondant aux frais (relances, quatre procédures de saisies immobilières) et la somme de 1795,21 euros correspondant aux frais annexes, dépens et dommages et intérêts liés au précédentes procédure judicaires. Le solde débiteur au titre des charges de copropriété de [P] [H] pour la période du 01/10/2017 au 27/05/2024, 2nd trimestre 2024 inclus, est donc de 6561,51 euros.
[P] [H] conteste devoir cette somme, estimant que la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais et charges, et que les travaux de réfection de la colonne et d’entretien n’ont pas été réalisés avec diligence, le privant de la jouissance de son bien. Il estime enfin que la somme de 3780 euros issue de la vente de la loge n’a pas été comptabilisée par la Cour d’appel, et qu’il n’a jamais touché les fonds.
Toutefois, la décision de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE du 11/04/2024 concerne les charges de copropriété et les frais de recouvrement antérieurs au 01/10/2017. Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement des sommes postérieures au 01/10/2017. S’agissant de l’exception d’inexécution invoquée par [P] [H], elle n’est fondée sur aucune base légale et les dires du défendeur ne sont corroborés par aucune pièce. Enfin, s’agissant de la déduction de la somme perçue par [P] [H] au titre de la vente de la loge, soit la somme de 3780 euros, il ressort de la décision de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE du 11/04/2024 que le montant a été déduit du solde dû par [P] [H] au titre des charges de copropriété antérieures au 01/10/2017. Par conséquent, il n’y a pas lieu de prendre de nouveau cette somme en compte pour calculer le solde dû par [P] [H] au titre des charges de copropriété postérieures au 01/10/2017.
Il convient de relever qu’il n’est pas de la compétence de la présente juridiction d’infirmer ou modifier la décision de la Cour d’appel qui a pris en compte la somme issue de la vente de la loge.
Par conséquent, [P] [H] est redevable de la somme de 6561,51 euros.
En application de l'article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 972,08 euros au titre de frais de relance et de procédures de saisies immobilières.
S’agissant de ces frais, le demandeur ne produit pas la preuve de l’envoi des courriers recommandés avec accusé de réception, de sorte que les frais de relance seront rejetés.
S’agissant des frais de procédures de saisies immobilières, le demandeur ne justifie pas de la réalisation de ces procédures. Les frais à ce titre seront rejetés.
Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée.
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il ressort des pièces versées et des dires d’[P] [H] qu’il n’a effectué aucun versement au cours des derniers mois. S’il explique ne pas avoir réglé les sommes en raison de la procédure d’appel en cours concernant les charges antérieures à octobre 2017 et de l’absence de diligence de la part du Syndic pour réaliser les travaux nécessaires à la jouissance de son bien immobilier, il ne justifie pas de la réalité de ses dires ni d’une autorisation donnée par le Syndic ou une décision de justice pour ne pas régler les sommes. Ainsi, [P] [H] ne disposait d’aucune dispense de paiement des charges postérieures au 01/10/2017. Son comportement constitue une faute justifiant qu’il soit condamné au paiement de dommages et intérêts, afin de réparer le préjudice nécessairement subi par le syndicat des copropriétaires du fait du retard de règlement des sommes.
Par conséquent, [P] [H] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 200 euros à titre des dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
[P] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] une somme de 300 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société QUADRAL PROPERTY, la somme de 6561,51 au titre des charges et travaux impayés pour la période du 01/10/2017 au 27/05/2024, 2er trimestre 2024 inclus, selon décompte arrêté au 27/05/2024 ;
DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société QUADRAL PROPERTY, au titre des frais de recouvrement nécessairement exposés ;
CONDAMNE [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société QUADRAL PROPERTY, la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts ;
CONDAMNE [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société QUADRAL PROPERTY, la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [P] [H] au paiement des entiers dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffière La juge
