TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [L] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Yasmina ZOUAOUI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/03261 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MU4
N° MINUTE : 15
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 août 2024
DEMANDERESSE
SAS HENEO,
[Adresse 5] - [Localité 2]
représentée par Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [L] [B],
[Adresse 4] - [Localité 3]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 août 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 20 août 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03261 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MU4
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 5 décembre 2022, la SAS HÉNÉO a donné à bail à Mme [L] [B] un appartement à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 1] - [Localité 3], pour une redevance mensuelle de 523,57 euros.
Des redevances étant demeurées impayées, la SAS HÉNÉO a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2 156,38 euros en principal, correspondant à l’arriéré de redevances impayées, terme de juillet 2023 inclus, le 18 août 2023.
Par acte d'huissier en date du 15 février 2024, la SAS HÉNÉO a fait assigner Mme [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties au 18 septembre 2023,ordonner l'expulsion de Mme [L] [B] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jours de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir,condamner Mme [L] [B] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 2 656,06 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s'était poursuivi,condamne le défendeur à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais d'assignation.
Au soutien de ses prétentions, la SAS HÉNÉO expose que plusieurs redevances sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 18 août 2023.
A l'audience du 21 mai 2014, la SAS HÉNÉO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2 282,62 euros, selon décompte en date du 17 mai 2024.
Mme [L] [B] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de sa dette, mais sollicite des délais de paiement pour s'en acquitter et met en avant sa bonne foi. Elle précise avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de septembre et verser 100 euros en plus du loyer courant. Elle propose de verser 100 euros par mois en plus du loyer courant.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [L] [B] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 5 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer a été signifié le 18 août 2023, pour la somme en principal de 2 156,38 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échues et impayées (voir ci-après au titre de la demande en paiement).
Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois termes consécutifs de redevances et que Mme [L] [B] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies.
Mme [L] [B] étant sans droit ni titre depuis le 18 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de redevances et de la fixation de l'indemnité d'occupation
Mme [L] [B] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du titre d’occuaption en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Mme [L] [B] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance à compter du 19 septembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux.
En l'espèce, la SAS HÉNÉO produit un décompte démontrant que Mme [L] [B] reste lui devoir la somme de 2 282,62 euros à la date du 17 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Mme [L] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 2 282,62 euros.
Sur les délais de paiement au titre de l'arriéré de redevances
L'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 excluant l'application des dispositions de cette loi aux logements-foyers, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l'article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n'est donc pas applicable au cas d'espèce.
Seuls peuvent donc être envisagés des délais de paiement, maximum de 24 mois, sur le fondement de l'article 1343–5 du code civil.
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par le bailleur démontre que Mme [L] [B] effectue des règlements régulièrement même si ceux-sont sont insuffisants à couvrir la redevance mensuelle et à régler l'arriéré.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [L] [B] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement de mensualité, justifiera l'exigibilité immédiate de la somme due.
Sur les demandes accessoires
Mme [L] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 décembre 2022 entre la SAS HÉNÉO et Mme [L] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] - [Localité 3] sont réunies à la date du 18 septembre 2023 ;
ORDONNONS en conséquence à Mme [L] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Mme [L] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTONS la SAS HÉNÉO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTONS la SAS HÉNÉO de sa demande d’astreinte ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Mme [L] [B] à verser à la SAS HENEO, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance à compter du 19 septembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux ;
CONDAMNONS Mme [L] [B] à verser à la SAS HÉNÉO la somme provisionnelle de 2 282,62 euros (décompte arrêté au 17 mai 2024, incluant la mensualité de décembre 2020), correspondant à l'arriéré de loyers et charges ;
AUTORISONS Mme [L] [B] à se libérer de cette somme en 22 mensualités de 100 euros chacune, outre une 23 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
DISONS que chaque mensualité devra être réglée avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DISONS que toute mensualité restée impayée plus de sept jours après la date d'envoi par la SAS HÉNÉO à Mme [L] [B] d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera l'exigibilité immédiate des sommes restant dues ;
DISONS n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Mme [L] [B] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le président
