TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Z] [A] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Bertrand ESPAGNO
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 24/02943 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KCZ
N° MINUTE : 10
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 août 2024
DEMANDEUR
Monsieur [W] [Y],
[Adresse 2]
représenté par Me Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE,
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [A] [X],
[Adresse 1]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 août 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 20 août 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02943 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KCZ
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 30 mars 2021, M. [W] [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [A] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 600 euros et d’une provision pour charges de 220 euros.
Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6 429,81 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [A] [X] le 16 octobre 2023.
Par assignation du 7 février 2024, M. [W] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [A] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12 041,11 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 21 mai 2024, M. [W] [Y] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 mai 2024, s'élève désormais à 6093,31 euros. M. [W] [Y] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
M. [Z] [A] [X] expose qu’il va solder la dette et sollicite un délai au 30 octobre 2024 pour quitter les lieux.
M. [W] [Y] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [Z] [A] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
M. [W] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6429,81 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 décembre 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [W] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande délais sollicitée par le locataire dès lors qu’il disposera automatiquement d’un délai de deux mois pour quitter les lieux à la suite de la notification du commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, M. [W] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 mai 2024, M. [Z] [A] [X] lui devait la somme de 6 093,31 euros.
M. [Z] [A] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 3 049,88 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [W] [Y] ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [Z] [A] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 000 euros à la demande de M. [W] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 mars 2021 entre M. [W] [Y], d’une part, et M. [Z] [A] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 14 décembre 2023,
ORDONNE à M. [Z] [A] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [Z] [A] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 3 049,88 euros (trois mille quarante-neuf euros et quatre-vingt-huit centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [Z] [A] [X] à payer à M. [W] [Y] la somme de 6 093,31 euros (six mille quatre-vingt-treize euros et trente et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2024,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE M. [Z] [A] [X] à payer à M. [W] [Y] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [Z] [A] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023 et celui de l'assignation du 7 février 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge