TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/03354 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NNE
N° MINUTE : 2/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 08 août 2024
DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 1], représenté par Me CLAISSE Yves, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque P 500
DÉFENDEURS
Monsieur [J] [O], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté
Madame [C] [U], demeurant [Adresse 3], comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 26 avril 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 08 août 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 08 août 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03354 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NNE
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 25 août 1998, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [J] [O] et Mme [C] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] (escalier 1, 2ème étage, porte D), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1911,42 francs.
Par actes de commissaire de justice du 22 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2340,28 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [O] et Mme [C] [U] le 25 septembre 2023.
Par assignations du 14 mars 2024, [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [J] [O] et Mme [C] [U] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-2172,35 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
À l'audience du 26 avril 2024, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 mars 2024, s'élève désormais à 1656,35 euros, terme de mars 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs et ne pas s'opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire. [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, depuis le mois de novembre 2023, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme [C] [U] expose qu'elle a repris le paiement du loyer depuis le mois de novembre et qu'elle reconnaît le montant de la dette.
Elle indique qu'elle vient de créer une entreprise dans le domaine de la cosmétique qui ne lui permet pas d'avoir de revenus pour l'instant et que Monsieur [O] perçoit un revenu d'environ 1500 euros. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité de 50 euros en plus du loyer courant.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [J] [O] n'a pas comparu.
Mme [C] [U] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Mme [C] [U] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 22 septembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2340,28 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 novembre 2023.
Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 26 mars 2024, M. [J] [O] et Mme [C] [U] lui devaient la somme de 1656,35 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme de février 2024 inclus.(loyer payable à terme échu).
M. [J] [O] et Mme [C] [U] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [O] et Mme [C] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l'indemnité d'occupation
Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [J] [O] et Mme [C] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 septembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire prevue au contrat conclu le 25 août 1998 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d'une part, et M. [J] [O] et Mme [C] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] (escalier 1, 2ème étage, porte D) étaient réunies le 23 novembre 2023,
CONDAMNE solidairement M. [J] [O] et Mme [C] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 1656,35 euros (mille six cent cinquante-six euros et trente-cinq centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 26 mars 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023,
AUTORISE M. [J] [O] et Mme [C] [U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 33 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [O] et Mme [C] [U],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 novembre 2023,
-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [J] [O] et Mme [C] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-M. [J] [O] et Mme [C] [U] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE solidairement M. [J] [O] et Mme [C] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M. [J] [O] et Mme [C] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 septembre 2023 et celui des assignations du 14 mars 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
