TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 21/06084
N° Portalis 352J-W-B7F-CUKZX
N° MINUTE :
Assignation du :
03 Mai 2021
JUGEMENT
rendu le 01 Août 2024
DEMANDEUR
Monsieur [K] [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0895
DÉFENDEURS
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par la SARL [M] & ASSOCIES, administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, prise en la personne de Maître [G] [M], administrateur judiciaire associé
ARCO SAS [Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Philippe MARIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D2004
Société G IMMO, SARL, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0450
Décision du 01 Août 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06084 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUKZX
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Olivier PERRIN, Vice-Président, statuant en juge unique.
assisté de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 16 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 01 Août 2024
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
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EXPOSÉ DU LITIGE
L’immeuble situé au [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété.
La SARL « G IMMO » a été le syndic de la copropriété de juin 2018 au 6 juillet 2020, date à laquelle elle a été remplacée par la société ARCO.
Le 27 décembre 2019, Monsieur [K] [O] a acquis le lot n°62 de la copropriété. Le transfert de propriété a été notifié par le notaire au syndic le même jour.
Le 6 juillet 2020, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de divers travaux sur les parties communes.
Le 24 novembre 2021, l'assemblée générale a de nouveau approuvé les résolutions qui avaient été approuvées le 6 juillet 2020.
***
Par acte d'huissier de justice en date du 3 mai 2021, Monsieur [K] [O] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] devant la 8e chambre civile du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'annulation des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires le 6 juillet 2020.
Par acte du 1er février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] a assigné en intervention forcée la SARL G IMMO, son syndic au moment de l'assemblée générale litigieuse.
Par ordonnance du 28 juin 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné la SARL [M] & ASSOCIES en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété.
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Les parties ont échangé leurs dernières conclusions par voie électronique (« RPVA ») aux dates suivantes :
* Monsieur [K] [O] : conclusions n°5 notifiées le 13 mars 2023 ;
* le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] : conclusions notifiées le 3 mars 2023 ;
* la SARL G IMMO : conclusions n°2 notifiées le 29 novembre 2022.
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Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été signée le 15 mars 2023.
Plaidée à l’audience du 16 mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2024.
MOTIFS
L'article 65 du décret du 17 mars 1967 impose à chaque copropriétaire de notifier au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique.
Encore faut-il que les dispositions des articles 64 et 64-2 du même décret aient été respectées, à savoir que le syndic ait notifié au copropriétaire ses obligations, et ce au dernier domicile connu du syndic.
***
En l'espèce la SARL G IMMO a affirmé qu'elle avait adressé le 8 janvier 2020 un courrier postal à Monsieur [K] [O] l'invitant à communiquer son adresse postale.
Il incombe à celui qui invoque un fait de le prouver. Il incombe donc au syndic de prouver qu'il a effectivement envoyé le courrier d'information prévu par les articles 64 et 64-2 du décret du 17 mars 1967 à Monsieur [K] [O].
Or le syndic ne prouve pas avoir envoyé le courrier postal par lettre recommandée (cf. pièce n°1 de son dossier de plaidoirie) et au demeurant Monsieur [K] [O] conteste l'avoir reçu.
Le syndic ne prouve donc pas que Monsieur [K] [O] ait reçu le courrier et qu'il a été mis en mesure de connaître l'étendue de ses obligations en ce qui concerne la déclaration d'adresse.
Décision du 01 Août 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06084 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUKZX
Le syndicat des copropriétaires et le syndic sont donc coresponsables de l'absence de convocation régulière de Monsieur [K] [O] en vue de l'assemblée générale du 6 juillet 2020.
Surabondamment, le fait que Monsieur [K] [O] ait été convoqué le 20 juin 2020 pour assister à l'assemblée générale du 6 juillet suivant et que le courrier recommandé mentionne « Pli avisé et non réclamé » est sans incidence sur l'absence de régularité de la convocation, puisqu'il est acquis que Monsieur [K] [O] n'a pas été avisé à son adresse réelle. Par ailleurs, il est constant (cf. procès-verbal de l'assemblée générale du 6/7/2020) qu'une autre personne portant le nom de « [O] » habitait dans l'immeuble (en l'occurrence Monsieur [I] [O]), et l'on ne peut pas exclure que l'avis de passage ait été déposé par mégarde par le facteur dans la boîte aux lettres de ce dernier.
***
L'appel en garantie est régulier en la forme.
S'agissant du fond, il incombe au syndic de convoquer régulièrement les copropriétaires aux assemblées générales.
L'absence de convocation régulière de Monsieur [K] [O] à l'assemblée générale précitée résulte d'une faute, ou à défaut d'une négligence, du syndic. À l'égard du syndicat des copropriétaires, il s'agit d'une faute contractuelle accomplie dans le cadre du contrat liant le syndicat au syndic.
La faute du syndic est donc caractérisée au regard des dispositions de l'article 7 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 1992 du code civil relatives au contrat de mandat. L'appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l'égard du syndic est donc accueilli favorablement par la juridiction.
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En ce qui concerne le préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice, ce dernier sera, compte tenu des pièces versées aux débats et des explications des parties, liquidé à la somme de 8.000 euros.
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Compte tenu de l'équité, le syndicat des copropriétaires et le syndic sont déboutés de leurs demandes respectives formulées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu de l'équité, le syndicat des copropriétaires et le syndic sont condamnés « in solidum » à verser à Monsieur [K] [O] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Dans leurs rapports réciproques, le syndic garantira le syndicat des copropriétaires du paiement de cette somme.
Monsieur [K] [O] est bien fondé à solliciter l'application à son bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (dispense de participer aux frais de procédure).
« Partie perdante » au sens des dispositions de l'article 696, le syndicat des copropriétaires et le syndic sont condamnés « in solidum » à supporter les dépens de l'instance. Dans leurs rapports réciproques, le syndic garantira le syndicat des copropriétaires du paiement des dépens.
Compatible avec l'ancienneté et la nature du litige, il n'y a pas lieu d'écarter le prononcé de l'exécution provisoire, conformément aux dispositions de l'article 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
- ANNULE les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2020 ;
- CONDAMNE la SARL G IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], dans le cadre de l'appel en garantie, la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- CONDAMNE « in solidum » la SARL G IMMO et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à payer à Monsieur [K] [O] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que dans leurs rapports réciproques, la SARL G IMMO garantira le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] du paiement de cette somme ;
- DÉBOUTE la SARL G IMMO et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] de leurs demandes respectives formulées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- DISPENSE Monsieur [K] [O] de participer aux frais de procédure par application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- CONDAMNE « in solidum » la SARL G IMMO et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] aux dépens de l'instance ; DIT que dans leurs rapports réciproques, la SARL G IMMO garantira le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] du paiement des dépens ;
- DIT n'y avoir pas lieu d'écarter le prononcé de l'exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 01 Août 2024.
La Greffière Le Président
