TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 30/7/2024
à : Monsieur [J] [W]
Copie exécutoire délivrée
le : 30/07/2024
à : Maître Eric SIMONNET
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/06677 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LEK
N° MINUTE :
1/2024
JUGEMENT
rendu le mardi 30 juillet 2024
DEMANDERESSE
Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], Représenté par son syndic le cabinet IFNOR - [Adresse 1]
représentée par Maître Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0839
DÉFENDEUR
Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
THUBERT Françoise, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2024 par THUBERT Françoise, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 30 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06677 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LEK
EXPOSE DU LITIGE
M. [J] [W] est propriétaire des lots 1 et 16 d'un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3].
Le 8 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, a vainement mis en demeure M. [W] de s'acquitter de la somme de 7 114,40 euros au titre de sa créance de charges de copropriété.
Le 25 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement des charges de copropriété.
L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 12 décembre 2023 et a été mise en délibéré.
Par décision du 14 décembre 2023 revêtant la forme d'une simple mention au dossier, une réouverture des débats a été ordonnée devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris à l'audience du 15 janvier 2024.
L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 15 janvier 2024 et a été mise en délibéré.
Par décision du 7 mars 2024 revêtant la forme d'une simple mention au dossier, une réouverture des débats a été ordonnée devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris à l'audience du 16 mai 2024 pour faire préciser par le demandeur si M. [W] est sous mesure de protection, compte-tenu des mentions du relevé de propriété, et en cas de mesure de protection pour réassignation de la personne désignée pour exercer la mesure.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 mai 2024.
Bien que régulièrement assigné à étude, M. [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l'audience, la S.D.C [Adresse 2], par la voix de son conseil, reprend les demandes contenues dans ses conclusions et actualise la créance par conclusions signifiées le 25/04/2024. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :
- Condamner M. [W] à lui payer la somme de 12 862,23 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 avril 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 8 août 2023, date de la mise en demeure ;
- Condamner M. [W] à lui payer la somme de 2 500 euros, à titre de dommages et intérêts,
- Condamner M. [W] à lui payer la somme de 2.000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [W] n'est pas sous mesure de protection à ce jour et indique au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [W] est redevable de la somme actualisée de 12 862,23 euros au titre des charges de copropriétés et frais dont il ne s'est pas acquitté.
Par ailleurs, le syndicat fait valoir, en application des articles 1231-1 et 1231-6 alinéa 3 du code civil, que M. [W], en s'abstenant systématiquement de régler ses charges de copropriété sans solliciter le syndicat afin de trouver une solution de règlement, a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité. Elle se plaint, d'avoir subi par sa faute un préjudice relatif au déséquilibre de sa trésorerie, qu'elle évalue à la somme de 2 500 euros.
Cité par acte remis à étude, M. [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juillet 2024.
En délibéré, le syndicat des copropriétaires a confirmé qu'aucune mesure de protection n'est en cours selon les éléments transmis par le greffe du juge des tutelles.
MOTIVATION
L'article 472 du code de procédure civile énonce que " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".
Sur la réouverture des débats :
En l'absence de mesure de protection pour M. [W], la demande du syndicat des copropriétaires est recevable.
Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En application de l'article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.
Selon l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL Cabinet IFNOR verse aux débats :
- Un relevé de propriété attestant de ce que M. [W] est propriétaire des lots n° 1 et 16 de l'immeuble situé [Adresse 4] ;
- La mise en demeure du paiement de la somme de 5 973,63 euros au titre des charges de copropriété datée du 8 août 2023 ;
- Un décompte actualisé arrêté au 10 avril 2024, selon lequel M. [W] est débiteur de la somme de 12 862,23 euros ;
- Les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 4 mai 2021, 22 juin 2022 et 20 avril 2023, avec approbation du budget prévisionnel 2024 dans ce dernier ;
- Les relevés des dépenses des année 2021 et 2022 ;
- Les appels de fonds, pour la période du 1er trimestre 2023 au 2nd trimestre 2024, inclus ;
- Le jugement du tribunal de grande instance de Paris rendu le 29 novembre 2019, ayant condamné M. [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 928,37 euros au titre des charges non réglées sur la période du 1er janvier 2018 au 1er octobre 2018 ;
- Le contrat de syndicat en vigueur.
L'ensemble des appels de fonds sur la période sont produits aux débats, sans faire apparaître aucune contestation des décisions d'assemblée générale, de sorte que M. [W] [J] a nécessairement été informé avec précision des charges qu'il devait à la copropriété.
Le jugement du tribunal de grande instance de Paris rendu le 29 novembre 2019 a condamné M. [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 928,37 euros au titre des charges non réglées sur la période du 1er janvier 2018 au 1er octobre 2018.
La présente demande porte sur les charges dues depuis le 01/01/2023, soit la période postérieure.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965, il est disposé :
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [W] [J] ne s'est acquitté d'aucunes charges de copropriété dues pour un montant de 11927.69 euros au 10/04/2024, 2ème appel 2024 et 2ème fonds travaux 2024 inclus.
Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à huissier ou avocat, des frais de prise d'hypothèque.
Le règlement de copropriété du 27 septembre 2021 opposable à chaque copropriétaire n'est pas versé, et une clause d'imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l'appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l'assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965.
La mise en demeure du 30/05/2023 n'est pas justifiée. Les frais de sommation du 28/07/2023 sont dus pour 159.20 euros, somme à laquelle sera condamné M. [W]. Les frais d'assignation relèvent des dépens.
En conséquence, M. [W] sera condamné au paiement de la somme de 12 086.89 euros, au titre des charges dues à la date du 10 avril 2024, frais dus au 10/04/2024, 2ème appel 2024et 2ème fonds travaux 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 8 août 2023, sur la somme de 5973.63 euros et du 25/04/2024 pour le surplus.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Aux termes de l'article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.
En l'espèce, il apparait que M. [W] [J] s'abstient de payer les charges depuis plus de deux ans, son solde des charges courantes de l'année 2022 étant débiteur de 2 939,7 euros, alors que les appels de fonds sont conformes au règlement de copropriété.
De plus, il convient de préciser qu'il a déjà fait l'objet d'une condamnation en paiement des charges de copropriété, par jugement du tribunal de grande instance de Paris rendu le 29 novembre 2019, pour un montant de charges conséquent, s'élevant à 4 928,37 euros sur la seule période du 1er janvier 2018 au 1er octobre 2018. Ce précédent jugement relevait en outre une précédente condamnation, antérieure à celui-ci. Ainsi, il apparait que M. [W] [J] manque de manière réitérée à son obligation de s'acquitter des charges de copropriété.
En omettant ainsi régulièrement de s'acquitter des charges dues, M. [W] [J] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndicat.
Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.
Il y a lieu en conséquence de condamner M. [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les dépens
En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, M. [D], partie perdante sur l'action principale, sera condamné aux dépens.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, M. [W] [J] qui succombe à l'égard de la S.D.C [Adresse 2], sera condamné à payer, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera fixée à 1 200 euros.
Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l'espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, compte tenu de l'absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL Cabinet IFNOR est recevable en son action
CONDAMNE M. [J] [W] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL Cabinet IFNOR la somme de de 12 086.89 euros, au titre des charges dues à la date du 10 avril 2024, frais dus au 10/04/2024, 2ème appel 2024et 2ème fonds travaux 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 8 août 2023, sur la somme de 5973.63 euros et du 25/04/2024 pour le surplus.
CONDAMNE M. [J] [W] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL Cabinet IFNOR la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE M. [J] [W] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL Cabinet IFNOR la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE M. [J] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Le Greffier Le Président
