TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître Eric GINTRAND
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Eric SCHODER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/06826 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2T3K
N° MINUTE :
4/2024
ORDONNANCE DE REFERE
INTIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024
PROROGÉE EN DATE DU 18 JUILLET 2024
DEMANDERESSE
Madame [M] [H]
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SELARLU Eric GINTRAND en la personne de Maître Eric GINTRAND, avocat au barreau de PARIS,vestiaire R014
DÉFENDERESSE
Madame [D] [O]
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par la SELARL LAGOA en la personne de Maître Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C2573
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06826 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2T3K
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 19 septembre 2020, Madame [M] [H] a donné à bail à Madame [D] [O] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 1 178 euros outre 70 euros de provision sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 1er février 2023, Madame [M] [H] a fait délivrer à Madame [D] [O] un commandement de payer la somme de 5 996 euros en visant la clause résolutoire prévue au contrat.
Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2023, Madame [M] [H] a fait assigner Madame [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion de Madame [D] [O] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'aide de la force publique et d'un serrurier,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques de la défenderesse,
- condamner Madame [D] [O] à payer à titre provisionnel la somme de 11 374 euros au titre des loyers et charges et majorations arrêtés à mai 2023 ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien jusqu'à complet déménagement et restitution des clés,
- condamner Madame [D] [O] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer.
À l'audience du 28 février 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [M] [H] représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 16 979,60 euros, échéance de février 2024 incluse. Elle a par ailleurs conclu au rejet des demandes reconventionnelles de Madame [D] [O].
Au soutien de ses prétentions, Madame [M] [H] fait valoir qu'en sa qualité d'usufruitière de l'appartement donné en location, elle a qualité à agir pour faire constater la résiliation du bail.
Elle estime que le commandement de payer est régulier en ce qu'il ne vise que des loyers et aucune somme relative aux provisions sur charges de sorte que la locataire qui a été préalablement destinataire d'une mise en demeure a pu connaître avec précision le montant de sa dette et qu'en l'absence de règlement dans le délai imparti, la clause résolutoire se trouve acquise.
Elle indique justifier du montant de ses réclamations en produisant un état des sommes dues au jour de l'audience.
Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles de remboursement d'un trop versé et de fixation d'un nouveau loyer en faisant valoir qu'en l'absence de mention du loyer de référence dans le bail, il appartenait à la locataire conformément aux dispositions de l'article 140 V de la loi du 23 novembre 2018 de lui adresser une mise en demeure puis de saisir le tribunal pour obtenir une diminution du loyer.
Elle conclut à l'irrecevabilité de la demande de travaux compte-tenu du bénéfice de la clause résolutoire et subsidiairement au débouté en l'absence d'urgence et de précision dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) produit par Madame [D] [O] des travaux à entreprendre.
Enfin elle demande qu'aucun délai ne soit octroyé à Madame [D] [O] en soulignant que les versements partiels qu'elle a effectués sont inférieurs au loyer de référence et qu'elle a besoin en urgence de vendre son appartement pour pouvoir faire face à ses frais d'EHPAD.
Madame [D] [O] représentée par son conseil a conclu :
À titre principal :
- à l'irrecevabilité des demandes,
Subsidiairement :
- à leur rejet,
À titre reconventionnel :
- à la condamnation de Madame [M] [H] à lui rembourser la somme de 15 544 euros au titre des loyers trop versés,
- à la fixation du montant du loyer en principal à la somme de 786 euros,
- à la condamnation de Madame [M] [H] à réaliser les travaux suivants :
- isolation des murs par l'intérieur, des planchers bas et installation de fenêtres triple-vitrage,
- mise en conformité électrique de la salle de douche,
- entretien de la porte d'entrée, des garde-corps et de la fenêtre de la chambre affectés de plomb,
et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
À titre infiniment subsidiaire :
- à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délai de paiement pendant 36 mois,
Encore plus subsidiairement :
- en cas d'expulsion, à l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieux,
En tout état de cause :
- que l'exécution provisoire de la décision soit écartée,
- à la condamnation de Madame [M] [H] au paiement de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du diagnostic de performance énergétique.
À l'appui de sa fin de non-recevoir, Madame [D] [O] soutient que Madame [M] [H] ne justifie pas être propriétaire des lieux et donc de sa qualité à agir.
À titre subsidiaire, elle argue de plusieurs contestations sérieuses en faisant valoir que le commandement est irrégulier faute de ventiler les loyers et charges, ce qui ne lui permet pas de vérifier l'exigibilité des sommes réclamées et ce d'autant qu'aucun décompte locatif n'est visé dans l'assignation.
Elle prétend ensuite que le montant du loyer ne respecte pas le dispositif d'encadrement instauré par l'article 140 la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 en se référant à un certificat de surface établi par la société CEDIM le 19 avril 2023 mentionnant une superficie habitable totale, non précisée dans le bail, de 30,39 m² et demande le remboursement du trop versé qu'elle calcule de la date de prise d'effet du bail au 31 décembre 2023.
Elle se prévaut enfin d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement conforme et décent ainsi que d'entretien des lieux, en raison du caractère insuffisant de l’isolation de l’appartement, de la dangerosité de l’installation électrique et de la présence de plomb, en s’appuyant sur un diagnostic de performance énergétique (DPE) de la société CEDIM, classant le logement en catégorie G et divers documents, et demande la réalisation de travaux de réfection.
À titre plus subsidiaire, elle justifie sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire en exposant être en capacité de poursuivre le paiement du loyer courant, tout en apurant sa dette de façon échelonnée et précise avoir engagé des démarches pour déposer une demande auprès du fonds de solidarité logement (FSL). Enfin elle affirme qu'en cas d'expulsion elle ne retrouvera pas immédiatement à se reloger d'autant qu'elle vit sur place depuis trois ans.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2024 puis a été prorogée à ce jour.
MOTIFS
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [M] [H]
L'article 32 du code de procédure civile énonce qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
L'article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
La preuve est rapportée aux débats qu'aux termes d'un acte notarié du 10 juin 1992 dressé par Maître [Z] [J] [U] notaire à [Localité 5], Madame [M] [H] et son époux ont fait donation à leurs fils de la nue-propriété de l'appartement donné à bail, en s'en réservant l'usufruit.
Or, il résulte de l'article 595 alinéa 1er du code civil que seul l'usufruitier, ayant qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, peut agir en résiliation de bail.
En conséquence, Madame [D] [O] doit être déboutée de sa fin de non-recevoir.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
A cet égard, l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de délivrance du commandement dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 19 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er février 2023 pour la somme en principal de 5 996 euros correspondant aux loyers échus impayés de mai 2022 à janvier 2023 inclus. Madame [D] [O] ne conteste pas ne pas avoir procédé au règlement de l'intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois de sa signification, seule une somme de 648 euros telle que figurant au décompte de la bailleresse ayant été réglée en mars 2023.
Cependant, le bien litigieux étant situé à [Localité 4], la question se pose du non-respect du dispositif d'encadrement des loyers mis en place dans les zones dites "tendues" instauré à titre expérimental pour une durée de cinq ans par l'article 140 de la loi "ÉLAN " du 23 novembre 2018 et prolongé de deux années supplémentaires par la loi "3DS" du 21 février 2022.
Or, compte-tenu de la surface de l'appartenant telle que ressortant du certificat établi à l'initiative de la locataire par la société CEDIM le 19 avril 2023 et qui n'est pas sérieusement contestée, - soit 30,39 m² -, du nombre de pièces mentionné dans le bail, - au nombre de deux -, du type de location, - non meublé -, de l'époque de construction de l'immeuble, - avant 1946 -, puisque l'acte de donation précise que le règlement de copropriété a été établi le 24 juillet 1945, et de sa situation géographique,- le quartier [Adresse 6] dans [Localité 3]-, et en prenant pour base de calcul le "loyer de référence majoré" s'élevant à 30 euros le m² de la date de prise d'effet du bail au 30 juin 2021, à 30,6 euros du m² du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, puis à 31,10 euros du m² à compter du 1er juillet 2022, il apparaît qu'au jour de la délivrance du commandement le montant des loyers pouvant avoir été trop versés est susceptible de dépasser le montant des loyers réclamés par la bailleresse.
Dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres contestations soulevées par Madame [D] [O], l'exigibilité des sommes visées au commandement n'étant pas sérieusement incontestable, leur absence de règlement dans le délai imparti ne saurait conduire avec l'évidence requise en référé au constat de la résiliation du bail.
Madame [M] [H] sera par conséquent déboutée de ses demandes en résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion, transport et séquestration des meubles et paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur les demandes en paiement et la fixation du montant du loyer
Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, Madame [M] [H] produit un décompte de sa créance arrêtée à février 2024 inclus à la somme de 16 979,60 euros, comprenant une pénalité contractuelle de 10 %, laquelle est au vu de ce qui précède sérieusement contestable.
Par ailleurs, le juge des référés n'est pas compétent pour déterminer le montant du loyer en conformité avec le dispositif d'encadrement ni prononcer une condamnation qui n'est pas formulée à titre provisionnel.
Les parties seront par conséquent déboutées de leurs demandes respectives en paiement.
Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte
L'article 834 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code précise que ces mêmes autorités peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale un logement décent.
En outre, l'article 1720 du même code indique que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations locatives de toute espèce. Il doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le logement décent doit répondre à un critère de performance énergétique minimale définie par décret en conseil d'État.
Le décret n°2022-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement doit assurer le clos et le couvert. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois donnant sur l'extérieur présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les réseaux et branchements d'électricité sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. Le logement a une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l'article L.126-26 du code de la construction et de l'habitation, inférieure à 450 kWh d'énergie finale par m² de surface habitable et par an.
En l’espèce, le diagnostic de performance énergétique produit par Madame [D] [O] et classant le logement en catégorie G - c’est-à-dire extrêmement consommateur d’énergie - est insuffisant à justifier avec l’évidence requise en référé de l’obligation pour la bailleresse de procéder aux travaux d’isolation et d’installation de fenêtres triple-vitrage qu’il recommande, dès lors que les fenêtres ne sont pas décrites comme fuyardes et qu’aucune investigation technique complémentaire n’a été diligentée pour déterminer le type de matériaux constituant les murs et les plafonds ainsi que la liste détaillée des travaux à entreprendre, avec leur coût précisément chiffré.
La nécessité de procéder à l’entretien de la porte d'entrée, des garde-corps et de la fenêtre de la chambre n’est pas plus établie avec l’évidence requise en référé alors que s’il est relevé la présence de plomb dans ces équipements, il n’a été constaté ni risque de saturnisme infantile, ni facteurs de dégradation du bâti.
Enfin, le rapport de l’état de l’installation électrique est imprécis en ce qu’il n’indique pas où se trouve le luminaire manquant et la prise à déplacer, ainsi que l’endroit où elle devrait se trouver, pour éviter tout risque d’électrocution.
Dès lors, il convient de dire n'y avoir lieu à référé et de débouter Madame [D] [O] de ses demandes de travaux sous astreinte.
Sur les demandes accessoires
Madame [M] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, étant que précisé que le DPE n’en fait pas partie.
L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [D] [O].
L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTONS Madame [D] [O] de sa fin de non-recevoir pour défaut de qualité agir,
DÉBOUTONS Madame [M] [H] de ses demandes en résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion, transport de séquestration des meubles et d'indemnité d'occupation provisionnelle,
DÉBOUTONS Madame [M] [H] de sa demande provisionnelle en paiement,
DÉBOUTONS Madame [D] [O] de sa demande de fixation de loyer et de condamnation en paiement,
DÉBOUTONS Madame [D] [O] de sa demande de travaux,
CONDAMNONS Madame [M] [H] aux dépens,
REJETONS les autres demandes des parties,
DÉBOUTONS Madame [D] [O] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection
